【正文】 快和區(qū)域優(yōu)勢(shì)逐步發(fā)揮等因素的作用下，北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的形勢(shì)。 圖表： 2020 年前三季度北京城八區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)比表 區(qū) 縣 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 比重（ %） 2020 年 19 月 增速（ %） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū) 朝陽(yáng)區(qū) 海淀區(qū) 豐臺(tái)區(qū) 石景山區(qū) 圖表： 2020 年前三季度石景山主要指標(biāo)完成情況 完成情況 完成年計(jì)劃 (%) 同比增長(zhǎng) (%) 石景山 北京市 增幅比北京市高低 (177。 其中五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)旅游區(qū)域，這為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展帶來(lái)到了利好的政策支持。 以上數(shù)據(jù)表明： 在全國(guó)人均 GDP 突破 1000 美元，發(fā)達(dá)地區(qū)人均 GDP 超過(guò) 3000 美元后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步進(jìn)入以提高生活質(zhì)量為主要目標(biāo)的時(shí)期，而本市以 “ 住、行、訊 ” 為代表的中期消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)形成，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)持續(xù)、巨大的增長(zhǎng)潛力。 以下為北京歷年社會(huì)消費(fèi)品零售額統(tǒng)計(jì)表，通過(guò)對(duì)比可以看到其明顯的增長(zhǎng)： 以下：我司將結(jié)合商業(yè)消費(fèi)及市場(chǎng)需求特點(diǎn)對(duì) 05 年北京消費(fèi)市場(chǎng)與以總述，從而通過(guò)區(qū)域細(xì)化的對(duì)比，找到發(fā)展趨勢(shì)。連鎖經(jīng)濟(jì)的發(fā)展說(shuō)明了消費(fèi)者的品牌意識(shí)及理念化人性化的生活消費(fèi)追求在不斷提高。上述七類主要商品零售額增量近乎占限額以上企業(yè)總增量的四成，為 % 郊區(qū)消費(fèi)有所加快： 05 年 17 月，我市郊區(qū)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長(zhǎng) %，比上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)。這對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展空間提供了良好的空間保障?，F(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，列第三，增速居第五位。零售額絕對(duì)數(shù)在八城區(qū)中仍處于第六位，增速列第 5 位（崇文區(qū)由于去年下半年有兩家超市、商城開(kāi)業(yè)，上半年同期數(shù)較低，因此今年以來(lái) 零售額增速一直處于八城區(qū)首位）。全區(qū) 2020 年恩格爾系數(shù)達(dá)到 %。 13 季度用類商品實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長(zhǎng) %，占全區(qū)零售總額的比重為 %，對(duì)零售額貢獻(xiàn)率為 %，這主要是受大中電器銷售增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用影響。 繼沃爾瑪山姆會(huì)員店在石景山區(qū)開(kāi)業(yè)之后，沃爾瑪在北京的第二家門店于 5 月 18 日在中關(guān)村知春路開(kāi)始營(yíng)業(yè)并納入石景山區(qū)域統(tǒng)計(jì)。 在投資額增長(zhǎng)的前提下，北京住宅的供應(yīng)量、銷售量也迅速高漲，價(jià)格也逐漸趨于合理，具體情況將在以下部分進(jìn)行分析。 19 月，全市商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 圖表： 19972020 年北京商品住宅銷售面積 2 4 1 .9 1 3 7 6 .8 44 8 4 .7 18 9 8 .2 21 1 2 7 .51 6 0 4 .41 7 7 1 .12 2 8 5 .82 6 0 4 .60500100015002020250030001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年2005年1—9月0200400600800100012001400160018002020銷售面積（萬(wàn)平方米） 銷售額（億元） 從上圖可以看出，從 97 年以來(lái)，商品住宅的銷售面積和銷售額逐年上升，特別是 200 年、 2020 年、 2020 年連續(xù)三年都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。 北京西四環(huán)的開(kāi)發(fā)重心將向西南方向偏移。 而石景山區(qū)作為京城十大邊緣集團(tuán)中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的沉寂之后，也將不斷閃現(xiàn)亮點(diǎn)。 區(qū)域 良好的住宅銷量再次證明了區(qū)域居住氛圍的形成，在 08 年奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)下，區(qū)域住宅價(jià)格在兩年時(shí)間內(nèi)增長(zhǎng)了 654 元 /平米。