【文章內容簡介】 后返 租 +主力店”模式與“售后返租 +主題概念商場”模式的區(qū)別在于，這種模式在返租后不是由自己經(jīng)營，而是引入知名的大商家進場經(jīng)營，依托知名的大商家成熟的管理和經(jīng)營，以增強項目抗風險能力和投資者信心。像新時代廣場成功引入本地經(jīng)營紅火的來雅百貨后， 為項目銷售打入一劑強心針，從而獲得市場追捧。美仁廣場也引入了如意生鮮廣場作為主力店。這個階段的營銷手法上也出現(xiàn)了突破，新時代廣場走出廈門前往溫州、閩南金三角進行跨區(qū)域銷售取得成功，訴求重點放在主力店的成功經(jīng)營能力和投資回報上。 “售后返租 +主力店”模式的風險主要體現(xiàn)在以下三個 方面：一是大商家給開發(fā)商的租金與開發(fā)商給小業(yè)主的回報之間存在較大差距，尤其是在頭幾年開發(fā)商補貼金額較大，二是返租期結束后，業(yè)主進場自行經(jīng)營或自行出租，會破壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局，將引發(fā)一系列問題；三是太過依賴于大商家整體經(jīng)營的成功，一旦大商家經(jīng)營失敗而撤走，開發(fā)商在沒有租金收入的情況下還要給小業(yè)主以回報，這無疑會面臨巨大的資金壓力。 “銷售 +主力店租賃的 SHOPPINGMALL”時代 時間： 2021 年 — 至今 典型項目：世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場 操作手法和市場表現(xiàn)： 2021 年 SM 城市廣場、世貿(mào)商城的相繼開業(yè) 標志著國際最新的 SHOPPINGMALL 商業(yè)業(yè)態(tài)正式登陸廈門，也迅速地改變了廈門的商圈和商業(yè)地產(chǎn)市場格局。 SHOPPINGMALL 這種商業(yè)業(yè)態(tài)顯著特征是：規(guī)模大，由若干個主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，面積通常在十萬平方米以上；功能全，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融、文化功能于一體，進行全方位服務。這種商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，對發(fā)展商的資金、管理、招商提出了更高的要求。 “銷售 +主力店租賃的 SHOP PINGMALL”模式的核心是：″主力店租賃″ 主力店的大賣場開發(fā)所帶來的長期物 業(yè)收租和″銷售″ 主力店周邊的中小店面開發(fā)所帶來的短期銷售相結合起來，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、商業(yè)經(jīng)營者的共贏。盈利點在于世界知名的商業(yè)企業(yè)進駐后給項目地塊價值所帶來的巨大提升空間。同時把已有的作為短線投資的中小店面開發(fā)和大賣場開發(fā)所帶來的長期物業(yè)收租結合起來，保證了企業(yè)可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這種模式在某種程度上代表了廈門未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢。事實上，隨著 SM 商業(yè)城、世貿(mào)商城的建成，這種商業(yè)模式已初步成型。像世貿(mào)商城就成功了實現(xiàn)了中小店面銷售和大主力店租賃的完美結合。明發(fā)商業(yè)廣場也采取此種模式。 三、大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方向啟示 廈門大型商業(yè)地產(chǎn)自 2021 年迎來群雄并起的爆發(fā)式增長高峰期。如何在激烈的市場中取勝，營銷方式的創(chuàng)新是其中關鍵所在，我們已經(jīng)可以看到廈門大型商業(yè)地產(chǎn)營銷新方向。 新方向一：經(jīng)營第一，招商先行 大型商業(yè)地產(chǎn)的營銷必須高度重視前期規(guī)劃。包括經(jīng)營主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃、面積規(guī)劃及與其匹配停車、水、電、氣等市政配套等等。所有的建筑規(guī)劃必須圍繞著所設定的經(jīng)營主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，還要做到先招商后銷售才能解決銷售過程中客戶最為關心的經(jīng)營問題。明發(fā)商業(yè)廣場的前期規(guī)劃和世界 500 強零售企業(yè)的引進都體現(xiàn)了這一 點。 