【正文】 元減少將近 17%左右 ,本年度銷售金額在上半年呈現(xiàn)增長趨勢 ,在 4 月份達到銷售金額峰值 ,占上半年銷售總金額的 %。 7 北京市宏觀政策研究 71 房地產(chǎn)政策 國家政策對于商業(yè)地產(chǎn)的影響深遠。這是中國九年來首度加息 。 2020 年規(guī)劃常住城市人口為 600 萬（其中中心地區(qū) 460 萬，邊緣集團 140 萬）， 2020 年為 650 萬（其中中心地區(qū) 450 萬， 邊緣集團 200 萬）。所以，從 宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度來看，本項目發(fā)展有良好的背景支持。 奧運的舉辦， 將增加投入用于環(huán)境質(zhì)量的改善 、路網(wǎng)的完善、市政設施的改善，這將帶來整體環(huán)境的改善，提高住戶居住的舒適程度，從而提升住宅的居住品質(zhì)。如 玉泉路近年來大量新建住宅相繼入市直接推動了當?shù)厣虡I(yè)的繁榮發(fā)展；同時 帶來群眾的收入增加和對未來預期的改善 ，帶來社會商品銷售額的增加，進而帶來對商業(yè)物業(yè)的更大需求；另一方面，舉辦奧運有利于提升北京的國際、國內(nèi)的影響力和吸引力， 帶來更多的旅游人數(shù)和在北京的消費，從而帶動北京零售市場需求的增長。 圖 ： 北京市區(qū)綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 市區(qū)道路紅線規(guī)劃寬度：主干路 60 米至 80 米，次干路 40 米至 50 米，支路 30 米左右，快速路不小于 80 米，特殊干道還要寬一些，如東西長安街為 120 米 。 按照北京市商委 2020 年商業(yè)白皮書規(guī)定，木樨園與大鐘司、公主 墳、雙榆樹等地區(qū)相同，被確定為重點建設發(fā)展的市級商業(yè)中心，從 多個新商業(yè)中心的規(guī)劃可以看出，北京市商業(yè)格局正走向多極化發(fā)展的道路。 可見，目前 國家 對于房地產(chǎn)市場的重視程度較高，采取多種 宏觀調(diào)控 手段相結(jié)合的方式，正在使其繼續(xù)成為經(jīng)濟增長點的同時進行市場規(guī)范化、制度化，使其朝著理性、健康方向穩(wěn)步發(fā)展。正是 存在以上諸多不足，才使得商圈的發(fā)展不可能像一個圓圈那樣越來越大，而形成一個帶就可以減少負面效應。 2020 年北京市新開業(yè)之大型商場有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場供應面積，累計超過 20 萬平方米。所以北京市在規(guī)劃 2020 年前北京飯店布局時，首次將“西城”提到與東城同樣重要的位置（“西城”包括西城區(qū)、石景山區(qū)、豐臺區(qū)）。 5 酒店市場 51 北京市星級酒店數(shù)量 近年來，北京酒店業(yè)步入快速發(fā)展期，酒店業(yè)布局開始由城市中心地區(qū)呈發(fā)散狀向郊區(qū)縣擴展，一些遠郊區(qū)縣先后建成了一批高檔次的四星級和五星級酒店。 從近幾年的市場供應狀況及未來的市場供應預期來看，隨著北京市三大商務區(qū) CBD、金融街、中關村，及奧運村規(guī)劃的逐漸落實，北京市寫字樓的新增供應將進一步向國貿(mào)、建國門、燕莎、中關村、亞運村等熱點核心區(qū)域集聚，北京市寫字樓商圈的集聚度會進一步增強。首先，西北四環(huán)將推出緊鄰奧運場館的 紫金長安 、酈城后期的 TOWNHOUSE等，而主打街區(qū)文化的綜合社區(qū) 第七街區(qū) 的面世將打響岳各莊區(qū)域開發(fā)的第一炮，除經(jīng)濟適用房 西府景園 外，目前已知的即將推出的項目還有岳各莊橋西北角的珠江房地產(chǎn)項目、鄭常莊危改小區(qū)、 長安新城 50 萬平方米的商品房部分等。 