【正文】 奧運的舉辦，必將使運動員、體育官員、觀賽者、旅游者涌入奧運的舉辦地，而且電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙等媒體對舉辦地的風景、習俗、名勝古跡的挖掘和頻繁報道，這將極大提升奧運舉辦地的知名度， 使該地的旅游資源得到更多人的發(fā)現(xiàn) ，從而帶動該地的旅游人數(shù)增加，進而帶動酒店住宿需求的增加。 市區(qū)內(nèi)道路的增加、延長、拓寬和軌道交通線路的增加，將增加城市的通達性，縮短區(qū)域之間的時間距離，將有利于縮小目前發(fā)展滯后地區(qū)與發(fā)展較快地區(qū)之間的發(fā)展速度，促進彼此之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。 但是，與此同時，由于白皮書相關(guān)規(guī)定主要是針對三環(huán)以內(nèi)區(qū)域，對于三環(huán)外區(qū)域的商業(yè)發(fā)展限制相當寬松，因此，本項目位于四環(huán)外，是國家商業(yè)政策鼓勵發(fā)展的扶持對象，本項目可以 一方面憑借政 策規(guī)劃的東風，將使本項目能夠具備濃厚的商業(yè)氛圍，為后期經(jīng)營奠定基礎(chǔ)，一方面應(yīng)力爭憑借政策優(yōu)勢，為本項目尋求較多的可利用資源，如道路規(guī)劃、公交車站等。而在“國八條”頒布后，受影響較大的只有住宅市場，而作為長期投資、追求長期回報的商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)所受影響并不大，不僅如此，從某些角度分析，甚至會增加投資商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)的資金投入量，對商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展起到促進、推動作用。商圈中心區(qū)自有優(yōu)勢。按行業(yè)劃分，北京市對商業(yè)物業(yè)的消費集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)，具體市場狀況如下表所示。同時，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套、商業(yè)環(huán)境的改善都將成為促使高檔酒店落戶西部的重要原因。全市酒店的日接待能力已達到 60～ 70 萬人次。同時 隨著中關(guān)村區(qū)域軟硬件設(shè)施的逐步完善，該區(qū)域的租金水平相信會有進一步提升的空間，達到與國貿(mào)、金融街、燕莎相同等級的與其核心商務(wù)區(qū)地位相匹配的水平。中遠名盤 200 萬平方米規(guī)模的 遠洋山水 以及 京漢旭城 、 時代廬峰 、西 現(xiàn)代城 等項目的問世使人們對于石景山的項目刮目相看。 32 北京 市住宅總體供應(yīng) 圖表： 19972020 年北京商品住宅新開工及竣工面積 23440500100015002020250030001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 200 5年1 9月商品住宅新開工面積 商品住宅竣工面積 從上圖可以看到，近幾年來，北京市商品住宅新開工面積及竣工面積均呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，上升幅度逐年加大。 其中 05 年 13 季度，本區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %。 圖表：北京歷年社會消費品零售額統(tǒng)計表（單位：億元） 圖表：北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費性支出統(tǒng)計圖 (單位：元 ) 消費增長繼續(xù)保持擴散趨時，市場呈現(xiàn)多點帶動局面： 05 年，北京市消費品市場繼續(xù)保持擴散趨勢。 ) 財政收 入 (億元 ) 全社會固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 社會消費品零售額 (億元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配收入 (元 ) 圖表： 2020 年前三季度石景山主要企業(yè)指標完成情況 工業(yè)總產(chǎn)值 主營收入 上交稅金 利潤總額 2020 年 同比增長 （ %） 2020 年 同比增長（ %） 2020年 同比增長（ %） 2020年 同比增長（ %） 首鋼 汽輪 巴 .