新方向二：專業(yè)分工，團隊合作 大型商業(yè)地產(chǎn)營銷將遇到種種問題，包括建筑的尺度與配置、空間規(guī)劃、成本控制、招商、財務支援和經(jīng)營管理、銷售管理等，若發(fā)展商不具備相應的商業(yè)經(jīng)驗，且獨立面對這些問題，操作過程之中勢必帶有盲目性。因此，應該借助于具備商業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)團隊，來策劃、設計和實施，包括專業(yè)的前期規(guī)劃顧問、招商公司、銷售代理公司、經(jīng)營管理公司等。 新方向三：全國推廣，異地營銷 大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑和巨大的體量，都決定了它的招商、營銷必須走出廈門面向全國，實施異地營銷。一方面隨著各個城市邊際的模糊化和 廈門作為東南中心城市的輻射能力不斷增強，大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑在加大。另一方面大型商業(yè)地產(chǎn)巨大的體量所需要消化的經(jīng)營者和投資者都不是廈門一地所能提供的。像新時代廣場走出廈門前往溫州、閩南金三角進行跨區(qū)域銷售和廈門日報社組織“廈門商鋪溫州展”都是很好的嘗試。 第四部分 廈門房地產(chǎn)商業(yè)個案分析 一、商業(yè)地產(chǎn)個案明細表 一）成型商業(yè)地產(chǎn)個案明細 華天花園零關稅商場 樓盤名稱 （華天花園） 項目地址 廈門嘉禾路 233 號 建筑風格 框剪 商鋪規(guī)劃 具體布局：店面、商場、住宅 商鋪（面積）： 8800m178。 大廈（面積）： 88983m178。 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：珠寶、手表 二層（品牌）：國際品牌男裝、休閑男裝、港澳臺女裝、皮鞋箱包、精品、飾品 三層（品牌）：國際品牌休閑女裝、少女裝、淑女裝、精品、飾品、品牌折扣店 四層（品牌）：特色商品街坊、臺灣水果、澳門食品、意大利石藝、香熏油、首飾、彩妝 銷售模式 產(chǎn)權式：分割式產(chǎn)權 商管公司：華天港澳 (臺 )商品購物有限公司 簽訂相關協(xié)議（補充協(xié)議、租賃合同） 返租回報率：年回報 ％ 年限 ： 13 年 得房率： 100％ 車位： 265 個 空調及新風系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調 電梯品牌：廈門蘇迅 種類：扶梯 數(shù)量： 20 部 具體位置：中央 安房系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設備自控、消防報警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡 建筑材質及裝修 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 地處廈門最繁華、最俱商業(yè)價值的富山蓮坂商圈 ,交通便利 . 鋪位劃分 功能劃分： 13 層經(jīng)營品牌精品服飾 ,4 層港澳 (臺 )小商品街近 150 間 面積劃分： 20150m178。 價 格 均價： 萬元 /平 最高價： 萬元 /平 最底價： 萬元 /平 一層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平，占 30% 最底價（比例）： 3 萬元 /平 ，占 15% 二層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平，占 25% 最底價（比例）： 萬元 /平 ，占 20% 三層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平 ,占 20% 最底價（比例）： 萬元 /平，占 35% 四層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平 ，占 40% 最底價（比例）： 萬元 /平，占 25% 價格走勢：下滑 租金價 200350 元 /平 客戶定位 大多為品牌店， 4F 以個體經(jīng)營居多。 付款方式 按揭一次性 銷售情況 時間： 比例：住宅 92% 工程進度 現(xiàn)房 開業(yè)狀況 全部開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢 生活配套齊全，交通方便。 產(chǎn)品劣勢 商場內較沉悶，壓抑。布局散亂。 其 他 廈門延銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積： 13180 總建筑面積： 178。 