【導讀】究，更不要說對商鋪投資進行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進行分類，便于讀者理解。層建筑，大多是多層建筑。市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。數(shù)屬于鋪位形式。百貨商場及各種類型購物中。心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關注。商務樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營。尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。采取定價銷售，可以退貨。以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。采取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。設與商店營業(yè)面積相適應的停車場。便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。最近幾年，隨著開發(fā)商的不斷吸收及相互借鑒，以及各大代理行商業(yè)操作經(jīng)驗的積累，設施設備等的考慮日漸成熟和合理。其建造目的主要用于銷售，來。規(guī)模不大的區(qū)域性投資客群。

　　

【正文】 民及上網(wǎng)購物數(shù)量的多少來修訂。 市場飽和理論 (RSI， Retail Saturation Index)— 是計算每一平方米營業(yè)面積的某類商品所能實現(xiàn)的銷售額，當 RSI 呈現(xiàn)高值時，表明該市場尚未飽和，因此仍具有發(fā)展零售業(yè)的潛力 。當 RSI 呈現(xiàn)低值時，表明該市場已經(jīng)飽和，新的零售發(fā)展商不宜再進入此市 場發(fā)展零售業(yè)。 購買力指數(shù) (BPI， Buying Power Index)— 是估計經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，如果用購買力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國人口的比重，就能得出市場質(zhì)量指標 (QI， Quality Index)。 商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)別和聯(lián)系 (一 )傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。傳統(tǒng)商學理論將 城市 商業(yè)布局稱之為商業(yè)區(qū)，它包括中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)區(qū)等。 中央商業(yè)區(qū)，應叫中心商業(yè)區(qū)。 區(qū)域性商業(yè)區(qū)。 社區(qū)商業(yè)區(qū)。 (二 )現(xiàn)代商圈概念≠傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)概念 商業(yè)區(qū)具有濃厚的計劃經(jīng)濟痕跡，如“中央”商業(yè)區(qū)的“中央”具有計劃經(jīng)濟的痕跡，正因為如此，就出現(xiàn)了“中央”或者“地方”之間的差異?，F(xiàn)代商圈的意義有兩個方面的創(chuàng)新意義 :商圈的輻射范圍可以透過傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁 。兩個商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區(qū)劃。 南城商圈定位及其特點 如北京商圈 :(1) 3000 多年前北京最早的南城商圈在宣武門、崇文門地區(qū)，具體來說后來形成前門一大柵欄中心商圈 。 (2) 20 世紀改革開放初期形成王府井、西單、前門一大柵欄的“品字形”的中央商 業(yè)區(qū) 。(3)90年代以來隨著不同環(huán)線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外 。(4)至今“大北京”商圈的形成，形成 80 多個市級商業(yè)中心、 70多個區(qū)域商業(yè)中心，眾多的社區(qū)商業(yè)區(qū)，兩網(wǎng)三區(qū)、十城十街等，商品輻射力增強，形成京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心， (5)但必須引起注意的是， 2020 年奧運會后北京商圈內(nèi)部會出現(xiàn)某些“空洞化”的端倪，具體表現(xiàn)為 :由于交通的改善， 城市 空洞 化規(guī)律會逐漸發(fā)揮出來，多條新輕軌車的開通，城郊地鐵口會出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)和新商圈。 “大北京商圈”內(nèi)部商圈的動態(tài)變化，外部商圈也在動態(tài)變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。 商圈是動態(tài)發(fā)展的 一、北京南城及其范圍 北京南城是指長安街以南主要包括崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺區(qū)在內(nèi)的區(qū)域，它是由幾個區(qū)組成的商圈范圍。北京南城從外延來看是由北京的幾個行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城 CBD，也不像中關村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐 臺區(qū)、大興區(qū)等。 二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統(tǒng)的“北重南輕”、業(yè)態(tài)布局“北密南疏”現(xiàn)象北京南城具有獨特的特點，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風下水”??等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說法，在北京商圈建設中，長期以來形成“重北輕南”、業(yè)態(tài)“北密南疏”的格局。近幾年來，特別是 2020年北京市委、市政府提出了實行政策傾斜、加快南城發(fā)展戰(zhàn)略決策，并實施了以基礎設施建設、危房改造和經(jīng)濟適用房建設為主要內(nèi)容的南城發(fā)展計劃，交通在變化，市政設施在變化，居民正在“置換”，大商貿(mào)產(chǎn) 業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。 三、北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點近幾年來，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，原因很多，歸納起來主要因素是交通變化和消費者居民的“置換”。 