【正文】 預計到 2020 年奧運會舉辦前夕，五棵送地區(qū) 的交通擁堵狀況 將得到極大改善 ，拉動沿線地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 奧運的舉辦， 將增加投入用于環(huán)境質(zhì)量的改善 、路網(wǎng)的完善、市政設施的改善，這將帶來整體環(huán)境的改善，提高住戶居住的舒適程度，從而提升住宅的居住品質(zhì)。如 玉泉路近年來大量新建住宅相繼入市直接推動了當?shù)厣虡I(yè)的繁榮發(fā)展；同時 帶來群眾的收入增加和對未來預期的改善 ，帶來社會商品銷售額的增加，進而帶來對商業(yè)物業(yè)的更大需求；另一方面，舉辦奧運有利于提升北京的國際、國內(nèi)的影響力和吸引力， 帶來更多的旅游人數(shù)和在北京的消費，從而帶動北京零售市場需求的增長。在場館方面，北京將新建奧運場館 8 個，改造舊有場館 13 個，加上按計劃本來要建設的 11 個，北京將擁有設施完善、完全符合奧林匹克比賽要求的大中型場館 32 個 。 12 奧運對城市發(fā)展的影響 奧運的舉辦，將增加安排比賽地區(qū)的體育場館設施、 改善交通、減少污染、增進綠化面積、加快信息化建設，改善該地區(qū)的投資辦公環(huán)境和居住環(huán)境，提高該地區(qū)的知名度。所以，從 宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度來看，本項目發(fā)展有良好的背景支持。 圖 ： 北京市區(qū)綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 市區(qū)道路紅線規(guī)劃寬度：主干路 60 米至 80 米，次干路 40 米至 50 米，支路 30 米左右，快速路不小于 80 米，特殊干道還要寬一些，如東西長安街為 120 米 。 在市區(qū)中心地區(qū)的四角保留楔形綠地，形成通風走廊。 北京市政府在 2020 年的工作報告中已提出，北京已確定了 兩軸 兩帶 多中心 的城市空間新格局。 2020 年規(guī)劃常住城市人口為 600 萬（其中中心地區(qū) 460 萬，邊緣集團 140 萬）， 2020 年為 650 萬（其中中心地區(qū) 450 萬， 邊緣集團 200 萬）。 按照北京市商委 2020 年商業(yè)白皮書規(guī)定，木樨園與大鐘司、公主 墳、雙榆樹等地區(qū)相同，被確定為重點建設發(fā)展的市級商業(yè)中心，從 多個新商業(yè)中心的規(guī)劃可以看出，北京市商業(yè)格局正走向多極化發(fā)展的道路。 同時，由于北京市正在大力發(fā)展“兩軸 兩帶 多中心”的城市建設策略，本項目毗鄰奧運中心區(qū)，將肯定成為未來北京市多中心的組成之一，政策扶持將勢在必行，城市建設的加快、奧運會的推動等政策利好將成為本項目商業(yè)物業(yè)租售的良好支撐。 對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 2020 年底，為配合奧運會的籌備、舉辦，北京 市政府要求各房地產(chǎn)建設項目主體工程完成。這是中國九年來首度加息 。 可見，目前 國家 對于房地產(chǎn)市場的重視程度較高，采取多種 宏觀調(diào)控 手段相結(jié)合的方式，正在使其繼續(xù)成為經(jīng)濟增長點的同時進行市場規(guī)范化、制度化，使其朝著理性、健康方向穩(wěn)步發(fā)展。 緊隨而來的 5 月 7 日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會等七部委《關于做 好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，共 8 條意見，成為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的一個重拳出擊，也是被業(yè)內(nèi)人士和購房者普遍成為的“新國八條”。 從央行 121 文件，到國務院 18 號令，到 去 年 9 月初《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 》，所有這些政策都無一例外地顯現(xiàn)出了金融政策的作用。 