【正文】 個附屬品類進行經(jīng)營，而且沒有專業(yè)的賣場，競爭相對薄弱。（四）威海家電市場前景分析 威海市家電經(jīng)營單位眾多，估計價格競爭仍然是市場競爭的主要手段。 一般一次成交的機會不是很大，大多數(shù)消費者在購買家電時會貨比三家，比價格比質(zhì)量比品牌。（三）威海居民購買家電的習慣分析 因為家電類一般價值較高，所以在購買時一般不是個人行為而是兩個或幾個人的共同購買行為，購買比較謹慎。天都的經(jīng)營規(guī)模須斟酌商榷。第三， 除三聯(lián)家電外，其他四家家電賣場規(guī)模普遍較小，從一定程度上造成了賣場氛圍的擁擠與雜亂，購物環(huán)境必稍遜于三聯(lián)家電。由以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一， 三聯(lián)家電作為專業(yè)的大型家電經(jīng)營場所，在經(jīng)營面積上具有絕對優(yōu)勢。這類產(chǎn)品的競爭將異常激烈。（二）威海市家電類經(jīng)營面積分析據(jù)統(tǒng)計五大賣場8類家電類經(jīng)營面積達5143平米，其中電視機的經(jīng)營面積高達2010平米，接近總體經(jīng)營面積的一半，其大體的經(jīng)營面積分布如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一， 電視機的經(jīng)營面積在整個家電行業(yè)中一枝獨秀，電視機仍然是家電經(jīng)營的重中之重。第二， 音響（家庭影院）類產(chǎn)品主要集中在百貨大樓和華聯(lián)商廈兩大賣場，說明這兩大賣場的高端客戶比較多。第三， 油煙機、燃氣灶，熱水器等廚衛(wèi)家電異軍突起，正逐步成為家電行業(yè)的重要組成部分。威海家電業(yè)總體經(jīng)營品類分析：在被調(diào)查的五大賣場中共有以上8類家電經(jīng)營單位250個（其中品牌多數(shù)重復），其數(shù)量分布如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一，家電行業(yè)整體供應量巨大，市場競爭較為激烈。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準確。調(diào)查目的主要是對威?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營狀況、居民消費習慣及前景進行分析，從而為天都項目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。目前改裝飾建材城出租率為100%。萬發(fā)裝飾建材城位于青島路、竹島附近，2萬平方米的經(jīng)營面積，促使其成為經(jīng)區(qū)唯一一家大型裝飾建材市場。商場優(yōu)雅的購物環(huán)境，吸引了周邊大量居民的關(guān)注。二樓：百貨超市三樓：燈飾、五金用品、交電材料、布藝窗簾、廚房用品。（具體詳情見下圖）項目名稱 齊魯商城 萬發(fā)裝飾建材城項目類型 家具裝飾用品商城 家裝裝飾材料露天市場開發(fā)商 東方集團實業(yè)有限公司 威海汽運有限公司地理位置 齊魯大道 青島路，竹島交通狀況 112路（小客）、10路 12227路總建筑面積 12000平方米 2萬平方米實用率 93% 100%層數(shù) 3層 1層建筑風格 現(xiàn)代寫字樓 現(xiàn)代展覽中心租價 ㎡/天 ㎡/天 0. 565/ ㎡/天 主力單位面積 5070平方米 60—75 ㎡、80—95 ㎡、90—130 ㎡、120—135㎡、140—150㎡經(jīng)營模式及效果 獨立店鋪，自主經(jīng)營。檔位面積為中，面積分別為5070㎡、140150㎡。其中，區(qū)內(nèi)萬發(fā)裝飾材料商場、齊魯商場等專業(yè)市場都集中在青島路齊魯大道一帶。2002年交易額達86005萬元，2003年交易成交額達142855萬元，日平均人流量達8萬人次左右。其它依次是娛樂休閑業(yè)、通信業(yè)、服裝/鞋業(yè)、餐飲業(yè)、醫(yī)藥業(yè)及其它相關(guān)業(yè)態(tài)，分別占總業(yè)態(tài)的16%、12%、8%、8%、8%和20%。其次，依次是通城大廈的466元/㎡/年；海鑫旅館的185元/㎡/年及長峰市場180元/㎡/年。在出租價格方面，齊魯大道的商業(yè)網(wǎng)點房出租價格最高。 租售價格分析根據(jù)調(diào)查，通城大廈的商業(yè)網(wǎng)點房的出售價格最高，其以7000元/㎡的出售價格排列第一。 