【正文】 最耀眼的明珠。而華僑海景城商業(yè)裙樓應(yīng)對(duì)蜂潮洶涌的市場(chǎng)需求，定位于高層人士的時(shí)尚公社，極大滿足市場(chǎng)需求。這個(gè)片區(qū)處于中山商圈的邊緣地段，是廈門中央商務(wù)區(qū)（ CBD），這里高級(jí)寫字樓林立，眾多國(guó)內(nèi)外知名公司扎根于此；同時(shí)近年來(lái)，高檔住宅樓成片開發(fā)，如華僑海景城、東方時(shí)代廣場(chǎng)、帝標(biāo)海景等十多個(gè)高檔樓盤拔地而起。 為了挽救中 山路頹勢(shì)，相關(guān)部門積極尋找對(duì)策，進(jìn)行中山路步行街改造、中華片區(qū)整體改造，霞溪片區(qū)改造。擁有 “ 中華十大名街 ” 名號(hào)的廈門中山路本身便具有其他商圈無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)及知名度，并且是外地游客的購(gòu)物首選， 1998 年以前，中山路幾乎是廈門購(gòu)物的惟一商圈，而近年來(lái)，由于城市化進(jìn)程的加快，廈門島內(nèi)新商圈的不斷形成，原來(lái)一直位居廈門商圈龍頭老大的中山路商圈漸顯疲態(tài)，只能利用中山路原有的知名度來(lái)吸引外地游客。這三大商圈擁有不同的地理?xiàng)l件、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，并呈現(xiàn)不同的特征。廈門商業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)供過(guò)于求，截止到 2021 年底，商鋪 空置面積 就 已高達(dá) 26 萬(wàn)平方米，其中還有許多項(xiàng)目空置多年；同時(shí)在全國(guó)造 MALL 熱潮中，廈門也緊跟商業(yè)熱潮開發(fā)了 40萬(wàn)平方米的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)等大型商業(yè)項(xiàng)目，另外名匯銅鑼灣廣場(chǎng)、“閩南印象”、“ 加州城市廣場(chǎng)”、“瑞景城市廣場(chǎng)”等商業(yè)項(xiàng)目相繼出臺(tái)， 由于廈門商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)性的增長(zhǎng)勢(shì)頭，引發(fā)各方面的競(jìng)爭(zhēng)劍拔弩張。那么靠什么來(lái)吸引？以前可能主要是靠大賣場(chǎng)、大超市，而隨著這些賣場(chǎng)紛紛到周邊城市開設(shè)分點(diǎn)，廈門今后要注意發(fā)展中高檔 百貨和特色百貨，與周邊市場(chǎng)形成差異化。購(gòu)物中心需要一系列的載體，其中一個(gè)相當(dāng)重要的考量標(biāo)準(zhǔn)就是國(guó)際知名品牌的聚集程度。而這正從另外一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，廈門商業(yè)發(fā)展的空間日益擴(kuò)大，同時(shí)也需要提升自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次，以滿足游客不斷提高的消費(fèi)需求。廈門的城市定位是港口風(fēng)景旅游城市，旅游是廈門的一條基本線，它的作用就是對(duì)城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合拉動(dòng)。從這個(gè)角度看，廈門商業(yè)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩體現(xiàn)出來(lái)的，是大眾化的商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)剩，而高端的商業(yè)形態(tài)還非常緊缺。一般百貨、大賣場(chǎng)和普通商品店鋪占相當(dāng)大比例，并且還有大規(guī)模增加的趨勢(shì)。而現(xiàn)在僅島內(nèi)的商業(yè)面積就將超過(guò)140 萬(wàn)平方米，加上近年來(lái)，廈門各類購(gòu)物中心，大賣場(chǎng)相繼在廈門擴(kuò)充，各大型商業(yè)項(xiàng)目不斷開發(fā)建設(shè)，廈門商業(yè)已出現(xiàn)過(guò)剩，然而卻并非總量上的過(guò)剩，而是結(jié)構(gòu)上的：嘉禾路 SM— 火車站短短不足 3 公里，積聚了 5 家大型百貨店 、 6 家大型家電連鎖店、 3 家大型書店、 4 家大型超市，從全市總體商業(yè)格局來(lái)看，似乎顯得過(guò)于集中。 有關(guān)資料顯示，廈 門平均每千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已達(dá) 個(gè)，人均商業(yè)面積約 平方米，略高于蘇州、寧波等同類型城市。 能夠吸引世界 500 強(qiáng)的目光，除了 各大商圈 本身 具有 吸引財(cái)富、創(chuàng)造 財(cái) 富的能力，更多體現(xiàn)的就是廈門的城市魅力 與商業(yè)環(huán)境 。曾 有人稱，世界上任何一個(gè)城市，如果能夠把世界 500 強(qiáng)請(qǐng)來(lái)真正落戶，就意味著這個(gè)城市達(dá)到了某個(gè)水準(zhǔn)。 四、廈門 市商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià) 近 20 年來(lái)，廈門已為建設(shè)中國(guó)東南沿海區(qū)域中心城市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，擁有港口交通、口岸通關(guān)、市場(chǎng)體系、行政效能、人才環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)。 這幾年，整個(gè)廈門的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局確實(shí)發(fā)生了比較大的變化，特別是新城的建設(shè)、老城區(qū)的改造，使得 MALL 這種超大型 的購(gòu)物中心在廈門并不陌生。 