【正文】 于未來商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)操作和成功運營。在初期市場升級剛剛開始時，周邊相對成熟的項目，成功較多，猶以服 裝批零、家居建材等為甚，但一些規(guī)模過大，周邊市場基礎(chǔ)不夠的，往往日漸蕭條。 這種主力店帶動下的商業(yè)項目，其投資的風險相對可控，但由于開發(fā)商試圖通過小量的商鋪銷售結(jié)局整盤的資金壓力，因此對單價要求往往較高，價值透支的風險需要投資者謹慎考慮。 通過一系列案例的積累和教訓、經(jīng)驗的總結(jié)，目前，一批具有創(chuàng)新特點、規(guī)劃的較為合理的租售并舉類商業(yè)地產(chǎn)項目開始投入市場并獲得好評。因此，在很多未上市開發(fā)公司接手運作的集中商業(yè)項目中，這種模式成為一種改進式的開發(fā)策略選擇。 這種特色主題商業(yè)街目前收益模式比較靈活，從項目發(fā)展來看，由于經(jīng)營難度較普通街鋪為高，因此，持有而后租賃的模式更容易獲得項目成功。最初很多地方政府眼紅王府井商街、南 京夫子廟商街等城市綜合性商街，脫離城市商業(yè)發(fā)展特點及階段，盲目打造商業(yè)步行街，一時間步行街規(guī)劃遍布全國，掀起 步行街熱 ，北京著名的失敗案例大都市街，就誕生于此階段。 此類商鋪由于開發(fā)投資巨大，目前其受益者還只能局限在大型開發(fā)商及大型地產(chǎn)投 資基金等主體，未來隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資本化的速度加快，國內(nèi)投資者才可能有機會通過購買信托、基金產(chǎn)品等分享這部分收益。目前此類項目有 兩個比較良性的方向性轉(zhuǎn)變，其一是集中商業(yè)的規(guī)模更加合理化，體現(xiàn)在兩點：更加符合市場的需要和更加具備風險控制的合理性；其二是對前期市場分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的重要性認識日益深入。 此類商鋪，如東湖灣、金都杭城商街等，由于往往依托于住宅項目，自身具有一定的消費客群支撐，商業(yè)目標業(yè)態(tài)多以社區(qū)服務(wù)類的便利超市、美發(fā)美容、中介、診所、藥房、養(yǎng)生保健、便餐等為主，投資風險相對較小，多數(shù)比較適合于初次進行商業(yè)不動產(chǎn)投資、投資規(guī)模不大的區(qū)域性投資客群。 最近幾年，隨著開發(fā)商的不斷吸收及相互借鑒，以及各大代理行商業(yè)操作經(jīng)驗的積累，這種原始商場式的規(guī)劃越來越少的出現(xiàn)在配套商業(yè)中。 （ 3） 目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。 （ 7） 根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。 （ 3） 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。 （ 5） 營業(yè)時間長，一般在 10小時以上，甚至 24 小時，終年無休 日。 （ 1） 選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)所在地。 （ 3） 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 （ 7） 有一定面積的停車場地。 3） 商店營業(yè)面積在 1000平方米以下。 （ 7） 服務(wù)功能齊全。 （ 3） 商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。 商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征： 商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。 （ 5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪 商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。 （ 3）社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。 商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美 發(fā)用品街等。 20202020 年度北京商 業(yè) 市 場研 究 報 告 第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進行專業(yè)的剖析。 （ 2）市場類商鋪 在這里，我們所說的 市場 是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是 13 層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè) ，但多數(shù)屬于鋪位形式。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下： 百貨店 百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 （ 4） 商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。 超級市場 超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 （ 4） 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。 大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。 （ 4） 采取自選銷售方式。 （ 2） 商店營業(yè)面積在 100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。 購物中心 購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 （ 4） 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。 倉儲式商 場 倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。 北京商業(yè)地產(chǎn)自 2020 年起突然爆發(fā)，據(jù)今已經(jīng)快 5 年了。更多的開發(fā)商開始依托顧問公司或自身對商家、投資人的了解，進行臨街式的配套商業(yè)建筑規(guī)劃，對商業(yè)布局、鋪位面積、配套設(shè)施設(shè) 備等的考慮日漸成熟和合理。 大中型集中商業(yè) 這種商業(yè)最早似乎發(fā)源于政府規(guī)劃地 大型商業(yè)項目或購物中心類開發(fā)，后隨著國際商業(yè)地產(chǎn)基金的介入開始發(fā)展，目前又加入了國內(nèi)上市地產(chǎn)公司這一類開發(fā)者，這類著眼于長期收益的大中型持有類集中商業(yè)將會越來越多。一些比較成功的項目，諸如華貿(mào)中心、萬達商業(yè)廣場等開始出現(xiàn)。 特色主題商業(yè)街 這種商業(yè)地產(chǎn)的成功目前主要出現(xiàn)在餐飲街、酒吧街等大眾休閑服務(wù)類商業(yè)以及建材、服裝等專業(yè)類商業(yè)范圍內(nèi)。好在由于此類工程均比較浩大，導(dǎo)致開發(fā)周期較長，因此多數(shù)項目在真正建設(shè)前期，就看到一些市場失敗的案例而被迫調(diào)整或取消，避免了更大范圍內(nèi)的資源浪費?？紤]發(fā)展商的資金需求，也可進行街鋪化的分割銷售，但此類項目的分割銷售，需要有強力的統(tǒng)一招商管理支持，或最好在項目成功運營后，進行帶租約銷售。 這種模式實際上形成于對歷史教訓的借鑒和改進之中。細分來看，此類項目又可分為兩種模式，一種可總結(jié)為 主力店 +商街 模式，如望京 六佰本 隨便消費區(qū)， 50%進行主力商家的招商，其余 50%商街部分，進行分割銷售，創(chuàng)下望京商鋪單價 新紀錄；另一種可總結(jié)為 主力 店 +街鋪 模式，典型者如大鐘寺商業(yè)廣場，主體商業(yè)租賃為主，臨街切出部分街鋪進行銷售，同樣創(chuàng)下北三環(huán)商鋪單價新紀錄。同時， 規(guī)劃設(shè)計的專業(yè)化程度，也是決定此類商鋪未來價值的關(guān)鍵因素之一。 針對需要一定培育的市場，百榮世貿(mào)商城先租后賣，通過租賃權(quán)的出售回籠一部分資金，再經(jīng)過一定時間的培育，充分釋放商鋪價值，然后再進行產(chǎn)權(quán)銷售的模式，或許將是未來此類項目的成熟模式所在。當然，不同模式的商業(yè)地產(chǎn)項目，其開發(fā)操作各有特點，關(guān)鍵之處往往不盡雷同，需要進一步分析總結(jié)，更需要 行業(yè)同仁明辨前車之鑒，合理進行項目操作，減少社會資源的無為浪費，成就商業(yè)地產(chǎn)的長期繁榮。 一、奧運因 素催化供需提前釋放 2020 年北京商業(yè)地產(chǎn)項目集中放量，奧運會這一中國社會和經(jīng)濟的大事件是最重要的催化劑。上半年新光天地、美羅城、銀座 Mall、嘉茂購物中心等已陸續(xù)開業(yè)迎賓，而下半年預(yù)計開業(yè)的金融街購物中心、大鐘寺國際廣場、西環(huán)嘉茂等亦都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)項目的主流經(jīng)營 模式。第三，與百貨公司之敞開式賣場相比，購物中心通常能夠為租戶提供更大面積、更為獨立的店鋪 空間，使入駐商家能夠更好地營造其品牌個性氛圍，促進形象價值提升，因而受到零售品牌、特別是強調(diào)感性售賣的中高檔品牌的高度認可。而亞運村、北苑等區(qū)域板塊亦將形成多個總面積超過 60 萬平方米的新商業(yè)中心，同時，南三環(huán)，南四環(huán)及東五環(huán)等區(qū)域，均有相當數(shù)量的大體量購物中心項目在前期運作。目前諸多新建購物中心都傾向性地提升了餐飲、娛樂的面積比 例，部分原有的購物中心亦在借助調(diào)整來達到增加餐飲、娛樂比重的目的。除王府井、西單、前門 大柵欄三個廣域型商業(yè)中心外，結(jié)合軌道交通和交通樞紐的發(fā)展，規(guī)劃發(fā)展東四隆福寺、東直門、北京站、新街口、馬甸、西直門、阜成門、復(fù)興門外、動物園、崇文門外、宣武門外、廣安門內(nèi)等區(qū)域商業(yè)中心。鼓勵在區(qū)域內(nèi)東部、東南部地區(qū)發(fā)展大型現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)設(shè)施（包括各類新型業(yè)態(tài)），整合現(xiàn)有設(shè)施，新建若干商業(yè)中心，加快建設(shè)中關(guān)村、商務(wù)中心區(qū)（ CBD）、奧運村等三個功能區(qū)配套商業(yè)；提升特色商業(yè)街水平，鼓勵在商業(yè)中心發(fā)展特色、專業(yè)小店鋪，限制發(fā)展占地面積大的大型市場類設(shè)施。 二、零售商業(yè)空間布局 總的原則是優(yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強化特色。南北軸線上，北端奧運村地區(qū)以體育健身、體育休閑為主題，發(fā)展會展、商務(wù)及個性化生活服務(wù)組團型商業(yè)設(shè)施。通州商業(yè)要配合物流基地、商務(wù)中心區(qū)建設(shè)，強化現(xiàn)代服務(wù)功能。在城市新興繁華區(qū)、大型居住區(qū)、新城中心區(qū)開發(fā)建設(shè)一批反映北京傳統(tǒng)特色、民俗風情的特色街區(qū)。