綜述： 1）整體上看華天花園銷售情況較好，住宅銷售已達到 92%，商場招租也成功； 2）華天商業(yè)經(jīng)營情況較差，人氣嚴重不足，業(yè)態(tài)規(guī)劃較為零亂，內部顯得壓抑，空氣不流暢； 3）華天商場引進港、澳、臺商品零關稅店，由于各類商品價格很高，與廈門當?shù)叵M者生活習慣對接不夠合理，經(jīng)營效果較一般； 4）商業(yè)經(jīng)營效果差，商業(yè)銷售情況也不太理想。 東方明珠廣場三期 樓盤名稱 東方明珠廣場三期 項目地址 嘉禾路與蓮岳路交匯 建筑風格 現(xiàn)代 商鋪規(guī)劃 具體布局： 商鋪、住宅 商鋪（面積）： 6800 平 大廈（面積）： 二層（ 品牌）：運動名品 品牌服飾 三層（品牌）：品牌鞋服專賣 四層（品牌）： 1 層 /數(shù)碼電子 家居飾品 銷售模式 產(chǎn)權式：獨立產(chǎn)權 商管公司： 和意商業(yè)管理 簽訂相關協(xié)議（補充協(xié)議、租賃合同） 返租回報率： 8% 年限： 50 年 配 套 內部設施 得房率： 75% 車位： 137 個 空調及新風系統(tǒng)（品牌）：統(tǒng)一式中央空調 電梯品牌：上海三菱 種類：扶梯 數(shù)量： 15 部 具體位置：中央 安防系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設備自控、消防報警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡 建筑材質及裝修 商鋪外立面飾材：涂料 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 該項目依托蓮花商圈，交通便捷，升值空間較廣 鋪位劃分 功能劃分：商鋪 面積劃分：店面 20 至 100 平方米 價 格 均價： 800070000 元 /平 最高價： 7 萬元 /平 最底價： 8000 元 /平 一層均價 : 萬元 /平 最高價（比例）： 7 萬元 /平（ 20%） 最底價（比例）： 萬元 /平（ 35%） 二層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平（ 26%） 最底價（比例）： 1 萬元 /平 （ 30%） 三層均價： 萬元 /平 最高價（比例）： 萬元 /平 (18%) 最底價（比例）： 8000 元 /平 (28%) 價格走勢：以 上為內部定價 ,開盤時大致以此為準 租金價 年回報率 8% 客戶定位 現(xiàn)正招商中 ,售樓處未售 付款方式 一次性 ,按揭 訴求重點：帶租約銷售 工程進度 現(xiàn)房 開業(yè)狀況 內部未正式開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢 交通便利 ,商家云集 ,生活配套設施齊全 ,逐漸形式一種成熟的消費氛圍 產(chǎn)品劣勢 與其競爭的商場促進消費的同時也分流了消費量 其 他 繁華（廈門）置業(yè)有限公司 /投資商：廈門福隆置業(yè)有限公司 綜述： 1）地段較好，處于蓮花十字路口位置，與富山商圈、江頭商圈相距較近； 2）商業(yè)正處于招商階 段，經(jīng)營情況暫時無法估計，由于面積較小，恐難于形成較強的商業(yè)氣氛； 3）引進永樂思文電器可以增加消費人群，吸引蓮花附近居民來消費。 4）緊鄰來雅百貨（嘉禾店），可借助其較強的知名度營造出一定的商業(yè)氛圍； 5）停車場稀少，交通屬快速干道，不利人流暢通。 東方時代廣場 樓盤名稱 東方時代廣場 項目地址 鷺江道靠禾祥西路 4 號 建筑風格 商住 商鋪規(guī)劃 具體布局：商場超市 商鋪（面積）： 20210 平 大廈（面積）： 82021 平 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：肯德基，麥當勞，必勝客，休閑品牌服飾，鞋，飾品等 二層（品牌）：好又多百貨商場 三層（品牌）：好又多百貨商場 銷售模式 產(chǎn)權式：分割獨立產(chǎn)權 商管公司：深圳東方物業(yè)管理有限公司 簽訂相關協(xié)議（補充協(xié)議、租賃合同） 返租回報率： 年限： 相關承諾： 非產(chǎn)權式： 配套 得房率： 100% 車位： 243 個 空調及新風系 統(tǒng)（品牌）：中央空調 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌：蘇迅 種類：扶梯 數(shù)量： 6 部 具體位置：左角落 安防系統(tǒng) : 滅火器 \警報器 建筑材質及裝修： 商鋪外立面飾材： 涂料 門廳： 玻璃 門窗：玻璃 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場： 公共走道：磁磚 內部飾材： 鋪內墻體：涂料 地面：磁磚 內部門窗：玻璃 燈光照明：節(jié)能燈 商業(yè)環(huán)境 該項目為廈門為數(shù)不多的鋼骨架住宅，廈門 CBD 區(qū)地標性建筑，外觀新穎獨特，戶戶明廚明衛(wèi)，地段優(yōu)勢明顯，生活交通便利 鋪位劃分 功能劃分：一到三層為商鋪，四層以 上為住宅