【正文】 時(shí)達(dá)到 23601 元 /平方米的上半年最高均價(jià) .從銷售均價(jià)的變化趨勢(shì)可以看出 ,上半年中段北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)低谷 ,但隨著商業(yè)政策及市場(chǎng)的穩(wěn)定 ,其銷售均價(jià)再次上漲 ,在 5 月達(dá)到較高值 。這似乎說(shuō)明：北京市商業(yè)地產(chǎn) 從某種角度上 已經(jīng)供過(guò)于求。 在后續(xù)報(bào)告中，我司將詳細(xì)闡述本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有酒店發(fā)展及未來(lái)供應(yīng)狀況，以此說(shuō)明區(qū)域商住類物業(yè)發(fā)展對(duì)區(qū)域的帶動(dòng) 作用 6 商業(yè)市場(chǎng) 61 總體供需狀況 2020 年 16 月商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 8101123107 720153200102030海淀 東城 西城 朝陽(yáng) 崇文 宣武 豐臺(tái) 石景山 郊區(qū)5星級(jí) 4星級(jí) 圖表：北京四星以上酒店分布表 54 北京酒店發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)可以看到， 北京市目前有星級(jí)酒店 614 家，而北京市在申奧報(bào)告中承諾，到 2020 年，整個(gè)北京市的星級(jí)酒店總數(shù)將達(dá)到 800家。 52 北京市酒店需求 自 2020 年以來(lái)，黃金周最高平均日接待量為 55 萬(wàn)人左右，接待能力大于高峰日需求 10 萬(wàn)人左右。當(dāng)甲級(jí)寫字樓等高端市場(chǎng)受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響一波三折的時(shí)候，一些國(guó)內(nèi)的大中型企業(yè)則由于入世帶來(lái)的利好，及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力支持，得到了很大的發(fā)展，紛紛擴(kuò)大辦公面積。 35%8%14%5%19%19%國(guó)貿(mào)－建國(guó)門 燕莎 金融街 中關(guān)村 亞運(yùn)村 其他圖表：北京寫字樓商圈分布狀況 43 北京寫字樓價(jià)格走勢(shì) 在 2020 上半年，由于受 SARS 疫情的影響，北京市寫字樓市場(chǎng)持續(xù)低迷狀態(tài)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租金指數(shù)呈現(xiàn)出一種 U 型的走勢(shì)，由年初的 美元 /月 通過(guò)比較，石景山區(qū)域雖然不是寫字樓聚集區(qū)域，但隨著 08 年的臨近 .五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)。同時(shí)，此地的房地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)出向東推進(jìn)的趨勢(shì)。 34 石景山區(qū)域住宅狀況 05 年 13季度，全區(qū)完成商品房銷售額 ，同比增長(zhǎng) 倍；商品房銷售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 倍。 2020 年， 本市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資 放緩 ， 19 月，全市商品房施工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，增幅比上年同期低 個(gè)百分點(diǎn)。 大中電器公司由于新開門店速度放緩， 05 年增速明顯低于去年同期，截止 2020 年 9 月底，大中門店數(shù)達(dá)到58 家，同比僅新增 11 家，而去年同期新增 19 家。收入增長(zhǎng)的主要原因一是今年政府有關(guān)部門提高了離退休人員的離退休金（ 基本養(yǎng)老金月增 120 元）和最低工資標(biāo)準(zhǔn)（由上年的 495 元調(diào)整到今年的 580 元）；二是我區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非最低收入戶，隨著農(nóng)轉(zhuǎn)非政策的落實(shí)，勞動(dòng)就業(yè)狀況進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，收入有所提高。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億，居 第八位，增速居第三位。其中美容、首飾、家居用品、通訊器材以及藥品等日常消費(fèi)品均有較大增長(zhǎng)。 2020 年上半年，本市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 。 在石景山區(qū)域新的城市發(fā)展定位中明確指出 “ 一區(qū)、三中心 ” 的概念 ，即 “ 城市功能拓展區(qū) ” 和 “ 城市職能中心、城市綜合服務(wù)中心、文化娛樂中心 ” 。 2 基本技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 12900 平方米 建設(shè)面積： 51493 平米 地上建筑面積： 28825 平方米 地下建筑面積： 22668 平方米 主體建筑高度： 米 容積率： 綠化率： % 停車位：地上 46 個(gè)，地下 362 個(gè) 建筑性質(zhì)：大型公建綜合樓 建 設(shè) 周 期： 202051 至 2020101 建設(shè)單位：北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本項(xiàng)目 三 宏觀市場(chǎng)篇 1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 11 北京市總體經(jīng)濟(jì)概況 2020 年 13 季度北京市生產(chǎn)總值為 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，比全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) %高出 個(gè)百分點(diǎn)。 研究的作用 由于本項(xiàng)目研究所涉及的參考因素較為廣泛，如果盲目的籠統(tǒng)研究，缺乏有效、細(xì)致、強(qiáng)化的細(xì)化研究，將使本項(xiàng)目失去周邊大量的可利用、借助的物業(yè)資源，同時(shí)不能提前規(guī)避區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)類型未來(lái)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性，給本項(xiàng)目后期順利運(yùn)營(yíng)造成較大的阻力；而通 過(guò)較為準(zhǔn)確、全面地研究 本項(xiàng)目所參考的微觀區(qū)域，展開綜合性、系統(tǒng)性的物業(yè)比較、空白挖掘，將是提煉本項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值之所在。 充分考慮到國(guó)家政策對(duì)各類物業(yè)類型的相關(guān)影響。 如上右圖所示，箭頭方向?yàn)槲宜臼袌?chǎng)調(diào)研的研究流程，同時(shí)代表我司調(diào)研由宏觀到微觀的研究過(guò)程，右圖中對(duì)每個(gè)研究過(guò)程的具體工作均做有相應(yīng)注解，以使我司市場(chǎng)調(diào)研的策略更為明晰。 目 錄 前言 .................................................................................... 1 一 項(xiàng)目總體研究思路 ...................................................................... 2 1 研究體系 ........................................................................................... 