【正文】 計進出口總額 億美元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期下降 個百分點。上半年外資企業(yè)出口 億美元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點，占全市出口的比重為 %；內(nèi)資企業(yè)出口 億美元，比去年同期增長 %，高出全國平均增幅近 10 個百分點，內(nèi)資企業(yè)出口占全市出口的比重逐漸提高。 2）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，產(chǎn)銷率繼續(xù)攀高。 廈門市 人均消費性支出 2021 年上半年全市城鎮(zhèn)居民人均消費性 支出 元，增長 %，居民恩格爾系數(shù)降至 35%，汽車、通信及高檔服裝、家電消費仍是居民消費熱點，住房消費帶動居住支出增長 %，住房裝潢支出增長 %，購房支出增長 75%。 經(jīng)濟運行的總體特點： 經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高，金融支持力度繼續(xù)加大 固定資產(chǎn)投資強勢增長，“三駕馬車”動力充足 產(chǎn)業(yè)結構繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)較快增長 城鄉(xiāng)居民收入快速增加，市場物價趨于平穩(wěn)，勞動就業(yè)形勢總體穩(wěn)定 各區(qū)經(jīng)濟競相發(fā)展 1）上半年思明區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 %，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %； 2）湖里區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 %，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %； 3）集美區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 %，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %； 4）海滄區(qū)實現(xiàn)生 產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 66%，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %； 5）同安區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 %，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %； 6）翔安區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 倍，實現(xiàn)區(qū)級財政收入 億元，增長 %。 3）制造業(yè)投資增速相對緩慢。 第二部分 廈門 市整體商業(yè) 規(guī)劃布局 一、廈門 市商業(yè) 發(fā)展歷史 70 年代供銷社， 80 年代百貨大樓， 90 年代超市， 21 世紀賣場、專賣店，城市的商業(yè)格局總是在不停改變中一次次洗牌。隨著居民收入水平的提高，廈門居民消費逐漸從普通耐用消費品轉(zhuǎn)向住房、汽車和信息產(chǎn)品等大宗和高檔耐用消費品，教育、旅游、文化娛樂等個人發(fā)展型和享受型消費日益受到重視。 最重要的舉措就是，把 “ 對外開放 ” 與 “ 結構調(diào)整 ” 結合起來，兩篇文章一起做，促進流通規(guī)模擴大。使商業(yè)網(wǎng)點布局從原來集中在中山路 老城區(qū)向新區(qū)擴展，初步形成 “ 二 路（中山路、禾祥西路）三圈（中山商圈、火車站蓮坂商圈、江頭商圈） ” 中心商業(yè)區(qū)格局。 二、廈門 市商業(yè)現(xiàn)狀 廈門市商品流通業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點 （ 1）批發(fā)零售商業(yè)商品流通規(guī)模不斷擴大，促進國際貿(mào)易向前發(fā)展 隨著國家流通體制改革措施的不斷出臺，廈門市商業(yè)企業(yè)從觀望、參與到適應，逐漸加大改革力度，加快轉(zhuǎn)機建制，從而促進全市批發(fā)零售商業(yè)商品流通規(guī)模的不斷擴大。 （ 2）限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)成為市場主體，其經(jīng)歷了比較平穩(wěn)的發(fā)展過程 全市限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè) 2021 年完成商品銷售總額 億元 ,其中批發(fā)額 億元 ,零售額 億元；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)商品銷售按類值劃分，銷售額在 100 億元以上的主要商品類別有：服裝鞋帽針紡織品類、石油及制品類、化工材料及制品類、金屬材料類、食品飲 料煙酒類，銷售額分別為 億元、 億元、 億元、 億元、 127 億元，占全部銷售總額的比重 分別為 %、 %、 %、 11%和 %；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)全年主營業(yè)務收入 億元，主營業(yè)務利潤 56 億元，利潤總額 億元，年末資產(chǎn)總計 億元。