【導(dǎo)讀】目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于低迷階段，而作為二級(jí)城市的保定，其房地產(chǎn)更為甚之。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的啟動(dòng)，發(fā)展商。艱，引導(dǎo)市場(chǎng)，引導(dǎo)消費(fèi)者，刺激消費(fèi)是關(guān)鍵。因此，我們?cè)趶V泛調(diào)。牌形象打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，以鮮明的旗幟形象成為市場(chǎng)的引領(lǐng)者。本報(bào)告正是以此為出發(fā)點(diǎn)，在《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》及《全。為依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目制定出理性的廣告策略及推廣計(jì)劃。高新區(qū)是我市發(fā)展最為迅速的區(qū)域，目前區(qū)內(nèi)企業(yè)近900家，其。2020年1月，保定高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。基地內(nèi)現(xiàn)有骨干企業(yè)60余家，預(yù)計(jì)年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值72億元，基地，使保定成為國(guó)內(nèi)該行業(yè)的領(lǐng)軍城市。業(yè)園”正式奠基。萬(wàn)㎡，在保定目前所開(kāi)發(fā)的樓盤規(guī)模中屬前列。在保定首度提出以高效節(jié)能為本的設(shè)計(jì)概念?，F(xiàn)場(chǎng)目前一片荒蕪，地塊不臨城市干道。預(yù)計(jì)2020年南水北調(diào)工程使保定市區(qū)可增加供水量35. 保定市區(qū)電力供給能力為80萬(wàn)千瓦/日，總量供應(yīng)充足。售價(jià)，相反價(jià)格繼續(xù)上漲。月銷售均價(jià)較08年2月又上漲%。

　　

【正文】 銷售方式和價(jià)格策略，這其中包括制定合理的價(jià)格表、提供靈活的付款方式和必要的促銷優(yōu)惠三個(gè)方面。 實(shí)銷階段銷售策略 （ 1） 銷售初期：在初期對(duì)銷售根據(jù)情況做階段性方案建議，一開(kāi)始就讓廣告鋪天蓋地而來(lái)。在價(jià)格調(diào)整上，由于初期進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、銷售人員對(duì)項(xiàng)目熟悉程度及推銷的先期剩余單位需要及時(shí)消化等原因，不宜有太大漲幅。 （ 2） 強(qiáng)銷期：全力推銷項(xiàng)目主力戶型，積累更多的客戶，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售。配合工程進(jìn)度和銷 售季節(jié)，根據(jù)不同的情況不間斷地發(fā)布關(guān)于各種賣點(diǎn)的廣告。價(jià)格在每個(gè)季度都應(yīng)有不同的漲幅。 （ 3） 持銷期：一期客戶積累隨著一期項(xiàng)目的封頂逐漸進(jìn)入銷售尾期，本階段二期也開(kāi)始進(jìn)入可售階段，因此是一二期承上啟下的關(guān)鍵階段，雖然一期的銷售漸入尾聲，但二期的銷售將紅紅火火開(kāi)展起來(lái)。由于此階段處于二期開(kāi)售和一期收尾，價(jià)格應(yīng)該只是小幅調(diào)整，避免客戶的利益沖突。 （ 4） 第二次強(qiáng)銷期：一期銷售基本完成，二期進(jìn)入全面銷售高潮期。由于二期推銷目標(biāo)尚未確定，因此具體推銷單位待定，應(yīng)根據(jù)第一期做好調(diào)整。二期的品質(zhì)和位置都應(yīng)好于一期， 這樣均價(jià)就應(yīng)該高于一期均價(jià)，限于二期的剛開(kāi)盤，價(jià)格漲幅不宜太大。在二期銷售高潮來(lái)臨之前，最大量的將一期余房消化掉，以免壓到二期銷售期， 加大銷售難度。 銷售方法 （ 1） 現(xiàn)場(chǎng)接待 現(xiàn)場(chǎng)接待是房地產(chǎn)銷售工作中最為重要的方式，產(chǎn)品最終成交多為客戶在現(xiàn)場(chǎng)接待中心的談判而完成。這種方式的特點(diǎn)為：客戶購(gòu)買特征比較明顯，目的基本明確；同時(shí)，其已通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時(shí)輔以銷售人員的努力游說(shuō)，比較容易達(dá)到促成成交的目的?，F(xiàn)場(chǎng)銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或來(lái) 現(xiàn)場(chǎng)咨詢，銷售人員即可通過(guò)洽談促成交易。 （ 2） 展銷會(huì) 當(dāng)項(xiàng)目積累一定的客戶量或在項(xiàng)目開(kāi)盤前期，可在銷售現(xiàn)場(chǎng)舉辦項(xiàng)目展示。目的在于通過(guò)在現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造極為熱烈的成交氣氛，使未成交的客戶的購(gòu)買欲望易于在這種緊張的銷售環(huán)境及氣氛下得到極大的促進(jìn)、提高，成交機(jī)率隨之加大；再結(jié)合相應(yīng)的促銷手段以及銷售人員的游說(shuō)，可以達(dá)到理想的銷售效果。也可以在新售樓處落成后舉辦一個(gè)大型慶?；顒?dòng)，將客戶約至銷售中心，同時(shí)舉行抽獎(jiǎng)或促銷活動(dòng)，促使客戶成交。 （ 3） 數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷 有針對(duì)性的劃分出符合項(xiàng)目品質(zhì)、氣質(zhì)的客戶群，直接、高效的針對(duì)這 部分客戶進(jìn)行項(xiàng)目宣傳；通過(guò)準(zhǔn)確的客戶細(xì)分能提高成交率，同顧客建立個(gè)性化的聯(lián)系 —— 創(chuàng)造顧客忠誠(chéng)度的基礎(chǔ)。 （ 4） 聯(lián)動(dòng) 與其他公司聯(lián)動(dòng)，比如和家電銷售商的一起做活動(dòng)，抽獎(jiǎng)贈(zèng)家電，打出廣告，達(dá)到雙贏效果。這樣將使客戶來(lái)源范圍擴(kuò)大，更多的促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)人氣及銷售。 （ 5） 外延展示 由于現(xiàn)場(chǎng)售樓處距離人員密集地相對(duì)較遠(yuǎn)，設(shè)置外延展示場(chǎng)即可達(dá)到擴(kuò)大項(xiàng)目知名度、直接面對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)中部分客戶群的作用，同時(shí)也可以此吸引有效客流到現(xiàn)場(chǎng)光顧，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣?？煽紤]在大型商業(yè)中心進(jìn)行展示或巡展。 （ 6） 客戶聯(lián)誼會(huì) 在項(xiàng)目銷售一個(gè)階段之 后，為了在客戶群中繼續(xù)擴(kuò)大項(xiàng)目的良好口碑，以項(xiàng)目的某一賣點(diǎn)并通過(guò)一系列促銷手段舉辦客戶聯(lián)誼會(huì)，配合相應(yīng)的促銷方式，例如：以物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)作為賣點(diǎn)，可以減免一些物業(yè)費(fèi)；以房屋質(zhì)量和美觀作為賣點(diǎn)，贈(zèng)裝修或幫助其策劃裝修方 案；老客戶帶新客戶給予一定優(yōu)惠或物業(yè)費(fèi)的減免獎(jiǎng)勵(lì)等。目的是充分發(fā)揮現(xiàn)有客戶資源，吸引新的客戶成交，進(jìn)一步促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 促銷策略 促銷優(yōu)惠是項(xiàng)目銷售過(guò)程中必備的“催化劑”。房地產(chǎn)是個(gè)人消費(fèi)的特殊產(chǎn)品，不僅因?yàn)樯婕敖痤~大，而且重復(fù)購(gòu)買的可能性較小，客戶在下定決心購(gòu)買前難免需要有較長(zhǎng)的考慮周期， 即使各項(xiàng)宣傳包裝工作配合到位，銷售人員大力推廣，也不可能大幅度的縮短顧客的考慮時(shí)間。 利用人性特點(diǎn)，在滿足其實(shí)際需要的前提下，提供必要的促銷優(yōu)惠是加快客戶購(gòu)買的手段之一。其實(shí)這些優(yōu)惠的成本與多打幾次廣告無(wú)異，對(duì)于發(fā)展商而言沒(méi)有增加多少負(fù)擔(dān)，卻可以提高銷售速度。這種做法已普遍被市場(chǎng)所接受，因此在使用時(shí)需注意時(shí)效性的控制，要讓客戶覺(jué)得有壓迫感，才能保證效果。 a 折扣 付款折扣是付款方式的有益補(bǔ)充，是促進(jìn)客戶成交的最佳輔助手段。 例如：一次性付款優(yōu)惠 2%，銀行按揭優(yōu)惠 1%. （注：此折扣可根據(jù)實(shí)際情況及銷售進(jìn)度 等適當(dāng)調(diào)整。） 不同的付款方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金回流速度將會(huì)產(chǎn)生較大影響，為保證資金盡快回流，應(yīng)通過(guò)“折扣”這一手段，在客戶選擇付款方式時(shí)適當(dāng)進(jìn)行引導(dǎo)，促使其盡可能選擇一次性付款或不同形式的貸款，以促進(jìn)資金盡早的回流。 