【正文】 100% 車位： 243 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系 統(tǒng)（品牌）：中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌：蘇迅 種類：扶梯 數(shù)量： 6 部 具體位置：左角落 安防系統(tǒng) : 滅火器 \警報(bào)器 建筑材質(zhì)及裝修： 商鋪外立面飾材： 涂料 門廳： 玻璃 門窗：玻璃 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場(chǎng)： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材： 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 內(nèi)部門窗：玻璃 燈光照明：節(jié)能燈 商業(yè)環(huán)境 該項(xiàng)目為廈門為數(shù)不多的鋼骨架住宅，廈門 CBD 區(qū)地標(biāo)性建筑，外觀新穎獨(dú)特，戶戶明廚明衛(wèi)，地段優(yōu)勢(shì)明顯，生活交通便利 鋪位劃分 功能劃分：一到三層為商鋪，四層以 上為住宅 面積劃分： 40250 平 價(jià)格 均價(jià)： 最高價(jià)： 最低價(jià)： 一層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 最低價(jià)（比例）： 3 萬(wàn)元 /平 二層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 3 萬(wàn)元 /平 最低價(jià)（比例）： 2 萬(wàn)元 /平 三層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 最低價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 價(jià)格走勢(shì)：基本維持平穩(wěn) 租金價(jià) 按營(yíng)業(yè)額返點(diǎn)約 25% 客戶定位 綜合性 付款方式 按揭，一次性 媒體情況 日期： 頻率： 內(nèi)容： 訴求重點(diǎn)： 銷售情況 時(shí)間： 比例： 100% 樓層： 工程進(jìn)度 完工 開業(yè)狀況 部分?jǐn)偽辉谘b修 ,大部分 開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 位于廈門 CBD 區(qū) ,地段優(yōu)勢(shì)明顯，生活交通非常便利 . 產(chǎn)品劣勢(shì) 一樓進(jìn)駐的服裝區(qū)比較散亂 ,空氣不順暢 . 其他 開 發(fā) 商： 廈門富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綜述： 1）地處禾祥西路繁華位置，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域配套成熟； 2）商業(yè)面積較小，無(wú)法形成完整的商業(yè)集中規(guī)模，對(duì)人氣的凝聚形成阻礙； 3）禾祥西路交通擁擠，停車位稀少，不方便購(gòu)物消費(fèi)人群的停車。 東方明珠廣場(chǎng)三期 樓盤名稱 東方明珠廣場(chǎng)三期 項(xiàng)目地址 嘉禾路與蓮岳路交匯 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 商鋪規(guī)劃 具體布局： 商鋪、住宅 商鋪（面積）： 6800 平 大廈（面積）： 二層（ 品牌）：運(yùn)動(dòng)名品 品牌服飾 三層（品牌）：品牌鞋服專賣 四層（品牌）： 1 層 /數(shù)碼電子 家居飾品 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商管公司： 和意商業(yè)管理 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率： 8% 年限： 50 年 配 套 內(nèi)部設(shè)施 得房率： 75% 車位： 137 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：統(tǒng)一式中央空調(diào) 電梯品牌：上海三菱 種類：扶梯 數(shù)量： 15 部 具體位置：中央 安防系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設(shè)備自控、消防報(bào)警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡(luò) 建筑材質(zhì)及裝修 商鋪外立面飾材：涂料 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 該項(xiàng)目依托蓮花商圈，交通便捷，升值空間較廣 鋪位劃分 功能劃分：商鋪 面積劃分：店面 20 至 100 平方米 價(jià) 格 均價(jià)： 800070000 元 /平 最高價(jià)： 7 萬(wàn)元 /平 最底價(jià)： 8000 元 /平 一層均價(jià) : 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 7 萬(wàn)元 /平（ 20%） 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平（ 35%） 二層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平（ 26%） 最底價(jià)（比例）： 1 萬(wàn)元 /平 （ 30%） 三層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 (18%) 最底價(jià)（比例）： 8000 元 /平 (28%) 價(jià)格走勢(shì)：以 上為內(nèi)部定價(jià) ,開盤時(shí)大致以此為準(zhǔn) 租金價(jià) 年回報(bào)率 8% 客戶定位 現(xiàn)正招商中 ,售樓處未售 付款方式 一次性 ,按揭 訴求重點(diǎn)：帶租約銷售 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 開業(yè)狀況 內(nèi)部未正式開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 交通便利 ,商家云集 ,生活配套設(shè)施齊全 ,逐漸形式一種成熟的消費(fèi)氛圍 產(chǎn)品劣勢(shì) 與其競(jìng)爭(zhēng)的商場(chǎng)促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí)也分流了消費(fèi)量 其 他 繁華（廈門）置業(yè)有限公司 /投資商：廈門福隆置業(yè)有限公司 綜述： 1）地段較好，處于蓮花十字路口位置，與富山商圈、江頭商圈相距較近； 2）商業(yè)正處于招商階 段，經(jīng)營(yíng)情況暫時(shí)無(wú)法估計(jì)，由于面積較小，恐難于形成較強(qiáng)的商業(yè)氣氛； 3）引進(jìn)永樂(lè)思文電器可以增加消費(fèi)人群，吸引蓮花附近居民來(lái)消費(fèi)。 