規(guī)模分析經(jīng)區(qū)各商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)規(guī)模一覽表樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型僑鄉(xiāng)購物廣場 5萬平方米 3層 20—60 ㎡ 2萬㎡ 20—60㎡70—150 ㎡ 2萬㎡ 萬發(fā)裝飾材料城 2萬平方米 1層 60—75 ㎡ 90—130 ㎡140—150㎡ 60——75 ㎡80——95 ㎡90——135㎡140——150㎡80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡ 齊魯商城 3層 34—65 ㎡ 34—65 ㎡50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡50—70 ㎡ 80—130 ㎡ 租售價格分析目前經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價格分為兩個檔次，㎡/㎡的出售價格，位居經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；㎡/天。%。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。三、 威海市經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2004年高區(qū)的國民經(jīng)濟保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭，%。威韓商貿(mào)城的出租價格第二，㎡/天；棱方園家具廣場的出租價格第三，㎡/天。目前主要以出租的形式進行相關(guān)招商。環(huán)境適中，（威韓商貿(mào)城略顯凌亂）它們擁有一定的固定客源。商場開業(yè)率達97%左右。目前商城實用率為97%。該商城單體經(jīng)營面積類型較多，切分布均勻。項目名稱 威韓商貿(mào)城項目類型 家具市場開發(fā)商 威海威韓商城有限責任公司物業(yè)公司 盛德物業(yè)有限公司管理費 ㎡/天地理位置 高區(qū)文化西路交通狀況 1路車開業(yè)時間 二期工程總建筑面積 實用率 98%以上 層數(shù) 1層（共六個區(qū)）建筑風格 普通聯(lián)體展示廳售價 對外不出售 租價 ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 45—60㎡、75—110 ㎡、110—150㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營目標客戶群 榮成、文登、煙臺、龍口等地人流量 少，主要是針對購買家具的目標消費者經(jīng)營定位 家居廣場較高檔次 商貿(mào)城中低檔各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 1區(qū) 辦公、套房、沙發(fā)、表、工藝品 2區(qū) 小吃街3區(qū) 套房、沙發(fā)、床、辦公用品4區(qū) 聯(lián)營，套房、沙發(fā)、床、辦公用品5區(qū) 家具用品6區(qū) 小吃街（3） 大屋建材裝飾商城該商城地處文化西路175號，是高區(qū)唯一一家大型建材裝飾商場。㎡/天之間，屬于低檔價位。共分六個展區(qū)，整體規(guī)模較為龐大。項目名稱 棱方園家具廣場項目類型 家具裝飾用品商城管理費 ㎡天地理位置 文化西路交通狀況 12路開業(yè)時間 2003年總建筑面積 23000平方米實用率 87%層數(shù) 1層建筑風格 現(xiàn)代躍式展示會所建筑售價 對外不出售租價 ㎡天 ㎡天 ㎡天主力單位面積 35—60 ㎡、75—135 ㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營目標客戶群 威海社區(qū)居民人流量 少。其為威海地區(qū)高檔購買家具的廣場之一。其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是高區(qū)其它同類商場所不能比擬的。下面我們對該區(qū)域內(nèi)主要的專業(yè)市場進行分析： 專業(yè)市場調(diào)查（1） 棱方園家具廣場棱方園家具廣場位于文化西路，體育館附近。2002年交易額達94696萬元，2003年交易成交額達137873萬元，日平均人流量達10萬人次左右。其它業(yè)態(tài)分別為建材裝飾業(yè)8%、家電業(yè)7%、藥品業(yè)7%、服裝業(yè)4%、圖書音像業(yè)4%、旅社/賓館業(yè)4%，以及其它業(yè)態(tài)的12%。在出租價格方面，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點房以1500元/㎡/年的出租價格位居榜首。其中在網(wǎng)點房的出售價格方面上，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點房出售價格最高，㎡的價格位居高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房榜首。 高區(qū)神道口/臥龍山附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析高區(qū)神道口/臥龍山附近是威海幾大居民社區(qū)之一，其人流量大，消費頻次高，故該區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點房及商業(yè)業(yè)態(tài)較為多樣。