【導(dǎo)讀】三墩鎮(zhèn)是杭城西北的中心城鎮(zhèn)。西與北連余杭區(qū)良渚鎮(zhèn)、倉前鎮(zhèn)，東與南分別。與拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)、本區(qū)蔣村鄉(xiāng)相接。全鎮(zhèn)總面積平方公里，近1700公頃。耕地，屬河海沉積平原。三墩鎮(zhèn)東臨104國道，繞城公路貫穿中部。鎮(zhèn)主干道杭三路同市區(qū)文華路、文苑路連接，北與祥三路連接。鎮(zhèn)內(nèi)有連接京杭大運(yùn)河的余杭塘河，可通100. 內(nèi)有文星墩、燈彩墩、水月墩三個(gè)較大的水上土墩而得名三墩。尉遲恭率部駐三墩疏浚苕溪支流，興修水利，以杉木為浮橋相互聯(lián)接，始稱杉墩。剔除物價(jià)因素實(shí)際增長%和%。單位發(fā)放的工資及補(bǔ)貼收入對(duì)居民家庭總收入增長的貢獻(xiàn)最大。比去年同期前移一位。消費(fèi)支出水平在16個(gè)城市中居第二位，比上年同期前移一位，與消費(fèi)水平居。出旅游達(dá)188次，比去年同期增長倍。在兩年內(nèi)，三墩的商品房放量將在100萬平方米左右。已于今年6、7月實(shí)現(xiàn)2021戶業(yè)主的交付，為三墩的品質(zhì)居住匯聚了人氣。

　　

【正文】 升，但仍舊保持低比例狀態(tài)。本次調(diào)查居民對(duì)主城區(qū)住宅需求的比例總計(jì) %，這一數(shù)字比 2021年的 %降低了；而對(duì)近遠(yuǎn)郊區(qū)域的住宅需求比例則從 2021年的 %上升到今年的 %。隨著杭州市交通設(shè)施、環(huán)境狀況、生活配套等條件的不斷完善，未來對(duì)近郊和遠(yuǎn)郊的住宅需求仍會(huì)不斷增加，對(duì)市中心住宅的需求受環(huán)境和價(jià)位的影響將逐漸減少。 ，主力需求單價(jià)在 550010000之間 價(jià)格一直是住房非常敏感的熱點(diǎn)。杭州近兩年價(jià)格的上漲也促使居民能接受的心理價(jià)位的提高，雖然消費(fèi)者收入提高的速度遠(yuǎn)小于房價(jià)上漲的速度。因此，如圖 .6 所示，在消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的接受度問題上，可接受的價(jià)格上升幅度較大。預(yù)計(jì)價(jià)格在 4500元 /平方米的比例僅為%，而兩年前該比例為 %；預(yù)計(jì)購房價(jià)格在 45005500元 /平方米檔的比例也比 2021年減少，從前年的 28%下降到今年的 %； 55007000元 /平方米是本次調(diào)查消費(fèi)者最能接受的價(jià)格區(qū)間，預(yù)計(jì)在此價(jià)格范圍內(nèi)的比例達(dá)到 %，而兩年前最可能接受的價(jià)格區(qū)間是35004500元 /平方米，該比例高達(dá) %。此外，本次調(diào)查還表明，對(duì)于中高價(jià)、高價(jià)房的接受比例大幅度提高，選擇 70008500元 /平方米 、 850010000元 /平方米和 10000元 /平方米以上價(jià)格的比例分別為 %、 %、 %，預(yù)計(jì)價(jià)格在 7000 元 /平方米以上的比例在2021年僅為 %。可以看出，杭州房價(jià)現(xiàn)狀歷練了消費(fèi)者的心理接受度。通過相關(guān)分析得出，預(yù)計(jì)價(jià)格與購房區(qū)域間存在顯著相關(guān)性。預(yù)計(jì)購房區(qū)域在市區(qū)內(nèi)的居民，則能接受的價(jià)格偏高；預(yù)計(jì)購房區(qū)域在郊區(qū)，則接受的購價(jià)偏低。當(dāng)然，與價(jià)格的接受度相關(guān)性更為緊密的因素非收入莫屬。收入越高，對(duì)高房價(jià)接受可能性越大。 購房意愿是整個(gè)購房消費(fèi)行為的一個(gè)開始。本部分主要分 析了購房者在購房目的、購房行為時(shí)間、購房面積、戶型與區(qū)位以及購房價(jià)格等方面的偏好。 