交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開高速業(yè)已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動??城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價的上升，引致市場人氣上 升，名氣上升，商氣上升，財氣也開始上升。 “居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來先后搬遷出 9萬多戶，新建小區(qū)搬進一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。 四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應體現(xiàn)“政府引導、企業(yè)自主投資、市場化運作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營主體是商品經(jīng)營商，商圈的消費主體是消費者，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下消費者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其 特點 : 五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈 新世紀初，北京南城建設成為“國際性商貿(mào)港”，其內(nèi)涵為 :(一 )北京南城成為連接中國與世界的商貿(mào)樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區(qū)域性采購市場” — 把中國的商品和服務賣到全世界，把世界的商品和服務賣到中國來的“窗口” 。(二 )奧運會的首都商貿(mào)支撐工程 。(三 )首都國際商貿(mào)城的重要載體 。(四 )把南城建設成為營銷中國的“大柜臺”、大商場、大批發(fā)市場 。(五 )把南城建成與北京其他區(qū)縣協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟區(qū)域，成為“大北京”區(qū)域經(jīng)濟向南滲透的“過渡商貿(mào)地帶”。具體來說 : 外向 型的民營為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補的商業(yè)格局 。多層次、專業(yè)化的市場體系，現(xiàn)有的各種類型的專業(yè)批發(fā)市場體系已經(jīng)形成，需要進一步提檔升級，既有物流批發(fā)市場，又有商流批發(fā)市場，既有有形批發(fā)市場，又有無形批發(fā)市場，近幾年批發(fā)市場應大力推行網(wǎng)上交易和拍賣、商業(yè)品牌代理、國際采購等多種現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營形式 。現(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一 規(guī)劃 在南城的豐 臺區(qū) (即房山閏村 — 豐臺王佐 )，其中 規(guī)劃 中的 17個配送區(qū)之一以及有些配套服務體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等 。用特色步行商業(yè)街提升南城區(qū)域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側將建設北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長 1 .8 公里，總建筑規(guī)模 30 萬平方米，將建設成具有北京南城特色的Shopping/Mall 且， 規(guī)劃 中的專業(yè)化 主題市場主要有奧林匹克精品走廊、時尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等 。信息支撐體系，今年以來，南城已經(jīng)引進外商投資于這一領域 。形成統(tǒng)一的商貿(mào) 規(guī)劃 和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟區(qū)域，按照經(jīng)濟區(qū)域精細打造出北京特色的“南城國際大商貿(mào)區(qū)”。 就南城大商貿(mào)發(fā)展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場模式、香港模式、中關村模式、以及中國 (含臺灣、香港 )現(xiàn)有的 73個 Shopping/Mall的模式，概括起來為 : 民營經(jīng)濟為主導型的商貿(mào)經(jīng)濟 。商貿(mào)旅游一體化，使南城形成商貿(mào)旅游一體化的經(jīng)濟區(qū)域 。以商興工，以商貿(mào)為龍頭，促進南城工業(yè) (如醫(yī)藥、建材、信息產(chǎn)業(yè)等 )的發(fā)展 。進行南城 城市 市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經(jīng)濟落后面貌 。政府與企業(yè)互動，促進南城經(jīng)濟發(fā)展，即“政府引導、市場化運作、企業(yè)化經(jīng)營”。 第四部分 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析 整體分析 北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但是往往在經(jīng) 歷了銷售及租賃得火爆后，變成了經(jīng)營的冷飯。當然，不可否認，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營是需要一段時間養(yǎng)成的。但就目前市場形勢看來，北京商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)營并不樂觀。 巨庫、第五大道的經(jīng)營失敗極大的打擊了投資商的信心，從而使他們對待市場更加謹慎，商業(yè)地產(chǎn)的投資市場逐漸轉(zhuǎn)淡。而耗資上億的亞洲第一大 SHOPPINGMALL－金源時代購物中心，在開業(yè)的一段時間里，客流量每日不過百人。搜秀、新秀水在開業(yè)后也面臨經(jīng)營慘淡的局面。北京新興商業(yè)地產(chǎn)項目整體表現(xiàn)不佳，經(jīng)營狀況難盡人意。 雖然整體狀況欠佳，也有少數(shù)項目經(jīng)營火爆，例如幾年前興建 的東方廣場、新東安市場以及近期上市的君太百貨，都取得了不錯的市場業(yè)績，營業(yè)額年年攀高。東方廣場的最高租金甚至已經(jīng)達到 260美元/月 /平方米。 總體看來，北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是后期經(jīng)營問題較多，主要有以下幾個方面： 選址不夠準確。