青州街和長春路附近的商業(yè)網(wǎng)點房出售價格為4000元/㎡和3980元/㎡。其次是長春路和文化西路，出租價格分別為450元/㎡/年和350元/㎡/年。 高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析在高區(qū)帝王宮附近的商業(yè)網(wǎng)點房進行的相關(guān)采樣調(diào)查中。其他兩處的商業(yè)網(wǎng)點房的出租價格為400元/㎡/年的價格。 高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析在高區(qū)利群附近的商業(yè)網(wǎng)點房調(diào)查中，主要針對吉林路（東、西道）和大屋建材裝飾城附近商業(yè)網(wǎng)點房進行了相關(guān)采樣調(diào)查。其中，大明房產(chǎn)的出租價格為114元/㎡/年。其中出售價格最高的為建盛房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的，其以4500元/㎡的出售價格位居張村附近商業(yè)網(wǎng)點房的榜首，最低的為金都房產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的，其出售價格為2800元/㎡。出售、出租價格最低的為高區(qū)張村附近的商業(yè)網(wǎng)點房，㎡和114元/㎡/年。根據(jù)調(diào)查資料顯示，高區(qū)整體商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)的出售、出租價格僅次于環(huán)翠區(qū)，在商業(yè)網(wǎng)點房出售、出租價格中，整體排列第二。（二） 高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析此次高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)市場調(diào)查，主要分為四大片區(qū)。出租價格最低的是棱方園家具廣場，㎡/天。高區(qū)商業(yè)物業(yè)出租價格分為三個檔次，㎡/天的出租價格，位居高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；利群購物廣場、威韓商貿(mào)城、建城廣場的出租價格居中，分別是2元/㎡/天、㎡/㎡/天；出租價格最低的是位于體育廣場附近的棱方園家具廣場，㎡/天。根據(jù)市場調(diào)查，高區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進行經(jīng)營，其出租率占主導地位，目前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中，除建盛廣場出租率較低外，其余商業(yè)出租情況較好。這主要是因為經(jīng)營業(yè)態(tài)的因素，而導致的戶型面積配比以中戶型為主。另外還有大屋建材裝飾城、威韓商貿(mào)城、棱方園家具廣場等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。%。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。其價格最高的為環(huán)球廣場，以23元/㎡/天的價格位居環(huán)翠區(qū)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)榜首，其他價格之間相差不到1元。三層：家具（有光明、華鶴等品牌） 租售價格分析上述五個專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)其在經(jīng)營定位上，分別定位在小商品批發(fā)、圖書音像業(yè)、服裝/鞋業(yè)、IT業(yè)和家具業(yè)五個行業(yè)。一層：家具、沙發(fā)、紅木產(chǎn)品。因經(jīng)營業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在160㎡以上）㎡/天之間，屬于低檔價位。該廣場集中了全國各大品牌家具產(chǎn)品，另外還包括國外的家具品牌。項目名稱 鑫城電腦城項目類型 專業(yè)電腦城開發(fā)商 鑫城大廈管理費 ㎡/天地理位置 光明路80號，大世界西側(cè)。該商場購物環(huán)境一般，其租金價格是威海商業(yè)地產(chǎn)中最低的一位。日人流量在4000人次左右，節(jié)假日期間人流量會達到7000人次以上。地理位置繁華，是威海唯一兩家大型電腦器材用品商場之一。目前該廣場的出租率達到98%左右。其中良好的物業(yè)公司介入對置業(yè)者在購買投資過程中，增加了一定的信心。究其原因，一是該廣場統(tǒng)一管理、獨立店鋪、自主經(jīng)營的經(jīng)營模式。該項目主要以經(jīng)營服裝批發(fā)零售為主，其經(jīng)營面積有16—20㎡、2045㎡、60—80㎡、80—120 ㎡和120 ㎡以上等不同類型的面積，供置業(yè)者選擇。