【正文】 場供應(yīng)預(yù)期來看，隨著北京市三大商務(wù)區(qū) CBD、金融街、中關(guān)村，及奧運(yùn)村規(guī)劃的逐漸落實(shí)，北京市寫字樓的新增供應(yīng)將進(jìn)一步向國貿(mào)、建國門、燕莎、中關(guān)村、亞運(yùn)村等熱點(diǎn)核心區(qū)域集聚，北京市寫字樓商圈的集聚度會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。而其他區(qū)域的新增供應(yīng)量基本會(huì)分布在公主墳－西客站、西南二環(huán)、天壇東等中小型寫字樓商圈中，而且這些項(xiàng)目的體量不會(huì)太大，知名度也不會(huì)高，難于成為市場的熱點(diǎn)。同時(shí) 隨著中關(guān)村區(qū)域軟硬件設(shè)施的逐步完善，該區(qū)域的租金水平相信會(huì)有進(jìn)一步提升的空間，達(dá)到與國貿(mào)、金融街、燕莎相同等級的與其核心商務(wù)區(qū)地位相匹配的水平。 35%8%14%5%19%19%國貿(mào)－建國門 燕莎 金融街 中關(guān)村 亞運(yùn)村 其他圖表：北京寫字樓商圈分布狀況 43 北京寫字樓價(jià)格走勢 在 2020 上半年，由于受 SARS 疫情的影響，北京市寫字樓市場持續(xù)低迷狀態(tài)，北京甲級寫字樓市場的租金指數(shù)呈現(xiàn)出一種 U 型的走勢，由年初的 美元 /月平方米跌到了 2季度的 美元 /月平方米。但當(dāng) SARS 疫情過后，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛，已經(jīng)迅速填補(bǔ)了在疫情中所遭受的損失，北京的寫字樓市場又重現(xiàn)活力。截止到 2020年，北京市場的平 均租金報(bào)價(jià)已經(jīng)到了 25 美元 /月平方米，租金水平有一定的提高。 2020年整個(gè)北京市場寫字樓比較蕭條。 圖表：北京甲級寫字樓租金指數(shù)走勢表 192123252729 250 1 年一季度0 1 年二季度0 1 年三季度0 1 年四季度0 2 年一季度0 2 年二季度0 2 年三季度0 2 年四季度0 3 年一季度0 3 年二季度0 3 年三季度0 3 年四季度0 4 年一季度0 4 年二季度0 4 年三季度0 4 年四季度 44 北京寫字樓出租情況 2020 年前三季度北京的寫字樓市場中，甲級寫字樓仍顯低迷，而次甲級、乙級寫字樓以及商住項(xiàng)目顯得較為活躍。當(dāng)甲級寫字樓等高端市場受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響一波三折的時(shí)候，一些國內(nèi)的大中型企業(yè)則由于入世帶來的利好，及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的有力支持，得到了很大的發(fā)展，紛紛擴(kuò)大辦公面積。這些企業(yè)出于務(wù)實(shí)的 態(tài)度，相當(dāng)一部分愿意選擇位置、條件相對較好的次甲級、乙級寫字樓、商住項(xiàng)目，或價(jià)格相對低廉的獨(dú)立性強(qiáng)的中小規(guī)模獨(dú)樓辦公。這些原因致使今年北京包括東部區(qū)域的寫字樓市場中檔寫字樓產(chǎn)品及商住項(xiàng)目發(fā)展相對較快。 45 石景山區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展?fàn)顩r 隨著石景山地區(qū) “ 一區(qū)、三中心 ” 的規(guī)劃明確，區(qū)域商務(wù)氛圍將逐漸形成，包括京燕商務(wù)區(qū)，規(guī)劃建筑面積 23 萬平方米，目前，正在廣泛開展推介招商工作；京西商務(wù)中心的地塊，規(guī)劃建筑面積為 萬平方米，今年年內(nèi)確定運(yùn)作方案；蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)所在地塊，位于石景山區(qū)蘋果園地區(qū)，總用地面 積為 65 萬平方米；同時(shí)隨之發(fā)展的還有五棵松奧運(yùn)板塊，預(yù)計(jì) 2020 年總體商務(wù)放量越 200萬平米。這將極大的提升區(qū)域商務(wù)環(huán)境。 5 酒店市場 51 北京市星級酒店數(shù)量 近年來，北京酒店業(yè)步入快速發(fā)展期，酒店業(yè)布局開始由城市中心地區(qū)呈發(fā)散狀向郊區(qū)縣擴(kuò)展，一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣先后建成了一批高檔次的四星級和五星級酒店。截至 2020 年 第二季度 ，全市共有星級飯店 613 家 （ 其中，五星 34 家、四星 70 家、三星 207 家，二星 260 家、一星 42 家 ） ，客房總數(shù) 萬間，床位總數(shù) 萬張；社會(huì)各單位的招待所和內(nèi)部培訓(xùn)中心等 4000 余 家，床位 50 多萬張。全市酒店的日接待能力已達(dá)到 60～ 70 萬人次。 