在購房目的方面，對(duì)于大部分杭州的購房者來說，改善居住條件仍是其購房的首要目的，此結(jié)果與 2021 年的調(diào)查結(jié)果相同。將本次調(diào)查的結(jié)果與兩年前的結(jié)果相比較，我們發(fā)現(xiàn)兩個(gè)變化：其一是僅從投資角度購房的比例減少，這是杭州房市正常發(fā)展的一個(gè)積極因素；其二是購房目的專一化。消費(fèi)者購房目的的雙重性甚至多重性被基本打破。 從購房的區(qū)域偏好來看，相對(duì)于蕭山、余杭、濱江，購房者更偏愛老城區(qū)，但與兩年前的調(diào)查相比，選擇老城區(qū)和新區(qū)的比例差距呈現(xiàn) 逐漸縮小的趨勢(shì)。事實(shí)上，消費(fèi)者對(duì)購房區(qū)域的變化受到近年來房價(jià)的上漲影響較大，主城區(qū)的住宅價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通居民的接受度，促使居民不得不選擇離主城區(qū)較遠(yuǎn)郊區(qū)或新區(qū)。盡管如此，隨著杭州交通、配套的進(jìn)一步完 善，選擇近、遠(yuǎn)郊區(qū)域也不失為明智之舉。在老城區(qū)中，城西仍是首選；新區(qū)中，濱江熱度近兩年來增加。面積與戶型也是住房需求的兩個(gè)重要參考指標(biāo)。在購房的面積方面，本次調(diào)查顯示，住宅面積在 90130平方米、三室兩廳的住宅對(duì)消費(fèi)者具有更大的吸引力。 二 購房決策影響因素分析 為了了解消費(fèi)者購房決策的影響因素以及該影響因素的重要性程度，我們分別設(shè)置了購房過程中擔(dān)心的因素以及購房時(shí)看重的因素兩個(gè)問題。題目均采用量表形式。 在購房過程中擔(dān)心的因素問題上， 15這五個(gè)數(shù)字分別代表了擔(dān)心的不同程度，其中 1代表最不擔(dān)心， 3代表一般， 5代表最擔(dān)心。表 1 為分析結(jié)果。調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量、企業(yè)宣傳失真和配套不兌現(xiàn)是消費(fèi)者在購房過程中最擔(dān)心的三大因素。在房屋質(zhì)量上， %的人選擇了 5，選擇一般的比例為 %，僅有 %的人認(rèn)為不重要，此項(xiàng)擔(dān)心度的均值為 。對(duì)配套不兌現(xiàn)的擔(dān)心其 次，均值為 ，有近一半的人選擇了 5。對(duì)宣傳失真的擔(dān)心程度均值也達(dá)到了 。在表述的幾個(gè)選項(xiàng)中，購房者相對(duì)最不擔(dān)心的因素是交付時(shí)間及時(shí)與否，均值為 。對(duì)于面積誤差和辦證時(shí)間兩個(gè)因素，購房者的擔(dān)心程度相差無幾。在面積誤差和辦證時(shí)間上，選擇 4或 5 的比例之和分別為 %和 %，可以說有超過一半的人對(duì)于這兩個(gè)問題擔(dān)心程度較高。除此之外，由于篇幅和回答時(shí)間有限，僅列 “ 其他 ” 項(xiàng)，以說明購房者對(duì)購房過程中仍有其他擔(dān)心的因素。 對(duì)于購房過程中消費(fèi)者擔(dān)心的因素，本次調(diào)查的結(jié)果與前年的調(diào)查大體相同，僅 在面積誤差和辦證不及時(shí)這兩個(gè)選項(xiàng)的位置上存在不同。在 2021年的調(diào)查結(jié)果中，消費(fèi)者對(duì)于面積誤差的擔(dān)心程度高于對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)證延遲的擔(dān)心度；而本次的結(jié)果相反，消費(fèi)者更擔(dān)心的是房屋辦證不及時(shí)的情況出現(xiàn)。當(dāng)然，對(duì)于質(zhì)量、宣傳和配套方面的問題，消費(fèi)者的擔(dān)心度并未降低。 房產(chǎn) 價(jià)格是消費(fèi)者購房最為看重的因素 若購房者決定購買某處 房產(chǎn) ，該 房產(chǎn) 應(yīng)該是具有某個(gè)或多個(gè)吸引消費(fèi)者特征。