【正文】 計(jì)進(jìn)出口總額 億美元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)。上半年外資企業(yè)出口 億美元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)，占全市出口的比重為 %；內(nèi)資企業(yè)出口 億美元，比去年同期增長(zhǎng) %，高出全國(guó)平均增幅近 10 個(gè)百分點(diǎn)，內(nèi)資企業(yè)出口占全市出口的比重逐漸提高。 2）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，產(chǎn)銷率繼續(xù)攀高。 廈門市 人均消費(fèi)性支出 2021 年上半年全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性 支出 元，增長(zhǎng) %，居民恩格爾系數(shù)降至 35%，汽車、通信及高檔服裝、家電消費(fèi)仍是居民消費(fèi)熱點(diǎn)，住房消費(fèi)帶動(dòng)居住支出增長(zhǎng) %，住房裝潢支出增長(zhǎng) %，購(gòu)房支出增長(zhǎng) 75%。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體特點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，金融支持力度繼續(xù)加大 固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，“三駕馬車”動(dòng)力充足 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)較快增長(zhǎng) 城鄉(xiāng)居民收入快速增加，市場(chǎng)物價(jià)趨于平穩(wěn)，勞動(dòng)就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定 各區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)相發(fā)展 1）上半年思明區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %； 2）湖里區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %； 3）集美區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %； 4）海滄區(qū)實(shí)現(xiàn)生 產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) 66%，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %； 5）同安區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %； 6）翔安區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) 倍，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %。 3）制造業(yè)投資增速相對(duì)緩慢。 第二部分 廈門 市整體商業(yè) 規(guī)劃布局 一、廈門 市商業(yè) 發(fā)展歷史 70 年代供銷社， 80 年代百貨大樓， 90 年代超市， 21 世紀(jì)賣場(chǎng)、專賣店，城市的商業(yè)格局總是在不停改變中一次次洗牌。隨著居民收入水平的提高，廈門居民消費(fèi)逐漸從普通耐用消費(fèi)品轉(zhuǎn)向住房、汽車和信息產(chǎn)品等大宗和高檔耐用消費(fèi)品，教育、旅游、文化娛樂(lè)等個(gè)人發(fā)展型和享受型消費(fèi)日益受到重視。 最重要的舉措就是，把 “ 對(duì)外開(kāi)放 ” 與 “ 結(jié)構(gòu)調(diào)整 ” 結(jié)合起來(lái)，兩篇文章一起做，促進(jìn)流通規(guī)模擴(kuò)大。使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局從原來(lái)集中在中山路 老城區(qū)向新區(qū)擴(kuò)展，初步形成 “ 二 路（中山路、禾祥西路）三圈（中山商圈、火車站蓮坂商圈、江頭商圈） ” 中心商業(yè)區(qū)格局。 二、廈門 市商業(yè)現(xiàn)狀 廈門市商品流通業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn) （ 1）批發(fā)零售商業(yè)商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，促進(jìn)國(guó)際貿(mào)易向前發(fā)展 隨著國(guó)家流通體制改革措施的不斷出臺(tái)，廈門市商業(yè)企業(yè)從觀望、參與到適應(yīng)，逐漸加大改革力度，加快轉(zhuǎn)機(jī)建制，從而促進(jìn)全市批發(fā)零售商業(yè)商品流通規(guī)模的不斷擴(kuò)大。 （ 2）限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)成為市場(chǎng)主體，其經(jīng)歷了比較平穩(wěn)的發(fā)展過(guò)程 全市限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè) 2021 年完成商品銷售總額 億元 ,其中批發(fā)額 億元 ,零售額 億元；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)商品銷售按類值劃分，銷售額在 100 億元以上的主要商品類別有：服裝鞋帽針紡織品類、石油及制品類、化工材料及制品類、金屬材料類、食品飲 料煙酒類，銷售額分別為 億元、 億元、 億元、 億元、 127 億元，占全部銷售總額的比重 分別為 %、 %、 %、 11%和 %；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)全年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 56 億元，利潤(rùn)總額 億元，年末資產(chǎn)總計(jì) 億元。從整體市場(chǎng)發(fā)展的前景看，買方市場(chǎng)已基本形成，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)的變化，消費(fèi)熱點(diǎn)出現(xiàn)新的 轉(zhuǎn)向。 三、廈門 市商業(yè)政策環(huán)境分析 王志綱曾說(shuō)過(guò)，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提，同時(shí)，商業(yè)的變革與發(fā)展，也使城市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生著巨大的變化。 2021 年 年初， “ 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū) ” 的構(gòu)想，不但讓福建從 “ 長(zhǎng)三角 ” 和 “ 珠三角 ” 的夾擊中跳脫出來(lái)，也為定位為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭和中心城市的廈門開(kāi)辟了新的天地－－－－ “ 廈門要建設(shè)銅鑼灣式的商業(yè)中心，壯大總部經(jīng)濟(jì) ” 。 四、廈門 市商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià) 近 20 年來(lái)，廈門已為建設(shè)中國(guó)東南沿海區(qū)域中心城市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，擁有港口交通、口岸通關(guān)、市場(chǎng)體系、行政效能、人才環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)。 能夠吸引世界 500 強(qiáng)的目光，除了 各大商圈 本身 具有 吸引財(cái)富、創(chuàng)造 財(cái) 富的能力，更多體現(xiàn)的就是廈門的城市魅力 與商業(yè)環(huán)境 。而現(xiàn)在僅島內(nèi)的商業(yè)面積就將超過(guò)140 萬(wàn)平方米，加上近年來(lái)，廈門各類購(gòu)物中心，大賣場(chǎng)相繼在廈門擴(kuò)充，各大型商業(yè)項(xiàng)目不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)，廈門商業(yè)已出現(xiàn)過(guò)剩，然而卻并非總量上的過(guò)剩，而是結(jié)構(gòu)上的：嘉禾路 SM— 火車站短短不足 3 公里，積聚了 5 家大型百貨店 、 6 家大型家電連鎖店、 3 家大型書店、 4 家大型超市，從全市總體商業(yè)格局來(lái)看，似乎顯得過(guò)于集中。從這個(gè)角度看，廈門商業(yè)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩體現(xiàn)出來(lái)的，是大眾化的商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)剩，而高端的商業(yè)形態(tài)還非常緊缺。而這正從另外一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，廈門商業(yè)發(fā)展的空間日益擴(kuò)大，同時(shí)也需要提升自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次，以滿足游客不斷提高的消費(fèi)需求。那么靠什么來(lái)吸引？以前可能主要是靠大賣場(chǎng)、大超市，而隨著這些賣場(chǎng)紛紛到周邊城市開(kāi)設(shè)分點(diǎn)，廈門今后要注意發(fā)展中高檔 百貨和特色百貨，與周邊市場(chǎng)形成差異化。這三大商圈擁有不同的地理?xiàng)l件、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，并呈現(xiàn)不同的特征。 為了挽救中 山路頹勢(shì)，相關(guān)部門積極尋找對(duì)策，進(jìn)行中山路步行街改造、中華片區(qū)整體改造，霞溪片區(qū)改造。而華僑海景城商業(yè)裙樓應(yīng)對(duì)蜂潮洶涌的市場(chǎng)需求，定位于高層人士的時(shí)尚公社，極大滿足市場(chǎng)需求?；疖囌?— 富山商圈處于廈門市中心，其地形猶如一個(gè) “ 啞鈴 ” ，火車站、富山各處于 “ 啞鈴 ” 的二端。隨著廈門梧村汽車站廣場(chǎng)改造，通過(guò)地下商城將世貿(mào)商城、羅賓森廣場(chǎng)、嘉年名華緊緊聯(lián)系在一起，火車站商圈漸漸形成了以 shopping mall、主題性商場(chǎng)等城市中心中型商業(yè)體量為主體的商業(yè)聚集地，這是廈門火車站獨(dú)特的商業(yè)環(huán)境及地理?xiàng)l件所決定的，也正是這些優(yōu)勢(shì)使得火車站商圈贏得了世界商業(yè)巨頭們的寵愛(ài)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，火車站 —— 富山商圈將成為全市商業(yè)最繁華地段和居民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。