【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 后返 租 +主力店”模式與“售后返租 +主題概念商場(chǎng)”模式的區(qū)別在于，這種模式在返租后不是由自己經(jīng)營(yíng)，而是引入知名的大商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，依托知名的大商家成熟的管理和經(jīng)營(yíng)，以增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和投資者信心。像新時(shí)代廣場(chǎng)成功引入本地經(jīng)營(yíng)紅火的來(lái)雅百貨后， 為項(xiàng)目銷(xiāo)售打入一劑強(qiáng)心針，從而獲得市場(chǎng)追捧。美仁廣場(chǎng)也引入了如意生鮮廣場(chǎng)作為主力店。這個(gè)階段的營(yíng)銷(xiāo)手法上也出現(xiàn)了突破，新時(shí)代廣場(chǎng)走出廈門(mén)前往溫州、閩南金三角進(jìn)行跨區(qū)域銷(xiāo)售取得成功，訴求重點(diǎn)放在主力店的成功經(jīng)營(yíng)能力和投資回報(bào)上。 “售后返租 +主力店”模式的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三個(gè) 方面：一是大商家給開(kāi)發(fā)商的租金與開(kāi)發(fā)商給小業(yè)主的回報(bào)之間存在較大差距，尤其是在頭幾年開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼金額較大，二是返租期結(jié)束后，業(yè)主進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租，會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局，將引發(fā)一系列問(wèn)題；三是太過(guò)依賴(lài)于大商家整體經(jīng)營(yíng)的成功，一旦大商家經(jīng)營(yíng)失敗而撤走，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有租金收入的情況下還要給小業(yè)主以回報(bào)，這無(wú)疑會(huì)面臨巨大的資金壓力。 “銷(xiāo)售 +主力店租賃的 SHOPPINGMALL”時(shí)代 時(shí)間： 2021 年 — 至今 典型項(xiàng)目：世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 操作手法和市場(chǎng)表現(xiàn)： 2021 年 SM 城市廣場(chǎng)、世貿(mào)商城的相繼開(kāi)業(yè) 標(biāo)志著國(guó)際最新的 SHOPPINGMALL 商業(yè)業(yè)態(tài)正式登陸廈門(mén)，也迅速地改變了廈門(mén)的商圈和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局。 SHOPPINGMALL 這種商業(yè)業(yè)態(tài)顯著特征是：規(guī)模大，由若干個(gè)主力店、眾多專(zhuān)業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，面積通常在十萬(wàn)平方米以上；功能全，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游甚至金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)。這種商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，對(duì)發(fā)展商的資金、管理、招商提出了更高的要求。 “銷(xiāo)售 +主力店租賃的 SHOP PINGMALL”模式的核心是：″主力店租賃″ 主力店的大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的長(zhǎng)期物 業(yè)收租和″銷(xiāo)售″ 主力店周邊的中小店面開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的短期銷(xiāo)售相結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的共贏。盈利點(diǎn)在于世界知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐后給項(xiàng)目地塊價(jià)值所帶來(lái)的巨大提升空間。同時(shí)把已有的作為短線投資的中小店面開(kāi)發(fā)和大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的長(zhǎng)期物業(yè)收租結(jié)合起來(lái)，保證了企業(yè)可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這種模式在某種程度上代表了廈門(mén)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種趨勢(shì)。事實(shí)上，隨著 SM 商業(yè)城、世貿(mào)商城的建成，這種商業(yè)模式已初步成型。像世貿(mào)商城就成功了實(shí)現(xiàn)了中小店面銷(xiāo)售和大主力店租賃的完美結(jié)合。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)也采取此種模式。 三、大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向啟示 廈門(mén)大型商業(yè)地產(chǎn)自 2021 年迎來(lái)群雄并起的爆發(fā)式增長(zhǎng)高峰期。如何在激烈的市場(chǎng)中取勝，營(yíng)銷(xiāo)方式的創(chuàng)新是其中關(guān)鍵所在，我們已經(jīng)可以看到廈門(mén)大型商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)新方向。 新方向一：經(jīng)營(yíng)第一，招商先行 大型商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)必須高度重視前期規(guī)劃。包括經(jīng)營(yíng)主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃、面積規(guī)劃及與其匹配停車(chē)、水、電、氣等市政配套等等。所有的建筑規(guī)劃必須圍繞著所設(shè)定的經(jīng)營(yíng)主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，還要做到先招商后銷(xiāo)售才能解決銷(xiāo)售過(guò)程中客戶最為關(guān)心的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的前期規(guī)劃和世界 500 強(qiáng)零售企業(yè)的引進(jìn)都體現(xiàn)了這一 點(diǎn)。 