52 北京市酒店需求 自 2020 年以來，黃金周最高平均日接待量為 55 萬人左右，接待能力大于高峰日需求 10 萬人左右。北京星級酒店入住率為 60%左右，比香港、東京、漢城和巴黎等著名國際城市的入住率低 10 個(gè)百分點(diǎn)左右。與國際酒店業(yè)相比，目前我市酒店業(yè)總體數(shù)量和規(guī)模雖然較大，但整體管理水平低，集團(tuán)化程度低，經(jīng)營效益不高，網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營滯后，品牌意識薄弱，不僅影響了高端產(chǎn)品和服務(wù)對高端人群的吸引力，也難以滿足日趨多樣化、個(gè)性化的大眾需求。 53 北京市酒店 位置分布 整體而言，北京酒店分布比較集中，尤其是 4 星級以上的酒店。北京高檔酒店主要集中在東城區(qū)、朝陽區(qū)和海淀區(qū)，這三個(gè)地區(qū)是北 京市商務(wù)氛圍濃厚、商業(yè)設(shè)施集中，擁有眾多高檔寫字樓的商務(wù)辦公區(qū)域，這在很大程度上促進(jìn)了本地區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展。 從下表中可以看到，酒店數(shù)量最多的是朝陽區(qū)，其次是海淀區(qū)，東城區(qū)第三，而從檔次看，以 5 星級酒店為例，朝陽區(qū)最多，東城位于第二位，海淀第三店。海淀區(qū)近年來酒店業(yè)的發(fā)展越來越快，這一方面得益于旅游業(yè)、尤其是西部旅游業(yè)的發(fā)展，另一方面就是中關(guān)村科技園區(qū)的建立，中關(guān)村將成為依托科技園區(qū)、 多種產(chǎn)業(yè)并舉的新型現(xiàn)代化商貿(mào)集中區(qū)，國際、國內(nèi)間的交往將會(huì)越來越頻繁，酒店業(yè)的發(fā)展也必將隨 著發(fā)展而興旺。而遠(yuǎn)郊區(qū)縣由于旅游的迅猛發(fā)展，政府整體規(guī)劃的促進(jìn)作用等，中高檔酒店也在逐漸落成。 8101123107 720153200102030海淀 東城 西城 朝陽 崇文 宣武 豐臺 石景山 郊區(qū)5星級 4星級 圖表：北京四星以上酒店分布表 54 北京酒店發(fā)展趨勢 經(jīng)過統(tǒng)計(jì)可以看到， 北京市目前有星級酒店 614 家，而北京市在申奧報(bào)告中承諾，到 2020 年，整個(gè)北京市的星級酒店總數(shù)將達(dá)到 800家。毫無疑問，現(xiàn)在北京離這一數(shù)字還很遠(yuǎn)。 國家旅游局的官員 表示 ，增加酒店 放量將 會(huì)成為北京吸引外商投資的亮點(diǎn) 。 而我司認(rèn)為 “ 奧運(yùn) ” 概念對北京飯店市場的中長期走向的影響大致可以分為三個(gè)階段 ： 第一階段 ： 是從現(xiàn)在開始到 2020 年，北京飯店市場肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入； 第二階段 ： 即 2020 年夏季奧運(yùn)會(huì)前后，北京飯店市場將進(jìn)入由奧運(yùn)概念為主導(dǎo)的需求拉動(dòng)的穩(wěn)定增長期； 第三階段 ： 是 2020 年以后北京飯店市場的變化將是以存量調(diào)整基礎(chǔ)、管理創(chuàng)新和市場創(chuàng)新為主導(dǎo)的內(nèi)涵型增長階段。 55“西部”酒店發(fā)展趨勢 北京市旅游局有關(guān)人士在接受采訪時(shí)表示，由 于 CBD 的規(guī)劃，北京東部已經(jīng)成為了繁華的商業(yè)區(qū)，因此，酒店的建設(shè)用地也在減少。所以北京市在規(guī)劃 2020 年前北京飯店布局時(shí)，首次將“西城”提到與東城同樣重要的位置（“西城”包括西城區(qū)、石景山區(qū)、豐臺區(qū)）。 據(jù)了解， 2020 年奧運(yùn)會(huì)前，北京還將建設(shè) 18 家五星級酒店，其主要分布將選定在奧運(yùn)村附近和“西城”地區(qū)，以促進(jìn)相關(guān)地區(qū)的發(fā)展。同時(shí)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套、商業(yè)環(huán)境的改善都將成為促使高檔酒店落戶西部的重要原因。 在后續(xù)報(bào)告中，我司將詳細(xì)闡述本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有酒店發(fā)展及未來供應(yīng)狀況，以此說明區(qū)域商住類物業(yè)發(fā)展對區(qū)域的帶動(dòng) 作用 6 商業(yè)市場 61 總體供需狀況 2020 年 16 月商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；竣工面積 萬平方米，增長 %。 16 月商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比下降 %；預(yù)售成交 萬平方米，下降了 %。商業(yè)用期房買賣價(jià)格為 15308 元 /平方米，同比下降203 元 /平方米，降幅為 %。