不過(guò)，這幾年來(lái)，情況發(fā)生了根本性的變化，隨著市政道路的延伸與拓展，貫穿廈門全島的兩條城市主干道 —— 嘉禾路和仙岳路在這里交匯，成片成片小區(qū)的開(kāi)發(fā)，一幢幢高樓拔地而起，這里集中了國(guó)聯(lián)建材城、江 頭建材城、阿里山家裝市場(chǎng)、英大衛(wèi)浴城等眾多建材商城，江頭商貿(mào)中心成為廈門建材裝飾主戰(zhàn)場(chǎng)?，F(xiàn)在江頭商貿(mào)中心已具有成熟的市場(chǎng)格局，完全可以成為推動(dòng)廈門新市區(qū)建設(shè)的強(qiáng)大動(dòng)力源。商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷核心問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題及如何建立開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三方利益平衡關(guān)系。 我們針對(duì)廈門商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化和招商規(guī)劃等，進(jìn)行分析如下： “店中店 +主題概念商場(chǎng)”時(shí)代 時(shí)間： 1997 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：元洪定安廣場(chǎng)一期、聯(lián)邦國(guó)際禮品城、中信惠揚(yáng)大廈 市場(chǎng)表現(xiàn)和操作手法： 元洪定安廣場(chǎng)一期可能是廈門“店中店 +主題概念商場(chǎng)”模式的始作俑者，當(dāng)年以“時(shí)尚廣場(chǎng)”主題概念和“總價(jià)數(shù)十萬(wàn)當(dāng)中山路店?yáng)|”作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)引發(fā)了廈門一波商場(chǎng)投資熱潮。這個(gè)階段的營(yíng)銷手法還主要依靠報(bào)紙廣告、概念轟炸和售樓現(xiàn)場(chǎng)銷售，客戶群主要為閩南金三角的購(gòu)房者。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)此并沒(méi)有太多的考慮。當(dāng)時(shí)五金電器城包租五年，年收益率 %，旺寶榮商城年收益率 12%，宏輝大廈“香水城”更創(chuàng)出了年收益率 14%的新高。 “售后返租 +主力店”時(shí)代 時(shí)間： 2021 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：新時(shí)代廣場(chǎng)二期、美仁廣場(chǎng) 操作手法和市場(chǎng)表現(xiàn)： “售后返 租 +主力店”模式與“售后返租 +主題概念商場(chǎng)”模式的區(qū)別在于，這種模式在返租后不是由自己經(jīng)營(yíng)，而是引入知名的大商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，依托知名的大商家成熟的管理和經(jīng)營(yíng)，以增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和投資者信心。 “售后返租 +主力店”模式的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三個(gè) 方面：一是大商家給開(kāi)發(fā)商的租金與開(kāi)發(fā)商給小業(yè)主的回報(bào)之間存在較大差距，尤其是在頭幾年開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼金額較大，二是返租期結(jié)束后，業(yè)主進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租，會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局，將引發(fā)一系列問(wèn)題；三是太過(guò)依賴于大商家整體經(jīng)營(yíng)的成功，一旦大商家經(jīng)營(yíng)失敗而撤走，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有租金收入的情況下還要給小業(yè)主以回報(bào)，這無(wú)疑會(huì)面臨巨大的資金壓力。 “銷售 +主力店租賃的 SHOP PINGMALL”模式的核心是：″主力店租賃″ 主力店的大賣場(chǎng)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的長(zhǎng)期物 業(yè)收租和″銷售″ 主力店周邊的中小店面開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的短期銷售相結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的共贏。事實(shí)上，隨著 SM 商業(yè)城、世貿(mào)商城的建成，這種商業(yè)模式已初步成型。如何在激烈的市場(chǎng)中取勝，營(yíng)銷方式的創(chuàng)新是其中關(guān)鍵所在，我們已經(jīng)可以看到廈門大型商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷新方向。