同時，促進中關(guān)村國際商城等大型現(xiàn)代商業(yè)中心加快發(fā)展，完善功能，提升客流聚集能力，擴大知名度，為三大商業(yè)中心提供必要的補充。 第三層級 由社區(qū)商業(yè)構(gòu)成。今后，在城市功能拓展區(qū)和重點新城主要提升改造豐臺新發(fā)地、順義石門等大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。 小商品交易市場按照 “ 控制數(shù)量、促進合并、發(fā)展專業(yè)、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、服務(wù)生活、完善布局、形成樞紐、擴大輻射 ” 的原則，優(yōu)化布局，提升水平。 第二部分： 北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場分析 一、商業(yè)分布情況 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個集中供應(yīng)的高峰期。 朝陽區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。 如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無明顯差異。 各環(huán)路商業(yè)項目體量分布情況 項目開發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項目開發(fā)情況，為更清楚的反映整體開發(fā)情況，我司在下面將對各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進行對比分析。 各環(huán)路商業(yè)項目分布情況 從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項目分布情況。 二三環(huán)路 之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點，擁有大片 5A級寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進一步發(fā)展，這里將形成一個頂級企業(yè)聚居區(qū)、一個高品質(zhì)的富人生活區(qū)。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動，相對而言發(fā)展比較穩(wěn)定。南城的發(fā)展日益受到社會各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵 5號線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個新興的商業(yè)區(qū)域。東三四環(huán)由于包含了 CBD 和燕莎兩個北京最大的商業(yè)圈，尤其是 CBD商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項目，例如萬達廣場、金地國際花園、華貿(mào)中心等，形成了 CBD次商圈，并不斷延伸。 五環(huán)以外： 可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。 (2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的 “ 東部發(fā)展帶 ” 和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的 “ 西部發(fā)展帶 ” 。以后身邊的中型社區(qū)購物中心和郊區(qū)的大型 shopping mall可能將成為人們購物的首選。新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門 為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標準，作為城市規(guī)劃的重要實施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應(yīng)這一形式。公路建設(shè)每投入 100億元人民幣，將會拉動周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值 1000億元人民幣。像巴黎地鐵長度是三百多公 里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。受到北京古都風貌保護和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護北京的歷史風貌，同時又解決了交通問題。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況， 5號線將于 2020年 6月率先進入運營，加上奧運的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的 “ 東西軸 ” 與二環(huán)線地鐵， “ 南北軸 ” 的 5號線周邊商業(yè)將會逐步發(fā)展起來的。 六、商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析（獨立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨體商業(yè)比例為最高，達到 35%；寫字樓 底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠遠低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場契機被多個零售巨頭覬覦，快客、 71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴張，以期搶先占領(lǐng)市場。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，