【正文】 隨著奧運(yùn)會(huì)的來臨，交通的狀況將更為順暢。 2020 年有 48 項(xiàng)重點(diǎn)工程開工建設(shè)，竣工了 12 項(xiàng)；新增及擴(kuò)建城市道路 公里；新增高速公路通車?yán)锍?42 公里；熱力供熱 設(shè)施網(wǎng)絡(luò) 面積 750 萬平方米。這將對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展帶來巨大的機(jī)遇。 舊城區(qū)人均綠地面積稀少，規(guī)劃市區(qū)的綠地面積大部分集中在綠化隔離地區(qū)，會(huì)使偏好綠地的市民傾向于在離市區(qū)較近的綠化隔離地區(qū)置業(yè)， 例如小瓦窯等地區(qū)，增加該地區(qū)的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，從而引致商業(yè)物業(yè)需求。 從 2020 年到 2020，規(guī)劃常住城市人口增加 50 萬人；城市中心地區(qū)人口減少 10 萬人，其中，舊城區(qū)的人口下降 10 萬人；邊緣集團(tuán)人口增加 60 萬人，占規(guī)劃市區(qū)城市人口增加額的 120％。 逐步形成三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。 對(duì)本項(xiàng)目的影響 針對(duì)本項(xiàng)目而言，加息將提高本項(xiàng)目的資金成本，加重開發(fā)商的壓力，同時(shí)提高項(xiàng)目融資的難度，另外還將加大投資者的貸款難度和和投資成本，這些因素對(duì)本項(xiàng)目而言都是是非常嚴(yán)重的考驗(yàn)。 “國八條”出臺(tái)的目的在于：加強(qiáng)宏觀調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定房價(jià)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。在穩(wěn)定的政治、政策環(huán)境下，投資回收才有保障，投資和經(jīng)營類商戶才能有信心。 商圈有聚集效應(yīng)，但當(dāng)這個(gè)點(diǎn)逐步擴(kuò)大以后，往往會(huì)出現(xiàn)很多問題。 64 北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)我司對(duì) 2020 年北京商業(yè)市場(chǎng)以及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量、發(fā)展特點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)與分析，我們可以看出， 2020 年的北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投資放量集中化，發(fā)展密集化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一化的商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模發(fā)展年。 62 業(yè)態(tài)供需狀況 現(xiàn)階段，北京市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，從現(xiàn)代化大型購物中心、中檔、高檔綜合性商場(chǎng)、大型、中型、小型超級(jí)市場(chǎng)、不同業(yè)態(tài)之專業(yè)市場(chǎng)等到各種中、小型專業(yè)店、專賣店都有不同程度的供應(yīng)和需求。商業(yè)營業(yè)用房空置面積為 萬平方米，占商品房空置面積的 ％，同比漲幅為 ％ 2020 年北京商業(yè)地產(chǎn)供銷兩旺。 而我司認(rèn)為 “ 奧運(yùn) ” 概念對(duì)北京飯店市場(chǎng)的中長期走向的影響大致可以分為三個(gè)階段 ： 第一階段 ： 是從現(xiàn)在開始到 2020 年，北京飯店市場(chǎng)肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入； 第二階段 ： 即 2020 年夏季奧運(yùn)會(huì)前后，北京飯店市場(chǎng)將進(jìn)入由奧運(yùn)概念為主導(dǎo)的需求拉動(dòng)的穩(wěn)定增長期； 第三階段 ： 是 2020 年以后北京飯店市場(chǎng)的變化將是以存量調(diào)整基礎(chǔ)、管理創(chuàng)新和市場(chǎng)創(chuàng)新為主導(dǎo)的內(nèi)涵型增長階段。 53 北京市酒店 位置分布 整體而言，北京酒店分布比較集中，尤其是 4 星級(jí)以上的酒店。 45 石景山區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展?fàn)顩r 隨著石景山地區(qū) “ 一區(qū)、三中心 ” 的規(guī)劃明確，區(qū)域商務(wù)氛圍將逐漸形成，包括京燕商務(wù)區(qū)，規(guī)劃建筑面積 23 萬平方米，目前，正在廣泛開展推介招商工作；京西商務(wù)中心的地塊，規(guī)劃建筑面積為 萬平方米，今年年內(nèi)確定運(yùn)作方案；蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)所在地塊，位于石景山區(qū)蘋果園地區(qū)，總用地面 積為 65 萬平方米；同時(shí)隨之發(fā)展的還有五棵松奧運(yùn)板塊，預(yù)計(jì) 2020 年總體商務(wù)放量越 200萬平米。但當(dāng) SARS 疫情過后，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，已經(jīng)迅速填補(bǔ)了在疫情中所遭受的損失，北京的寫字樓市場(chǎng)又重現(xiàn)活力。 