7 北京市宏觀政策研究 71 房地產(chǎn)政策 國家政策對于商業(yè)地產(chǎn)的影響深遠。正是 存在以上諸多不足，才使得商圈的發(fā)展不可能像一個圓圈那樣越來越大，而形成一個帶就可以減少負面效應。 商務帶逐漸形成： 商務帶是商圈的升級版：商圈發(fā)展的必然趨勢是商圈與商圈之間逐漸走向融合，并最終形成有一定產(chǎn)業(yè)關聯(lián)的商務帶，可以說商務帶是商圈的升級版本。同時隨著大量政府配套的投入，為區(qū)域的進一步發(fā)展打下堅實的基礎。 上半年銷售總額為 萬元 , 較 2020 年同期 萬元減少將近 17%左右 ,本年度銷售金額在上半年呈現(xiàn)增長趨勢 ,在 4 月份達到銷售金額峰值 ,占上半年銷售總金額的 %。 2020 年北京市新開業(yè)之大型商場有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場供應面積，累計超過 20 萬平方米。 但據(jù)權(quán)威部門調(diào)查，北京人均商業(yè)面積僅為 平米 左右 ， 與國際、國內(nèi)發(fā)達城市商業(yè)水平存在明顯差 距，如紐約、東京大概為 平米，香港約 平米，上海約 1 平米 的標準尚有較大差距。預售率為 %，比 2020 年同期高 個百分點。 16 月商業(yè)用房批準預售面積 萬平方米，同比下降 %；預售成交 萬平方米，下降了 %。所以北京市在規(guī)劃 2020 年前北京飯店布局時，首次將“西城”提到與東城同樣重要的位置（“西城”包括西城區(qū)、石景山區(qū)、豐臺區(qū)）。毫無疑問，現(xiàn)在北京離這一數(shù)字還很遠。 從下表中可以看到，酒店數(shù)量最多的是朝陽區(qū)，其次是海淀區(qū)，東城區(qū)第三，而從檔次看，以 5 星級酒店為例，朝陽區(qū)最多，東城位于第二位，海淀第三店。北京星級酒店入住率為 60%左右，比香港、東京、漢城和巴黎等著名國際城市的入住率低 10 個百分點左右。 5 酒店市場 51 北京市星級酒店數(shù)量 近年來，北京酒店業(yè)步入快速發(fā)展期，酒店業(yè)布局開始由城市中心地區(qū)呈發(fā)散狀向郊區(qū)縣擴展，一些遠郊區(qū)縣先后建成了一批高檔次的四星級和五星級酒店。這些企業(yè)出于務實的 態(tài)度，相當一部分愿意選擇位置、條件相對較好的次甲級、乙級寫字樓、商住項目，或價格相對低廉的獨立性強的中小規(guī)模獨樓辦公。平方米，租金水平有一定的提高。平方米跌到了 2季度的 美元 /月 從近幾年的市場供應狀況及未來的市場供應預期來看，隨著北京市三大商務區(qū) CBD、金融街、中關村，及奧運村規(guī)劃的逐漸落實，北京市寫字樓的新增供應將進一步向國貿(mào)、建國門、燕莎、中關村、亞運村等熱點核心區(qū)域集聚，北京市寫字樓商圈的集聚度會進一步增強。寫字樓 將成為 08 年前商務地產(chǎn)的增量之一。而東、西二環(huán)，東三環(huán)以及中關村南、北大街周邊是北京市寫字樓的主要集聚區(qū)，集中了國貿(mào)、燕莎、建國門、金融 街、中關村等頂級寫字樓商圈。相信今年石景山的房地產(chǎn)將帶給人們更多的精彩。首先，西北四環(huán)將推出緊鄰奧運場館的 紫金長安 、酈城后期的 TOWNHOUSE等，而主打街區(qū)文化的綜合社區(qū) 第七街區(qū) 的面世將打響岳各莊區(qū)域開發(fā)的第一炮，除經(jīng)濟適用房 西府景園 外，目前已知的即將推出的項目還有岳各莊橋西北角的珠江房地產(chǎn)項目、鄭常莊危改小區(qū)、 長安新城 50 萬平方米的商品房部分等。其中京漢房地產(chǎn)開發(fā)公司、興華房地產(chǎn)開發(fā)公司及城建房地產(chǎn)開發(fā)公司有大規(guī)模商品房竣工，僅此三家完成商品房銷售額 、銷售面積 萬平方米，分別占全區(qū)商品房銷售額的 %、銷售面積的 %。其中，商品現(xiàn)房買賣成交 萬套， 萬平方米，同比分別增長 ％和 ％；商品期房預售成交 萬套， 萬平方米，同比分別下降 ％、 ％。其中，商品住宅施工面積為 萬平方米，同比增長 ％，增幅比上年同期低 個百分點。 