【導(dǎo)讀】杭州月度市場(chǎng)報(bào)告。上海易居房地產(chǎn)研究院克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司

　　

【正文】 價(jià)量齊升”的態(tài)勢(shì)將很難延續(xù)。 事實(shí)上，在主要城市庫存房源消化基本接近尾聲的 6月間，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工數(shù)據(jù)已呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。其中，土地購臵面積、土地開發(fā)面積和房屋新開工面積等先行指標(biāo)的降幅逐月收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的同比升幅逐月擴(kuò)大。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今 年 17月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 17720億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 16 月提高 ，增幅在半年來首次超過兩位數(shù)。其中， 7 月房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，創(chuàng)今年以來新高。 而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來供應(yīng)起決定性影響的新開工面積也在逐漸改善。 17 月，全國(guó)房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %，降幅比 16月縮小 個(gè)百分點(diǎn)；其中， 7月新開工面積同比增長(zhǎng) %，連續(xù)兩個(gè)月保持增長(zhǎng)。 更值得注意的是，前 7 個(gè)月累計(jì)的新開工面積比累計(jì)的銷售面積多出 億平方米，兩者 的差額接近 2020 年與 2020 年的平均水平，并呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大趨勢(shì)。 一線地產(chǎn)商開始在半年報(bào)中調(diào)高本年度的計(jì)劃開工面積。萬科的計(jì)劃新開工面積由年初的 403 萬平方米增加到 585 萬平方米，增幅達(dá)到 %。金地集團(tuán)的計(jì)劃開工面積也上調(diào)了 16%。萬科明確表示，“公司 8 月份的新開工面積肯定會(huì)比 7 月份高?！? 今年各地政府對(duì)土地供應(yīng)指標(biāo)較往年大為增加。國(guó)土資源部消息顯示，今年以來，全國(guó)共有 81 個(gè)城市申報(bào)了用地計(jì)劃。經(jīng)審查后，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)這些城市新增建設(shè)用地 公頃，較去年增加 %。其中，有七成以上的批準(zhǔn)用 地是用于城市交通和公共基礎(chǔ)設(shè)施及居住項(xiàng)目建設(shè)。在今年申報(bào)用地的 81 個(gè)城市中，有 41 個(gè)城市新增建設(shè)用地比去年增加。 7 月以來，各地方政府紛紛加大房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)，以期改善樓市供求關(guān)系。下半年，北京市計(jì)劃進(jìn)一步加大土地供應(yīng)量，擬推出 1000 公頃土地，同時(shí)投入 1000 億元用于土地2020 年杭州月度市場(chǎng) 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號(hào)新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 20 儲(chǔ)備。而 17 月，北京土地儲(chǔ)備中心和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地一級(jí)開發(fā)投資達(dá) 億元，占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 %。與此同時(shí)，上海、廣州等城市也出臺(tái)了擴(kuò)大土地供應(yīng)的計(jì)劃。 相應(yīng)地，開發(fā)商拿地?cái)U(kuò)張意愿強(qiáng)烈 ,特別是追求總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 的大型房企，今年的新增土地儲(chǔ)備十分可觀。 （ 2020 年 8 月 19 日 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)） ? 