威 京能 大唐 首鋼日電 京華客車 超群電力 以上合計 占全區(qū)比重 （ %） （ %） （ %） （ %） 通過上述分析可以清晰的看到， 05 年前三季度首鋼占據(jù)了區(qū)域 GDP 貢獻的 65%，如此龐大的數(shù)字證明了區(qū)域工業(yè)核心的地位，但隨著首鋼搬遷的腳步 臨近，區(qū)域未來發(fā)展方向?qū)⒂兴淖儭? 挖掘到項目區(qū)域市場切入點、空白點以及支撐點等，為本地塊的市場定位規(guī)劃找到堅實依據(jù)，奠定成功塑造的物業(yè)基礎(chǔ)。 一 項目總體研究思路 1 研究體系 本報告書中，我司將在大量的市場調(diào)研 的基礎(chǔ)上，針對本地塊現(xiàn)狀，以北京市房地產(chǎn)市場的宏觀發(fā)展狀況為指導(dǎo)和依據(jù)，通過五棵松區(qū)域的房地產(chǎn)分析來論證貴商業(yè)物業(yè)發(fā)展可行性，并根據(jù)地塊所處的地理位置、周邊環(huán)境、未來發(fā)展、政府規(guī)劃等綜合因素，提出本地塊商業(yè)物業(yè)發(fā)展的可行性建議，并推算以此為基礎(chǔ)確定的多種方案的經(jīng)濟收益狀況；同時，我司將就雙方共同關(guān)注的國家宏觀政策、用地性質(zhì)等問題進行深入的研究與論證，并得出合理的解決方案。 如上右圖所示，箭頭方向為我司市場調(diào)研的研究流程，同時代表我司調(diào)研由宏觀到微觀的研究過程，右圖中對每個研究過程的具體工作均做有相應(yīng)注解，以使我司市場調(diào)研的策略更為明晰。 研究的作用 由于本項目研究所涉及的參考因素較為廣泛，如果盲目的籠統(tǒng)研究，缺乏有效、細致、強化的細化研究，將使本項目失去周邊大量的可利用、借助的物業(yè)資源，同時不能提前規(guī)避區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)類型未來經(jīng)營的風險性，給本項目后期順利運營造成較大的阻力；而通 過較為準確、全面地研究 本項目所參考的微觀區(qū)域，展開綜合性、系統(tǒng)性的物業(yè)比較、空白挖掘，將是提煉本項目未來價值之所在。 在石景山區(qū)域新的城市發(fā)展定位中明確指出 “ 一區(qū)、三中心 ” 的概念 ，即 “ 城市功能拓展區(qū) ” 和 “ 城市職能中心、城市綜合服務(wù)中心、文化娛樂中心 ” 。其中美容、首飾、家居用品、通訊器材以及藥品等日常消費品均有較大增長。收入增長的主要原因一是今年政府有關(guān)部門提高了離退休人員的離退休金（ 基本養(yǎng)老金月增 120 元）和最低工資標準（由上年的 495 元調(diào)整到今年的 580 元）；二是我區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非最低收入戶，隨著農(nóng)轉(zhuǎn)非政策的落實，勞動就業(yè)狀況進一步好轉(zhuǎn)，收入有所提高。 2020 年， 本市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資 放緩 ， 19 月，全市商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 ％，增幅比上年同期低 個百分點。同時，此地的房地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)出向東推進的趨勢。 35%8%14%5%19%19%國貿(mào)－建國門 燕莎 金融街 中關(guān)村 亞運村 其他圖表：北京寫字樓商圈分布狀況 43 北京寫字樓價格走勢 在 2020 上半年，由于受 SARS 疫情的影響，北京市寫字樓市場持續(xù)低迷狀態(tài)，北京甲級寫字樓市場的租金指數(shù)呈現(xiàn)出一種 U 型的走勢，由年初的 美元 /月 52 北京市酒店需求 自 2020 年以來，黃金周最高平均日接待量為 55 萬人左右，接待能力大于高峰日需求 10 萬人左右。 在后續(xù)報告中，我司將詳細闡述本項目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有酒店發(fā)展及未來供應(yīng)狀況，以此說明區(qū)域商住類物業(yè)發(fā)展對區(qū)域的帶動 作用 6 商業(yè)市場 61 總體供需狀況 2020 年 16 月商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；竣工面積 萬平方米，增長 %。 