【導(dǎo)讀】(一)加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用率。供應(yīng)管理和商品房銷售管理。。助標(biāo)準，改進和完善中央補助資金的下達方式，調(diào)動地方積極性，確保資金使用效果。負總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。補充和完善，唯一不同的是多了“落實地方各級人民政府責(zé)任”這一條。由此再減少約3000億元。繼“國四條”、“國十一條”等調(diào)控政策之后，中國政府再出重拳。逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。間不得超過一年。位商品用房、保障性住房土地供應(yīng)的響應(yīng)。要求“保障性住房、棚戶改造和自住性中小。目前土地執(zhí)法、土地供應(yīng)、土地監(jiān)管中存在諸多漏洞的局面，確保保障性住房的供應(yīng)，長勢頭得到延續(xù)；二保保障性住房和首次置業(yè)。二控投資投機，確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定。

　　

【正文】 購優(yōu)惠 8000 元 /戶、開盤 100001月 23號認購至今剩余房源70 套， 標(biāo)價價格在 3400—3800 元 /平方米；實行一次 前二套房可以在中行辦理首付兩層打七折的優(yōu)惠。 元 /戶，共 862套，一期推出530 套，現(xiàn)還約有 30 套房售。 性付款 折，按揭 折的優(yōu)惠；。 廣告推廣 廣告牌，車身廣告，電視傳媒。 車身廣告 車身廣告 報刊 車身廣告，戶外廣告 LOGO 墻 銷售現(xiàn)場 置業(yè)顧問著裝整齊， A 位站式接待，熱情?，F(xiàn)場保潔人員維護情況良好。會所在 3月中旬開始投入使用（即新住房部）。 置業(yè)顧問著裝整齊，案場整潔，有親和力，但衛(wèi)生間很臟無人打掃。 置業(yè)顧問著裝不統(tǒng)一，不熱情，不專業(yè)，案場凌亂，樓盤定位低 案場小，但整潔 案場冷清，置業(yè)顧問未統(tǒng)一著裝，反應(yīng)不夠迅速，對話都采用一問一答式。 現(xiàn)場布置簡易，工作人員隨和，案場灰塵較大。 結(jié)合本案綜合分析 位于合川未來政治金融行政中心區(qū)，毗鄰城南濱江公園，戶型面積較大，總價過高；地理位置優(yōu)越，增值潛力較大，現(xiàn)南津街濱江樓盤開發(fā)較少，還不能在短時間位于合川未來政治金融行政中心，樓盤位置處于世紀花園正后方，離主干道有一定的距離，居家安靜，樓盤的理念定位中等偏上，但從打造的角度看，除地理位置稍好以外，此樓盤定位低，價格是它的竟?fàn)廃c，無創(chuàng)新。 綠化少，吵雜，戶型中規(guī)中矩。 樓盤產(chǎn)品創(chuàng)新，但是位置較偏，小區(qū)配套設(shè)施不完善 。 本地段位處于南津街中心位置，是投資較好的地段，但作為住家則離公路很近，較噪，灰塵污染嚴重，本是屬小盤，小區(qū)內(nèi)配套少，綠化面積小。 內(nèi)帶動南濱路的增值潛力。 不相符。 第四章 合川房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀綜述： 2021 年合川完成房地產(chǎn)投資 億元，開工 萬平方米，增長 %；竣工 萬平方米，增長 80%。 受舊城改造和 08 年壓抑了的剛性需求影響，房產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時間的 “ 井噴 ” 現(xiàn)象，價格一路攀升， 在售樓盤建筑面積銷售均價均突破 3000 元 /平方米，但隨著新政的持續(xù)影響和舊城改造的逐步減少，市場有平穩(wěn)回落的態(tài)勢。 合川房 地產(chǎn)市場 4P 分析： 產(chǎn)品分析 ：物業(yè)形態(tài)上以電梯高層為主，多層為輔，花園洋房等高端產(chǎn)品逐漸面市；建筑風(fēng)格 以現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格為主，有部分異域風(fēng)情產(chǎn)品誕生 ；房屋結(jié)構(gòu)方面 以平層為主，可變空間、躍層產(chǎn)品正在增加；戶型面積方面：三房占據(jù)半壁江山，兩房略占四成，緊湊性小戶需求越來越旺； 推廣分析 ：因毗鄰重慶緣故，合川的推廣渠道及手段受重慶影響較大，特別是近兩年專業(yè)的營銷公司進入后，整合營銷推廣手法更加豐富。戶外，車身，電視，短信， DM 直投廣告隨處可見，而更有創(chuàng)意的活動推廣策劃也越來越多。合川的地產(chǎn)營銷水平進入新的紀元。 價格分析 ：在 09 年瘋狂樓市的影響下，合川樓市銷售均價上漲 1000 元 /平米有余，漲 幅達 40%。除個別高端定位樓盤外，現(xiàn)各區(qū)域均價在 3200— 3500 元 /平米，區(qū)域價差逐漸減少。優(yōu)惠幅度因各項目資金要求情況不一而有所不同，但均無相互殺價的惡性競爭苗頭。 