【導(dǎo)讀】目前全國房地產(chǎn)市場正處于低迷階段，而作為二級城市的保定，其房地產(chǎn)更為甚之。同時隨著經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的啟動，發(fā)展商。艱，引導(dǎo)市場，引導(dǎo)消費(fèi)者，刺激消費(fèi)是關(guān)鍵。因此，我們在廣泛調(diào)。牌形象打下堅實(shí)的基礎(chǔ)，以鮮明的旗幟形象成為市場的引領(lǐng)者。本報告正是以此為出發(fā)點(diǎn)，在《市場調(diào)研報告》及《全。為依據(jù)，對項目制定出理性的廣告策略及推廣計劃。高新區(qū)是我市發(fā)展最為迅速的區(qū)域，目前區(qū)內(nèi)企業(yè)近900家，其。2020年1月，保定高新技術(shù)開發(fā)區(qū)?；貎?nèi)現(xiàn)有骨干企業(yè)60余家，預(yù)計年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值72億元，基地，使保定成為國內(nèi)該行業(yè)的領(lǐng)軍城市。業(yè)園”正式奠基。萬㎡，在保定目前所開發(fā)的樓盤規(guī)模中屬前列。在保定首度提出以高效節(jié)能為本的設(shè)計概念?，F(xiàn)場目前一片荒蕪，地塊不臨城市干道。預(yù)計2020年南水北調(diào)工程使保定市區(qū)可增加供水量35. 保定市區(qū)電力供給能力為80萬千瓦/日，總量供應(yīng)充足。售價，相反價格繼續(xù)上漲。月銷售均價較08年2月又上漲%。

　　

【正文】 銷售方式和價格策略，這其中包括制定合理的價格表、提供靈活的付款方式和必要的促銷優(yōu)惠三個方面。 實(shí)銷階段銷售策略 （ 1） 銷售初期：在初期對銷售根據(jù)情況做階段性方案建議，一開始就讓廣告鋪天蓋地而來。在價格調(diào)整上，由于初期進(jìn)場時間、銷售人員對項目熟悉程度及推銷的先期剩余單位需要及時消化等原因，不宜有太大漲幅。 （ 2） 強(qiáng)銷期：全力推銷項目主力戶型，積累更多的客戶，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場銷售。配合工程進(jìn)度和銷 售季節(jié)，根據(jù)不同的情況不間斷地發(fā)布關(guān)于各種賣點(diǎn)的廣告。價格在每個季度都應(yīng)有不同的漲幅。 （ 3） 持銷期：一期客戶積累隨著一期項目的封頂逐漸進(jìn)入銷售尾期，本階段二期也開始進(jìn)入可售階段，因此是一二期承上啟下的關(guān)鍵階段，雖然一期的銷售漸入尾聲，但二期的銷售將紅紅火火開展起來。由于此階段處于二期開售和一期收尾，價格應(yīng)該只是小幅調(diào)整，避免客戶的利益沖突。 （ 4） 第二次強(qiáng)銷期：一期銷售基本完成，二期進(jìn)入全面銷售高潮期。由于二期推銷目標(biāo)尚未確定，因此具體推銷單位待定，應(yīng)根據(jù)第一期做好調(diào)整。二期的品質(zhì)和位置都應(yīng)好于一期， 這樣均價就應(yīng)該高于一期均價，限于二期的剛開盤，價格漲幅不宜太大。在二期銷售高潮來臨之前，最大量的將一期余房消化掉，以免壓到二期銷售期， 加大銷售難度。 銷售方法 （ 1） 現(xiàn)場接待 現(xiàn)場接待是房地產(chǎn)銷售工作中最為重要的方式，產(chǎn)品最終成交多為客戶在現(xiàn)場接待中心的談判而完成。這種方式的特點(diǎn)為：客戶購買特征比較明顯，目的基本明確；同時，其已通過對現(xiàn)場的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說，比較容易達(dá)到促成成交的目的?，F(xiàn)場銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或來 現(xiàn)場咨詢，銷售人員即可通過洽談促成交易。 （ 2） 展銷會 當(dāng)項目積累一定的客戶量或在項目開盤前期，可在銷售現(xiàn)場舉辦項目展示。目的在于通過在現(xiàn)場營造極為熱烈的成交氣氛，使未成交的客戶的購買欲望易于在這種緊張的銷售環(huán)境及氣氛下得到極大的促進(jìn)、提高，成交機(jī)率隨之加大；再結(jié)合相應(yīng)的促銷手段以及銷售人員的游說，可以達(dá)到理想的銷售效果。也可以在新售樓處落成后舉辦一個大型慶?；顒?，將客戶約至銷售中心，同時舉行抽獎或促銷活動，促使客戶成交。 （ 3） 數(shù)據(jù)庫營銷 有針對性的劃分出符合項目品質(zhì)、氣質(zhì)的客戶群，直接、高效的針對這 部分客戶進(jìn)行項目宣傳；通過準(zhǔn)確的客戶細(xì)分能提高成交率，同顧客建立個性化的聯(lián)系 —— 創(chuàng)造顧客忠誠度的基礎(chǔ)。 （ 4） 聯(lián)動 與其他公司聯(lián)動，比如和家電銷售商的一起做活動，抽獎贈家電，打出廣告，達(dá)到雙贏效果。這樣將使客戶來源范圍擴(kuò)大，更多的促進(jìn)現(xiàn)場人氣及銷售。 （ 5） 外延展示 由于現(xiàn)場售樓處距離人員密集地相對較遠(yuǎn)，設(shè)置外延展示場即可達(dá)到擴(kuò)大項目知名度、直接面對目標(biāo)市場中部分客戶群的作用，同時也可以此吸引有效客流到現(xiàn)場光顧，增加現(xiàn)場人氣。可考慮在大型商業(yè)中心進(jìn)行展示或巡展。 （ 6） 客戶聯(lián)誼會 在項目銷售一個階段之 后，為了在客戶群中繼續(xù)擴(kuò)大項目的良好口碑，以項目的某一賣點(diǎn)并通過一系列促銷手段舉辦客戶聯(lián)誼會，配合相應(yīng)的促銷方式，例如：以物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)作為賣點(diǎn)，可以減免一些物業(yè)費(fèi)；以房屋質(zhì)量和美觀作為賣點(diǎn)，贈裝修或幫助其策劃裝修方 案；老客戶帶新客戶給予一定優(yōu)惠或物業(yè)費(fèi)的減免獎勵等。