在辦公類物業(yè)宏觀市場(chǎng)分析中，我司將重點(diǎn)闡述北京商務(wù)區(qū)的供應(yīng)特性及市場(chǎng)走勢(shì)，以此對(duì)后期區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)研究予以參考。居住品質(zhì)的不斷提高、氛圍的不斷形成是未來發(fā)展的趨勢(shì)所在。而對(duì)于這一預(yù)言， 04 年 就得到最好的驗(yàn)證。其中，商品住宅新開工面積 萬平方米，同比下降 %。13 季度兩家沃爾瑪連鎖店共實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，其中在石景山區(qū)域的山姆會(huì)員店實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長%。 以下我司將結(jié)合商業(yè)消費(fèi)及市場(chǎng)需求特點(diǎn)對(duì) 05 年石景山區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)特性與以總述 燒類商品在消費(fèi)領(lǐng)域中增幅明顯。 指 標(biāo) 名 稱 財(cái)政收入 （億元） 社會(huì)消費(fèi)品 零售額（億元） 固定資產(chǎn) 投資額（億元） 城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入（元） 現(xiàn)價(jià)工業(yè) 總產(chǎn)值（億元） 19 月 同比增長 % 19 月 同比增長 % 19 月 同比增長 % 19 月 同比增長 % 19 月 同比增長 % 東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū) 朝陽區(qū) 海淀區(qū) 豐臺(tái)區(qū) 石景山區(qū) 13 季度，石景山區(qū)域累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長 %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。隨著北京市城市的不斷發(fā)展及城市中心區(qū)域的不斷擴(kuò)大，城市周邊消費(fèi)力有 著明顯的增加。 餐飲市場(chǎng)增勢(shì)強(qiáng)勁： 05 年 18 月，我市餐飲業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，其中，城市居民人均在外飲食支出為 元，同比增長 %，比 17 月減少 1 個(gè)百分點(diǎn)。 2 居民消費(fèi)狀況 21 北京市總體消費(fèi)狀況 北京市 2020 年 1－ 3 季度，累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億 元，同比增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。 據(jù)專業(yè)人士預(yù)測(cè)， 2020 年北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展受眾多有利條件影響，經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)平穩(wěn)較快地發(fā)展。同時(shí)通過項(xiàng)目成功運(yùn)作，最大化的提升貴司在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的品牌形象。 由于本項(xiàng)目地理位置的特殊性（處于石景山與海淀區(qū)交匯處，但隸屬于海淀區(qū)）位于西長安街沿長線復(fù)興路，此路段為石景山區(qū)域人群外出消費(fèi)必經(jīng)之路，從區(qū)位角度來看，對(duì)本項(xiàng)目宏觀消費(fèi)力影響較大的為石景山地區(qū)，但為了保證宏觀數(shù)據(jù)的可參考性，我司在宏觀市場(chǎng)分析中將與城八區(qū)進(jìn)行分類比較，從而更加有效的論證其特性。 針對(duì)本項(xiàng)目地塊之實(shí)際調(diào)研工作將分為四個(gè)階段進(jìn)行，從而保證調(diào)研數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和全面性： 第一階段：根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)五棵松區(qū)域未來發(fā)展進(jìn)行宏觀研究。我司認(rèn)為，準(zhǔn)確依托商業(yè)市場(chǎng)總體契機(jī)并借助成熟完善的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)是項(xiàng)目發(fā)展的基本因素；全面、系統(tǒng)、有效的挖掘并利用可參考的商業(yè)因素等一切可利用資源是項(xiàng)目發(fā)展的必要條件。因此，我司針對(duì)本項(xiàng)目所涉及到的范圍度以及細(xì)致度，進(jìn)行全面地調(diào)研分析。明確項(xiàng)目自身與奧運(yùn)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，確定詳細(xì)調(diào)研區(qū)域。 32 微觀市場(chǎng) 研究目的 通過對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域及周邊的深入調(diào)研、分析，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的整體規(guī)劃，從物業(yè)的競(jìng)爭、交通的發(fā)展、人群狀況的改變等方面來研究市場(chǎng)，主要目的如下： 合理、完善、有效的鎖定項(xiàng) 目所涉及的區(qū)域范圍。 