【正文】 日常 7 萬(wàn)次的人流和 1000 多次的公交，給中山路帶來(lái)了龐大的消費(fèi)人群。 中山路，政府將其定位為 “ 海峽西岸最繁華的商業(yè)街 ” ，目前商家生意紅火、人流如織。合理科學(xué)的平面功能設(shè)計(jì)、通暢和諧的交通及動(dòng)態(tài)規(guī)劃、應(yīng)有盡有的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、高級(jí)花崗巖建筑飾面及鋪地，加上綜合安防等智能化弱電系統(tǒng)與雙回路城市供電系統(tǒng)，塑造盡乎完美的現(xiàn)代商業(yè)空間。 8）敞開式的景觀主街，運(yùn)用中央冷卻塔，避免懸掛空調(diào)主機(jī)帶來(lái)的不美觀。 4）門面 3000 萬(wàn)元的迪斯尼 咕咕鐘，非常的大氣豪華。 業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層運(yùn)動(dòng)、數(shù)碼；一層特色服裝等；二層品牌服裝；三層家居；四層影院、美食。 8）沒(méi)有認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在中山路的空白點(diǎn)，依照老的模式打造商業(yè)購(gòu)物中心，并且至今未發(fā)現(xiàn)有一家商業(yè)巨頭與 其簽定任何的進(jìn)駐合作計(jì)劃。 5）如果名匯能夠做起來(lái)，霞溪路也跟著起來(lái)，剛好與名匯形成對(duì)接。 劣勢(shì)： 1）工程進(jìn)度很慢，遲遲未見開工出地面。 業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層飲食、休閑；地面一層未規(guī)劃 銷售方式：沿街做捆綁銷售，買一層送地下一層。 其它獨(dú)立店面和沃爾瑪經(jīng)營(yíng)比較成功，其優(yōu)勢(shì)是： 1）良好的地段，屬于廈門的市中心，與火車站相鄰，每天容納數(shù)十萬(wàn)人流動(dòng)，構(gòu)成龐大的消費(fèi)群體； 2）國(guó)際零售巨頭沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，其相對(duì)集中，價(jià)格便宜的商品成為消費(fèi)者購(gòu)物的首選超市，肯德基、麥當(dāng)勞也為世貿(mào)商城帶來(lái)固定 的消費(fèi)客源； 3）公交車集中站，給消費(fèi)者還來(lái)購(gòu)物的方便； 4）火車站附近小吃?shī)蕵?lè)項(xiàng)目少，卡樂(lè)美食和電影院為消費(fèi)者提供必要場(chǎng)所； 5）整個(gè)商場(chǎng)屬于休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等一條龍服務(wù)，購(gòu)物環(huán)境較好； 6）高質(zhì)量的招商與定位的準(zhǔn)確，為世貿(mào)的繁榮創(chuàng)造了條件； 7）體量適中，廈門人口基數(shù)不大，世貿(mào)的經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較合理?？偯娣e約十萬(wàn)平方左右。 媒體情況 日期： 頻率：一月一次 內(nèi)容：以幾套店面為例 訴求重點(diǎn)：帶租約銷售 銷售情況 時(shí)間： 比例： 53% 樓層： 工程進(jìn)度 部分在建、部分在裝修、大部分已建成 開業(yè)狀況 主力店百安居、家樂(lè)福已開業(yè)，香港新世界 8 月份開業(yè)，必勝客已開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 地段好，區(qū)域成熟，商業(yè)氛圍濃厚；帶租約銷售，穩(wěn)定性較強(qiáng)；停車位多，交通方便；主力店豐富，知名度高； 產(chǎn)品劣勢(shì) 區(qū)域過(guò)大，部分位置成死角；臨交通主干道，人流困難；與臨近商業(yè)融合性較差；開發(fā)商實(shí)力有限，工程進(jìn)度緩慢。 鋪位劃分 功能劃分： A 區(qū)為購(gòu)物區(qū)； B 區(qū)為專業(yè)市場(chǎng)區(qū)（建材 /酒吧）； C 區(qū)為休閑娛樂(lè)區(qū)； D 區(qū)為國(guó)際品牌旗艦區(qū)； G 區(qū)為綜合區(qū)。不利于消費(fèi)者購(gòu)物選擇。 富山誠(chéng)達(dá)商場(chǎng) 樓盤名稱 富山誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 湖濱南路 398 號(hào) 建筑風(fēng)格 盒式 商鋪規(guī)劃 具體布局： 商場(chǎng) 商鋪（面積）： 3 萬(wàn) /平 大廈（面積）： 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：肯德基、時(shí)尚女裝、內(nèi)衣、飾品、皮鞋、皮件 二層與三層（品牌）：好又多量販超市、百貨電器、休閑用品、紡織用品、服飾、鞋、食品 四層（品牌）：新年書店、音像、圖書、電子 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：分割式產(chǎn)權(quán) 商管公司： 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率： 年限： 相關(guān)承諾： 非產(chǎn)權(quán)式： 配 套 內(nèi)部設(shè)施 得房率： 100% 車位：地上車位 100 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌：蘇迅 種類： 扶梯 數(shù)量： 8 個(gè) 具體位置：分散 安防系統(tǒng)： 建筑材質(zhì)及裝修： 商鋪外立面飾材：磁磚 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場(chǎng)： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材： 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 內(nèi)部門窗： 燈光照明： 商業(yè)環(huán)境 位于富山商圈，臨火車站，具有一定的地理優(yōu)勢(shì)。 