地理位置優(yōu)越，開發(fā)商強大的資金勢力為該項目前期操作奠定了堅實的基礎(chǔ)。項目名稱 金谷圖書批發(fā)市場項目類型 圖書批發(fā)開發(fā)商 新聞出版局物業(yè)公司 威海市金谷物業(yè)管理公司管理費 暫未收地理位置 汽車站南150米，塔山生活區(qū)北側(cè)。金谷圖書批發(fā)市場的主力面積為78150㎡，其出租、出售價格均屬低檔價格。（2） 金谷圖書批發(fā)市場金谷圖書批發(fā)市場是威海唯一一家大型圖書批發(fā)市場，其獨特的行業(yè)定位，為其奠定了無可替代的位置。目前該廣場主要以1016㎡的戶型對外出租，其統(tǒng)一的管理，獨立店鋪、自主經(jīng)營的運營模式得到了廣大業(yè)主的喜好。其中，有部分商鋪后來作為抵帳。在這里主要分析該廣場的戶型面積及經(jīng)營管理情況。㎡/天，在威海商業(yè)地產(chǎn)中屬于低檔價位。在這里主要針對小商品批發(fā)市場、金谷圖書批發(fā)市場、環(huán)球廣場、鑫城電腦城和天壇家具廣場五個專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的價格、實用率、面積和經(jīng)營模式/效果進行相關(guān)分析，從中剖析他們的經(jīng)營狀況，希望對本項目的操作提供一定的借鑒意義。而新開發(fā)或新裝修改造的專業(yè)市場，如金地大廈，走的是中檔偏高的層次，定位為圖書、高中檔服裝、工藝品、餐飲等于一體的專業(yè)市場，其開業(yè)率、經(jīng)營狀況不佳。其中小商品批發(fā)市場、金谷圖書批發(fā)市場、環(huán)球廣場、鑫城電腦城、天壇家具廣場等頗具規(guī)模的專業(yè)市場大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一帶。（三） 環(huán)翠區(qū)專業(yè)市場現(xiàn)狀分析根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示，威海市的專業(yè)市場大大小小不下五十個，主要集中在環(huán)翠區(qū)附近，環(huán)翠區(qū)作為威海市的主要城區(qū)，2002年交易額達264830萬元，2003年交易成交額達301719萬元，日平均人流量達10萬人次以上，是威海重要的批發(fā)零售市場之一，更是威海專業(yè)市場中的“老大”。 業(yè)態(tài)分析在環(huán)翠區(qū)各商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)有業(yè)態(tài)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前從事最多的前四位業(yè)態(tài)是娛樂休閑業(yè)、茶店、零售業(yè)及藥品業(yè)和家具業(yè)，（藥品業(yè)和家具業(yè)并列）其分別占總業(yè)態(tài)的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娛樂休閑業(yè)位居總業(yè)態(tài)榜之首。其依次是花園南路、和平路、新威路和統(tǒng)一路三個街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，㎡、㎡、1萬元/㎡㎡。即和平路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、戚家夼路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、光明路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、新威路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房和統(tǒng)一路街區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點房。出租價格最低的是鑫城電腦城，㎡/天。另外，華聯(lián)商廈、百貨大樓和華聯(lián)購物廣場因廠家統(tǒng)一進行招商，故其出租、出售價格不詳。最后是海港大廈、環(huán)球廣場和金谷圖書批發(fā)市場，㎡、㎡和1萬元/㎡。其次，威勝大廈旁邊的友誼現(xiàn)代商廈，㎡的價格位居出售價格第二位。對其原因分析主要表現(xiàn)在兩個方面，一是該項目地處威海最繁華的商業(yè)街區(qū)，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要購物中心之一。其余商城出售、出租率均為90%以上。從戶型面積的配比上可以看出環(huán)翠區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營定位特性，小戶型的面積主要從事服裝等業(yè)態(tài)，大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。 規(guī)模分析環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主