近六成土地閑臵 2020 年眾多地王至今難解套 通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自 2020 年到 2020年上半年獲取的 270 幅土地狀態(tài)的分析， 270 幅地塊中除去在售和售完?duì)顟B(tài)的土地，有 57%的土地尚未入市，形成實(shí)際供應(yīng)。 27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)， 30%處于規(guī)劃在建狀態(tài)，尚未形成實(shí)際銷售，造成住宅市場(chǎng)短期供應(yīng)緊缺，形成“地荒”的假象。 從各大開發(fā)商拿地的情況來看，大型開發(fā)商在公開市場(chǎng)上獲取的土地?cái)?shù)量以 2020年最多，占到 270 幅土地的 45%。 而按照土地開發(fā)周期兩年時(shí)間計(jì)算， 2020 年正是 2020 年土地全面入市的時(shí)間。在所有 270幅地塊中，目前仍有 20%的土地處于閑臵狀態(tài)。從 98個(gè)在售項(xiàng)目的地價(jià)和房?jī)r(jià)情況來看，目前接近一半的項(xiàng)目的土地是在 2020年取得的，這部分項(xiàng)目的地價(jià)比重最高，平均值達(dá)到 38%，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均地價(jià)比 25%。 “新地王”很可能重蹈覆轍 土地成本的普遍偏高，導(dǎo)致 2020 年多數(shù)地王目前仍處于閑臵狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全國(guó) 18 幅地王中除去 4 幅退地地王， 14 幅地王中有 7 幅處于閑臵待開發(fā)狀態(tài)， 7幅地塊的樓面地價(jià)占周邊樓價(jià)比重接近 90%， 其中兩幅地塊樓面地價(jià)甚至超過周邊樓盤價(jià)格。 3幅平價(jià)甚至虧本開賣的地王地價(jià)占房?jī)r(jià)比接近 80%。 根據(jù) 2020 年熱門地塊樓面地價(jià)和周邊房?jī)r(jià)的對(duì)比來看，北京今年上半年出讓的五塊地王地塊中，地價(jià)占周邊樓盤價(jià)格比重均已在 70%以上。上海四幅“地王”地塊中，地價(jià)占比平均也在 70%以上，其中寶山一地塊的樓板價(jià)甚至已經(jīng)出讓時(shí)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)持平。 近日，克而瑞 (中國(guó) )研究中心參照十大典型城市 754 個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查，使用地價(jià)與項(xiàng)目開盤均價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后，得出的地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為 %，與此前國(guó)土部的結(jié)論基本一2020 年杭州月度市場(chǎng) 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號(hào)新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 21 致。 今年 6 月底，國(guó)土 資源部公布了全國(guó)地價(jià)約占房?jī)r(jià) 23%的結(jié)論，此后引發(fā)了業(yè)界的廣泛討論。根據(jù)國(guó)土部的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比重為 %；其中十大典型城市地價(jià)平均比重為 24%。 （ 2020年 8 月 21 日 新聞晨報(bào)） 點(diǎn)評(píng)： 目前地價(jià)已明顯高于市場(chǎng)平均水平，風(fēng)險(xiǎn)較大。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常受政策、經(jīng)濟(jì)等不可控因素的影響，房?jī)r(jià)漲幅往往難以達(dá)到預(yù)期水平，甚至出現(xiàn)下跌，從而導(dǎo)致早期購入的土地由于成本過高而深套其中。 ? 上海土地市場(chǎng)再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升 土 地價(jià)格將持續(xù)高位 上海土地市場(chǎng)在短短三天內(nèi)接連發(fā)出了兩次土地公告。此次接連推出的幾幅用地中，逾六成土地為住宅項(xiàng)目。 不過值得注意的是，除去第 55 號(hào)公告為大面積的保障性住房用地之外，第 54 號(hào)公告中的住宅用地出讓價(jià)格，大半呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。 