其他的如西三環(huán)公主墳至西客站沿線，西南二環(huán)西便門至菜戶營(yíng)橋沿線，安外大街、德外大街、和平西街等北部連通二、三、四環(huán)的南北軸線等也都是北京市寫字樓的熱點(diǎn)集聚區(qū)域。隨著此部分人群的入住，區(qū)域商務(wù)消費(fèi)氛圍將開(kāi)始形成，特別是五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館周邊未來(lái)的商務(wù)人群不可忽視。而其他區(qū)域的新增供應(yīng)量基本會(huì)分布在公主墳－西客站、西南二環(huán)、天壇東等中小型寫字樓商圈中，而且這些項(xiàng)目的體量不會(huì)太大，知名度也不會(huì)高，難于成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。平方米。 2020年整個(gè)北京市場(chǎng)寫字樓比較蕭條。這些原因致使今年北京包括東部區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)中檔寫字樓產(chǎn)品及商住項(xiàng)目發(fā)展相對(duì)較快。截至 2020 年 第二季度 ，全市共有星級(jí)飯店 613 家 （ 其中，五星 34 家、四星 70 家、三星 207 家，二星 260 家、一星 42 家 ） ，客房總數(shù) 萬(wàn)間，床位總數(shù) 萬(wàn)張；社會(huì)各單位的招待所和內(nèi)部培訓(xùn)中心等 4000 余 家，床位 50 多萬(wàn)張。與國(guó)際酒店業(yè)相比，目前我市酒店業(yè)總體數(shù)量和規(guī)模雖然較大，但整體管理水平低，集團(tuán)化程度低，經(jīng)營(yíng)效益不高，網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)滯后，品牌意識(shí)薄弱，不僅影響了高端產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)高端人群的吸引力，也難以滿足日趨多樣化、個(gè)性化的大眾需求。海淀區(qū)近年來(lái)酒店業(yè)的發(fā)展越來(lái)越快，這一方面得益于旅游業(yè)、尤其是西部旅游業(yè)的發(fā)展，另一方面就是中關(guān)村科技園區(qū)的建立，中關(guān)村將成為依托科技園區(qū)、 多種產(chǎn)業(yè)并舉的新型現(xiàn)代化商貿(mào)集中區(qū)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)間的交往將會(huì)越來(lái)越頻繁，酒店業(yè)的發(fā)展也必將隨 著發(fā)展而興旺。 國(guó)家旅游局的官員 表示 ，增加酒店 放量將 會(huì)成為北京吸引外商投資的亮點(diǎn) 。 據(jù)了解， 2020 年奧運(yùn)會(huì)前，北京還將建設(shè) 18 家五星級(jí)酒店，其主要分布將選定在奧運(yùn)村附近和“西城”地區(qū)，以促進(jìn)相關(guān)地區(qū)的發(fā)展。商業(yè)用期房買賣價(jià)格為 15308 元 /平方米，同比下降203 元 /平方米，降幅為 %。 列 表 ： 2020 年 — 2020 年北京市商業(yè)用房各項(xiàng)指標(biāo) 2020 年 2020 年（ 16 月） 面積（萬(wàn)平米） 同比 面積（萬(wàn)平米） 同比 現(xiàn)房銷售面積 % % 批準(zhǔn)預(yù)售面積 — 3% — % 預(yù)售登記面積 % % 竣工面積 % % 空值面積 —— —— % 期房買賣價(jià)格 14219 元 /平米 — % 15308 元 /平米 — % 從表 數(shù)據(jù) 中 可以 看 到 ，不僅銷售面積大幅降低而且竣工面積激增，致使空置量高漲。因此，北京的商業(yè)需求并未滿足，而是存在定位和區(qū)域的發(fā)展失衡 ，（大多商業(yè)在沒(méi)有前期詳細(xì)的策劃及后期精準(zhǔn)的定位時(shí)便開(kāi)始銷售） ， 使得商業(yè)不能滿足消費(fèi)者及投資者的需求 。相對(duì)而言，小型商業(yè)場(chǎng)所和中、小型店鋪的數(shù)量增長(zhǎng)速度較快，同時(shí)年租賃成交量較大，對(duì)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)、需求增長(zhǎng)較大。 根據(jù)我司針對(duì)北京市主要商業(yè)街、寫字樓 、公寓、普通住宅之調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)表明，目前北京市商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格基本可以細(xì)分為 4 種檔次，具體價(jià)格狀況如下所示： 商業(yè)街商鋪： 由于歷史發(fā)展、商業(yè)環(huán)境等原因，大型商圈的中心旺鋪?zhàn)赓U和銷售價(jià)格均具有局部特殊性，此類型物業(yè)商業(yè)價(jià)值極高，物業(yè)均價(jià)至少應(yīng)為 45 萬(wàn) /平方米； 小區(qū)商業(yè)物業(yè)： 物業(yè)功能基本為小區(qū)商業(yè)配套，兼?zhèn)鋵?duì)外商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之功能，此類物業(yè)商業(yè)影響力相對(duì)較小，一般只能形成局部區(qū)域性效應(yīng)，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較小，均價(jià)大約在 12 萬(wàn) /平方米； 中檔住宅、寫字樓、公寓底商： 本類型商業(yè)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，可以?dú)立支 撐起區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)空間，甚至可以成為區(qū)域性商圈的中心，此類型商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格大約在 23 萬(wàn) /平方米之間； 高檔寫字樓、公寓底商： 此類型物業(yè)具有較高的商業(yè)投資價(jià)值，已經(jīng)完全成為獨(dú)立的商鋪經(jīng)濟(jì)形態(tài)，市場(chǎng)需求較為旺盛，此類型商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格大約為 萬(wàn) /平方米之間，甚至更高。