2021 年 年初， “ 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū) ” 的構(gòu)想，不但讓福建從 “ 長(zhǎng)三角 ” 和 “ 珠三角 ” 的夾擊中跳脫出來(lái)，也為定位為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭和中心城市的廈門開辟了新的天地－－－－ “ 廈門要建設(shè)銅鑼灣式的商業(yè)中心，壯大總部經(jīng)濟(jì) ” 。 “ 要把廈門建設(shè)成中國(guó)東南沿海的商貿(mào)中 心，立足于廈門，服務(wù)于福建及閩東南地區(qū)，接軌國(guó)際， 2021 年基本建成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理服務(wù)功能完善，引導(dǎo)滿足消費(fèi)又創(chuàng)造擴(kuò)大消費(fèi)區(qū)域性購(gòu)物天堂 ” 。 三、廈門 市商業(yè)政策環(huán)境分析 王志綱曾說(shuō)過(guò)，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提，同時(shí)，商業(yè)的變革與發(fā)展，也使城市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生著巨大的變化?？偟膩?lái)看外資比例不高，但是其中競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)在“大賣場(chǎng)”上，而“大賣場(chǎng)”的港、澳、臺(tái)及外資比例已經(jīng)超過(guò)了 50％，并且這種趨勢(shì)將繼續(xù)加劇。從整體市場(chǎng)發(fā)展的前景看，買方市場(chǎng)已基本形成，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)的變化，消費(fèi)熱點(diǎn)出現(xiàn)新的 轉(zhuǎn)向。零售市場(chǎng)保 持穩(wěn)步增長(zhǎng)，多種經(jīng)濟(jì)成分競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制也不斷地增強(qiáng)。 （ 2）限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)成為市場(chǎng)主體，其經(jīng)歷了比較平穩(wěn)的發(fā)展過(guò)程 全市限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè) 2021 年完成商品銷售總額 億元 ,其中批發(fā)額 億元 ,零售額 億元；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)商品銷售按類值劃分，銷售額在 100 億元以上的主要商品類別有：服裝鞋帽針紡織品類、石油及制品類、化工材料及制品類、金屬材料類、食品飲 料煙酒類，銷售額分別為 億元、 億元、 億元、 億元、 127 億元，占全部銷售總額的比重 分別為 %、 %、 %、 11%和 %；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)全年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 56 億元，利潤(rùn)總額 億元，年末資產(chǎn)總計(jì) 億元。 批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)充分發(fā)揮規(guī)模大、網(wǎng)絡(luò)多的優(yōu)勢(shì)，實(shí)行多元化、多功能經(jīng)營(yíng)，在穩(wěn)步擴(kuò)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的同時(shí)，他們把目標(biāo)轉(zhuǎn)向國(guó)際市場(chǎng)，跨出國(guó)門積極開拓國(guó)際 貿(mào)易，參與國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷促進(jìn)商品的流通。 二、廈門 市商業(yè)現(xiàn)狀 廈門市商品流通業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn) （ 1）批發(fā)零售商業(yè)商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，促進(jìn)國(guó)際貿(mào)易向前發(fā)展 隨著國(guó)家流通體制改革措施的不斷出臺(tái)，廈門市商業(yè)企業(yè)從觀望、參與到適應(yīng)，逐漸加大改革力度，加快轉(zhuǎn)機(jī)建制，從而促進(jìn)全市批發(fā)零售商業(yè)商品流通規(guī)模的不斷擴(kuò)大。 ”經(jīng)過(guò)這幾年發(fā)展，先后引進(jìn)了大型超市、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)店、便利店等多種業(yè)態(tài)形式，推動(dòng)了廈門現(xiàn)代流通組織發(fā)展和經(jīng)營(yíng)方式的改革。使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局從原來(lái)集中在中山路 老城區(qū)向新區(qū)擴(kuò)展，初步形成 “ 二 路（中山路、禾祥西路）三圈（中山商圈、火車站蓮坂商圈、江頭商圈） ” 中心商業(yè)區(qū)格局。另一方面，在引進(jìn)外資的同時(shí)，對(duì)商業(yè)領(lǐng)域的所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，增加民營(yíng)、外資的比重，對(duì)國(guó)企進(jìn)行改組改造。 最重要的舉措就是，把 “ 對(duì)外開放 ” 與 “ 結(jié)構(gòu)調(diào)整 ” 結(jié)合起來(lái)，兩篇文章一起做，促進(jìn)流通規(guī)模擴(kuò)大。 在“ 十五 ” 計(jì)劃 中，廈門市政府提出了“ 構(gòu)建東南沿海重要商貿(mào)中心 ”的 發(fā)展方向：構(gòu)建合理的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)，形成特色化、網(wǎng)絡(luò)化的商貿(mào)體系，把廈門建成購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美、具有 較強(qiáng)輻射功能的東南沿海重要的商貿(mào)中心。