圖表：北京市商業(yè)業(yè)態(tài)供需比例表 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 比 例 服裝服飾 25% 餐飲、娛樂 20% 超級市場、便利商店 30% 其它 25% 63 商業(yè)物業(yè)銷 售價格 2020 年 1 月至 3 月銷售均價呈現(xiàn)下滑趨勢， 3 月是個轉(zhuǎn)折點，從 4 月開始均價一直上升，在 5 月份時達到 23601 元 /平方米的上半年最高均價 .從銷售均價的變化趨勢可以看出 ,上半年中段北京商業(yè)地產(chǎn)市場進入了一個低谷 ,但隨著商業(yè)政策及市場的穩(wěn)定 ,其銷售均價再次上漲 ,在 5 月達到較高值 。然而，商圈之間的中間地帶，一旦交通瓶頸被打開以后，企業(yè)入駐后的運營成本將會比中心區(qū)低，因此中間地帶將是未來中小型企業(yè)樂于聚集的地方。 72 金融政策 央行加息的影響 2020 年 10 月中國人民銀行 決定上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率 %，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 8 城市 規(guī)劃和城市化進程 81 北京城市布局規(guī)劃 市區(qū)布局采取 “ 分散集團式 ” 布局原則，由市區(qū)中心地區(qū)和環(huán)繞其周圍的北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、垡頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河 10 個邊緣集團所組成，規(guī)劃城市建設(shè)用地 610 平方公里左右。 9 小結(jié) 綜上所述，目前北京市持續(xù)、穩(wěn)定的較高綜合經(jīng)濟水平，良好的政策支持以及日趨完善的制度規(guī)范，走向成熟的房地產(chǎn)市場以及繁榮發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場，從不同的角度勾勒出較為理想、有利的外部發(fā)展環(huán)境，并可以預(yù)見，在未來幾年將會繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。尤其是在奧運期間經(jīng)營服務(wù)優(yōu)秀的酒店，將會給初次到訪的消費者 帶來 良好的印象，提升自身的品牌知名度，從而帶來賽后酒店入住率的提高。 奧運拉動經(jīng)濟增長的同時，將使第三產(chǎn)業(yè)的比重提高 2 個百分點， 而第三產(chǎn)業(yè)恰恰是寫字樓物業(yè)的需求主體 ，這會產(chǎn)生對寫字樓物業(yè)的新的需求；而且奧運帶動經(jīng)濟增長，調(diào)高企業(yè)的利潤水平和利潤預(yù)期，會增加企業(yè)對寫字樓的支出水平。 北京市區(qū)軌道交通線網(wǎng)近期建設(shè)方案（ 2020 年） 快速軌道交通網(wǎng)要覆蓋市區(qū)城市用地范 圍和通州鎮(zhèn)、亦莊、黃村等衛(wèi)星城，形成有 12 條線路、 300 公里左右的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。按照商業(yè)白皮書的規(guī)定，“三環(huán)沿線內(nèi)新增營業(yè)面積 10000平方米以上的大型倉儲式商場、各類批發(fā)市場”、“市級商業(yè)中心和大型多功能購物中心以外地區(qū)新增營業(yè)面積 10000 平方米以上的大型商場”均會受到一定的限制。 此政策的出臺，主要目的是為了對商品房短期投資，即炒房等致 使房價虛高行為進行限制，以達到控制房價的目的。在一條商務(wù)帶真正形成之前，介于商圈之間的中間地帶的拓展將是下一輪北京商務(wù)格局形成的重要內(nèi)容，也是下一輪新的商務(wù)大廈建設(shè)或?qū)懽謽情_拓的重點區(qū)域，因 為目前商圈中心區(qū)域基本上都已經(jīng)鎖定了。相對而言，小型商業(yè)場所和中、小型店鋪的數(shù)量增長速度較快，同時年租賃成交量較大，對商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)、需求增長較大。 