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的前期規(guī)劃和世界 500 強(qiáng)零售企業(yè)的引進(jìn)都體現(xiàn)了這一 點(diǎn)。一方面隨著各個(gè)城市邊際的模糊化和 廈門作為東南中心城市的輻射能力不斷增強(qiáng)，大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑在加大。 大廈（面積）： 88983m178。 產(chǎn)品劣勢(shì) 商場(chǎng)內(nèi)較沉悶，壓抑。 東方明珠廣場(chǎng)三期 樓盤名稱 東方明珠廣場(chǎng)三期 項(xiàng)目地址 嘉禾路與蓮岳路交匯 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 商鋪規(guī)劃 具體布局： 商鋪、住宅 商鋪（面積）： 6800 平 大廈（面積）： 二層（ 品牌）：運(yùn)動(dòng)名品 品牌服飾 三層（品牌）：品牌鞋服專賣 四層（品牌）： 1 層 /數(shù)碼電子 家居飾品 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商管公司： 和意商業(yè)管理 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率： 8% 年限： 50 年 配 套 內(nèi)部設(shè)施 得房率： 75% 車位： 137 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：統(tǒng)一式中央空調(diào) 電梯品牌：上海三菱 種類：扶梯 數(shù)量： 15 部 具體位置：中央 安防系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設(shè)備自控、消防報(bào)警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡(luò) 建筑材質(zhì)及裝修 商鋪外立面飾材：涂料 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 該項(xiàng)目依托蓮花商圈，交通便捷，升值空間較廣 鋪位劃分 功能劃分：商鋪 面積劃分：店面 20 至 100 平方米 價(jià) 格 均價(jià)： 800070000 元 /平 最高價(jià)： 7 萬(wàn)元 /平 最底價(jià)： 8000 元 /平 一層均價(jià) : 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 7 萬(wàn)元 /平（ 20%） 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平（ 35%） 二層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平（ 26%） 最底價(jià)（比例）： 1 萬(wàn)元 /平 （ 30%） 三層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 (18%) 最底價(jià)（比例）： 8000 元 /平 (28%) 價(jià)格走勢(shì)：以 上為內(nèi)部定價(jià) ,開(kāi)盤時(shí)大致以此為準(zhǔn) 租金價(jià) 年回報(bào)率 8% 客戶定位 現(xiàn)正招商中 ,售樓處未售 付款方式 一次性 ,按揭 訴求重點(diǎn)：帶租約銷售 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 開(kāi)業(yè)狀況 內(nèi)部未正式開(kāi)業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 交通便利 ,商家云集 ,生活配套設(shè)施齊全 ,逐漸形式一種成熟的消費(fèi)氛圍 產(chǎn)品劣勢(shì) 與其競(jìng)爭(zhēng)的商場(chǎng)促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí)也分流了消費(fèi)量 其 他 繁華（廈門）置業(yè)有限公司 /投資商：廈門福隆置業(yè)有限公司 綜述： 1）地段較好，處于蓮花十字路口位置，與富山商圈、江頭商圈相距較近； 2）商業(yè)正處于招商階 段，經(jīng)營(yíng)情況暫時(shí)無(wú)法估計(jì)，由于面積較小，恐難于形成較強(qiáng)的商業(yè)氣氛； 3）引進(jìn)永樂(lè)思文電器可以增加消費(fèi)人群，吸引蓮花附近居民來(lái)消費(fèi)。周邊的消費(fèi)群體集中。 SM城市廣場(chǎng) 樓盤名稱 SM城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 嘉禾路與仙岳路交界處 建筑風(fēng)格 盒式純商業(yè) 商鋪規(guī)劃 具體布局：商場(chǎng)超市 商鋪（面積）： 126000平 大廈（面積）： 170000平 產(chǎn)品定位 地下一層：沃爾瑪超市、精品、餐飲等 一層（品牌）：百貨、名牌運(yùn)動(dòng)服裝、服飾精品、名牌皮具、餐飲、通信客服中心、麥當(dāng)勞、肯德基等 二層（品牌）：百貨、品牌男女服飾、內(nèi)衣、童裝、運(yùn)動(dòng)品牌、餐飲等 三 層（品牌）：書城、數(shù)碼產(chǎn)品、手機(jī)、小家電、家居飾品、餐飲等 四層（品牌）：家具、床上用品、家居飾品等 五層（品牌）：美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)天地、休閑服飾、箱包皮具等 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：租