商業(yè)營業(yè)用房空置面積為 萬平方米，占商品房空置面積的 ％，同比漲幅為 ％ 2020 年北京商業(yè)地產(chǎn)供銷兩旺。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 2020 年北京市商 業(yè)用現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；竣工面積 萬平方米，同比增長 %；商業(yè)用期房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比減少 3%；預(yù)售登記 萬平方米，同比增長了 %。預(yù)售率為 %，比 2020 年同期高 個(gè)百分點(diǎn)。 列 表 ： 2020 年 — 2020 年北京市商業(yè)用房各項(xiàng)指標(biāo) 2020 年 2020 年（ 16 月） 面積（萬平米） 同比 面積（萬平米） 同比 現(xiàn)房銷售面積 % % 批準(zhǔn)預(yù)售面積 — 3% — % 預(yù)售登記面積 % % 竣工面積 % % 空值面積 —— —— % 期房買賣價(jià)格 14219 元 /平米 — % 15308 元 /平米 — % 從表 數(shù)據(jù) 中 可以 看 到 ，不僅銷售面積大幅降低而且竣工面積激增，致使空置量高漲。同時(shí)，銷售價(jià)格進(jìn)一步下降。這似乎說明：北京市商業(yè)地產(chǎn) 從某種角度上 已經(jīng)供過于求。 但據(jù)權(quán)威部門調(diào)查，北京人均商業(yè)面積僅為 平米 左右 ， 與國際、國內(nèi)發(fā)達(dá)城市商業(yè)水平存在明顯差 距，如紐約、東京大概為 平米，香港約 平米，上海約 1 平米 的標(biāo)準(zhǔn)尚有較大差距。因此，北京的商業(yè)需求并未滿足，而是存在定位和區(qū)域的發(fā)展失衡 ，（大多商業(yè)在沒有前期詳細(xì)的策劃及后期精準(zhǔn)的定位時(shí)便開始銷售） ， 使得商業(yè)不能滿足消費(fèi)者及投資者的需求 。 62 業(yè)態(tài)供需狀況 現(xiàn)階段，北京市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢，從現(xiàn)代化大型購物中心、中檔、高檔綜合性商場、大型、中型、小型超級市場、不同業(yè)態(tài)之專業(yè)市場等到各種中、小型專業(yè)店、專賣店都有不同程度的供應(yīng)和需求。 大型商場的數(shù)量增長有限，但所占面積比重相對較大。 2020 年北京市新開業(yè)之大型商場有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運(yùn)村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場供應(yīng)面積，累計(jì)超過 20 萬平方米。相對而言，小型商業(yè)場所和中、小型店鋪的數(shù)量增長速度較快，同時(shí)年租賃成交量較大，對商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)、需求增長較大。按行業(yè)劃分，北京市對商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)，具體市場狀況如下表所示。 圖表：北京市商業(yè)業(yè)態(tài)供需比例表 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 比 例 服裝服飾 25% 餐飲、娛樂 20% 超級市場、便利商店 30% 其它 25% 63 商業(yè)物業(yè)銷 售價(jià)格 2020 年 1 月至 3 月銷售均價(jià)呈現(xiàn)下滑趨勢， 3 月是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從 4 月開始均價(jià)一直上升，在 5 月份時(shí)達(dá)到 23601 元 /平方米的上半年最高均價(jià) .從銷售均價(jià)的變化趨勢可以看出 ,上半年中段北京商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)低谷 ,但隨著商業(yè)政策及市場的穩(wěn)定 ,其銷售均價(jià)再次上漲 ,在 5 月達(dá)到較高值 。 上半年銷售總額為 萬元 , 較 2020 年同期 萬元減少將近 17%左右 ,本年度銷售金額在上半年呈現(xiàn)增長趨勢 ,在 4 月份達(dá)到銷售金額峰值 ,占上半年銷售總金額的 %。 