【正文】 個(gè)附屬品類進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而且沒有專業(yè)的賣場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)薄弱。（四）威海家電市場(chǎng)前景分析 威海市家電經(jīng)營(yíng)單位眾多，估計(jì)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)仍然是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段。 一般一次成交的機(jī)會(huì)不是很大，大多數(shù)消費(fèi)者在購買家電時(shí)會(huì)貨比三家，比價(jià)格比質(zhì)量比品牌。（三）威海居民購買家電的習(xí)慣分析 因?yàn)榧译婎愐话銉r(jià)值較高，所以在購買時(shí)一般不是個(gè)人行為而是兩個(gè)或幾個(gè)人的共同購買行為，購買比較謹(jǐn)慎。天都的經(jīng)營(yíng)規(guī)模須斟酌商榷。第三， 除三聯(lián)家電外，其他四家家電賣場(chǎng)規(guī)模普遍較小，從一定程度上造成了賣場(chǎng)氛圍的擁擠與雜亂，購物環(huán)境必稍遜于三聯(lián)家電。由以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：第一， 三聯(lián)家電作為專業(yè)的大型家電經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，在經(jīng)營(yíng)面積上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。這類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。（二）威海市家電類經(jīng)營(yíng)面積分析據(jù)統(tǒng)計(jì)五大賣場(chǎng)8類家電類經(jīng)營(yíng)面積達(dá)5143平米，其中電視機(jī)的經(jīng)營(yíng)面積高達(dá)2010平米，接近總體經(jīng)營(yíng)面積的一半，其大體的經(jīng)營(yíng)面積分布如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一， 電視機(jī)的經(jīng)營(yíng)面積在整個(gè)家電行業(yè)中一枝獨(dú)秀，電視機(jī)仍然是家電經(jīng)營(yíng)的重中之重。第二， 音響（家庭影院）類產(chǎn)品主要集中在百貨大樓和華聯(lián)商廈兩大賣場(chǎng)，說明這兩大賣場(chǎng)的高端客戶比較多。第三， 油煙機(jī)、燃?xì)庠睿瑹崴鞯葟N衛(wèi)家電異軍突起，正逐步成為家電行業(yè)的重要組成部分。威海家電業(yè)總體經(jīng)營(yíng)品類分析：在被調(diào)查的五大賣場(chǎng)中共有以上8類家電經(jīng)營(yíng)單位250個(gè)（其中品牌多數(shù)重復(fù)），其數(shù)量分布如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一，家電行業(yè)整體供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實(shí)、準(zhǔn)確。調(diào)查目的主要是對(duì)威?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營(yíng)狀況、居民消費(fèi)習(xí)慣及前景進(jìn)行分析，從而為天都項(xiàng)目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。目前改裝飾建材城出租率為100%。萬發(fā)裝飾建材城位于青島路、竹島附近，2萬平方米的經(jīng)營(yíng)面積，促使其成為經(jīng)區(qū)唯一一家大型裝飾建材市場(chǎng)。商場(chǎng)優(yōu)雅的購物環(huán)境，吸引了周邊大量居民的關(guān)注。二樓：百貨超市三樓：燈飾、五金用品、交電材料、布藝窗簾、廚房用品。（具體詳情見下圖）項(xiàng)目名稱 齊魯商城 萬發(fā)裝飾建材城項(xiàng)目類型 家具裝飾用品商城 家裝裝飾材料露天市場(chǎng)開發(fā)商 東方集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司 威海汽運(yùn)有限公司地理位置 齊魯大道 青島路，竹島交通狀況 112路（小客）、10路 12227路總建筑面積 12000平方米 2萬平方米實(shí)用率 93% 100%層數(shù) 3層 1層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代寫字樓 現(xiàn)代展覽中心租價(jià) ㎡/天 ㎡/天 0. 565/ ㎡/天 主力單位面積 5070平方米 60—75 ㎡、80—95 ㎡、90—130 ㎡、120—135㎡、140—150㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 獨(dú)立店鋪，自主經(jīng)營(yíng)。檔位面積為中，面積分別為5070㎡、140150㎡。其中，區(qū)內(nèi)萬發(fā)裝飾材料商場(chǎng)、齊魯商場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)都集中在青島路齊魯大道一帶。2002年交易額達(dá)86005萬元，2003年交易成交額達(dá)142855萬元，日平均人流量達(dá)8萬人次左右。其它依次是娛樂休閑業(yè)、通信業(yè)、服裝/鞋業(yè)、餐飲業(yè)、醫(yī)藥業(yè)及其它相關(guān)業(yè)態(tài)，分別占總業(yè)態(tài)的16%、12%、8%、8%、8%和20%。其次，依次是通城大廈的466元/㎡/年；海鑫旅館的185元/㎡/年及長(zhǎng)峰市場(chǎng)180元/㎡/年。在出租價(jià)格方面，齊魯大道的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出租價(jià)格最高。 租售價(jià)格分析根據(jù)調(diào)查，通城大廈的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的出售價(jià)格最高，其以7000元/㎡的出售價(jià)格排列第一。 