目的是充分發(fā)揮現(xiàn)有客戶資源，吸引新的客戶成交，進(jìn)一步促進(jìn)項目銷售。 促銷策略 促銷優(yōu)惠是項目銷售過程中必備的“催化劑”。房地產(chǎn)是個人消費(fèi)的特殊產(chǎn)品，不僅因為涉及金額大，而且重復(fù)購買的可能性較小，客戶在下定決心購買前難免需要有較長的考慮周期， 即使各項宣傳包裝工作配合到位，銷售人員大力推廣，也不可能大幅度的縮短顧客的考慮時間。 利用人性特點(diǎn)，在滿足其實(shí)際需要的前提下，提供必要的促銷優(yōu)惠是加快客戶購買的手段之一。其實(shí)這些優(yōu)惠的成本與多打幾次廣告無異，對于發(fā)展商而言沒有增加多少負(fù)擔(dān)，卻可以提高銷售速度。這種做法已普遍被市場所接受，因此在使用時需注意時效性的控制，要讓客戶覺得有壓迫感，才能保證效果。 a 折扣 付款折扣是付款方式的有益補(bǔ)充，是促進(jìn)客戶成交的最佳輔助手段。 例如：一次性付款優(yōu)惠 2%，銀行按揭優(yōu)惠 1%. （注：此折扣可根據(jù)實(shí)際情況及銷售進(jìn)度 等適當(dāng)調(diào)整。） 不同的付款方式對于開發(fā)商的資金回流速度將會產(chǎn)生較大影響，為保證資金盡快回流，應(yīng)通過“折扣”這一手段，在客戶選擇付款方式時適當(dāng)進(jìn)行引導(dǎo)，促使其盡可能選擇一次性付款或不同形式的貸款，以促進(jìn)資金盡早的回流。 b 變相折扣 變相折扣是拋除價格折扣之外，開發(fā)商給予客戶的一種優(yōu)惠手段。采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優(yōu)惠或變相折扣的刺激下產(chǎn)生購買意向，早下抉擇。 結(jié)合項目產(chǎn)品市場定位及目標(biāo)市場客戶群年齡層次、需求特征等，建議在項目銷售過程中通過現(xiàn)場活動、促銷會等形式可采用的促銷手段如下： ①對準(zhǔn) 備成交或已經(jīng)成交的客戶：旅游大獎、送家裝方案、 VIP售后服務(wù)卡、健身俱樂部會員卡、家俱、家電、物業(yè)管理費(fèi)； ②對未成交客戶或廣大購房者：到訪客戶紀(jì)念品（項目明信片、日歷、印有項目 LOGO 的手提帶或圓珠筆等）。 c 宣傳造勢活動 ①公關(guān)宣傳類：建筑或設(shè)計等專家項目推介會、專家教你投資房產(chǎn) —— 企業(yè)贊助活動； ②促銷宣傳類：體驗社區(qū)休閑活動、涼夏啤酒節(jié)、民間藝術(shù)節(jié)、開盤慶典、攝影比賽、封頂慶典等。 第六部分 策劃說明 本策劃方案在項目規(guī)劃尚未確定時完成，項目定位尚不明朗。因此，本策劃方案細(xì)節(jié)部分 有待于根據(jù)詳規(guī)繼續(xù)完善。 至此，全案基本結(jié)束，如有遺漏或不足之處，經(jīng)調(diào)研及實(shí)際操作根據(jù)情況再行修改。 2020 年最新二手房交易稅費(fèi)政策 (2020813 10:14:37) 分類： 應(yīng)用常識 標(biāo)簽： 搜房博客 | 營業(yè)稅（賣方）：財政部、國稅總局下發(fā)通知，二手房營業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從 2020 年 1 月 1 日至 12 月 31日。新政對此前購房需滿 5 年免征營業(yè)稅的政策放松：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年 (含兩年 )的非普通住房或者不足兩年的普通 住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年 (含兩年 )的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 個人所得稅（賣方）：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式， ① 稅率 20%，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（本次交易價格 房屋原價 原繳納契稅 本次繳納營業(yè)稅 合理費(fèi)用）計征； ② 未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的 1%征收。 契稅：普通住宅 %，非普通住宅按買價征收 3%由買方承擔(dān)； 交易費(fèi)： 6 元 /平米，雙方各付一半； 印花稅：稅率 1‰，按正常交易成交價格計征 ，交易雙方各承擔(dān)一半。 登記費(fèi)：普通二手房住宅類為 80 元 /套，買方承擔(dān)。 土地收益金（賣方）（代收）：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的 2%計征。賣方承擔(dān)。 核檔費(fèi)： 50元 /宗。 貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額 1% 擔(dān)保公司 評估費(fèi) 評估值 % 評估公司 1中介費(fèi)：各個中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議以中介收費(fèi)為準(zhǔn)。 以上信息僅供參考，具體以房管局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為主。