綜述： 1）整體上看華天花園銷售情況較好，住宅銷售已達(dá)到 92%，商場(chǎng)招租也成功； 2）華天商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況較差，人氣嚴(yán)重不足，業(yè)態(tài)規(guī)劃較為零亂，內(nèi)部顯得壓抑，空氣不流暢； 3）華天商場(chǎng)引進(jìn)港、澳、臺(tái)商品零關(guān)稅店，由于各類商品價(jià)格很高，與廈門當(dāng)?shù)叵M(fèi)者生活習(xí)慣對(duì)接不夠合理，經(jīng)營(yíng)效果較一般； 4）商業(yè)經(jīng)營(yíng)效果差，商業(yè)銷售情況也不太理想。 付款方式 按揭一次性 銷售情況 時(shí)間： 比例：住宅 92% 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 開業(yè)狀況 全部開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 生活配套齊全，交通方便。 第四部分 廈門房地產(chǎn)商業(yè)個(gè)案分析 一、商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案明細(xì)表 一）成型商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案明細(xì) 華天花園零關(guān)稅商場(chǎng) 樓盤名稱 （華天花園） 項(xiàng)目地址 廈門嘉禾路 233 號(hào) 建筑風(fēng)格 框剪 商鋪規(guī)劃 具體布局：店面、商場(chǎng)、住宅 商鋪（面積）： 8800m178。 新方向三：全國(guó)推廣，異地營(yíng)銷 大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑和巨大的體量，都決定了它的招商、營(yíng)銷必須走出廈門面向全國(guó)，實(shí)施異地營(yíng)銷。所有的建筑規(guī)劃必須圍繞著所設(shè)定的經(jīng)營(yíng)主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，還要做到先招商后銷售才能解決銷售過(guò)程中客戶最為關(guān)心的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。 三、大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方向啟示 廈門大型商業(yè)地產(chǎn)自 2021 年迎來(lái)群雄并起的爆發(fā)式增長(zhǎng)高峰期。這種模式在某種程度上代表了廈門未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢(shì)。這種商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，對(duì)發(fā)展商的資金、管理、招商提出了更高的要求。這個(gè)階段的營(yíng)銷手法上也出現(xiàn)了突破，新時(shí)代廣場(chǎng)走出廈門前往溫州、閩南金三角進(jìn)行跨區(qū)域銷售取得成功，訴求重點(diǎn)放在主力店的成功經(jīng)營(yíng)能力和投資回報(bào)上。這種模式的問(wèn)題在于商場(chǎng)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)定位或主題是否有足夠的市場(chǎng)空間和發(fā)展前景，以及發(fā)展商是否有足夠的實(shí)力如期支付回報(bào)，而不是圈錢走人，也容易出現(xiàn)象宏輝大廈“香水城”那樣死盤現(xiàn)象。 國(guó)聯(lián)建材城是“售后返租 +主題概念商場(chǎng)”的經(jīng)典案例，一方面它實(shí)現(xiàn)了銷售和經(jīng)營(yíng)的良好銜接，另一方面加速了江頭區(qū)域成為廈門建材市場(chǎng)集散地的進(jìn)程，直到現(xiàn)在還經(jīng)營(yíng)良好。這種模式的問(wèn)題在于對(duì)商場(chǎng)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)定位或主 題是否有足夠的市場(chǎng)空間和發(fā)展前景，以及分割銷售后，面對(duì)人數(shù)眾多的中小產(chǎn)權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理。中信惠揚(yáng)大廈裙樓部分以“電子大世界”的主題也吸引了不少投資者。 在現(xiàn)代新的商業(yè)發(fā)展格局下，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，研究商業(yè)業(yè)態(tài)的 規(guī)律、業(yè)態(tài)的變化，研究商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在 大家 面前最迫切的問(wèn)題。 