另外，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)的巨大商業(yè)消費(fèi)需求也將極大的提升北京商業(yè)地產(chǎn)市 場(chǎng)的投資結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)狀況。 由點(diǎn)狀的商圈發(fā)展成為帶狀的商務(wù)帶是因?yàn)閱我坏纳倘ψ陨碛性S多難以克服的弊病。在一條商務(wù)帶真正形成之前，介于商圈之間的中間地帶的拓展將是下一輪北京商務(wù)格局形成的重要內(nèi)容，也是下一輪新的商務(wù)大廈建設(shè)或?qū)懽謽情_(kāi)拓的重點(diǎn)區(qū)域，因 為目前商圈中心區(qū)域基本上都已經(jīng)鎖定了。因 為房地產(chǎn)項(xiàng)目一般回收期較長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)則更需要經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的培育才能體現(xiàn)其價(jià)值，與其它市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于金融、信貸的依賴程度更大，金融和信貸直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求。 尤其 2020 年 以來(lái) ，金融銀根緊縮、土地政策嚴(yán)控、開(kāi)發(fā)手續(xù)的暫停辦理 等，對(duì)于 開(kāi)發(fā)企 業(yè)的前期資金運(yùn)作 造成了 極大的考驗(yàn)。提 出了穩(wěn)定住房市場(chǎng)的切實(shí)可行的具體措施，使得政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段從“務(wù)虛”的指導(dǎo)，開(kāi)始進(jìn)入切實(shí)可行的行政干預(yù)。 此政策的出臺(tái)，主要目的是為了對(duì)商品房短期投資，即炒房等致 使房?jī)r(jià)虛高行為進(jìn)行限制，以達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。也 是政府針對(duì)投資過(guò)熱和消費(fèi)過(guò)熱所采取的宏觀調(diào)控， 以 期通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段來(lái) 抑制資金體外循環(huán)和房地產(chǎn)泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述，目前北京市持續(xù)、穩(wěn)定的較高綜合經(jīng)濟(jì)水平，良好的政策支持以及日趨完善的制度規(guī)范，走向成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及繁榮發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，從不同的角度勾勒出較為理想、有利的外部發(fā)展環(huán)境，并可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年將會(huì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 十五期間北京市商業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃中指 出，為了 適應(yīng)首都城市發(fā)展和人口分布變化的趨勢(shì)， 目前 調(diào)整發(fā)展三、四環(huán)和公路一環(huán)骨干商業(yè)圈 ， 重點(diǎn)加強(qiáng)這一地帶商業(yè)的調(diào)整發(fā)展 。按照商業(yè)白皮書的規(guī)定，“三環(huán)沿線內(nèi)新增營(yíng)業(yè)面積 10000平方米以上的大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、各類批發(fā)市場(chǎng)”、“市級(jí)商業(yè)中心和大型多功能購(gòu)物中心以外地區(qū)新增營(yíng)業(yè)面積 10000 平方米以上的大型商場(chǎng)”均會(huì)受到一定的限制。舊城區(qū)的常住城市人口要逐步向外疏散，將從 2020年的 160 萬(wàn)降至 2020 年的 150 萬(wàn)以下。 兩軸 即北京傳統(tǒng)中軸線和長(zhǎng)安街沿線構(gòu)成的十字軸，是北京城市的精髓； 兩帶 即北起懷柔、密云，重點(diǎn)為順義、通州、亦莊的 東部發(fā)展帶 ，以及包括延慶、昌平、良鄉(xiāng)、黃村等在內(nèi)的 西部生態(tài)帶 ； 多中心 則指的是在市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè) CBD、奧運(yùn)公園、中關(guān)村等多個(gè)綜合服務(wù)區(qū)，并在市域范圍內(nèi)的 兩帶 上建設(shè)若干個(gè)新城。堅(jiān)持中心地區(qū)與各邊緣集團(tuán)之間已確定的安家樓、太平莊、大郊亭、南磨房、南苑北、菜戶營(yíng)、小瓦窯、六郎莊、清河等 9 片綠化隔離地區(qū)。 