3 住宅市場 31 北京市住宅總體投資 圖表：北京 19992020 年商品住宅投資及開發(fā)宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù) 年度 投資額 施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 銷售額 新增空置面積 均價 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 633 2020 年 776 6759 2344 2020 年 19 月 6758 京商品住宅開發(fā)投資迅速增長，尤其是 2020 年和 2020 年增速加快， 2020 年全市全年完成住宅投資 億元，比上年增長 %；2020 和 2020 年北京商品住宅穩(wěn)步增長，到 2020 年 9 月份北京住宅投資仍保持小幅增長趨勢，說明北京市的住宅開發(fā)投資增長速度有點緩和，但保持增長上升趨勢。 13 季度，全區(qū)零售額增速低于全市零售額增速 個百分點（北京市零售額同比增長 11%），占全市比重 %，與去年持平。 連鎖經(jīng)營穩(wěn)定發(fā)展： 截至 05 年 6 月底，我市連鎖企業(yè)門店總數(shù)達到 5720 個，同比增長 %，累計實現(xiàn)零售額 億元，增長 %，比去年同期提高 個百分點。從城八區(qū) 的經(jīng)濟總量看，石景山地區(qū)處于第七位，高于崇文區(qū)低于宣武區(qū)；從地區(qū)生產(chǎn)總值的增速看，石景山地區(qū)高于全市增幅 2 個百分點，位于城八區(qū)的第五位；從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)比重最高的區(qū)縣是東城區(qū)，比重達到 %，石景山的第二產(chǎn)業(yè)比重最高。 充分選取區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)類型的針對性較強的參考樣本目標。 通過我司行之有效的科學調(diào)研方式、方法，力求為本項目定位思路提供較為充分的信息資源及借鑒因素，盡最大可能性的發(fā)揮本項目自身功能特性?；谝陨暇C合考慮 ,本項目地塊全案策劃報告所需之數(shù)據(jù)，存在涉及物業(yè)類型較多、收集信息量較大、獲取信息難度較大、信息類型多種多樣等難點，同時必須保證獲取數(shù)據(jù)具有針對性和可利用價值，因此我司確定市場調(diào)研工作將 采取如下方式進行。 真正實現(xiàn)項目運營風險最小化、利潤相對最大化的思路。 其中五棵松奧運場館區(qū)域為重點發(fā)展的商貿(mào)旅游區(qū)域，這為本項目商業(yè)發(fā)展帶來到了利好的政策支持。上述七類主要商品零售額增量近乎占限額以上企業(yè)總增量的四成，為 % 郊區(qū)消費有所加快： 05 年 17 月，我市郊區(qū)實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，比上半年提高 個百分點。全區(qū) 2020 年恩格爾系數(shù)達到 %。 19 月，全市商品房新開工面積 萬平方米，同比下降 %。 區(qū)域 良好的住宅銷量再次證明了區(qū)域居住氛圍的形成，在 08 年奧運經(jīng)濟的促進下，區(qū)域住宅價格在兩年時間內(nèi)增長了 654 元 /平米。平方米。與國際酒店業(yè)相比，目前我市酒店業(yè)總體數(shù)量和規(guī)模雖然較大，但整體管理水平低，集團化程度低，經(jīng)營效益不高，網(wǎng)絡化經(jīng)營滯后，品牌意識薄弱，不僅影響了高端產(chǎn)品和服務對高端人群的吸引力，也難以滿足日趨多樣化、個性化的大眾需求。商業(yè)用期房買賣價格為 15308 元 /平方米，同比下降203 元 /平方米，降幅為 %。 根據(jù)我司針對北京市主要商業(yè)街、寫字樓 、公寓、普通住宅之調(diào)研資料統(tǒng)計表明，目前北京市商業(yè)物業(yè)銷售價格基本可以細分為 4 種檔次，具體價格狀況如下所示： 商業(yè)街商鋪： 由于歷史發(fā)展、商業(yè)環(huán)境等原因，大型商圈的中心旺鋪租賃和銷售價格均具有局部特殊性，此類型物業(yè)商業(yè)價值極高，物業(yè)均價至少應為 45 萬 /平方米； 小區(qū)商業(yè)物業(yè)： 物業(yè)功能基本為小區(qū)商業(yè)配套，兼?zhèn)鋵ν馍虡I(yè)經(jīng)營活動之功能，此類物業(yè)商業(yè)影響力相對較小，一般只能形成局部區(qū)域性效應，商業(yè)價值相對較小，均價大約在 12 萬 /平方米； 中檔住宅、寫字樓、公寓底商： 本類型商業(yè)物業(yè)具有較強的市場發(fā)展?jié)摿?，可以獨立?