規(guī)模分析經(jīng)區(qū)各商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)規(guī)模一覽表樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型僑鄉(xiāng)購物廣場(chǎng) 5萬平方米 3層 20—60 ㎡ 2萬㎡ 20—60㎡70—150 ㎡ 2萬㎡ 萬發(fā)裝飾材料城 2萬平方米 1層 60—75 ㎡ 90—130 ㎡140—150㎡ 60——75 ㎡80——95 ㎡90——135㎡140——150㎡80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡ 齊魯商城 3層 34—65 ㎡ 34—65 ㎡50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡50—70 ㎡ 80—130 ㎡ 租售價(jià)格分析目前經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價(jià)格分為兩個(gè)檔次，㎡/㎡的出售價(jià)格，位居經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；㎡/天。%。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，整個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價(jià)適中，買方市場(chǎng)日益突出。三、 威海市經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2004年高區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，%。威韓商貿(mào)城的出租價(jià)格第二，㎡/天；棱方園家具廣場(chǎng)的出租價(jià)格第三，㎡/天。目前主要以出租的形式進(jìn)行相關(guān)招商。環(huán)境適中，（威韓商貿(mào)城略顯凌亂）它們擁有一定的固定客源。商場(chǎng)開業(yè)率達(dá)97%左右。目前商城實(shí)用率為97%。該商城單體經(jīng)營(yíng)面積類型較多，切分布均勻。項(xiàng)目名稱 威韓商貿(mào)城項(xiàng)目類型 家具市場(chǎng)開發(fā)商 威海威韓商城有限責(zé)任公司物業(yè)公司 盛德物業(yè)有限公司管理費(fèi) ㎡/天地理位置 高區(qū)文化西路交通狀況 1路車開業(yè)時(shí)間 二期工程總建筑面積 實(shí)用率 98%以上 層數(shù) 1層（共六個(gè)區(qū)）建筑風(fēng)格 普通聯(lián)體展示廳售價(jià) 對(duì)外不出售 租價(jià) ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 45—60㎡、75—110 ㎡、110—150㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶群 榮成、文登、煙臺(tái)、龍口等地人流量 少，主要是針對(duì)購買家具的目標(biāo)消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)定位 家居廣場(chǎng)較高檔次 商貿(mào)城中低檔各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 1區(qū) 辦公、套房、沙發(fā)、表、工藝品 2區(qū) 小吃街3區(qū) 套房、沙發(fā)、床、辦公用品4區(qū) 聯(lián)營(yíng)，套房、沙發(fā)、床、辦公用品5區(qū) 家具用品6區(qū) 小吃街（3） 大屋建材裝飾商城該商城地處文化西路175號(hào)，是高區(qū)唯一一家大型建材裝飾商場(chǎng)。㎡/天之間，屬于低檔價(jià)位。共分六個(gè)展區(qū)，整體規(guī)模較為龐大。項(xiàng)目名稱 棱方園家具廣場(chǎng)項(xiàng)目類型 家具裝飾用品商城管理費(fèi) ㎡天地理位置 文化西路交通狀況 12路開業(yè)時(shí)間 2003年總建筑面積 23000平方米實(shí)用率 87%層數(shù) 1層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代躍式展示會(huì)所建筑售價(jià) 對(duì)外不出售租價(jià) ㎡天 ㎡天 ㎡天主力單位面積 35—60 ㎡、75—135 ㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶群 威海社區(qū)居民人流量 少。其為威海地區(qū)高檔購買家具的廣場(chǎng)之一。其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是高區(qū)其它同類商場(chǎng)所不能比擬的。下面我們對(duì)該區(qū)域內(nèi)主要的專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析： 專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查（1） 棱方園家具廣場(chǎng)棱方園家具廣場(chǎng)位于文化西路，體育館附近。2002年交易額達(dá)94696萬元，2003年交易成交額達(dá)137873萬元，日平均人流量達(dá)10萬人次左右。其它業(yè)態(tài)分別為建材裝飾業(yè)8%、家電業(yè)7%、藥品業(yè)7%、服裝業(yè)4%、圖書音像業(yè)4%、旅社/賓館業(yè)4%，以及其它業(yè)態(tài)的12%。在出租價(jià)格方面，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房以1500元/㎡/年的出租價(jià)格位居榜首。其中在網(wǎng)點(diǎn)房的出售價(jià)格方面上，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出售價(jià)格最高，㎡的價(jià)格位居高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房榜首。 高區(qū)神道口/臥龍山附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析高區(qū)神道口/臥龍山附近是威海幾大居民社區(qū)之一，其人流量大，消費(fèi)頻次高，故該區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房及商業(yè)業(yè)態(tài)較為多樣。