那么哪些特征是消費(fèi)者在購房時(shí)看重的呢？為了解該問題，我們?cè)谡{(diào)查中提供以下九個(gè)因素：住宅價(jià)格、建筑和戶型設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、開發(fā)商的品牌和信譽(yù)、居住區(qū)社會(huì)環(huán)境、地理位置和交 通情況、小區(qū)自然環(huán)境、治安和社會(huì)環(huán)境。對(duì)數(shù)據(jù)的分析結(jié)果，我們通過表 2表示出來。 與上一問題類似，對(duì)于購房時(shí)對(duì)某因素的看重程度我們也用 15這五個(gè)數(shù)字代表看重的不同程度，其中 1代表最不看重， 3代表一般， 5代表最看重。 按照購房者對(duì)各因素重視程度平均值的大小，我們將這九個(gè)因素分為三個(gè)等級(jí)：第一個(gè)等級(jí)重要程度最高，三個(gè)因素分別為住宅價(jià)格、房屋質(zhì)量和社會(huì)環(huán)境；第二個(gè)等級(jí)重要度僅次于上一等級(jí)，該等級(jí)也包括三個(gè)因素，分別為建筑戶型、配套設(shè)施、地理位置和交通狀況；對(duì)于第三個(gè)等級(jí)，消費(fèi)者的看重程度較之前兩個(gè)等級(jí)略低，分 別為物業(yè)管理、開發(fā)商品牌和信譽(yù)、住宅所處自然環(huán)境。 在第一等級(jí)中，房價(jià)雖然長期以來都是房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的重中之重，但本次調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的看重程度已讓位于房屋質(zhì)量因素，屈居第二位。對(duì)于房屋質(zhì)量的看重程度居9因素之首，均值達(dá)到 ，選擇比較重要和非常重要的人比例達(dá)到 %，認(rèn)為該選項(xiàng)不重要的比例僅為 %。房價(jià)和小區(qū)的治安狀況等社會(huì)環(huán)境的重要程度基本相等，兩者的均值均為 ，但在所選重要程度分值的比例分布上略有不同。對(duì)于治安等社會(huì)環(huán)境因素，選擇 4和 5分值的比例為 %；而住宅價(jià)格因 素中，這一數(shù)字比社會(huì)環(huán)境因素略低 %，為 %。此外，在第一等級(jí)中，選擇看重程度最高分值 5 的比例均超過了 50%，說明有超過一半的人對(duì)這三個(gè)因素非常重視。 第二等級(jí)中，居民購房時(shí)對(duì)建筑戶型看重程度的均值為 ，雖然從平均值上看并不太高，但是選擇 4和 5的比例卻不低，占總數(shù)的 %，高于對(duì)住宅價(jià)格重視的比例。地理位置、交通狀況因素的均值為 ，對(duì)此選項(xiàng)的選擇看重的比例為 %。雖然配套設(shè)施在本級(jí)中的均值為 ，分值最低，但重視程度的比率也不低，選擇 4和 5的比例總計(jì)達(dá)到 %。 第三等級(jí)中的三個(gè)因素均值都沒有超過 4，分別為物業(yè)管理 、開發(fā)商品牌和信譽(yù) 、小區(qū)自然環(huán)境 。相對(duì)較低的均值并非說明這三個(gè)因素不重要，而僅僅表明相對(duì)于上兩個(gè)等級(jí)的因素，重要度稍有降低。 對(duì)該問題的調(diào)查結(jié)果與 2021的相比，我們發(fā)現(xiàn)存在以下變化。首先，消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格、自然環(huán)境、配套設(shè)施等因素的重視程度有所下降。在兩年前的調(diào)查中，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的重視程度遠(yuǎn)非其他因素所能及，但今年的調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的重視程度已不及對(duì)住宅質(zhì)量的重視程度。在自然環(huán)境和配套設(shè)施方面，本次調(diào)查的重視程度遠(yuǎn)低于上 次調(diào)查結(jié)果。