4 項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論有效期 由于商業(yè)具有事實(shí)發(fā)展的變化性，其最佳定位依據(jù)（區(qū)域調(diào)研數(shù)據(jù)）也將隨著項(xiàng)目的發(fā)展及政策的影響而改變，隨著周邊待建商業(yè)項(xiàng)目的逐步竣工 ,投入市場(chǎng)以及奧運(yùn)場(chǎng)館的推出 ,五 棵松商業(yè)格局將發(fā)生翻天覆地的大變化 ,整個(gè)區(qū)域的商業(yè)格局將進(jìn)行重新分布 ,由于不同時(shí)期的市場(chǎng)形勢(shì)不同 ,所以本項(xiàng)目的定位也會(huì)在不同的商業(yè)發(fā)展時(shí)期有所不同 ,為了保證本項(xiàng)目的調(diào)研、定位方案能夠準(zhǔn)確實(shí)施，對(duì)貴司進(jìn)行決策作出直接借鑒作用，我司認(rèn)為依照目前五棵松的發(fā)展形勢(shì)，在 2020 年下半年前，五棵松地區(qū)的商業(yè)供應(yīng)形勢(shì)不會(huì)發(fā)生大的變化， 2020 年下半年以后，五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館將逐步竣工，另外，周邊的眾多新社區(qū)商業(yè)也將陸續(xù)投入使用。 12 石景山區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 全市八大城區(qū) 19 月份，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 2970 億元，石景山地區(qū)占全市的比重為 %。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，住房、汽車、通訊器材、服務(wù)性消費(fèi)都開始成為消費(fèi)的熱點(diǎn)。餐飲消費(fèi)穩(wěn)定增長。 批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè) 虧損狀況有所降低： 隨著北京宏觀調(diào)控的影響及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷提高， 批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)虧損面分別比 04 年底 降低 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn) 。其中，吃、穿、用、燒類商品零售額分別增長 %、 %、 %和 %，分別占零售額的 %、 %、 %和 %。 受燃油價(jià)格上漲、汽車消費(fèi)增加的影響 ,我區(qū)燒類商品實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，增幅遠(yuǎn)高于其他類商品。 圖表： 05 年 13 季度石景山地區(qū)零售額前四名企業(yè)完成情況 2020 年 2020 年 同比增幅（ %） 占全區(qū)零售額 比重（ %） 大中電器有限公司 451490 382578 18 物美商業(yè)集團(tuán)股份有限公司 196205 210383 北京小白羊超市連鎖總店 52327 69587 北京沃爾瑪百貨有限公司 33206 22662 通過 05 年石景山區(qū)域消費(fèi)特性比較來看，本區(qū)屬于典型的居住型消費(fèi)特性，由于西部地區(qū)為北京市目前較為理想的居住地之一，近年來，住宅銷售日漸火熱（這也證明了消費(fèi)力的增長 ），消費(fèi)力的不斷增加是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的有利保障。 33 北京市總體銷售狀況 2020 年整體銷售情況良好， 19 月，全市商品房買賣成交 21 萬套， 萬平方米，同比分別下降 ％、 ％。 世紀(jì)城 三期、 酈城 、 誠品建筑 等一批項(xiàng)目的入市已使得西北四環(huán)炙手可熱，而 2020年西四環(huán)的開發(fā)力度將更加迅猛。 4 寫字樓市場(chǎng) 41 北京寫字樓市場(chǎng)總體供應(yīng) 據(jù)我司近期所作有關(guān)北京寫字樓商圈的專項(xiàng)調(diào)查顯示，北京市的寫字樓分布集聚現(xiàn)象非常明顯，目前北京市已建、在建的寫字樓項(xiàng)目共有約 760多個(gè)，總建筑面積約 2600 萬平方米，散布于市內(nèi)各大城區(qū)當(dāng)中。 42 北京寫字樓區(qū)域分布特點(diǎn) 按區(qū)域內(nèi)商務(wù)行業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量與密度、區(qū)域內(nèi)商務(wù)配套設(shè)施的檔次及數(shù)量、區(qū)域內(nèi)部的商務(wù)資源以及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性等幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判斷，北京市寫字樓集聚區(qū)可以被大致劃定為如下幾個(gè)寫字樓商圈：國貿(mào)－建國門寫字樓商圈、燕莎寫字樓商圈、金融街寫字 樓商圈、中關(guān)村寫字樓商圈、亞運(yùn)村寫字樓商圈、公主墳－西客站寫字樓商圈、西南二環(huán)寫字樓商圈、天壇東寫字樓商圈。截止到 2020年，北京市場(chǎng)的平 均租金報(bào)價(jià)已經(jīng)到了 25 美元 /月這將極大的提升區(qū)域商務(wù)環(huán)境。北京高檔酒店主要集中在東城區(qū)、朝陽區(qū)和海淀區(qū)，這三個(gè)地區(qū)是北 京市商務(wù)氛圍濃厚、商業(yè)設(shè)施集中，擁有眾多高檔寫字樓的商務(wù)辦公區(qū)域，這在很大程度上促進(jìn)了本地區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展。 55“西部”酒店發(fā)展趨勢(shì) 北京市旅游局有關(guān)人士在接受采訪時(shí)表示，由 于 CBD 的規(guī)劃，北京東部已經(jīng)成為了繁華的商業(yè)區(qū)，因此，酒店的建設(shè)用地也在減少。