其 他 廈門延銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積： 13180 總建筑面積： 178。 產(chǎn)品劣勢(shì) 商場(chǎng)內(nèi)較沉悶，壓抑。 價(jià) 格 均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最底價(jià)： 萬(wàn)元 /平 一層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平，占 30% 最底價(jià)（比例）： 3 萬(wàn)元 /平 ，占 15% 二層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平，占 25% 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 ，占 20% 三層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 ,占 20% 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平，占 35% 四層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 ，占 40% 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平，占 25% 價(jià)格走勢(shì)：下滑 租金價(jià) 200350 元 /平 客戶定位 大多為品牌店， 4F 以個(gè)體經(jīng)營(yíng)居多。 大廈（面積）： 88983m178。像新時(shí)代廣場(chǎng)走出廈門前往溫州、閩南金三角進(jìn)行跨區(qū)域銷售和廈門日?qǐng)?bào)社組織“廈門商鋪溫州展”都是很好的嘗試。一方面隨著各個(gè)城市邊際的模糊化和 廈門作為東南中心城市的輻射能力不斷增強(qiáng)，大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑在加大。因此，應(yīng)該借助于具備商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，來(lái)策劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施，包括專業(yè)的前期規(guī)劃顧問(wèn)、招商公司、銷售代理公司、經(jīng)營(yíng)管理公司等。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的前期規(guī)劃和世界 500 強(qiáng)零售企業(yè)的引進(jìn)都體現(xiàn)了這一 點(diǎn)。包括經(jīng)營(yíng)主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃、面積規(guī)劃及與其匹配停車、水、電、氣等市政配套等等。如何在激烈的市場(chǎng)中取勝，營(yíng)銷方式的創(chuàng)新是其中關(guān)鍵所在，我們已經(jīng)可以看到廈門大型商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷新方向。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)也采取此種模式。事實(shí)上，隨著 SM 商業(yè)城、世貿(mào)商城的建成，這種商業(yè)模式已初步成型。同時(shí)把已有的作為短線投資的中小店面開發(fā)和大賣場(chǎng)開發(fā)所帶來(lái)的長(zhǎng)期物業(yè)收租結(jié)合起來(lái)，保證了企業(yè)可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 “銷售 +主力店租賃的 SHOP PINGMALL”模式的核心是：″主力店租賃″ 主力店的大賣場(chǎng)開發(fā)所帶來(lái)的長(zhǎng)期物 業(yè)收租和″銷售″ 主力店周邊的中小店面開發(fā)所帶來(lái)的短期銷售相結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的共贏。 SHOPPINGMALL 這種商業(yè)業(yè)態(tài)顯著特征是：規(guī)模大，由若干個(gè)主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，面積通常在十萬(wàn)平方米以上；功能全，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游甚至金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)。 “售后返租 +主力店”模式的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三個(gè) 方面：一是大商家給開發(fā)商的租金與開發(fā)商給小業(yè)主的回報(bào)之間存在較大差距，尤其是在頭幾年開發(fā)商補(bǔ)貼金額較大，二是返租期結(jié)束后，業(yè)主進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租，會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局，將引發(fā)一系列問(wèn)題；三是太過(guò)依賴于大商家整體經(jīng)營(yíng)的成功，一旦大商家經(jīng)營(yíng)失敗而撤走，開發(fā)商在沒(méi)有租金收入的情況下還要給小業(yè)主以回報(bào)，這無(wú)疑會(huì)面臨巨大的資金壓力。美仁廣場(chǎng)也引入了如意生鮮廣場(chǎng)作為主力店。 “售后返租 +主力店”時(shí)代 時(shí)間： 2021 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：新時(shí)代廣場(chǎng)二期、美仁廣場(chǎng) 操作手法和市場(chǎng)表現(xiàn)： “售后返 租 +主力店”模式與“售后返租 +主題概念商場(chǎng)”模式的區(qū)別在于，這種模式在返租后不是由自己經(jīng)營(yíng)，而是引入知名的大商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，依托知名的大商家成熟的管理和經(jīng)營(yíng)，以增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和投資者信心。 