新方向二：專(zhuān)業(yè)分工，團(tuán)隊(duì)合作 大型商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)將遇到種種問(wèn)題，包括建筑的尺度與配置、空間規(guī)劃、成本控制、招商、財(cái)務(wù)支援和經(jīng)營(yíng)管理、銷(xiāo)售管理等，若發(fā)展商不具備相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，且獨(dú)立面對(duì)這些問(wèn)題，操作過(guò)程之中勢(shì)必帶有盲目性。因此，應(yīng)該借助于具備商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，來(lái)策劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施，包括專(zhuān)業(yè)的前期規(guī)劃顧問(wèn)、招商公司、銷(xiāo)售代理公司、經(jīng)營(yíng)管理公司等。 新方向三：全國(guó)推廣，異地營(yíng)銷(xiāo) 大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑和巨大的體量，都決定了它的招商、營(yíng)銷(xiāo)必須走出廈門(mén)面向全國(guó)，實(shí)施異地營(yíng)銷(xiāo)。一方面隨著各個(gè)城市邊際的模糊化和 廈門(mén)作為東南中心城市的輻射能力不斷增強(qiáng)，大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑在加大。另一方面大型商業(yè)地產(chǎn)巨大的體量所需要消化的經(jīng)營(yíng)者和投資者都不是廈門(mén)一地所能提供的。像新時(shí)代廣場(chǎng)走出廈門(mén)前往溫州、閩南金三角進(jìn)行跨區(qū)域銷(xiāo)售和廈門(mén)日?qǐng)?bào)社組織“廈門(mén)商鋪溫州展”都是很好的嘗試。 第四部分 廈門(mén)房地產(chǎn)商業(yè)個(gè)案分析 一、商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案明細(xì)表 一）成型商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案明細(xì) 華天花園零關(guān)稅商場(chǎng) 樓盤(pán)名稱(chēng) （華天花園） 項(xiàng)目地址 廈門(mén)嘉禾路 233 號(hào) 建筑風(fēng)格 框剪 商鋪規(guī)劃 具體布局：店面、商場(chǎng)、住宅 商鋪（面積）： 8800m178。 大廈（面積）： 88983m178。 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：珠寶、手表 二層（品牌）：國(guó)際品牌男裝、休閑男裝、港澳臺(tái)女裝、皮鞋箱包、精品、飾品 三層（品牌）：國(guó)際品牌休閑女裝、少女裝、淑女裝、精品、飾品、品牌折扣店 四層（品牌）：特色商品街坊、臺(tái)灣水果、澳門(mén)食品、意大利石藝、香熏油、首飾、彩妝 銷(xiāo)售模式 產(chǎn)權(quán)式：分割式產(chǎn)權(quán) 商管公司：華天港澳 (臺(tái) )商品購(gòu)物有限公司 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率：年回報(bào) ％ 年限 ： 13 年 得房率： 100％ 車(chē)位： 265 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 電梯品牌：廈門(mén)蘇迅 種類(lèi)：扶梯 數(shù)量： 20 部 具體位置：中央 安房系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設(shè)備自控、消防報(bào)警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡(luò) 建筑材質(zhì)及裝修 門(mén)廳：玻璃 門(mén)窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 地處廈門(mén)最繁華、最俱商業(yè)價(jià)值的富山蓮坂商圈 ,交通便利 . 鋪位劃分 功能劃分： 13 層經(jīng)營(yíng)品牌精品服飾 ,4 層港澳 (臺(tái) )小商品街近 150 間 面積劃分： 20150m178。 價(jià) 格 均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最底價(jià)： 萬(wàn)元 /平 一層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平，占 30% 最底價(jià)（比例）： 3 萬(wàn)元 /平 ，占 15% 二層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平，占 25% 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 ，占 20% 三層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 ,占 20% 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平，占 35% 四層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 ，占 40% 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平，占 25% 價(jià)格走勢(shì)：下滑 租金價(jià) 200350 元 /平 客戶定位 大多為品牌店， 4F 以個(gè)體經(jīng)營(yíng)居多。 付款方式 按揭一次性 銷(xiāo)售情況 時(shí)間： 比例：住宅 92% 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 開(kāi)業(yè)狀況 全部開(kāi)業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 生活配套齊全，交通方便。 產(chǎn)品劣勢(shì) 商場(chǎng)內(nèi)較沉悶，壓抑。布局散亂。 其 他 廈門(mén)延銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總占地面積： 13180 總建筑面積： 178。 綜述： 1）整體上看華天花園銷(xiāo)售情況較好，住宅銷(xiāo)售已達(dá)到 92%，商場(chǎng)招租也成功； 2）華天商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況較差，人氣嚴(yán)重不足，業(yè)態(tài)規(guī)劃較為零亂，內(nèi)部顯得壓抑，空氣不流暢； 3）華天商場(chǎng)引進(jìn)港、澳、臺(tái)商品零關(guān)稅店，由于各類(lèi)商品價(jià)格很高，與廈門(mén)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者生活習(xí)慣對(duì)接不夠合理，經(jīng)營(yíng)效果較一般； 4）商業(yè)經(jīng)營(yíng)效果差，商業(yè)銷(xiāo)售情況也不太理想。 