撐起區(qū)域商業(yè)市場空間，甚至可以成為區(qū)域性商圈的中心，此類型商業(yè)物業(yè)的銷售價格大約在 23 萬 /平方米之間； 高檔寫字樓、公寓底商： 此類型物業(yè)具有較高的商業(yè)投資價值，已經(jīng)完全成為獨立的商鋪經(jīng)濟形態(tài)，市場需求較為旺盛，此類型商業(yè)物業(yè)銷售價格大約為 萬 /平方米之間，甚至更高。因 為房地產(chǎn)項目一般回收期較長，商業(yè)物業(yè)則更需要經(jīng)過一定時期的培育才能體現(xiàn)其價值，與其它市場相比，商業(yè)地產(chǎn)對于金融、信貸的依賴程度更大，金融和信貸直接影響房地產(chǎn)市場的供給和需求。也 是政府針對投資過熱和消費過熱所采取的宏觀調(diào)控， 以 期通過經(jīng)濟手段來 抑制資金體外循環(huán)和房地產(chǎn)泡沫，降低金融風險。舊城區(qū)的常住城市人口要逐步向外疏散，將從 2020年的 160 萬降至 2020 年的 150 萬以下。同時，隨著奧運的臨近，五棵松核心居住區(qū)的作用將越來越明顯。 奧運會的籌辦將從交通，基礎設施以及生活配套等多方面為 五棵松地區(qū) 未來的發(fā)展奠定良好的基礎 。 13 奧運對各種物業(yè)市場的影響 一方面，奧運的舉辦有利于促進經(jīng)濟的進一步增長， 住宅建設將大量增加。 83 交通規(guī)劃 到 2020 年，市區(qū)道路系統(tǒng)由 4 條環(huán)路、 10 條主要放射路、 15 條次要放射路，以及貫通舊城區(qū)的 6 條東西方向干路、 3 條南北方向干路，并輔以次干路和支路組成。 由于房地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營，將面臨資金大、周期長、不可預見性因素較多等問題，因此其受相關政策的影響相對較大，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與房地產(chǎn)政策的制定與實施息息相關。其實不只是“國八條”，包括近幾年間出臺的一系列的房地產(chǎn)相關政策均是為了達到此目的。如交通擁堵、配套設施不足、各種污染嚴重、景觀缺乏等。 大型商場的數(shù)量增長有限，但所占面積比重相對較大。 55“西部”酒店發(fā)展趨勢 北京市旅游局有關人士在接受采訪時表示，由 于 CBD 的規(guī)劃，北京東部已經(jīng)成為了繁華的商業(yè)區(qū)，因此，酒店的建設用地也在減少。這將極大的提升區(qū)域商務環(huán)境。 42 北京寫字樓區(qū)域分布特點 按區(qū)域內(nèi)商務行業(yè)機構(gòu)的數(shù)量與密度、區(qū)域內(nèi)商務配套設施的檔次及數(shù)量、區(qū)域內(nèi)部的商務資源以及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性等幾個標準來判斷，北京市寫字樓集聚區(qū)可以被大致劃定為如下幾個寫字樓商圈：國貿(mào)－建國門寫字樓商圈、燕莎寫字樓商圈、金融街寫字 樓商圈、中關村寫字樓商圈、亞運村寫字樓商圈、公主墳－西客站寫字樓商圈、西南二環(huán)寫字樓商圈、天壇東寫字樓商圈。 世紀城 三期、 酈城 、 誠品建筑 等一批項目的入市已使得西北四環(huán)炙手可熱，而 2020年西四環(huán)的開發(fā)力度將更加迅猛。 圖表： 05 年 13 季度石景山地區(qū)零售額前四名企業(yè)完成情況 2020 年 2020 年 同比增幅（ %） 占全區(qū)零售額 比重（ %） 大中電器有限公司 451490 382578 18 物美商業(yè)集團股份有限公司 196205 210383 北京小白羊超市連鎖總店 52327 69587 北京沃爾瑪百貨有限公司 33206 22662 通過 05 年石景山區(qū)域消費特性比較來看，本區(qū)屬于典型的居住型消費特性，由于西部地區(qū)為北京市目前較為理想的居住地之一，近年來，住宅銷售日漸火熱（這也證明了消費力的增長 ），消費力的不斷增加是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的有利保障。其中，吃、穿、用、燒類商品零售額分別增長 %、 %、 %和 %，分別占零售額的 %、 %、 %和 %。餐飲消費穩(wěn)定增長。 