3 住宅市場 31 北京市住宅總體投資 圖表：北京 19992020 年商品住宅投資及開發(fā)宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù) 年度 投資額 施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 銷售額 新增空置面積 均價 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 633 2020 年 776 6759 2344 2020 年 19 月 6758 京商品住宅開發(fā)投資迅速增長，尤其是 2020 年和 2020 年增速加快， 2020 年全市全年完成住宅投資 億元，比上年增長 %；2020 和 2020 年北京商品住宅穩(wěn)步增長，到 2020 年 9 月份北京住宅投資仍保持小幅增長趨勢，說明北京市的住宅開發(fā)投資增長速度有點緩和，但保持增長上升趨勢。今年前三季度實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，同比增長 18%，增速低于去年同期 個百分點；物美集團由于 2020 年下半年以來減少了對外埠的配送，以及經(jīng)營不理想 ， 05 年前三季度實現(xiàn)零售額 億元，同比下降 個百分點，物美 13 家綜超店“十一”黃金周零售額同比下降 8%；小白羊超市因門店同比減少 3 家，以及經(jīng)營不理想，同比減少零售額近 億元。 用類商品在消費領 域中居主導地位。從高低收入分組來看， 20%低收入組人均可支配收入同比增長 %。 13 季度，全區(qū)零售額增速低于全市零售額增速 個百分點（北京市零售額同比增長 11%），占全市比重 %，與去年持平。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，僅高于豐臺，居第七位，增速在城八區(qū)中居第三位。 通過北京市 05 年前三季度經(jīng)濟發(fā)展狀況與歷年的數(shù)據(jù)進行比較，我們可以看到，北京市繼續(xù)保持穩(wěn)步、快速的增長勢頭。據(jù)對限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)統(tǒng)計，化妝品和金銀珠寶類零售 額分別增長 %和 %，對限額以上企業(yè)零售額的貢獻率為 %；家居用品中的家電和音像器材類零售額增長 %，家具增長 %，建筑及裝潢材料類增長 %，合計貢獻率為 %；通訊器材類零售額增長 %；中西藥品類增長 %。 連鎖經(jīng)營穩(wěn)定發(fā)展： 截至 05 年 6 月底，我市連鎖企業(yè)門店總數(shù)達到 5720 個，同比增長 %，累計實現(xiàn)零售額 億元，增長 %，比去年同期提高 個百分點。其中，食品類、居住類價格分別上漲 %和 %，共拉動總指數(shù)上升 個百分點。其中，住房消費增速由一季度的 %提高到 25%，全市共銷售住宅 萬平方米 。據(jù)此，石景山重新調(diào)整了城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，確定今后要建設 13 個城市功能區(qū)，包括： 4 個現(xiàn)代居住區(qū)、 6 個綜合商貿(mào)區(qū)、 2 個旅游區(qū)、 1 個高科技園區(qū)。從城八區(qū) 的經(jīng)濟總量看，石景山地區(qū)處于第七位，高于崇文區(qū)低于宣武區(qū)；從地區(qū)生產(chǎn)總值的增速看，石景山地區(qū)高于全市增幅 2 個百分點，位于城八區(qū)的第五位；從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)比重最高的區(qū)縣是東城區(qū)，比重達到 %，石景山的第二產(chǎn)業(yè)比重最高。這一速度與近 10年來北京市經(jīng)濟平均增速 %接近，表明北京經(jīng)濟仍處于較快增長的軌道上。因此，我司認為，本報告的有效期只能持續(xù)到 2020 年 6 月份之前，也即從現(xiàn)在起到 2020 年 6 月，本報告 所涉及到的調(diào)研、定位都有很大參考價值，而一旦過了 2020 年 6 月，本報告的參考價值將因為實效性而難以得到保證。 通過 我司前期的 市場調(diào) 研，準確的找到本項目的定位依據(jù)及方案，同時為后期產(chǎn)品設計 、 商業(yè)租售價格及推廣方案提供準確的數(shù)據(jù)支持 。 