售后返租將業(yè)主、發(fā)展商、經(jīng)營(yíng)者的利益和風(fēng)險(xiǎn)絕妙地捆在一起，有效地規(guī)避商場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)，將業(yè)主承載的風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移到發(fā)展商身上，業(yè)主只需坐等收租，用租金所得支付月供，不失為有效的商場(chǎng)銷售推廣模式。當(dāng)時(shí)五金電器城包租五年，年收益率 %，旺寶榮商城年收益率 12%，宏輝大廈“香水城”更創(chuàng)出了年收益率 14%的新高。這種模式特點(diǎn)在于，發(fā)展商在把商場(chǎng)分割成 眾多的小面積店中店出售給中小投資者后，承諾一定的回報(bào)率和回報(bào)年限與購(gòu)買者統(tǒng)一簽定返租協(xié)議，再由發(fā)展商自己或委托專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。大多數(shù)開發(fā)商對(duì)此并沒(méi)有太多的考慮。而商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有統(tǒng)一管理，是由中小投資者各自為政。這個(gè)階段的營(yíng)銷手法還主要依靠報(bào)紙廣告、概念轟炸和售樓現(xiàn)場(chǎng)銷售，客戶群主要為閩南金三角的購(gòu)房者。而聯(lián)邦國(guó)際禮品城借助當(dāng)年“廈門國(guó)際禮品博覽會(huì)”開幕和“國(guó)際禮品城”全新概念加上代理公司的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷，在短短數(shù)月就銷售一空。 我們針對(duì)廈門商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化和招商規(guī)劃等，進(jìn)行分析如下： “店中店 +主題概念商場(chǎng)”時(shí)代 時(shí)間： 1997 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：元洪定安廣場(chǎng)一期、聯(lián)邦國(guó)際禮品城、中信惠揚(yáng)大廈 市場(chǎng)表現(xiàn)和操作手法： 元洪定安廣場(chǎng)一期可能是廈門“店中店 +主題概念商場(chǎng)”模式的始作俑者，當(dāng)年以“時(shí)尚廣場(chǎng)”主題概念和“總價(jià)數(shù)十萬(wàn)當(dāng)中山路店?yáng)|”作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)引發(fā)了廈門一波商場(chǎng)投資熱潮。但大型商業(yè)的經(jīng)營(yíng)必須是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理，大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營(yíng)所要求的統(tǒng)一性似乎是一對(duì)天生難以調(diào)和的矛盾。商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷核心問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題及如何建立開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三方利益平衡關(guān)系。隨著廈門商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，中山路商圈、火車站 — 富山商圈與江頭商貿(mào)中心依托各自的優(yōu)勢(shì)，形成三足鼎立之勢(shì)，今后商業(yè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)主角必將是這些強(qiáng)大的商圈?，F(xiàn)在江頭商貿(mào)中心已具有成熟的市場(chǎng)格局，完全可以成為推動(dòng)廈門新市區(qū)建設(shè)的強(qiáng)大動(dòng)力源。 江頭商貿(mào)中心在逐步形成建材市場(chǎng)的同時(shí)，手機(jī)電子市場(chǎng)依托江頭郵電局正在逐步壯大，各類手機(jī)店面鱗次櫛比，手機(jī)電子行業(yè)在江頭已經(jīng)成行成市。不過(guò)，這幾年來(lái)，情況發(fā)生了根本性的變化，隨著市政道路的延伸與拓展，貫穿廈門全島的兩條城市主干道 —— 嘉禾路和仙岳路在這里交匯，成片成片小區(qū)的開發(fā)，一幢幢高樓拔地而起，這里集中了國(guó)聯(lián)建材城、江 頭建材城、阿里山家裝市場(chǎng)、英大衛(wèi)浴城等眾多建材商城，江頭商貿(mào)中心成為廈門建材裝飾主戰(zhàn)場(chǎng)。 江頭商貿(mào)中心 —— 專業(yè)立身 廈門江頭商貿(mào)中心是個(gè)后起之秀，以其三大行業(yè)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)廈門商業(yè)市場(chǎng)?？梢灶A(yù)見，火車站 —— 富山商圈將成為全市商業(yè)最繁華地段和居民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。位 于富山片區(qū)核心的 40 萬(wàn)平方米明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)在并在招商方面取得了巨大進(jìn)展，法國(guó)家樂(lè)福、英國(guó)百安居、美國(guó)時(shí)代華納、香港新世界百貨等國(guó)際知名機(jī)構(gòu)先后進(jìn)駐，這些知名商家將為富山商圈帶來(lái)更大的經(jīng)營(yíng)力量和巨大人流，一個(gè)日漸繁榮的商圈漸漸形成。隨著廈門梧村汽車站廣場(chǎng)改造，通過(guò)地下商城將世貿(mào)商城、羅賓森廣場(chǎng)、嘉年名華緊緊聯(lián)系在一起，火車站商圈漸漸形成了以 shopping mall、主題性商場(chǎng)等城市中心中型商業(yè)體量為主體的商業(yè)聚集地，這是廈門火車站獨(dú)特的商業(yè)環(huán)境及地理?xiàng)l件所決定的，也正是這些優(yōu)勢(shì)使得火車站商圈贏得了世界商業(yè)巨頭們的寵愛。在廈門市政府的 10 年規(guī)劃中，現(xiàn)有的火車站將改為城市捷運(yùn)總站，這種人流物流性質(zhì)的改變， 將會(huì)提升火車站周邊的整體商業(yè)檔次?；疖囌?— 富山商圈處于廈門市中心，其地形猶如一個(gè) “ 啞鈴 ” ，火車站、富山各處于 “ 啞鈴 ” 的二端。由于巨大市場(chǎng)需求和強(qiáng)大商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，思北片區(qū)的商業(yè)將呈現(xiàn)繁榮景象，并成為中山路商圈一顆