二、 廈門大型商業(yè)地產(chǎn) 形態(tài)特色分析 商業(yè)地產(chǎn)不是單 純的房地產(chǎn)范疇，而是一種復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，是商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合。國(guó)內(nèi)家電巨頭國(guó)美電器 、 永樂(lè)電器 、蘇寧電器 這三家國(guó)內(nèi)知名家店連鎖機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入江頭商貿(mào)中心，三家電器巨頭為爭(zhēng)奪市場(chǎng)，一場(chǎng)空前的價(jià)格戰(zhàn)在廈門拉開，同時(shí)也宣布一個(gè)家用電器的專業(yè)市場(chǎng)在江頭誕生了 ！而沃爾瑪?shù)娜腭v SM 城市廣場(chǎng)，帶動(dòng) SM 城市廣場(chǎng)及周邊地區(qū)的人氣和商氣，并與建材裝飾、手機(jī)電子、家用電器等三大行業(yè)融合成了一個(gè)富有生機(jī)的購(gòu)物商圈。十年前，當(dāng)這里開始聚集大量的建材店，居住著越來(lái)越多的外來(lái)人員時(shí)，對(duì)居住在老城區(qū)的市民來(lái)說(shuō)，到江頭還是一件苦差事 —— 除了不得不購(gòu)買建材和辦事，誰(shuí)也不會(huì)有事沒(méi)事到江頭 “ 閑逛 ” 。 擁有世貿(mào)商城、羅賓森廣場(chǎng)、以及嘉年名華等主題商場(chǎng)的火車站片區(qū)與擁有富山女人街、好又多購(gòu)物廣場(chǎng)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的富山片區(qū)相互暉映。隨著沃 爾 瑪進(jìn)駐世貿(mào)商城 shopping mall，帶動(dòng)了火車站片區(qū)的繁榮，同時(shí)這個(gè)片區(qū)中還有嘉年名華、假日商城等。 火車站 — 富山商圈 —— 如日中天 而火車站 — 富山商圈是個(gè)新商圈，也是全市商業(yè)最繁華商圈。商務(wù)、辦公、居住人口的大量增加對(duì)思北片區(qū)的商業(yè)需求劇增。隨著中山路商圈人流的日趨漸少，其商業(yè)租金也日漸回落，位于大陸商廈附近的某項(xiàng)目，其一層店面租金約為 每月 300～ 400 元 /平方米，與輝煌時(shí)期的租金相比，下降了近一半。逐步形成三大 主要 商圈，即中山路、火車站 — 富山和江頭商貿(mào)中心等三大鼎立商圈。廈門自身的市場(chǎng)容量有限，因此必須發(fā)揮輻射閩西南區(qū)域中心的作用，大量吸引和服務(wù)周邊人群。廈門的旅游正在呈多元化的發(fā)展，商務(wù)旅游、會(huì)展旅游、休閑旅游、培訓(xùn)旅游等正在升溫，這些都直接帶旺了酒店餐飲、百貨賣場(chǎng)、中介服務(wù)的發(fā)展。而高端的商業(yè)形態(tài)仍然處于萌芽發(fā)展階段，在市場(chǎng)上存在較大的空檔。根據(jù)規(guī)劃，到 2021 年廈門市島內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積控制在 140 萬(wàn)平方米（按人口100 萬(wàn)人、人均 平方米），島外 150 萬(wàn)平方米（人均 1 平方米），全市商業(yè)面積控制在 290 萬(wàn)平方米。 目前，廈門商業(yè)已 成功實(shí)現(xiàn)與世界 500 強(qiáng)的對(duì)接 ，除早先引進(jìn)的沃爾瑪， 2021 年 明發(fā) MALL 又引進(jìn) 世界 500 強(qiáng)法國(guó)家樂(lè)福 、 英國(guó)百安居和美國(guó)時(shí)代華納 。目前，廈門市已經(jīng)建成并投入使用的 MALL 已經(jīng)有兩個(gè)，一個(gè)是 SM 商城，一個(gè)是世貿(mào)商城， SM 總面積是 10 萬(wàn)平米，世貿(mào)商城總面積將近 7 萬(wàn)平方米，在建的還有兩個(gè)，一個(gè)是明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，還有一個(gè)是位于火車站的頂峰商業(yè)城，還有擬建成的是 SM 商城的二期也是 10 萬(wàn)平方米。 廈門是 建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市，因此，她在做商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時(shí)，對(duì)這些商業(yè)中心的定位就不僅是為廈門服務(wù)，至少也是服務(wù)于廈漳泉地區(qū)的，再大一點(diǎn)就是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。 繼沃爾瑪、麥德龍等大賣場(chǎng)在廈門蓬勃發(fā)展之后， 2021 年初，世界零售巨頭家樂(lè)福也進(jìn)駐廈門市零售市 場(chǎng)，四天試營(yíng)業(yè)期間創(chuàng)下近千萬(wàn)元的銷售額，凸現(xiàn)了廈門市民強(qiáng)大的消費(fèi)能力。