從整體市場發(fā)展的前景看，買方市場已基本形成，居民消費結構發(fā)生質(zhì)的變化，消費熱點出現(xiàn)新的 轉(zhuǎn)向。 三、廈門 市商業(yè)政策環(huán)境分析 王志綱曾說過，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提，同時，商業(yè)的變革與發(fā)展，也使城市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生著巨大的變化。 2021 年 年初， “ 海峽西岸經(jīng)濟區(qū) ” 的構想，不但讓福建從 “ 長三角 ” 和 “ 珠三角 ” 的夾擊中跳脫出來，也為定位為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)龍頭和中心城市的廈門開辟了新的天地－－－－ “ 廈門要建設銅鑼灣式的商業(yè)中心，壯大總部經(jīng)濟 ” 。 四、廈門 市商業(yè)環(huán)境評價 近 20 年來，廈門已為建設中國東南沿海區(qū)域中心城市打下堅實的基礎，擁有港口交通、口岸通關、市場體系、行政效能、人才環(huán)境等方面的優(yōu)勢。 能夠吸引世界 500 強的目光，除了 各大商圈 本身 具有 吸引財富、創(chuàng)造 財 富的能力，更多體現(xiàn)的就是廈門的城市魅力 與商業(yè)環(huán)境 。而現(xiàn)在僅島內(nèi)的商業(yè)面積就將超過140 萬平方米，加上近年來，廈門各類購物中心，大賣場相繼在廈門擴充，各大型商業(yè)項目不斷開發(fā)建設，廈門商業(yè)已出現(xiàn)過剩，然而卻并非總量上的過剩，而是結構上的：嘉禾路 SM— 火車站短短不足 3 公里，積聚了 5 家大型百貨店 、 6 家大型家電連鎖店、 3 家大型書店、 4 家大型超市，從全市總體商業(yè)格局來看，似乎顯得過于集中。從這個角度看，廈門商業(yè)的結構性過剩體現(xiàn)出來的，是大眾化的商業(yè)業(yè)態(tài)過剩，而高端的商業(yè)形態(tài)還非常緊缺。而這正從另外一個側面說明，廈門商業(yè)發(fā)展的空間日益擴大，同時也需要提升自己的商業(yè)經(jīng)營檔次，以滿足游客不斷提高的消費需求。那么靠什么來吸引？以前可能主要是靠大賣場、大超市，而隨著這些賣場紛紛到周邊城市開設分點，廈門今后要注意發(fā)展中高檔 百貨和特色百貨，與周邊市場形成差異化。這三大商圈擁有不同的地理條件、經(jīng)營業(yè)態(tài)，并呈現(xiàn)不同的特征。 為了挽救中 山路頹勢，相關部門積極尋找對策，進行中山路步行街改造、中華片區(qū)整體改造，霞溪片區(qū)改造。而華僑海景城商業(yè)裙樓應對蜂潮洶涌的市場需求，定位于高層人士的時尚公社，極大滿足市場需求?；疖囌?— 富山商圈處于廈門市中心，其地形猶如一個 “ 啞鈴 ” ，火車站、富山各處于 “ 啞鈴 ” 的二端。隨著廈門梧村汽車站廣場改造，通過地下商城將世貿(mào)商城、羅賓森廣場、嘉年名華緊緊聯(lián)系在一起，火車站商圈漸漸形成了以 shopping mall、主題性商場等城市中心中型商業(yè)體量為主體的商業(yè)聚集地，這是廈門火車站獨特的商業(yè)環(huán)境及地理條件所決定的，也正是這些優(yōu)勢使得火車站商圈贏得了世界商業(yè)巨頭們的寵愛?？梢灶A見，火車站 —— 富山商圈將成為全市商業(yè)最繁華地段和居民購物的主要場所。不過，這幾年來，情況發(fā)生了根本性的變化，隨著市政道路的延伸與拓展，貫穿廈門全島的兩條城市主干道 —— 嘉禾路和仙岳路在這里交匯，成片成片小區(qū)的開發(fā)，一幢幢高樓拔地而起，這里集中了國聯(lián)建材城、江 頭建材城、阿里山家裝市場、英大衛(wèi)浴城等眾多建材商城，江頭商貿(mào)中心成為廈門建材裝飾主戰(zhàn)場?，F(xiàn)在江頭商貿(mào)中心已具有成熟的市場格局，完全可以成為推動廈門新市區(qū)建設的強大動力源。商業(yè)地產(chǎn)的營銷核心問題是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權問題及如何建立開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三方利益平衡關系。 我們針對廈門商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化和招商規(guī)劃等，進行分析如下： “店中店 +主題概念商場”時代 時間： 1997 年 — 2021 年 典型項目：元洪定安廣場一期、聯(lián)邦國際禮品城、中信惠揚大廈 市場表現(xiàn)和操作手法： 元洪定安廣場一期可能是廈門“店中店 +主題概念商場”模式的始作俑者，當年以“時尚廣場”主題概念和“總價數(shù)十萬當中山路店東”作為強勢賣點引發(fā)了廈門一波商場投資熱潮。這個階段的營銷手法還主要依靠報紙廣告、概念轟炸和售樓現(xiàn)場銷售，客戶群主要為閩南金三角的購房者。大多數(shù)開發(fā)商對此并沒有太多的考慮。當時五金電器城包租五年，年收益率 %，旺寶榮商城年收益率 12%，宏輝大廈“香水城”更創(chuàng)出了年收益率 14%的新高。 “售后返租 +主力店”時代 時間： 2021 年 — 2021 年 典型項目：新時代廣場二期、美仁廣場 操作手法和市場表現(xiàn)： “售后返 租 +主力店”模式與“售后返租 +主題概念商場”模式的區(qū)別在于，這種模式在返租后不是由自己經(jīng)營，而是引入知名的大商家進場經(jīng)營，依托知名的大商家成熟的管理和經(jīng)營，以增強項目抗風險能力和投資者信心。 “售后返租 +主力店”模式的風險主要體現(xiàn)在以下三個 方面：一是大商家給開發(fā)商的租金與開發(fā)商給小業(yè)主的回報之間存在較大差距，尤其是在頭幾年開發(fā)商補貼金額較大，二是返租期結束后，業(yè)主進場自行經(jīng)營或自行出租，會破壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局，將引發(fā)一系列問題；三是太過依賴于大商家整體經(jīng)營的成功，一旦大商家經(jīng)營失敗而撤走，開發(fā)商在沒有租金收入的情況下還要給小業(yè)主以回報，這無疑會面臨巨大的資金壓力。 “銷售 +主力店租賃的 SHOP PINGMALL”模式的核心是：″主力店租賃″ 主力店的大賣場開發(fā)所帶來的長期物 業(yè)收租和″銷售″ 主力店周邊的中小店面開發(fā)所帶來的短期銷售相結合起來，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、商業(yè)經(jīng)營者的共贏。事實上，隨著 SM 商業(yè)城、世貿(mào)商城的建成，這種商業(yè)模式已初步成型。如何在激烈的市場中取勝，營銷方式的創(chuàng)新是其中關鍵所在，我們已經(jīng)可以看到廈門大型商業(yè)地產(chǎn)營銷新方向。明發(fā)商業(yè)廣場的前期規(guī)劃和世界 500 強零售企業(yè)的引進都體現(xiàn)了這一 點。一方面隨著各個城市邊際的模糊化和 廈門作為東南中心城市的輻射能力不斷增強，大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑在加大。 大廈（面積）： 88983m178。 產(chǎn)品劣勢 商場內(nèi)較沉悶，壓抑。 東方明珠廣場三期 樓盤名稱 東方明珠廣場三期 項目地址 嘉禾路與蓮岳路交匯 建筑風格 現(xiàn)代 商鋪規(guī)劃 具體布局： 商鋪、住宅 商鋪（面積）： 6800 平 大廈（面積）： 二層（ 品牌）：運動名品 品牌服飾 三層（品牌）：品牌鞋服專賣 四層（品牌）： 1 層 /數(shù)碼電子 家居飾品 銷售模式 產(chǎn)權式：獨立產(chǎn)權 商管公司： 和意商業(yè)管理 簽訂相關協(xié)議（補充協(xié)議、租賃合同） 返租回報率： 8% 年限： 50 年 配 套 內(nèi)部設施 得房率： 75% 車位： 137 個 空調(diào)及新風系統(tǒng)（品牌）：統(tǒng)一式中央空調(diào) 電梯品牌：上海三菱 種類：扶梯 數(shù)量： 15 部 具體位置：中央 安防系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設備自控、消防報警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡 建筑材質(zhì)及裝修 商鋪外立面飾材：涂料 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 該項目依托蓮花商圈，交通便捷，升值空間較廣 鋪位劃分 功能劃分：商鋪 面積劃分：店面 20 至 100 平方米 價 格 均價： 800070000 元 /平 最高價： 7 萬元 /平 最底價： 8000 元 /平 一層均價 : 萬元 /平 最高價（比例）： 7 萬元 /平（ 20%） 最底價（比例）： 萬元 /平（ 35%） 二層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平（ 26%） 最底價（比例）： 1 萬元 /平 （ 30%） 三層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平 (18%) 最底價（比例）： 8000 元 /平 (28%) 價格走勢：以 上為內(nèi)部定價 ,開盤時大致以此為準 租金價 年回報率 8% 客戶定位 現(xiàn)正招商中 ,售樓處未售 付款方式 一次性 ,按揭 訴求重點：帶租約銷售 工程進度 現(xiàn)房 開業(yè)狀況 內(nèi)部未正式開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢 交通便利 ,商家云集 ,生活配套設施齊全 ,逐漸形式一種成熟的消費氛圍 產(chǎn)品劣勢 與其競爭的商場促進消費的同時也分流了消費量 其 他 繁華（廈門）置業(yè)有限公司 /投資商：廈門福隆置業(yè)有限公司 綜述： 1）地段較好，處于蓮花十字路口位置，與富山商圈、江頭商圈相距較近； 2）商業(yè)正處于招商階 段，經(jīng)營情況暫時無法估計，由于面積較小，恐難于形成較強的商業(yè)氣氛； 3）引進永樂思文電器可以增加消費人群，吸引蓮花附近居民來消費。周邊的消費群體集中。 SM城市廣場 樓盤名稱 SM城市廣場 項目地址 嘉禾路與仙岳路交界處 建筑風格 盒式純商業(yè) 商鋪規(guī)劃 具體布局：商場超市 商鋪（面積）： 126000平 大廈（面積）： 170000平 產(chǎn)品定位 地下一層：沃爾瑪超市、精品、餐飲等 一層（品牌）：百貨、名牌運動服裝、服飾精品、名牌皮具、餐飲、通信客服中心、麥當勞、肯德基等 二層（品牌）：百貨、品牌男女服飾、內(nèi)衣、童裝、運動品牌、餐飲等 三 層（品牌）：書城、數(shù)碼產(chǎn)品、手機、小家電、家居飾品、餐飲等 四層（品牌）：家具、床上用品、家居飾品等 五層（品牌）：美食廣場、娛樂天地、休閑服飾、箱包皮具等 銷售模式 產(chǎn)權式：租