【正文】 ...................................................................... 30 63 商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格 ....................................................................................... 31 7 北京市宏觀政策研究 ................................................................................. 33 71 房地產(chǎn)政策 ............................................................................................. 33 72 金融政策 ............................................................................................... 35 73 商業(yè)政策 ............................................................................................... 36 8 城市規(guī)劃和城市化進(jìn)程 ............................................................................... 37 81 北京城市布局規(guī)劃 ....................................................................................... 37 82 北京綠化規(guī)劃 ........................................................................................... 40 83 交通規(guī)劃 ............................................................................................... 41 9 小結(jié) .............................................................................................. 42 四 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)篇 ........................................................................... 43 1 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)總體概況 ................................................................................... 43 11 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)為北京帶來的機(jī)遇 ............................................................................... 43 12 奧運(yùn)對城市發(fā)展的影響 ................................................................................... 43 13 奧運(yùn)對各種物業(yè)市場的影響 ............................................................................... 44 14 往屆奧運(yùn)會(huì)商機(jī)一覽 ..................................................................................... 45 2 五棵松奧運(yùn)場館專題研究 .............................................................................. 46 21 五棵松奧運(yùn)場館介紹 ..................................................................................... 46 22 技術(shù)指標(biāo)、建設(shè)工期、開發(fā)單位 ........................................................................... 49 23 場館特點(diǎn) ............................................................................................... 50 24 賽后利用規(guī)劃 ........................................................................................... 51 25 投資回收期 ............................................................................................. 52 26 對區(qū)域的帶動(dòng)意義 ....................................................................................... 52 27 奧運(yùn)前、中、后階段商業(yè)特點(diǎn) ............................................................................. 54 28 對本項(xiàng)目的影響 ......................................................................................... 55 前言 我司十分榮幸與貴司合作，共同探討、研究北京五棵松商業(yè)項(xiàng)目地塊的前期規(guī)劃、籌備、運(yùn)作等事宜。 一 項(xiàng)目總體研究思路 1 研究體系 本報(bào)告書中，我司將在大量的市場調(diào)研 的基礎(chǔ)上，針對本地塊現(xiàn)狀，以北京市房地產(chǎn)市場的宏觀發(fā)展?fàn)顩r為指導(dǎo)和依據(jù)，通過五棵松區(qū)域的房地產(chǎn)分析來論證貴商業(yè)物業(yè)發(fā)展可行性，并根據(jù)地塊所處的地理位置、周邊環(huán)境、未來發(fā)展、政府規(guī)劃等綜合因素，提出本地塊商業(yè)物業(yè)發(fā)展的可行性建議，并推算以此為基礎(chǔ)確定的多種方案的經(jīng)濟(jì)收益狀況；同時(shí)，我司將就雙方共同關(guān)注的國家宏觀政策、用地性質(zhì)等問題進(jìn)行深入的研究與論證，并得出合理的解決方案。 3 研究目的、作用 31 宏觀市場 研究目的 通過對整體大環(huán)境的研究，了解宏觀經(jīng)濟(jì)的情況、政策的調(diào)控、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來的走勢等，主要目的如下： 從宏觀區(qū)域看整體經(jīng)濟(jì)情況、人們消費(fèi)收入與支出的變化等。 挖掘到項(xiàng)目區(qū)域市場切入點(diǎn)、空白點(diǎn)以及支撐點(diǎn)等，為本地塊的市場定位規(guī)劃找到堅(jiān)實(shí)依據(jù)，奠定成功塑造的物業(yè)基礎(chǔ)。 二 項(xiàng)目簡介 1 區(qū)位介紹 該項(xiàng)目位于海淀區(qū)五棵松復(fù)興路十字路口的西北側(cè)，東臨西四環(huán)路，一街之隔即為西奧運(yùn)場館，南臨復(fù)興路與地鐵一號線，交通極為便利，地段優(yōu)勢明顯。 ) 財(cái)政收 入 (億元 ) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 社會(huì)消費(fèi)品零售額 (億元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配收入 (元 ) 圖表： 2020 年前三季度石景山主要企業(yè)指標(biāo)完成情況 工業(yè)總產(chǎn)值 主營收入 上交稅金 利潤總額 2020 年 同比增長 （ %） 2020 年 同比增長（ %） 2020年 同比增長（ %） 2020年 同比增長（ %） 首鋼 汽輪 巴 .威 京能 大唐 首鋼日電 京華客車 超群電力 以上合計(jì) 占全區(qū)比重 （ %） （ %） （ %） （ %） 通過上述分析可以清晰的看到， 05 年前三季度首鋼占據(jù)了區(qū)域 GDP 貢獻(xiàn)的 65%，如此龐大的數(shù)字證明了區(qū)域工業(yè)核心的地位，但隨著首鋼搬遷的腳步 臨近，區(qū)域未來發(fā)展方向?qū)⒂兴淖儭? 此外，全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)較上年同期上升 個(gè)百分點(diǎn)的事實(shí)也證 明 著 本市消費(fèi)市場穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。 圖表：北京歷年社會(huì)消費(fèi)品零售額統(tǒng)計(jì)表（單位：億元） 圖表：北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)性支出統(tǒng)計(jì)圖 (單位：元 ) 消費(fèi)增長繼續(xù)保持?jǐn)U散趨時(shí)，市場呈現(xiàn)多點(diǎn)帶動(dòng)局面： 05 年，北京市消費(fèi)品市場繼續(xù)保持?jǐn)U散趨勢。 22 石景山區(qū)域消費(fèi)狀況 05 年 13 季度石景山地區(qū)完成財(cái)政收入 億元，在城八區(qū)居第八位，增速居第五位，社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，居第六位，增速居第五位。 其中 05 年 13 季度，本區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %。 部分連鎖企業(yè)增速放緩。 32 北京 市住宅總體供應(yīng) 圖表： 19972020 年北京商品住宅新開工及竣工面積 23440500100015002020250030001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 200 5年1 9月商品住宅新開工面積 商品住宅竣工面積 從上圖可以看到，近幾年來，北京市商品住宅新開工面積及竣工面積均呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，上升幅度逐年加大。 20 2020 年穩(wěn)步增長， 2020 年小幅增長 。中遠(yuǎn)名盤 200 萬平方米規(guī)模的 遠(yuǎn)洋山水 以及 京漢旭城 、 時(shí)代廬峰 、西 現(xiàn)代城 等項(xiàng)目的問世使人們對于石景山的項(xiàng)目刮目相看。在這些交通干線上的寫字樓集聚區(qū)基本上已經(jīng)聯(lián)成了一片，如國貿(mào)向北沿東三環(huán)與京廣、農(nóng)展館、燕莎等區(qū)域聯(lián)成一片，向西沿長安街與建國門、東單、王府井、崇文門等區(qū)域聯(lián)成一片，建國門區(qū)域向北沿東二環(huán)又與朝陽門、東四十條、東直門等區(qū)域聯(lián)成一片。同時(shí) 隨著中關(guān)村區(qū)域軟硬件設(shè)施的逐步完善，該區(qū)域的租金水平相信會(huì)有進(jìn)一步提升的空間，達(dá)到與國貿(mào)、金融街、燕莎相同等級的與其核心商務(wù)區(qū)地位相匹配的水平。 圖表：北京甲級寫字樓租金指數(shù)走勢表 192123252729 250 1 年一季度0 1 年二季度0 1 年三季度0 1 年四季度0 2 年一季度0 2 年二季度0 2 年三季度0 2 年四季度0 3 年一季度0 3 年二季度0 3 年三季度0 3 年四季度0 4 年一季度0 4 年二季度0 4 年三季度0 4 年四季度 44 北京寫字樓出租情況 2020 年前三季度北京的寫字樓市場中，甲級寫字樓仍顯低迷，而次甲級、乙級寫字樓以及商住項(xiàng)目顯得較為活躍。全市酒店的日接待能力已達(dá)到 60～ 70 萬人次。而遠(yuǎn)郊區(qū)縣由于旅游的迅猛發(fā)展，政府整體規(guī)劃的促進(jìn)作用等，中高檔酒店也在逐漸落成。同時(shí)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套、商業(yè)環(huán)境的改善都將成為促使高檔酒店落戶西部的重要原因。同時(shí)，銷售價(jià)格進(jìn)一步下降。按行業(yè)劃分，北京市對商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)，具體市場狀況如下表所示。 位于五棵松奧運(yùn)場館西側(cè)的本案，如果能夠在定位上準(zhǔn)確的順應(yīng)市場，將會(huì)擁有巨大的發(fā)展空間。商圈中心區(qū)自有優(yōu)勢。 【國八條】 2020 年 4 月 28 日，國務(wù)院出臺(tái) 《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》 ， 成為近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的起始點(diǎn)，“國八條”的推出首次從中央政府層面上開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。而在“國八條”頒布后，受影響較大的只有住宅市場，而作為長期投資、追求長期回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)所受影響并不大，不僅如此，從某些角度分析，甚至?xí)黾油顿Y商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)的資金投入量，對商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展起到促進(jìn)、推動(dòng)作用。 所以，從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看，本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展有良好的背景支持。 但是，與此同時(shí)，由于白皮書相關(guān)規(guī)定主要是針對三環(huán)以內(nèi)區(qū)域，對于三環(huán)外區(qū)域的商業(yè)發(fā)展限制相當(dāng)寬松，因此，本項(xiàng)目位于四環(huán)外，是國家商業(yè)政策鼓勵(lì)發(fā)展的扶持對象，本項(xiàng)目可以 一方面憑借政 策規(guī)劃的東風(fēng)，將使本項(xiàng)目能夠具備濃厚的商業(yè)氛圍，為后期經(jīng)營奠定基礎(chǔ)，一方面應(yīng)力爭憑借政策優(yōu)勢，為本項(xiàng)目尋求較多的可利用資源，如道路規(guī)劃、公交車站等。從北京城市規(guī)劃中，不難看出亞奧區(qū)域的定位應(yīng)該是以 文化體育為核心的綜合性城市副中心。 市區(qū)內(nèi)道路的增加、延長、拓寬和軌道交通線路的增加，將增加城市的通達(dá)性，縮短區(qū)域之間的時(shí)間距離，將有利于縮小目前發(fā)展滯后地區(qū)與發(fā)展較快地區(qū)之間的發(fā)展速度，促進(jìn)彼此之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。 北京將在北中軸四環(huán)與公路一環(huán)之間建設(shè)奧林匹克公園。 奧運(yùn)的舉辦，必將使運(yùn)動(dòng)員、體育官員、觀賽者、旅游者涌入奧運(yùn)的舉辦地，而且電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等媒體對舉辦地的風(fēng)景、習(xí)俗、名勝古跡的挖掘和頻繁報(bào)道，這將極大提升奧運(yùn)舉辦地的知名度， 使該地的旅游資源得到更多人的發(fā)現(xiàn) ，從而帶動(dòng)該地的旅游人數(shù)增加，進(jìn)而帶動(dòng)酒店住宿需求