青州街和長(zhǎng)春路附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出售價(jià)格為4000元/㎡和3980元/㎡。其次是長(zhǎng)春路和文化西路，出租價(jià)格分別為450元/㎡/年和350元/㎡/年。 高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析在高區(qū)帝王宮附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房進(jìn)行的相關(guān)采樣調(diào)查中。其他兩處的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的出租價(jià)格為400元/㎡/年的價(jià)格。 高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析在高區(qū)利群附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房調(diào)查中，主要針對(duì)吉林路（東、西道）和大屋建材裝飾城附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房進(jìn)行了相關(guān)采樣調(diào)查。其中，大明房產(chǎn)的出租價(jià)格為114元/㎡/年。其中出售價(jià)格最高的為建盛房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的，其以4500元/㎡的出售價(jià)格位居張村附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的榜首，最低的為金都房產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的，其出售價(jià)格為2800元/㎡。出售、出租價(jià)格最低的為高區(qū)張村附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，㎡和114元/㎡/年。根據(jù)調(diào)查資料顯示，高區(qū)整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)的出售、出租價(jià)格僅次于環(huán)翠區(qū)，在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出售、出租價(jià)格中，整體排列第二。（二） 高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析此次高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，主要分為四大片區(qū)。出租價(jià)格最低的是棱方園家具廣場(chǎng)，㎡/天。高區(qū)商業(yè)物業(yè)出租價(jià)格分為三個(gè)檔次，㎡/天的出租價(jià)格，位居高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；利群購物廣場(chǎng)、威韓商貿(mào)城、建城廣場(chǎng)的出租價(jià)格居中，分別是2元/㎡/天、㎡/㎡/天；出租價(jià)格最低的是位于體育廣場(chǎng)附近的棱方園家具廣場(chǎng)，㎡/天。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，高區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其出租率占主導(dǎo)地位，目前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中，除建盛廣場(chǎng)出租率較低外，其余商業(yè)出租情況較好。這主要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的因素，而導(dǎo)致的戶型面積配比以中戶型為主。另外還有大屋建材裝飾城、威韓商貿(mào)城、棱方園家具廣場(chǎng)等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。%。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，整個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價(jià)適中，買方市場(chǎng)日益突出。其價(jià)格最高的為環(huán)球廣場(chǎng)，以23元/㎡/天的價(jià)格位居環(huán)翠區(qū)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)榜首，其他價(jià)格之間相差不到1元。三層：家具（有光明、華鶴等品牌） 租售價(jià)格分析上述五個(gè)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)其在經(jīng)營(yíng)定位上，分別定位在小商品批發(fā)、圖書音像業(yè)、服裝/鞋業(yè)、IT業(yè)和家具業(yè)五個(gè)行業(yè)。一層：家具、沙發(fā)、紅木產(chǎn)品。因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在160㎡以上）㎡/天之間，屬于低檔價(jià)位。該廣場(chǎng)集中了全國各大品牌家具產(chǎn)品，另外還包括國外的家具品牌。項(xiàng)目名稱 鑫城電腦城項(xiàng)目類型 專業(yè)電腦城開發(fā)商 鑫城大廈管理費(fèi) ㎡/天地理位置 光明路80號(hào)，大世界西側(cè)。該商場(chǎng)購物環(huán)境一般，其租金價(jià)格是威海商業(yè)地產(chǎn)中最低的一位。日人流量在4000人次左右，節(jié)假日期間人流量會(huì)達(dá)到7000人次以上。地理位置繁華，是威海唯一兩家大型電腦器材用品商場(chǎng)之一。目前該廣場(chǎng)的出租率達(dá)到98%左右。其中良好的物業(yè)公司介入對(duì)置業(yè)者在購買投資過程中，增加了一定的信心。究其原因，一是該廣場(chǎng)統(tǒng)一管理、獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式。