昨日剛剛發(fā)布的第 55 號(hào)土地出讓公告，已是上海三天來第二次對(duì)外發(fā)布土地掛牌信息。標(biāo)號(hào)為“ 202005501”的松江大型居住社區(qū)泗涇基地 A 地塊，以其高達(dá) 18 萬元 /平方米的用地面積引發(fā)關(guān)注。該幅用地早在 7 月 14 日發(fā)布的第 5 號(hào)預(yù)公告中便已顯露“身影”。有知情人士向 CBN記者透露，在預(yù)公 告中予以披露的土地，皆屬于保障性住房用地性質(zhì)。 引發(fā)市場(chǎng)頗多關(guān)注的第 54 號(hào)公告，則向外“供應(yīng)了”三幅住宅用地、一幅商辦用地及一幅公建設(shè)施土地。從地理位臵來看，此次出現(xiàn)的三幅住宅用地均具備吸引力。其中，長(zhǎng)風(fēng)6B/7C地塊主要用作“住宅及配套公共服務(wù)設(shè)施”，出讓面積約 萬平方米；嘉定菊?qǐng)@新區(qū) B10 地塊的出讓面積為 萬平方米；松江區(qū)古樓路 2 號(hào)地塊的出讓面積為 萬平方米。 上海北孚地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)劉光東表示，如果說三個(gè)月前的上海土地市場(chǎng)仍有低速運(yùn)行的情形，如今已當(dāng)屬“激進(jìn)”態(tài)勢(shì)?！澳菚r(shí)的市場(chǎng) 低迷，還是由于開發(fā)商入場(chǎng)意愿不高所致?！?020 年杭州月度市場(chǎng) 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號(hào)新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 22 他進(jìn)一步指出，隨著開發(fā)商成交意愿的不斷提高，土地市場(chǎng)的向上態(tài)勢(shì)將會(huì) 明顯。也就是說，在整體氣氛回暖帶動(dòng)之下，土地價(jià)格將持續(xù)高位盤整 。 （ 2020 年 8 月 3日 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)） ? 一線房企“血戰(zhàn)”二三線城市 剛剛過去的 7 月份，國(guó)內(nèi)一線城市的樓盤成交量出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象，專家表示八九月份一線城市成交量環(huán)比回落的現(xiàn)象將會(huì)逐步明顯，房?jī)r(jià)漲速也會(huì)隨之有所減慢。 這種情形之下，現(xiàn)在部分一線房企開始將重 心轉(zhuǎn)向二三線城市，紛紛在二三線城市囤地。業(yè)界消息稱，如今一線城市受到太多企業(yè)關(guān)注，剛性需求也相對(duì)飽和，而且土地出讓數(shù)量稀少，激烈爭(zhēng)奪之下地價(jià)也偏高，但二三線城市不僅拿地成本較低，而且掘金空間相對(duì)較大。 7 月，萬科撤資 億分別在武漢東湖，廣東中山、佛山連下三盤，共占地面積 60萬平米。但中山地塊無論是從總價(jià)還是從單價(jià)計(jì)算，都屬于中山近一年來推出的“地王”。而佛山地塊，也成為萬科在本月內(nèi)拿到的第二個(gè)二線城市的地王。雖然，萬科一直在強(qiáng)調(diào)，并不熱衷于拿地王，但萬科在二線城市的拿地行動(dòng)卻已被行業(yè)內(nèi)稱為“二線地王 行動(dòng)”。 其實(shí)，從前兩三年開始，包括和記黃埔、世茂地產(chǎn)在內(nèi)的知名房企，早已開始了二三線城市囤地的準(zhǔn)備工作。只是從今年開始，在中心城市的開發(fā)變得資源緊缺的情況之下，現(xiàn)在進(jìn)軍二三線城市就成為了一種風(fēng)靡全國(guó)的開發(fā)浪潮。 今年下半年，碧桂園在安徽、沈陽兩個(gè)城市將有 11 個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出市場(chǎng)，與此同時(shí)，萬科、保利、恒大等房企也在加大二三線城市的開發(fā)力度。 據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)最新的研究報(bào)告預(yù)計(jì)，下半年如果房?jī)r(jià)維穩(wěn)，二三線城市將會(huì)迎來新一輪上漲潮。目前一些重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已接近歷史峰值，新一輪的搶地所導(dǎo)致的地價(jià)攀升應(yīng)該會(huì)給本已高位的房 價(jià)再火上澆油。所以，二三線城市的性價(jià)比具備更多的彈性。 不少購房者認(rèn)為，除了看好樓盤品質(zhì)、地段、環(huán)境、周邊配套等元素外，還非常看好小區(qū)所在區(qū)域的未來發(fā)展空間。恰好，二三線城市的未來發(fā)展似乎比中心城市具備更多的潛力。 