2 2 研究方式 ........................................................................................... 3 3 研究目的、作用 ...................................................................................... 4 31 宏觀市場(chǎng) ................................................................................................ 4 32 微觀市場(chǎng) ................................................................................................ 5 4 項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論有效期 .................................................................................. 6 二 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ............................................................................. 7 1 區(qū)位介紹 ........................................................................................... 7 2 基本技術(shù)指標(biāo) ........................................................................................ 7 三 宏觀市場(chǎng)篇 ............................................................................ 8 1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ........................................................................................ 8 11 北京市總體經(jīng)濟(jì)概況 ...................................................................................... 8 12 石景山區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r .................................................................................. 8 2 居民消費(fèi)狀況 ....................................................................................... 11 21 北京市總體消費(fèi)狀況 ..................................................................................... 11 22 石景山區(qū)域消費(fèi)狀況 ..................................................................................... 13 3 住宅市場(chǎng) .......................................................................................... 17 31 北京市住宅總體投資 ..................................................................................... 17 32 北京市住宅總體供應(yīng) ..................................................................................... 18 33 北京市總體銷售狀況 ..................................................................................... 19 34 石景山區(qū)域住宅狀況 ..................................................................................... 20 4 寫字樓市場(chǎng) ......................................................................................... 21 41 北京寫字樓市場(chǎng)總體供應(yīng) ................................................................................. 21 42 北京寫字樓區(qū)域分布特點(diǎn) ................................................................................. 22 43 北京寫字樓價(jià)格走勢(shì) ..................................................................................... 23 44 北京寫字樓出租情況 ..................................................................................... 24 45 石景山區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展?fàn)顩r ............................................................................... 24 5 酒店市場(chǎng) .......................................................................................... 25 51 北京市星級(jí)酒店數(shù)量 ..................................................................................... 25 52 北京市酒店需求 ......................................................................................... 25 53 北京市酒店位置分布 ..................................................................................... 25 54 北京酒店發(fā)展趨勢(shì) ....................................................................................... 27 55“西部”酒店發(fā)展趨勢(shì) .................................................................................... 27 6 商業(yè)市場(chǎng) .......................................................................................... 28 61 總體供需狀況 ........................................................................................... 28 62 業(yè)態(tài)供需狀況 .....................