至 2021 年，全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)法人企業(yè)中，國(guó)有、集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，市場(chǎng)占有率為 %，公有制經(jīng)濟(jì)大幅度下降，非公有制經(jīng)濟(jì)則高速發(fā)展，其中私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，其零售額已達(dá) 億元，市場(chǎng)占有率為 %；外商、港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)零售額 11 億元，市場(chǎng)占有率 %；聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)零售額 億元，市場(chǎng)占有率 %；其他經(jīng)濟(jì)零售額 億元，市場(chǎng)占有率 %。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)， 2021 年廈門市外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá) 億美元，比1995 年增長(zhǎng) 倍，年均遞增 %。 隨著大零售商的進(jìn)入，廈門商業(yè) “ 小而亂 ” 的格局被打破，傳統(tǒng)商業(yè)以國(guó)有為主的情況得到有效調(diào)整，民營(yíng)和外資比例大幅提高， “ 一個(gè)多元化、多層次的現(xiàn)代化商業(yè)體系正在逐步形成 。 其次，抓住廈門舊城改造的幾次發(fā)展機(jī)遇，調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。為了完成 這一 目標(biāo)，相關(guān)部門采取了不少措施。一個(gè)經(jīng)營(yíng)形式多樣化、投資 主體多元化、企業(yè)組織現(xiàn)代化的商貿(mào)企業(yè)格局基本形成；一批集散力強(qiáng)、輻射范圍廣的批發(fā)市場(chǎng)建成投用；一連串大型的、影響力強(qiáng)的展會(huì)長(zhǎng)年在廈門舉辦。綜合各項(xiàng)因素預(yù)測(cè)，全市下半年仍將延續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，經(jīng)過(guò)努力，實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)是樂(lè)觀的。 2）房地產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)主要是受當(dāng)期土地購(gòu)置費(fèi)用大量增加的影響。萬(wàn)元生產(chǎn)總值（ GDP）耗電 千瓦小時(shí)，萬(wàn)元生產(chǎn)總值（ GDP）耗水 19 噸。居民財(cái)富積累繼續(xù)增加， 至 6 月底，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增加 億元，比去年同期增長(zhǎng) %；上半年城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)性收入比去年同期增長(zhǎng) %。特點(diǎn)如下： 1）農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)。外資企業(yè)出口增長(zhǎng)乏力，內(nèi)資企業(yè)出口保持高位運(yùn)行。 廈門市 進(jìn)出口總額 廈門工業(yè)外向度歷來(lái)較高， 2021 年上半年規(guī)模以上工業(yè)出口交貨值占全市出口總值的六成多，受地產(chǎn)工業(yè)品出口增長(zhǎng)勢(shì)頭減緩以及外資企業(yè)出口增長(zhǎng)減慢、人民幣升值、國(guó)際技術(shù)性貿(mào)易壁壘加劇等因素的影響，全市外貿(mào)進(jìn)出口增勢(shì)減緩。上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額超億元的企業(yè)達(dá) 21家，比去年同期增加 7 家，這 21 家企業(yè)共實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。擁有眾多歸僑、僑眷及廈門籍僑胞和港、澳、臺(tái)同胞，生活著回、滿、壯、畬、苗及高山等 20 多個(gè)少數(shù)民族，通行方言為閩南語(yǔ)。 廈門港務(wù)項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一部分 廈門 市 城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 一、 廈門 市概況 廈門地處我國(guó)東南沿海 —— 福建省的東南部， 全市土地面積為 平方公里（不含灘涂面積），海域面積約 300 多平方公里。 二、 廈門 市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 廈門市 整體消費(fèi)量 2021 年上半年廈門市社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)出高開平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，全市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，是自 2021 年以來(lái)同期增幅的新高 ,比全省增幅高 個(gè)百分點(diǎn)，增幅居全省九地市首位。汽車、石油零售大幅度增長(zhǎng)仍是拉動(dòng)上半年消費(fèi)品零售市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主要因素。上半年，全市累