消費(fèi)者對(duì)于這兩項(xiàng)的重視程度大幅度下降。其次，社會(huì)環(huán)境和地理交通的受重視程度有所上升。其中，社會(huì)環(huán)境已從 2021 年的第五位上升到今年的第二位；地理位置及交通的位次也進(jìn)了一位。圖 4為 10個(gè)因素在兩年里的排位情況。 本部分我們分別分析了消費(fèi)者購房 信息 來源情況和決策制定過程中最擔(dān)憂和最看重的因素，并將結(jié)果與 2021年的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行了對(duì)比分析。 在 信息 傳遞的有效性方面，兩次調(diào)查的結(jié)果均顯示，開發(fā)商品牌和聲譽(yù)的傳播是消費(fèi)者最主要的 信息 來源。但當(dāng)消費(fèi)者在購房時(shí)，對(duì)開發(fā)企業(yè)品牌和聲譽(yù)的看重程度卻很低。這說明，企業(yè)的品牌和聲譽(yù)對(duì)消費(fèi)者購買行為產(chǎn)生的影響程度較低。本次調(diào)查顯示，房屋本身的質(zhì)量、住宅價(jià)格和住宅 本身所處的社會(huì)環(huán)境成為消費(fèi)者購房時(shí)最為看重的因素。 兩年來，消費(fèi)者在購房過程中擔(dān)心的因素沒有太大改變。房屋質(zhì)量、小區(qū)配套不兌現(xiàn)以及開發(fā)商的宣傳失真等因素仍是消費(fèi)者購房過程中最擔(dān)心的因素。對(duì)此，既需要有關(guān)管理部門對(duì)開發(fā)企業(yè)的嚴(yán)格管理，也需要企業(yè)本身自身的嚴(yán)格要求。 第 二 節(jié)、 三墩 住宅市場(chǎng) 消費(fèi)層定位 一 人群走向 調(diào)查顯示， 打算在三墩購房的消費(fèi)者 81%的人預(yù)算在 80 萬元以下；預(yù)算在 40 萬元以下的為 3％。因此，我們暫把預(yù)算總價(jià)在 40 萬－ 80 萬元的人稱為中端購房者。 [3] 經(jīng)分析，三墩購房者有如下特點(diǎn)： 1 年 齡主要集中在 2035 歲之間，占總?cè)藬?shù)的 83%。 2 受教育的程度較高，大學(xué)本科及以上的學(xué)歷占到 90% 3 具有一定收入背景。 4 對(duì)通勤方式和時(shí)間不太敏感。 二、三墩購房者分析 如果現(xiàn)在購房，屬于第幾次購房：第一次購房比例占 %，占據(jù)絕對(duì)主流 分析：根據(jù)調(diào)研，意向購房者中首次購房置業(yè)的占比較高，為 %；二次、三次購房的比例為 %。從上文的數(shù)據(jù)得知，本次意向購房者中目前住房租房的比例較高，同時(shí)由于部分自有房的意向購房者為單位分房，非購房的商品房，因此也屬于第一次購房的性質(zhì)，由此可知，這兩組的數(shù)據(jù)相對(duì)較為吻合。 第二套住宅實(shí)行四成首付，會(huì)影響您購房的決定嗎？ 影響面較小， %的人不受影響 分析：目前第二套住宅實(shí)行四成首付的新政策，對(duì)于準(zhǔn)備購房的意向購房者而言，影響面相對(duì)較少，有超過一半的人認(rèn)為不會(huì)有影響，而 %的人認(rèn)為有些小影響，僅 %的人認(rèn)為有較大影響，會(huì)放棄購房。 由此可知，目前提高首付的新政對(duì)意向購房者的實(shí)際影響并不大，但提高首付和一年數(shù)次加息對(duì)意向購房者的心態(tài)將會(huì)產(chǎn)生一定影響。 調(diào)查者的購房目的：一次置業(yè)成為購房主流，與二次置業(yè)比例差距日益加大。 分析：在歷年的意向購房者購房目的分析中可以發(fā)現(xiàn)，在今年 10月兩次調(diào)研中，首次置業(yè)的需求均占據(jù)第一；二次置業(yè)的占比僅次于一次置業(yè)列第二，但兩者比例點(diǎn)差距有加大趨勢(shì)。而在前兩年的數(shù)據(jù)中，一直是首次置業(yè)和二次置業(yè)交替占據(jù)第一。