因此，在當(dāng)前全國(guó)一線城市土地放量少且價(jià)格偏高，剛性需求也相對(duì)飽和的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)似乎更具備發(fā)展?jié)摿屠麧?rùn)獲取機(jī)會(huì)。 2020 年杭州月度市場(chǎng) 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號(hào)新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 23 摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)師龔方雄認(rèn)為，目前我國(guó)城市化進(jìn)程加快，導(dǎo)致剛性需求太強(qiáng)。而二三線城市的開發(fā)現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榫邆渫恋刭Y源的相對(duì)豐富、購買力的相對(duì) 充裕，在 目前一線城市的開發(fā)相對(duì)飽和的情境之下，必將變得火熱起來 。 （ 2020 年 8 月 12 日 青年時(shí)報(bào)） ? 長(zhǎng)三角 搶房潮 吹大樓市泡沫 可能超 07 年 近期國(guó)家相關(guān)部門開始對(duì)樓市二套房等政策進(jìn)行微調(diào)，以期為過熱區(qū)域降溫。然而記者在長(zhǎng)三角采訪了解到， 7月以來樓市交易延續(xù)著二季度以來的火爆場(chǎng)面。深夜排隊(duì)購房的居民不減，不少開發(fā)企業(yè)開始捂盤惜售等待漲價(jià)，已推樓盤不論高中低檔均大幅調(diào)高售價(jià)。 一些業(yè)內(nèi)人士反映，如果“搶房潮”持續(xù)下去，原本就處 于高位的房?jī)r(jià)不斷上漲，將加速形成樓市泡沫，且這一輪泡沫的規(guī)?？赡艹^ 2020 年。 來自南京、杭州、蘇州、無錫等地官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截止到 6 月 30日，今年上半年這幾個(gè)城市的商品住宅銷售出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，幾乎相當(dāng)于去年全年的總量。南京 1 至 6 月商品住宅成交量達(dá)到 40225套，而 2020年全年南京住宅的成交套數(shù)為 萬多套；同時(shí)，1 至 6 月南京二手房成交超過了 萬套，已與去年一整年的成交量持平。上半年蘇州樓市也出現(xiàn)了前所未有的成交高峰， 1 至 6 月，共成交 32090 套住宅，相當(dāng)于去年全年的量。上半年無錫全市共成交住宅 22296 套，同樣大幅放量。銷售火爆加快了房源去庫存化的速度。截至今年 7 月 1 日南京市可售商品住宅為 31491 套，較年初減少了 2 萬多套。此外，新上市的 220 多萬平方米住宅也同時(shí)被“消化”。 隨著銷售速度的飆升，房?jī)r(jià)似乎又重回“快車道”。今年 5月份，杭州市商品房?jī)r(jià)格達(dá)到歷史最高水平。記者采訪獲悉，南京市不同板塊的商品房?jī)r(jià)格也連創(chuàng)新高。江北房?jī)r(jià)由年初的 3000 多元 /平方米，重新回到 4000 元 /平方米以上。一直被稱作“價(jià)格盆地”的江寧區(qū)房?jī)r(jià)近日猛漲，地鐵沿線的樓盤普遍比年初上漲了 1000 元左右。奧體新城區(qū)的房?jī)r(jià)上漲更猛，少則每平方米數(shù)百元，多則數(shù)千元。 6月以來，蘇州更多開發(fā)商提價(jià)，熱銷樓盤大部分已經(jīng)取消優(yōu)惠，而回到了之前的價(jià)格水平。另據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，南京二手房?jī)r(jià)格此前已連續(xù)三個(gè)月上漲。 商品住宅銷售量?jī)r(jià)齊升的同時(shí)，一些開發(fā)商開始捂盤惜售、延緩上市，期待獲取更大的2020 年杭州月度市場(chǎng) 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號(hào)新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 24 利潤(rùn)。 7 月份南京市僅有 22 個(gè)樓盤表示將推出新房源，相比 3 至 5月每月上市樓盤三四十家的數(shù)量，開盤項(xiàng)目明顯減少，短期供應(yīng)的“青黃不接”又助推房?jī)r(jià)上揚(yáng)。 銷售紅火帶動(dòng)了土地市場(chǎng)再次上演“爭(zhēng)霸戰(zhàn)”。今年 1 至 4 月，南京市大部分土地同樣像 2020年時(shí)一樣以底價(jià)成交，不過 ，在經(jīng)歷了“金三銀四紅五”的一輪房地產(chǎn)高潮后，開發(fā)商拿地資金到位、信心恢復(fù)，政 府部門加速推地、低價(jià)、減少土地限制等政策刺激，土地交易開始活躍 。 （ 2020 年 8 月 17 日 經(jīng)