b 變相折扣 變相折扣是拋除價(jià)格折扣之外，開(kāi)發(fā)商給予客戶的一種優(yōu)惠手段。采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優(yōu)惠或變相折扣的刺激下產(chǎn)生購(gòu)買意向，早下抉擇。 結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位及目標(biāo)市場(chǎng)客戶群年齡層次、需求特征等，建議在項(xiàng)目銷售過(guò)程中通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、促銷會(huì)等形式可采用的促銷手段如下： ①對(duì)準(zhǔn) 備成交或已經(jīng)成交的客戶：旅游大獎(jiǎng)、送家裝方案、 VIP售后服務(wù)卡、健身俱樂(lè)部會(huì)員卡、家俱、家電、物業(yè)管理費(fèi)； ②對(duì)未成交客戶或廣大購(gòu)房者：到訪客戶紀(jì)念品（項(xiàng)目明信片、日歷、印有項(xiàng)目 LOGO 的手提帶或圓珠筆等）。 c 宣傳造勢(shì)活動(dòng) ①公關(guān)宣傳類：建筑或設(shè)計(jì)等專家項(xiàng)目推介會(huì)、專家教你投資房產(chǎn) —— 企業(yè)贊助活動(dòng)； ②促銷宣傳類：體驗(yàn)社區(qū)休閑活動(dòng)、涼夏啤酒節(jié)、民間藝術(shù)節(jié)、開(kāi)盤慶典、攝影比賽、封頂慶典等。 第六部分 策劃說(shuō)明 本策劃方案在項(xiàng)目規(guī)劃尚未確定時(shí)完成，項(xiàng)目定位尚不明朗。因此，本策劃方案細(xì)節(jié)部分 有待于根據(jù)詳規(guī)繼續(xù)完善。 至此，全案基本結(jié)束，如有遺漏或不足之處，經(jīng)調(diào)研及實(shí)際操作根據(jù)情況再行修改。 2020 年最新二手房交易稅費(fèi)政策 (2020813 10:14:37) 分類： 應(yīng)用常識(shí) 標(biāo)簽： 搜房博客 | 營(yíng)業(yè)稅（賣方）：財(cái)政部、國(guó)稅總局下發(fā)通知，二手房營(yíng)業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從 2020 年 1 月 1 日至 12 月 31日。新政對(duì)此前購(gòu)房需滿 5 年免征營(yíng)業(yè)稅的政策放松：個(gè)人購(gòu)買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買超過(guò)兩年 (含兩年 )的非普通住房或者不足兩年的普通 住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買超過(guò)兩年 (含兩年 )的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 個(gè)人所得稅（賣方）：所購(gòu)房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式， ① 稅率 20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（本次交易價(jià)格 房屋原價(jià) 原繳納契稅 本次繳納營(yíng)業(yè)稅 合理費(fèi)用）計(jì)征； ② 未能提供原購(gòu)房發(fā)票的按已成交價(jià)格的 1%征收。 契稅：普通住宅 %，非普通住宅按買價(jià)征收 3%由買方承擔(dān)； 交易費(fèi)： 6 元 /平米，雙方各付一半； 印花稅：稅率 1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征 ，交易雙方各承擔(dān)一半。 登記費(fèi)：普通二手房住宅類為 80 元 /套，買方承擔(dān)。 土地收益金（賣方）（代收）：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過(guò)戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的 2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。 核檔費(fèi)： 50元 /宗。 貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額 1% 擔(dān)保公司 評(píng)估費(fèi) 評(píng)估值 % 評(píng)估公司 1中介費(fèi)：各個(gè)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議以中介收費(fèi)為準(zhǔn)。 以上信息僅供參考，具體以房管局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為主。