這樣的變化可以說明： 在近期的購房需求中，一次置業(yè)已經(jīng)成為目前或者說未來一年內(nèi)的購房目的的主流，這與上文關(guān)于購房技術(shù)的調(diào)研數(shù)據(jù)相吻合。 歷年的數(shù)據(jù)對(duì)比中發(fā)現(xiàn)，除首次置業(yè)和二次置業(yè)的數(shù)據(jù)在一定范圍內(nèi)小幅度變動(dòng) 外，結(jié)婚購房的比例是近年占據(jù)比重較大的一種行為。雖然與上半年相比，本次調(diào)研中結(jié)婚購房的比例有所下滑，但依然占據(jù)較大比例，位列第三。由于最近幾年一直是杭州結(jié)婚的大年，因此，結(jié)婚購房的需求相對(duì)較為旺盛。由于今年特別是 5月份之后，杭州房價(jià)上漲快速，漲幅較大，相對(duì)而言，投資獲利較為豐厚，因此投資的比例在本次調(diào)研中也有所上升，但絕對(duì)比例依然不大。為父母購房和落戶杭州的比例下降較為明顯。 購房選擇的物業(yè)類型：小高層最受歡迎，比例為 37% 分析：在意向購房者選擇的物業(yè)類型中，普通小高層最受歡迎，兩次調(diào)研中都占據(jù)最高比例；其次為普通多層，而高層住宅也有相當(dāng)?shù)慕邮芰?。在杭州主城區(qū)多層住宅日漸稀缺的今天，甚至連小高層也不多見的時(shí)候，意向購房者對(duì)高層物業(yè)類型的接受度也日益增加；而今后杭州高層住宅供應(yīng)日益增多，意向購房者對(duì)高層住宅的接受度也將必然隨之有所提高。 調(diào)查者購房的信息來源： 房交會(huì)、報(bào)紙依然是主流，電視、宣傳資料、網(wǎng)絡(luò) 等渠道的影響力日漸提升 點(diǎn)擊查看大圖 分析：從歷次的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，房交會(huì)、報(bào)紙一直是意向購房者購房信息最重要的來源；而在今年 10 月份的兩次調(diào)研中，房交會(huì)的影響力兩次均超過報(bào)紙，成為最重要的信息渠道。從這點(diǎn)看出，由于信息的高度集中化、豐富化和可對(duì)比性，房交會(huì)已經(jīng)成為意向購房者公認(rèn)的重要購房渠道。但報(bào)紙緊隨其二，仍然是意向購房者信息來源不可或缺的渠道之一。 在歷年的數(shù)據(jù)對(duì)比中發(fā)現(xiàn)，有些信息渠道的比例發(fā)生了變化：售樓部的作用有所減弱，而宣傳資料上升態(tài)勢(shì)迅猛。而電視作為一種常見的宣 傳方式、朋友介紹作為一種可信賴的信息傳遞方式、網(wǎng)絡(luò)以其方便、快捷的特點(diǎn)在信息傳遞中起到較大的作用，這三者一直保持較為平穩(wěn)的比例，對(duì)意向購房者影響力也日漸提升。 調(diào)查者購房最看重的因素： 房價(jià)影響力回歸，成為主導(dǎo)購房的首位影響因素 分析：從歷次調(diào)研的情況看，在影響購房的眾多因素中，房價(jià)和地段一直是意向購房者 最關(guān)心的兩個(gè)因素。從 2021 年開始，地段超過房價(jià)成為影響購房的第一選擇；但在本次調(diào)研中，房價(jià)的影響比例再次超過地段，這是由于今年上半年，杭州房價(jià)大幅度上漲，對(duì)意向購房者的購房需求和購買決策產(chǎn)生了較大的影響。 同樣在本次調(diào)研中，大部分的數(shù)據(jù)比例發(fā)生較大的變化：原本在以前調(diào)查中較為重視的產(chǎn)品質(zhì)量、戶型、周邊環(huán)境的比例下降明顯，而對(duì)交通的要求明顯增高。這是源于目前杭州居住郊區(qū)化的趨勢(shì)已經(jīng)十分明朗，交通成為影響郊區(qū)居住的關(guān)鍵，而由此也成為意向購房者關(guān)注的焦點(diǎn)之一。 調(diào)查者購房的意向區(qū)域：城西、濱江最受青睞 ，三墩 排到第五位 新興板塊熱度飆升 分析 :從本次調(diào)研購房區(qū)域的選擇看，濱江區(qū)域最受青睞。濱江區(qū)是 2021 年杭州樓市銷售最興旺的區(qū)域之一，樓盤的熱銷給區(qū)域帶來更多的活力 ,加上濱江區(qū)可供樓盤眾多 ,相對(duì)選擇的余地也比較大 ,因此 ,選擇濱江的比例一直