銷售分析 ：隨著市場的變化，開發(fā)理念的升級，開發(fā)企業(yè)更注重銷售賣場的包裝及銷售人員的整體素質(zhì)提升，特別是專業(yè)營銷公司的進入，使區(qū)域銷售案場管理更加合理及有序，而銷售人員不論從形象到熱情再到專業(yè)度方面，都有質(zhì)的提高，但也有少部分的項目案場還停留在原始散亂狀態(tài)。 第五章 綜合分析 合川房地產(chǎn)市場面臨的五大機會！ 一． 合川城市整體價值的提升 合川作為重慶六大區(qū)域性中心城市之一及 一小時經(jīng)濟圈的重要版塊，交通體系完善，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ,產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好 ,商貿(mào)輻射力強，隨著近幾年合川的提速發(fā)展，從農(nóng)業(yè)到工業(yè)，從金融業(yè)到服務(wù)業(yè)，呈多點開化局面，“合川”二字的含金量也與日俱增，而在這一宏大背景下將給區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)帶來千載難逢的機遇 ?? 二． 開發(fā)趨勢由主城向周邊區(qū)縣擴散的轉(zhuǎn)變 隨著消費市場置業(yè)需求和心理的變化，主城區(qū)開發(fā)門檻的提高，以及從城市化到城鎮(zhèn)化的政策調(diào)整，越來越多 的開發(fā)企業(yè)看中二 /三線城市所釋放出來的強大需求，從持續(xù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析得出，我市的地產(chǎn)開發(fā)從主城向周邊區(qū)縣擴散的趨勢也十分明顯。順應(yīng)這一趨勢將會抓住歷史機遇。 三． 城市（鎮(zhèn)）化進程催生持續(xù)置業(yè)需求 合川作為重慶人口大區(qū) ,擁有 153 萬人口 ， 到 2021 年，合川區(qū)人口將發(fā)展到 萬人，到 2020 年，合川區(qū)城區(qū)人口將發(fā)展到 66 萬人，達到大中城市規(guī)模。隨著大眾置業(yè)觀念的升級，城市（鎮(zhèn)）化進程的加快 ,農(nóng)村移居城市的趨勢越發(fā)明顯，這 一趨勢將會給房地產(chǎn)業(yè)帶來龐大的持續(xù)的置業(yè)需求。 四． 持續(xù)的舊城改造置業(yè)剛性需 求 2021 年 ,全區(qū)啟動建城以來最大的拆遷工程 ,拆遷時間持續(xù)三年 ,拆遷量高達 100 萬方 ,為區(qū)內(nèi)商品房開發(fā)提供了充足的剛性需求客戶群體 . 五． 商業(yè)地產(chǎn)蓄勢待發(fā) 隨著合川經(jīng)濟的全面發(fā)展，城區(qū)人口的極速擴大，大學(xué)城的如期建設(shè)，商貿(mào)城的持續(xù)影響，旅游項目的深度開發(fā)，人們的消費結(jié)構(gòu)將會進一步升級，消費升級將會引領(lǐng)行業(yè)升級，地產(chǎn)開發(fā)在滿足了原始的居住功能之外，將會更多地滿足休閑，商務(wù)的用途，商業(yè)地產(chǎn)的前景值得期待。 合川開發(fā)界需要留意的三大風(fēng)險 ! 一． 區(qū)域內(nèi)投資炒房成風(fēng)，空置率高 由于特殊的市場格局，從我團隊進入 合川至今三年時間，通過與消費市場一線接觸，發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)投資炒房風(fēng)氣盛行，稍有一定經(jīng)濟實力的個體或是機構(gòu)都將房地產(chǎn)作為投資熱土，投機成分導(dǎo)致銷售價格上漲迅速。另一方面，炒房直接導(dǎo)致空置率升高，據(jù)不完全統(tǒng)計，區(qū)域兩年內(nèi)交房的小區(qū)空置率接近三成。隨著物業(yè)稅出臺的呼聲越高及投資渠道的多元化，勢必加快空置房重新進入市場，增加市場風(fēng)險。 二． 區(qū)域未來放量巨大，競爭愈發(fā)激烈 09 年的瘋狂讓不少的開發(fā)商錢包大鼓，在需求旺盛，現(xiàn)金流充裕，市場前景看好的前提下，開發(fā)企業(yè)加大了拿地步伐，開發(fā)進程明顯加大。且隨著合川開始進入大盤時 代，區(qū)域內(nèi)不論是已經(jīng)面世的兆甲合陽新城，東海濱江城，江潤地中海岸，希望玫瑰園還是未來會成現(xiàn)的花灘新城等都是大體量項目，未來市場放量巨大， 競爭也將越來越激烈。 三． 區(qū)域公租房建設(shè)對開發(fā)界的影響不容小視 2021 年 8 月 7 日隨著合川第一個公租房建設(shè)工程的啟動，拉開了合川三年建設(shè) 150萬方公租房的序幕。公租房建設(shè)作為政府立足長遠讓房地產(chǎn)行業(yè)平衡健康發(fā)展而頒布的房地產(chǎn)綜合調(diào)控措施中的一部分，作用巨大，意義深遠。這一政策從頒布到落實，規(guī)模龐大，執(zhí)行迅速，但公租房對商品房的沖擊及影響還未引起開發(fā)界的足夠重視，我 們認為這是自 1998 年住房體制改革以來地產(chǎn)開發(fā)從火爆到平穩(wěn)的轉(zhuǎn)折符號。