12 石景山區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 全市八大城區(qū) 19 月份，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 2970 億元，石景山地區(qū)占全市的比重為 %。 32 微觀市場 研究目的 通過對項目所處區(qū)域及周邊的深入調(diào)研、分析，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的整體規(guī)劃，從物業(yè)的競爭、交通的發(fā)展、人群狀況的改變等方面來研究市場，主要目的如下： 合理、完善、有效的鎖定項 目所涉及的區(qū)域范圍。因此，我司針對本項目所涉及到的范圍度以及細致度，進行全面地調(diào)研分析。 針對本項目地塊之實際調(diào)研工作將分為四個階段進行，從而保證調(diào)研數(shù)據(jù)的準確性和全面性： 第一階段：根據(jù)項目自身條件對五棵松區(qū)域未來發(fā)展進行宏觀研究。同時通過項目成功運作，最大化的提升貴司在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的品牌形象。 2 居民消費狀況 21 北京市總體消費狀況 北京市 2020 年 1－ 3 季度，累計實現(xiàn)社會消費品零售額 億 元，同比增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。隨著北京市城市的不斷發(fā)展及城市中心區(qū)域的不斷擴大，城市周邊消費力有 著明顯的增加。 以下我司將結(jié)合商業(yè)消費及市場需求特點對 05 年石景山區(qū)域消費市場特性與以總述 燒類商品在消費領域中增幅明顯。其中，商品住宅新開工面積 萬平方米，同比下降 %。居住品質(zhì)的不斷提高、氛圍的不斷形成是未來發(fā)展的趨勢所在。但當 SARS 疫情過后，國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛，已經(jīng)迅速填補了在疫情中所遭受的損失，北京的寫字樓市場又重現(xiàn)活力。 53 北京市酒店 位置分布 整體而言，北京酒店分布比較集中，尤其是 4 星級以上的酒店。商業(yè)營業(yè)用房空置面積為 萬平方米，占商品房空置面積的 ％，同比漲幅為 ％ 2020 年北京商業(yè)地產(chǎn)供銷兩旺。 64 北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 根據(jù)我司對 2020 年北京商業(yè)市場以及商業(yè)地產(chǎn)市場供應量、發(fā)展特點的統(tǒng)計與分析，我們可以看出， 2020 年的北京商業(yè)地產(chǎn)市場是一個投資放量集中化，發(fā)展密集化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一化的商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模發(fā)展年。在穩(wěn)定的政治、政策環(huán)境下，投資回收才有保障，投資和經(jīng)營類商戶才能有信心。 對本項目的影響 針對本項目而言，加息將提高本項目的資金成本，加重開發(fā)商的壓力，同時提高項目融資的難度，另外還將加大投資者的貸款難度和和投資成本，這些因素對本項目而言都是是非常嚴重的考驗。 從 2020 年到 2020，規(guī)劃常住城市人口增加 50 萬人；城市中心地區(qū)人口減少 10 萬人，其中，舊城區(qū)的人口下降 10 萬人；邊緣集團人口增加 60 萬人，占規(guī)劃市區(qū)城市人口增加額的 120％。這將對于本項目的發(fā)展帶來巨大的機遇。 隨著奧運會的來臨，交通的狀況將更為順暢。 2020 年有 48 項重點工程開工建設，竣工了 12 項；新增及擴建城市道路 公里；新增高速公路通車里程 42 公里；熱力供熱 設施網(wǎng)絡 面積 750 萬平方米。 舊城區(qū)人均綠地面積稀少，規(guī)劃市區(qū)的綠地面積大部分集中在綠化隔離地區(qū)，會使偏好綠地的市民傾向于在離市區(qū)較近的綠化隔離地區(qū)置業(yè)， 例如小瓦窯等地區(qū)，增加該地區(qū)的消費需求和消費能力，從而引致