對交通、周邊環(huán)境、消費半徑?jīng)]有深入的研究，造成項目經(jīng)營慘淡。 前期定位不夠準確。許多商業(yè)項目不進行充分的市場調(diào)研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實際情況，無法吸引到目標客戶，造成項目經(jīng)營失敗。這一點在巨庫項目及北京的首都時代廣場表現(xiàn)的較為明顯。 商業(yè)配套 設施較為缺乏，休閑娛樂設施較少，無法長時間留住客流，同時也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。這一點在許多商業(yè)地產(chǎn)項目中都有所存在。 前期規(guī)劃設計不夠合理，造成后期的經(jīng)營困難，同時難以招到主力商鋪。 業(yè)權不統(tǒng)一，無法進行統(tǒng)一管理，無法對商戶質(zhì)量進行把控，同時由于一些業(yè)主急需資金，低價出租商鋪，拉低了整體商業(yè)的租金價格。 經(jīng)營中對外宣傳不足，項目知名度無法打出。開發(fā)商及管理者與商戶互相依賴。 商圈分析 CBD商圈 概況： 北京商務中心區(qū)位于朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，距長安街約 公里，距首都機場高速路 出入口約 。西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路，區(qū)域面積約四平方公里。 北京中央商務區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地 149公頃，居住用地 84公頃，公建用地 55公頃，市政用地 13公頃，教育科研用地 14公頃，道路及其它用地 84公頃，區(qū)內(nèi)共有居住人口約 。有房地產(chǎn)開發(fā)新 建和待建項目 14 個，總建筑面積約 330 萬平方米。目前正在建設中的 CBD 核心區(qū)位于長安街與東三環(huán)交匯處東北，占地 公頃，規(guī)劃建筑面積超過 100萬平方米，將建設包括國際一流的寫字樓、酒店、商場、會展中心等現(xiàn)代商務設施。 [CBD總體規(guī)劃 ] 功能布局規(guī)劃 北京商務中心區(qū) 4平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較國內(nèi)外已形成的 CBD的基礎上，提出建筑規(guī)?？刂圃?1000 萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約 50%左右，公寓 25%左右，其它 25%左右為商業(yè)、服務、文化及娛樂設施等。主要的商務設施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側布置，確定位于 金十字 東北角面積約 30 公頃的地區(qū)為 CBD的核心區(qū)。 空間形態(tài)規(guī)劃 超高層建筑集中于東三環(huán)路兩側布置，主體建筑的高度均在 100米以上，部分商務建筑高度在 150米 300米之間，主要的標志性建筑沿寬敞的東三環(huán)路兩側成序 列展開，產(chǎn)生一種強烈的震撼力，使東三環(huán)路成為展示 CBD形象的一個窗口。國貿(mào)橋東北角的 CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成 CBD的標志性建筑群。整個 CBD將成為體現(xiàn)新北京現(xiàn)代化城市形象的最重要的區(qū)域。 [CBD功能定位 ] 城市功能定位：建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎設施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)濟功能定位：建設成為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務中心區(qū)；成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應與集散效應優(yōu)勢 的區(qū)域；成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運管理中心。 [未來標志建筑 ] 目前商務中心區(qū)正在建設中的國貿(mào)大廈（三期）、央視大廈、銀泰中心、財富中心、北京電視中心、國貿(mào)三期等高層建筑。它們建成后將是北京商務中心區(qū)的標志建筑，也是未來北京的標志建筑。 商業(yè)概況分析： CBD今年新供應的商業(yè)總面積將超過 25萬平方米，以大規(guī)模商業(yè)體為主。包括中環(huán)世貿(mào)中心 2 萬平方米的底商、世紀財富中心 萬平方米的商業(yè)、華貿(mào)中心 20 萬平方米的大型商業(yè)及萬達廣場南區(qū) 3 萬平方米。而去年 CBD的商業(yè)新增項目多為分散在 各項目的底商和社區(qū)商業(yè)街，如溫特萊中心 底商、建外 SOHO9萬平方米商業(yè)街，北京財富中心、富爾大廈及尚都國際中心共計 4萬平方米的配套商業(yè)。 從經(jīng)營方式和類別來看， CBD目前主要以綜合型商業(yè)體和項目底商為主。體驗式消費所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點式消費，但 CBD受到地價的制約，使得體驗式商業(yè)的開發(fā)幾乎不可能，這就給泛 CBD區(qū)域，如蘋果社區(qū)、四季華僑城、四季東方城等著重休閑、體驗的商業(yè)經(jīng)營項目以很大的市場，它們的定位及客戶都是與 CBD相關聯(lián)的。在這一情況下，強調(diào)商業(yè)的個性化經(jīng)營管理對 CBD這個高品質(zhì)需求區(qū)域而言十分必要。 上圖是對 CBD 區(qū)域的一項消費者年齡調(diào)查，調(diào)查顯示，青年人員（ 35 歲以下）達到了 %，占總數(shù)的一半以上；而中年人員（ 3550 歲間）達到了 %，而 50歲以下的占到了調(diào)查總數(shù)的 %。說明本區(qū)域的消費人群以年青人居多，兼有時尚消費。 CBD作為北京中央商務區(qū)，一定程度上就是北京潮流的風向標志。是商業(yè)頂級消費地段，這也就造就了 CBD昂貴的商業(yè)租金和商品。 CBD的商業(yè)經(jīng)營所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費人群的消費需求，主要是滿足 CBD區(qū)域內(nèi)高消費人群 及辦公人群的需求。其商業(yè)經(jīng)營整體狀況由于有了有力的市場消費力支撐，發(fā)展的較為平穩(wěn)，但始終脫離不了作為商務配套的地位。這也是 CBD商業(yè)最顯著的特征。 目前 CBD 內(nèi)的購物中心及百貨基本已經(jīng)飽和，未來 CBD 商業(yè)發(fā)展趨勢將以 旗艦店、概念店、精品店的發(fā)展方向為發(fā)展主流。 匯聚著朝陽門、建國門、燕莎等商圈的 CBD 高檔商業(yè)區(qū)，帶有典型的時尚性、高品質(zhì)性和文化契合性。與其他商圈的形成歷程不同，它