充分選取區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)類型的針對性較強的參考樣本目標。 國家對城市整體布局的規(guī)劃、設想等。 第二階段：針對項目定位所需之市場信息及數(shù)據(jù)資料，進行區(qū)域?qū)嵉卣{(diào)研，通過訪談、調(diào)查、發(fā)放問卷等方式實地收集各項目名稱、地理位置、交通組織、建筑形式、技術(shù)指標、租售價格、經(jīng)營狀況、目標人群等各種可用信息，從而為后期分析工作提供基礎數(shù)據(jù)及信息； 第三階段：在實地調(diào)研的同時，分配若干人員進行北京市宏觀 經(jīng)濟發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況、項目區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)等物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與未來走勢等資料，為項目宏觀市場分析、各物業(yè)發(fā)展策略分析提供基礎資料；同時將分派部分人員與規(guī)劃局、土地局、估價所等相關部門聯(lián)系，獲取為可行性效益、財務分析所用的各項內(nèi)部信息和資料； 第四階段：在前期數(shù)據(jù)收集基本完成后，根據(jù)實際分析結(jié)果，進行針對經(jīng)營者的專項訪問，以求找到項目真正的可行性方案。 2 研究方式 我司根據(jù)本項目具體情況，結(jié)合市場調(diào)研、市場定位所需數(shù)據(jù)之要求，制定科學、詳細的市場調(diào)研程序，為后期分析工作提供詳實、準確的基礎數(shù)據(jù)，從而保證市場調(diào)研報告的客觀性和實效性，為本項目市場定位提供堅實基礎和有力依據(jù)，以此通過有效結(jié)論 ,為項目地塊開發(fā)運作提供指導性方案。 通過我司行之有效的科學調(diào)研方式、方法，力求為本項目定位思路提供較為充分的信息資源及借鑒因素，盡最大可能性的發(fā)揮本項目自身功能特性。我司相信，通過專業(yè)的前期市場調(diào)研及一系列系統(tǒng)分析工作，將出具關于本項目發(fā)展的可行性定位策略，從而推進貴我雙方之合作進程，并以經(jīng)濟效益為衡量尺度初步確定本地塊未來之發(fā)展策略，使本項目地塊充分展現(xiàn)自身所擁有的功能高度以及商業(yè)特性。 結(jié)合本項目地塊的具體狀況以及自身 塑造可行性之特征。經(jīng)濟效益相對最大化、投資風險最小化是我司追尋的最終目標?；谝陨暇C合考慮 ,本項目地塊全案策劃報告所需之數(shù)據(jù)，存在涉及物業(yè)類型較多、收集信息量較大、獲取信息難度較大、信息類型多種多樣等難點，同時必須保證獲取數(shù)據(jù)具有針對性和可利用價值，因此我司確定市場調(diào)研工作將 采取如下方式進行。 第五階段：撰寫報告的同時，我司將針對本項目地塊可行性報告中存在的疑點和不足，組織二次調(diào)研和補充調(diào)研，對一次調(diào)研之數(shù)據(jù)進行驗證和完善，從而保證報告的真實性和完整性。 研究的作用 為本項目的未來規(guī)劃給予方向上的指導，提供充足的理論依據(jù)、數(shù)據(jù)支持等，以保證地塊的可行性研究是在國家的總體規(guī)劃前提下進行的，從而保證項目地塊可行性研究的宏觀調(diào)控性、科 學性以及未來的可實施性。 提煉區(qū)域市場（包括個案分析）的物業(yè)樣本所反映的狀況、特征。 真正實現(xiàn)項目運營風險最小化、利潤相對最大化的思路。 以下我司將按照項目自身條件，進行由宏觀到微觀的深入分析。 由于 2020 年是 北京市奧運經(jīng)濟的全面啟動年 ， 在國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長 ，北京 市 2020 年產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)調(diào)整 已 見成效 ， 投融資體制改革逐步深化 ，隨著 奧運項目加大實施力度 ， 城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展步伐加