東方明珠廣場(chǎng)三期 樓盤(pán)名稱(chēng) 東方明珠廣場(chǎng)三期 項(xiàng)目地址 嘉禾路與蓮岳路交匯 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 商鋪規(guī)劃 具體布局： 商鋪、住宅 商鋪（面積）： 6800 平 大廈（面積）： 二層（ 品牌）：運(yùn)動(dòng)名品 品牌服飾 三層（品牌）：品牌鞋服專(zhuān)賣(mài) 四層（品牌）： 1 層 /數(shù)碼電子 家居飾品 銷(xiāo)售模式 產(chǎn)權(quán)式：獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商管公司： 和意商業(yè)管理 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率： 8% 年限： 50 年 配 套 內(nèi)部設(shè)施 得房率： 75% 車(chē)位： 137 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：統(tǒng)一式中央空調(diào) 電梯品牌：上海三菱 種類(lèi)：扶梯 數(shù)量： 15 部 具體位置：中央 安防系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設(shè)備自控、消防報(bào)警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡(luò) 建筑材質(zhì)及裝修 商鋪外立面飾材：涂料 門(mén)廳：玻璃 門(mén)窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 該項(xiàng)目依托蓮花商圈，交通便捷，升值空間較廣 鋪位劃分 功能劃分：商鋪 面積劃分：店面 20 至 100 平方米 價(jià) 格 均價(jià)： 800070000 元 /平 最高價(jià)： 7 萬(wàn)元 /平 最底價(jià)： 8000 元 /平 一層均價(jià) : 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 7 萬(wàn)元 /平（ 20%） 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平（ 35%） 二層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平（ 26%） 最底價(jià)（比例）： 1 萬(wàn)元 /平 （ 30%） 三層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平 (18%) 最底價(jià)（比例）： 8000 元 /平 (28%) 價(jià)格走勢(shì)：以 上為內(nèi)部定價(jià) ,開(kāi)盤(pán)時(shí)大致以此為準(zhǔn) 租金價(jià) 年回報(bào)率 8% 客戶定位 現(xiàn)正招商中 ,售樓處未售 付款方式 一次性 ,按揭 訴求重點(diǎn)：帶租約銷(xiāo)售 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 開(kāi)業(yè)狀況 內(nèi)部未正式開(kāi)業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 交通便利 ,商家云集 ,生活配套設(shè)施齊全 ,逐漸形式一種成熟的消費(fèi)氛圍 產(chǎn)品劣勢(shì) 與其競(jìng)爭(zhēng)的商場(chǎng)促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí)也分流了消費(fèi)量 其 他 繁華（廈門(mén)）置業(yè)有限公司 /投資商：廈門(mén)福隆置業(yè)有限公司 綜述： 1）地段較好，處于蓮花十字路口位置，與富山商圈、江頭商圈相距較近； 2）商業(yè)正處于招商階 段，經(jīng)營(yíng)情況暫時(shí)無(wú)法估計(jì)，由于面積較小，恐難于形成較強(qiáng)的商業(yè)氣氛； 3）引進(jìn)永樂(lè)思文電器可以增加消費(fèi)人群，吸引蓮花附近居民來(lái)消費(fèi)。 4）緊鄰來(lái)雅百貨（嘉禾店），可借助其較強(qiáng)的知名度營(yíng)造出一定的商業(yè)氛圍； 5）停車(chē)場(chǎng)稀少，交通屬快速干道，不利人流暢通。 東方時(shí)代廣場(chǎng) 樓盤(pán)名稱(chēng) 東方時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 鷺江道靠禾祥西路 4 號(hào) 建筑風(fēng)格 商住 商鋪規(guī)劃 具體布局：商場(chǎng)超市 商鋪（面積）： 20210 平 大廈（面積）： 82021 平 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：肯德基，麥當(dāng)勞，必勝客，休閑品牌服飾，鞋，飾品等 二層（品牌）：好又多百貨商場(chǎng) 三層（品牌）：好又多百貨商場(chǎng) 銷(xiāo)售模式 產(chǎn)權(quán)式：分割獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商管公司：深圳東方物業(yè)管理有限公司 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率： 年限： 相關(guān)承諾： 非產(chǎn)權(quán)式： 配套 得房率： 100% 車(chē)位： 243 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系 統(tǒng)（品牌）：中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌：蘇迅 種類(lèi)：扶梯 數(shù)量： 6 部 具體位置：左角落 安防系統(tǒng) : 滅火器 \警報(bào)器 建筑材質(zhì)及裝修： 商鋪外立面飾材： 涂料 門(mén)廳： 玻璃 門(mén)窗：玻璃 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場(chǎng)： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材： 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 內(nèi)部門(mén)窗：玻璃 燈光照明：節(jié)能燈 商業(yè)環(huán)境 該項(xiàng)目為廈門(mén)為數(shù)不多的鋼骨架住宅，廈門(mén) CBD 區(qū)地標(biāo)性建筑，外觀新穎獨(dú)特，戶戶明廚明衛(wèi)，地段優(yōu)勢(shì)明顯，生活交通便利 鋪位劃分 功能劃分：一到三層為商鋪，四層以 上為住宅