北京市區(qū)軌道交通線網(wǎng)近期建設(shè)方案（ 2020 年） 快速軌道交通網(wǎng)要覆蓋市區(qū)城市用地范 圍和通州鎮(zhèn)、亦莊、黃村等衛(wèi)星城，形成有 12 條線路、 300 公里左右的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，隨著奧運(yùn)的臨近，五棵松核心居住區(qū)的作用將越來(lái)越明顯。 北京申辦奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)費(fèi) 2020萬(wàn)美元，舉辦費(fèi)用 15 億人民幣，修建新的場(chǎng)館， 7 年中需要 130－ 160億人民幣 。 通 過(guò)重點(diǎn)工程大力推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)能力。 奧運(yùn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，將使第三產(chǎn)業(yè)的比重提高 2 個(gè)百分點(diǎn)， 而第三產(chǎn)業(yè)恰恰是寫字樓物業(yè)的需求主體 ，這會(huì)產(chǎn)生對(duì)寫字樓物業(yè)的新的需求；而且?jiàn)W運(yùn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，調(diào)高企業(yè)的利潤(rùn)水平和利潤(rùn)預(yù)期，會(huì)增加企業(yè)對(duì)寫字樓的支出水平。 奧運(yùn)會(huì)的籌辦將從交通，基礎(chǔ)設(shè)施以及生活配套等多方面為 五棵松地區(qū) 未來(lái)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ) 。 14 往屆奧運(yùn)會(huì)商機(jī)一覽 現(xiàn)在，體育已不是單純的運(yùn)動(dòng)概念，從 198。 玉泉路的南北貫通，阜石路拓寬為城市快速路、蓮花池西路的開(kāi)通都將為五棵松地區(qū)帶來(lái)利 好消息。尤其是在奧運(yùn)期間經(jīng)營(yíng)服務(wù)優(yōu)秀的酒店，將會(huì)給初次到訪的消費(fèi)者 帶來(lái) 良好的印象，提升自身的品牌知名度，從而帶來(lái)賽后酒店入住率的提高。 13 奧運(yùn)對(duì)各種物業(yè)市場(chǎng)的影響 一方面，奧運(yùn)的舉辦有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)， 住宅建設(shè)將大量增加。 公園內(nèi)將建設(shè)北京最高建筑物世貿(mào)中心，公園內(nèi)還將建設(shè)展覽體育中心和國(guó)家體育場(chǎng)、體育館、游泳中心等。 四 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)篇 1 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)總體概況 11 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)為北京帶來(lái)的機(jī)遇 根據(jù)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究小組測(cè)算， 奧運(yùn)的舉辦將使北京全社會(huì)的投資總量累計(jì)增加 1000 億元，增加 100 萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，帶來(lái)新增消費(fèi)支出880 億元，拉動(dòng)居民人均收入增長(zhǎng) 6％，拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)比重提高 2％，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率至少提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。 9 小結(jié) 綜上所述，目前北京市持續(xù)、穩(wěn)定的較高綜合經(jīng)濟(jì)水平，良好的政策支持以及日趨完善的制度規(guī)范，走向成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及繁榮發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，從不同的角度勾勒出較為理想、有利的外部發(fā)展環(huán)境，并可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年將會(huì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 83 交通規(guī)劃 到 2020 年，市區(qū)道路系統(tǒng)由 4 條環(huán)路、 10 條主要放射路、 15 條次要放射路，以及貫通舊城區(qū)的 6 條東西方向干路、 3 條南北方向干路，并輔以次干路和支路組成。 82 北京綠化規(guī)劃 2020 年規(guī)劃市區(qū)公共綠地總面積 65 平方公里，人均公共綠地 10平方米，綠化覆蓋率 40％；其中舊城區(qū)公共綠地總面積 10 平方公里左右，人均公共綠地 6 平方米。 隨著舊城區(qū)人口的減少，豐臺(tái)、石景山等邊緣集團(tuán)人口的增加，一方面提高邊緣集團(tuán)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額，增加對(duì)周邊零售物業(yè)的需求；另一方面，在北京市民的心理上將市區(qū)的邊緣向外推進(jìn)，這將改善 北五環(huán) 等市中心邊緣地帶的城市地位 ，提高該類區(qū)域的繁華程度，增加對(duì)商務(wù)樓、酒店等物業(yè)的需求程度。 8 城市 規(guī)劃和城市化進(jìn)程 81 北京城市布局規(guī)劃 市區(qū)布局采取 “ 分散集團(tuán)式 ” 布局原則，由市區(qū)中心地區(qū)和環(huán)繞其周圍的北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、垡頭、南苑、豐臺(tái)、石景山、西苑、清河 10