隨著居民收入水平的提高，廈門居民消費(fèi)逐漸從普通耐用消費(fèi)品轉(zhuǎn)向住房、汽車和信息產(chǎn)品等大宗和高檔耐用消費(fèi)品，教育、旅游、文化娛樂(lè)等個(gè)人發(fā)展型和享受型消費(fèi)日益受到重視。 回望 “ 十五 ” ， 廈門 市在加快流通結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動(dòng)商貿(mào)業(yè)擴(kuò)大開放，推進(jìn)國(guó)有商貿(mào)企業(yè)改革等方面都有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，流通業(yè)規(guī)?；?、現(xiàn)代化水平也有了明顯提高。 第二部分 廈門 市整體商業(yè) 規(guī)劃布局 一、廈門 市商業(yè) 發(fā)展歷史 70 年代供銷社， 80 年代百貨大樓， 90 年代超市， 21 世紀(jì)賣場(chǎng)、專賣店，城市的商業(yè)格局總是在不停改變中一次次洗牌。 總體而言，上半年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高，確保了“十一五”開局良好。 3）制造業(yè)投資增速相對(duì)緩慢。 1）政府主導(dǎo)性投資比例較大，外商投資、民間投資所占比重依然偏低。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體特點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，金融支持力度繼續(xù)加大 固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，“三駕馬車”動(dòng)力充足 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)較快增長(zhǎng) 城鄉(xiāng)居民收入快速增加，市場(chǎng)物價(jià)趨于平穩(wěn)，勞動(dòng)就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定 各區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)相發(fā)展 1）上半年思明區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %； 2）湖里區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %； 3）集美區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %； 4）海滄區(qū)實(shí)現(xiàn)生 產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) 66%，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %； 5）同安區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %； 6）翔安區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，完成城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資額 億元，增長(zhǎng) 倍，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %。據(jù)核算，上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。 廈門市 人均消費(fèi)性支出 2021 年上半年全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性 支出 元，增長(zhǎng) %，居民恩格爾系數(shù)降至 35%，汽車、通信及高檔服裝、家電消費(fèi)仍是居民消費(fèi)熱點(diǎn)，住房消費(fèi)帶動(dòng)居住支出增長(zhǎng) %，住房裝潢支出增長(zhǎng) %，購(gòu)房支出增長(zhǎng) 75%。 廈門市 人均可支配收入 2021 年上半年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9411 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 4219 元，增長(zhǎng) %。 2）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，產(chǎn)銷率繼續(xù)攀高。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，比去年同期下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 280 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì)全市生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %，分別拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。上半年外資企業(yè)出口 億美元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)，占全市出口的比重為 %；內(nèi)資企業(yè)出口 億美元，比去年同期增長(zhǎng) %，高出全國(guó)平均增幅近 10 個(gè)百分點(diǎn)，內(nèi)資企業(yè)出口占全市出口的比重逐漸提高。上半年外貿(mào)出口總額只完成年計(jì)劃的 %，比去年同期減慢 個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全市累計(jì)進(jìn)出口總額 億美元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)。其中汽車零售 13910 輛，小轎車零售 7555 輛，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %。汽車、石油零售大幅度增長(zhǎng)仍是拉動(dòng)上半年消費(fèi)品零售市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主要因素。