該項(xiàng)目主要以經(jīng)營(yíng)服裝批發(fā)零售為主，其經(jīng)營(yíng)面積有16—20㎡、2045㎡、60—80㎡、80—120 ㎡和120 ㎡以上等不同類型的面積，供置業(yè)者選擇。地理位置優(yōu)越，開發(fā)商強(qiáng)大的資金勢(shì)力為該項(xiàng)目前期操作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目名稱 金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目類型 圖書批發(fā)開發(fā)商 新聞出版局物業(yè)公司 威海市金谷物業(yè)管理公司管理費(fèi) 暫未收地理位置 汽車站南150米，塔山生活區(qū)北側(cè)。金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)的主力面積為78150㎡，其出租、出售價(jià)格均屬低檔價(jià)格。（2） 金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)是威海唯一一家大型圖書批發(fā)市場(chǎng)，其獨(dú)特的行業(yè)定位，為其奠定了無可替代的位置。目前該廣場(chǎng)主要以1016㎡的戶型對(duì)外出租，其統(tǒng)一的管理，獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式得到了廣大業(yè)主的喜好。其中，有部分商鋪后來作為抵帳。在這里主要分析該廣場(chǎng)的戶型面積及經(jīng)營(yíng)管理情況。㎡/天，在威海商業(yè)地產(chǎn)中屬于低檔價(jià)位。在這里主要針對(duì)小商品批發(fā)市場(chǎng)、金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)、環(huán)球廣場(chǎng)、鑫城電腦城和天壇家具廣場(chǎng)五個(gè)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格、實(shí)用率、面積和經(jīng)營(yíng)模式/效果進(jìn)行相關(guān)分析，從中剖析他們的經(jīng)營(yíng)狀況，希望對(duì)本項(xiàng)目的操作提供一定的借鑒意義。而新開發(fā)或新裝修改造的專業(yè)市場(chǎng)，如金地大廈，走的是中檔偏高的層次，定位為圖書、高中檔服裝、工藝品、餐飲等于一體的專業(yè)市場(chǎng)，其開業(yè)率、經(jīng)營(yíng)狀況不佳。其中小商品批發(fā)市場(chǎng)、金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)、環(huán)球廣場(chǎng)、鑫城電腦城、天壇家具廣場(chǎng)等頗具規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一帶。（三） 環(huán)翠區(qū)專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，威海市的專業(yè)市場(chǎng)大大小小不下五十個(gè)，主要集中在環(huán)翠區(qū)附近，環(huán)翠區(qū)作為威海市的主要城區(qū)，2002年交易額達(dá)264830萬元，2003年交易成交額達(dá)301719萬元，日平均人流量達(dá)10萬人次以上，是威海重要的批發(fā)零售市場(chǎng)之一，更是威海專業(yè)市場(chǎng)中的“老大”。 業(yè)態(tài)分析在環(huán)翠區(qū)各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)有業(yè)態(tài)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前從事最多的前四位業(yè)態(tài)是娛樂休閑業(yè)、茶店、零售業(yè)及藥品業(yè)和家具業(yè)，（藥品業(yè)和家具業(yè)并列）其分別占總業(yè)態(tài)的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娛樂休閑業(yè)位居總業(yè)態(tài)榜之首。其依次是花園南路、和平路、新威路和統(tǒng)一路三個(gè)街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，㎡、㎡、1萬元/㎡㎡。即和平路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、戚家夼路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、光明路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、新威路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房和統(tǒng)一路街區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房。出租價(jià)格最低的是鑫城電腦城，㎡/天。另外，華聯(lián)商廈、百貨大樓和華聯(lián)購物廣場(chǎng)因廠家統(tǒng)一進(jìn)行招商，故其出租、出售價(jià)格不詳。最后是海港大廈、環(huán)球廣場(chǎng)和金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)，㎡、㎡和1萬元/㎡。其次，威勝大廈旁邊的友誼現(xiàn)代商廈，㎡的價(jià)格位居出售價(jià)格第二位。對(duì)其原因分析主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是該項(xiàng)目地處威海最繁華的商業(yè)街區(qū)，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要購物中心之一。其余商城出售、出租率均為90%以上。從戶型面積的配比上可以看出環(huán)翠區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營(yíng)定位特性，小戶型的面積主要從事服裝等業(yè)態(tài)，大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。 規(guī)模分析環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主