據(jù)了解， 2020 年奧運會前，北京還將建設(shè) 18 家五星級酒店，其主要分布將選定在奧運村附近和“西城”地區(qū)，以促進相關(guān)地區(qū)的發(fā)展。截至 2020 年 第二季度 ，全市共有星級飯店 613 家 （ 其中，五星 34 家、四星 70 家、三星 207 家，二星 260 家、一星 42 家 ） ，客房總數(shù) 萬間，床位總數(shù) 萬張；社會各單位的招待所和內(nèi)部培訓(xùn)中心等 4000 余 家，床位 50 多萬張。而其他區(qū)域的新增供應(yīng)量基本會分布在公主墳－西客站、西南二環(huán)、天壇東等中小型寫字樓商圈中，而且這些項目的體量不會太大，知名度也不會高，難于成為市場的熱點。 而石景山區(qū)作為京城十大邊緣集團中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)，在經(jīng)歷了一段時間的沉寂之后，也將不斷閃現(xiàn)亮點。 在投資額增長的前提下，北京住宅的供應(yīng)量、銷售量也迅速高漲，價格也逐漸趨于合理，具體情況將在以下部分進行分析。零售額絕對數(shù)在八城區(qū)中仍處于第六位，增速列第 5 位（崇文區(qū)由于去年下半年有兩家超市、商城開業(yè)，上半年同期數(shù)較低，因此今年以來 零售額增速一直處于八城區(qū)首位）。連鎖經(jīng)濟的發(fā)展說明了消費者的品牌意識及理念化人性化的生活消費追求在不斷提高。 圖表： 2020 年前三季度北京城八區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值對比表 區(qū) 縣 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 比重（ %） 2020 年 19 月 增速（ %） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū) 朝陽區(qū) 海淀區(qū) 豐臺區(qū) 石景山區(qū) 圖表： 2020 年前三季度石景山主要指標完成情況 完成情況 完成年計劃 (%) 同比增長 (%) 石景山 北京市 增幅比北京市高低 (177。 提煉區(qū)域市場（包括個案分析）的物業(yè)樣本所反映的狀況、特征。經(jīng)濟效益相對最大化、投資風險最小化是我司追尋的最終目標。 2 研究方式 我司根據(jù)本項目具體情況，結(jié)合市場調(diào)研、市場定位所需數(shù)據(jù)之要求，制定科學(xué)、詳細的市場調(diào)研程序，為后期分析工作提供詳實、準確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，從而保證市場調(diào)研報告的客觀性和實效性，為本項目市場定位提供堅實基礎(chǔ)和有力依據(jù)，以此通過有效結(jié)論 ,為項目地塊開發(fā)運作提供指導(dǎo)性方案。 通過 我司前期的 市場調(diào) 研，準確的找到本項目的定位依據(jù)及方案，同時為后期產(chǎn)品設(shè)計 、 商業(yè)租售價格及推廣方案提供準確的數(shù)據(jù)支持 。據(jù)此，石景山重新調(diào)整了城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，確定今后要建設(shè) 13 個城市功能區(qū)，包括： 4 個現(xiàn)代居住區(qū)、 6 個綜合商貿(mào)區(qū)、 2 個旅游區(qū)、 1 個高科技園區(qū)。據(jù)對限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)統(tǒng)計，化妝品和金銀珠寶類零售 額分別增長 %和 %，對限額以上企業(yè)零售額的貢獻率為 %；家居用品中的家電和音像器材類零售額增長 %，家具增長 %，建筑及裝潢材料類增長 %，合計貢獻率為 %；通訊器材類零售額增長 %；中西藥品類增長 %。從高低收入分組來看， 20%低收入組人均可支配收入同比增長 %。其中，商品住宅施工面積為 萬平方米，同比增長 ％，增幅比上年同期低 個百分點。相信今年石景山的房地產(chǎn)將帶給人們更多的精彩。平方米跌到了 2季度的 美元 /月北京星級酒店入住率為 60%左右，比香港、東京、漢城和巴黎等著名國際城市的入住率低 10 個百分點左右。 16 月商業(yè)用房批準預(yù)售面積 萬平方米，同比下降 %；預(yù)售成交 萬平方米，下降了 %。 上半年銷售總額為 萬元 , 較 2020 年同期 萬