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 2020 年北京市商 業(yè)用現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；竣工面積 萬平方米，同比增長 %；商業(yè)用期房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比減少 3%；預(yù)售登記 萬平方米，同比增長了 %。 大型商場(chǎng)的數(shù)量增長有限，但所占面積比重相對(duì)較大。而在 2020 年 ，隨著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的逐漸規(guī)范、商業(yè)投資的愈加理性，再加之奧運(yùn)概念的進(jìn)一步深入，使得商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)與 2020 年相比呈現(xiàn)新的趨勢(shì)，從而對(duì)本項(xiàng)可能帶來全新的機(jī)會(huì)，總的來講有以下幾點(diǎn)： 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來顯著作用： 2020 年是奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域開始其重要影響的一年，而在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也更是如此，隨著奧運(yùn)場(chǎng)館地塊的啟動(dòng)，將極大的提升北京西部、北部地區(qū)的商業(yè)品質(zhì)以及商業(yè)結(jié)構(gòu)。如交通擁堵、配套設(shè)施不足、各種污染嚴(yán)重、景觀缺乏等。所以我司需要對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響的相關(guān)政策進(jìn)行研究。其實(shí)不只是“國八條”，包括近幾年間出臺(tái)的一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策均是為了達(dá)到此目的。 奧運(yùn)舉辦的影響 刺激投資，增加消費(fèi) 北京 2020 奧運(yùn)會(huì)的承辦對(duì)于隨后幾年北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)促進(jìn)，其表現(xiàn)在北京地區(qū)范圍內(nèi)以及外來人群方面，體育消費(fèi)、旅游消費(fèi)、休閑消費(fèi)等各類消費(fèi)更為明顯。 由于房地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營，將面臨資金大、周期長、不可預(yù)見性因素較多等問題，因此其受相關(guān)政策的影響相對(duì)較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與房地產(chǎn)政策的制定與實(shí)施息息相關(guān)。 隨著舊城區(qū)人口的減少，豐臺(tái)、石景山等邊緣集團(tuán)人口的增加，一方面提高邊緣集團(tuán)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額，增加對(duì)周邊零售物業(yè)的需求；另一方面，在北京市民的心理上將市區(qū)的邊緣向外推進(jìn)，這將改善 北五環(huán) 等市中心邊緣地帶的城市地位 ，提高該類區(qū)域的繁華程度，增加對(duì)商務(wù)樓、酒店等物業(yè)的需求程度。 83 交通規(guī)劃 到 2020 年，市區(qū)道路系統(tǒng)由 4 條環(huán)路、 10 條主要放射路、 15 條次要放射路，以及貫通舊城區(qū)的 6 條東西方向干路、 3 條南北方向干路，并輔以次干路和支路組成。 四 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)篇 1 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)總體概況 11 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)為北京帶來的機(jī)遇 根據(jù)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究小組測(cè)算， 奧運(yùn)的舉辦將使北京全社會(huì)的投資總量累計(jì)增加 1000 億元，增加 100 萬個(gè)就業(yè)崗位，帶來新增消費(fèi)支出880 億元，拉動(dòng)居民人均收入增長 6％，拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)比重提高 2％，經(jīng)濟(jì)增長率至少提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。 13 奧運(yùn)對(duì)各種物業(yè)市場(chǎng)的影響 一方面，奧運(yùn)的舉辦有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長， 住宅建設(shè)將大量增加。 玉泉路的南北貫通，阜石路拓寬為城市快速路、蓮花池西路的開通都將為五棵松地區(qū)帶來利 好消息。 奧運(yùn)會(huì)的籌辦將從交通，基礎(chǔ)設(shè)施以及生活配套等多方面為 五棵松地區(qū) 未來的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ) 。 通 過重點(diǎn)工程大力推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)能力。同時(shí)，隨著奧運(yùn)的臨近，五棵松核心居住區(qū)的作用將越來越明顯。堅(jiān)持中心地區(qū)與各邊