上半年全市限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，占全市零售總額比重的%，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，直接拉動(dòng)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 二、 廈門 市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 廈門市 整體消費(fèi)量 2021 年上半年廈門市社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)出高開平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，全市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，是自 2021 年以來(lái)同期增幅的新高 ,比全省增幅高 個(gè)百分點(diǎn)，增幅居全省九地市首位。全市常住人口 220 萬(wàn)人（據(jù)抽樣調(diào)查推算），登記戶 籍人口 146． 77 萬(wàn)人， 萬(wàn)戶，其中城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人，占 ％。 廈門港務(wù)項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一部分 廈門 市 城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 一、 廈門 市概況 廈門地處我國(guó)東南沿海 —— 福建省的東南部， 全市土地面積為 平方公里（不含灘涂面積），海域面積約 300 多平方公里。全市由廈門島、鼓浪嶼及內(nèi)陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和廈門灣沿岸組成，其主體 廈門島是福建省第四大島嶼，土地面積約 平方公里，全島海岸線蜿蜒曲折，全長(zhǎng) 234 公里，水清浪靜、風(fēng)光旖旎，擁有條件優(yōu)越海峽性的天然良港，有史以來(lái)就是我國(guó)東南沿海對(duì)外貿(mào)易的重要口岸。擁有眾多歸僑、僑眷及廈門籍僑胞和港、澳、臺(tái)同胞，生活著回、滿、壯、畬、苗及高山等 20 多個(gè)少數(shù)民族，通行方言為閩南語(yǔ)。規(guī)模效應(yīng)凸顯 ，限額以上企業(yè)市場(chǎng)占有率已超過(guò)六成。上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額超億元的企業(yè)達(dá) 21家，比去年同期增加 7 家，這 21 家企業(yè)共實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。上半年限額以上貿(mào)易業(yè)商品銷售類值、數(shù)量統(tǒng)計(jì)資料顯示，汽車類、石油制品類分別實(shí)現(xiàn)零售額 億元和 億元，比去年同期分別增長(zhǎng) %和 %，兩者占限額以上貿(mào)易業(yè)零售額的 %，直接拉動(dòng)全市零售額增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 廈門市 進(jìn)出口總額 廈門工業(yè)外向度歷來(lái)較高， 2021 年上半年規(guī)模以上工業(yè)出口交貨值占全市出口總值的六成多，受地產(chǎn)工業(yè)品出口增長(zhǎng)勢(shì)頭減緩以及外資企業(yè)出口增長(zhǎng)減慢、人民幣升值、國(guó)際技術(shù)性貿(mào)易壁壘加劇等因素的影響，全市外貿(mào)進(jìn)出口增勢(shì)減緩。其中出口總額 億美元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口總額 億美元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)。外資企業(yè)出口增長(zhǎng)乏力，內(nèi)資企業(yè)出口保持高位運(yùn)行。 廈門 市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 從三大產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)調(diào)減，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)平穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快，三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： 。特點(diǎn)如下： 1）農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)。 3）第三產(chǎn)業(yè)增速有所加快，主要行業(yè)較快增長(zhǎng)。居民財(cái)富積累繼續(xù)增加， 至 6 月底，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增加 億元，比去年同期增長(zhǎng) %；上半年城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)性收入比去年同期增長(zhǎng) %。 三、 小結(jié)： 廈門 市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 2021 年上半年，廈門新一輪跨越式發(fā)展，全市經(jīng)濟(jì)延續(xù)“十五”以來(lái)的穩(wěn)定發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成較好，合同利用外資、實(shí)際利用外資、財(cái)政總收入、地方級(jí)財(cái)政收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城鎮(zhèn)居民可支配收入等主要指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了時(shí)間過(guò)半、完成任務(wù)過(guò)半，分別完成序時(shí)進(jìn)度的 %、