根據(jù)我司針對北京市主要商業(yè)街、寫字樓 、公寓、普通住宅之調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)表明，目前北京市商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格基本可以細(xì)分為 4 種檔次，具體價(jià)格狀況如下所示： 商業(yè)街商鋪： 由于歷史發(fā)展、商業(yè)環(huán)境等原因，大型商圈的中心旺鋪?zhàn)赓U和銷售價(jià)格均具有局部特殊性，此類型物業(yè)商業(yè)價(jià)值極高，物業(yè)均價(jià)至少應(yīng)為 45 萬 /平方米； 小區(qū)商業(yè)物業(yè)： 物業(yè)功能基本為小區(qū)商業(yè)配套，兼?zhèn)鋵ν馍虡I(yè)經(jīng)營活動(dòng)之功能，此類物業(yè)商業(yè)影響力相對較小，一般只能形成局部區(qū)域性效應(yīng)，商業(yè)價(jià)值相對較小，均價(jià)大約在 12 萬 /平方米； 中檔住宅、寫字樓、公寓底商： 本類型商業(yè)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場發(fā)展?jié)摿?，可以?dú)立支 撐起區(qū)域商業(yè)市場空間，甚至可以成為區(qū)域性商圈的中心，此類型商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格大約在 23 萬 /平方米之間； 高檔寫字樓、公寓底商： 此類型物業(yè)具有較高的商業(yè)投資價(jià)值，已經(jīng)完全成為獨(dú)立的商鋪經(jīng)濟(jì)形態(tài)，市場需求較為旺盛，此類型商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格大約為 萬 /平方米之間，甚至更高。 64 北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 根據(jù)我司對 2020 年北京商業(yè)市場以及商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量、發(fā)展特點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)與分析，我們可以看出， 2020 年的北京商業(yè)地產(chǎn)市場是一個(gè)投資放量集中化，發(fā)展密集化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一化的商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模發(fā)展年。而在 2020 年 ，隨著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的逐漸規(guī)范、商業(yè)投資的愈加理性，再加之奧運(yùn)概念的進(jìn)一步深入，使得商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)與 2020 年相比呈現(xiàn)新的趨勢，從而對本項(xiàng)可能帶來全新的機(jī)會(huì)，總的來講有以下幾點(diǎn)： 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來顯著作用： 2020 年是奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域開始其重要影響的一年，而在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也更是如此，隨著奧運(yùn)場館地塊的啟動(dòng)，將極大的提升北京西部、北部地區(qū)的商業(yè)品質(zhì)以及商業(yè)結(jié)構(gòu)。同時(shí)隨著大量政府配套的投入，為區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈帶來的巨大商業(yè)消費(fèi)需求也將極大的提升北京商業(yè)地產(chǎn)市 場的投資結(jié)構(gòu)與經(jīng)營狀況。 位于五棵松奧運(yùn)場館西側(cè)的本案，如果能夠在定位上準(zhǔn)確的順應(yīng)市場，將會(huì)擁有巨大的發(fā)展空間。后續(xù)報(bào)告中我司將著重分析五棵松奧運(yùn)地塊對區(qū)域發(fā)展的影響。 商務(wù)帶逐漸形成： 商務(wù)帶是商圈的升級版：商圈發(fā)展的必然趨勢是商圈與商圈之間逐漸走向融合，并最終形成有一定產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的商務(wù)帶，可以說商務(wù)帶是商圈的升級版本。 由點(diǎn)狀的商圈發(fā)展成為帶狀的商務(wù)帶是因?yàn)閱我坏纳倘ψ陨碛性S多難以克服的弊病。 商圈有聚集效應(yīng)，但當(dāng)這個(gè)點(diǎn)逐步擴(kuò)大以后，往往會(huì)出現(xiàn)很多問題。如交通擁堵、配套設(shè)施不足、各種污染嚴(yán)重、景觀缺乏等。正是 存在以上諸多不足，才使得商圈的發(fā)展不可能像一個(gè)圓圈那樣越來越大，而形成一個(gè)帶就可以減少負(fù)面效應(yīng)。在一條商務(wù)帶真正形成之前，介于商圈之間的中間地帶的拓展將是下一輪北京商務(wù)格局形成的重要內(nèi)容，也是下一輪新的商務(wù)大廈建設(shè)或?qū)懽謽情_拓的重點(diǎn)區(qū)域，因 為目