【正文】 2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號(hào)新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 24 利潤(rùn)。今年 5月份，杭州市商品房?jī)r(jià)格達(dá)到歷史最高水平。 來自南京、杭州、蘇州、無錫等地官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截止到 6 月 30日，今年上半年這幾個(gè)城市的商品住宅銷售出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，幾乎相當(dāng)于去年全年的總量。 因此，在當(dāng)前全國(guó)一線城市土地放量少且價(jià)格偏高，剛性需求也相對(duì)飽和的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)似乎更具備發(fā)展?jié)摿屠麧?rùn)獲取機(jī)會(huì)。 其實(shí)，從前兩三年開始，包括和記黃埔、世茂地產(chǎn)在內(nèi)的知名房企，早已開始了二三線城市囤地的準(zhǔn)備工作。也就是說，在整體氣氛回暖帶動(dòng)之下，土地價(jià)格將持續(xù)高位盤整 。有知情人士向 CBN記者透露，在預(yù)公 告中予以披露的土地，皆屬于保障性住房用地性質(zhì)。 （ 2020年 8 月 21 日 新聞晨報(bào)） 點(diǎn)評(píng)： 目前地價(jià)已明顯高于市場(chǎng)平均水平，風(fēng)險(xiǎn)較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全國(guó) 18 幅地王中除去 4 幅退地地王， 14 幅地王中有 7 幅處于閑臵待開發(fā)狀態(tài)， 7幅地塊的樓面地價(jià)占周邊樓價(jià)比重接近 90%， 其中兩幅地塊樓面地價(jià)甚至超過周邊樓盤價(jià)格。 相應(yīng)地，開發(fā)商拿地?cái)U(kuò)張意愿強(qiáng)烈 ,特別是追求總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 的大型房企，今年的新增土地儲(chǔ)備十分可觀。經(jīng)審查后，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)這些城市新增建設(shè)用地 公頃，較去年增加 %。 17 月，全國(guó)房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %，降幅比 16月縮小 個(gè)百分點(diǎn)；其中， 7月新開工面積同比增長(zhǎng) %，連續(xù)兩個(gè)月保持增長(zhǎng)。 ? 新房開工趨勢(shì)性復(fù)蘇 樓市供應(yīng)期待四季度放量 受新增供應(yīng)量面臨階段性瓶頸的影響，進(jìn)入 8 月份，全國(guó)主要城市商品房銷量繼續(xù)下滑。二、流入實(shí) 體經(jīng)濟(jì)。由于票據(jù)融資期 限多為 36 個(gè)月，這意味著 。他表示，上海樓市從之前兩周 萬和 萬平方米的供應(yīng)量，下滑到 7 月末最后一周的 萬平方米，是導(dǎo)致成交量從之前兩周的 和 44 萬平方米，下滑到上周 萬平方米的主要原因。易居中國(guó)系統(tǒng)顯示，續(xù)前周商品住宅平均成交價(jià)格上升 %之后，上周的房?jī)r(jià)又上升了 %，達(dá)到 16538 元 /平方米。今年 5 月，杭州曾出臺(tái)一份名為《關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的補(bǔ)充意見》 (以下簡(jiǎn)稱《意見》 )的文件。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的表態(tài)，至少表明了政府已看到高房?jī)r(jià)背后的危險(xiǎn)。商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)控專家洪濤認(rèn)為：“這些都是政府將要從緊房地產(chǎn)政策的信號(hào)。 第一批專項(xiàng)資金重點(diǎn)扶持“十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃”中與中小企業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目，第二批專項(xiàng)資金的扶持重點(diǎn)專項(xiàng)以包括地方特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，和農(nóng)產(chǎn)品加工項(xiàng)目為主的固定資產(chǎn)投資類項(xiàng)目。而將套內(nèi)面積與公攤面積分別計(jì)價(jià)則可以較好的解決這個(gè)問題。中產(chǎn)階層的缺失將極大程度的削弱整體消費(fèi)能力，撬動(dòng)消費(fèi)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)模式都將無從談起。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號(hào)新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 14 那么，到底是誰真正受惠于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)呢？ 政府、企業(yè)。 另對(duì)第七條的相關(guān)評(píng)論： 報(bào)告第七條提到：“抓緊研究進(jìn)一步調(diào)整國(guó)民收入分配格局、提高居民收 入占國(guó)民收入比重的政策措施。 目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體企穩(wěn)回升，但下半年的不確定性因素仍然較大。 把自主創(chuàng)新作為結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式中心環(huán)節(jié)。 八是加大改善民生工作力度。 2020 年杭州月度市場(chǎng) 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。繼續(xù)實(shí)施好促進(jìn)汽車、家電等消費(fèi)的政策措施，加快城鄉(xiāng)流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；加強(qiáng)土地、價(jià)格等政策引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；繼續(xù)發(fā)揮好投資對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和調(diào)整結(jié)構(gòu)的重要作用。 在此問題上新的意見稿體現(xiàn)了未來監(jiān)管的嚴(yán)格性和靈活性。 銀監(jiān)會(huì)將對(duì)已經(jīng)建立內(nèi)部資本充足評(píng)估程序且內(nèi)部資本充足評(píng)估 程序符合《指引》要求的商業(yè)銀行，依其內(nèi)部資本水平確定監(jiān)管資本要求。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號(hào)新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 7 ? 辦公市場(chǎng) 圖 3 ： 2020年 1 月至 2020 年 8 月杭州市 辦 公供求走 勢(shì)圖 2 0 0 8 .1 2 0 0 9 .8 月杭州辦公銷售走勢(shì)02000040000600008000010000012000014000008 .0 108 .0 208 .0 308 .0 408 .0 508 .0 608 .0 708 .0 808 .0 908 .1 008 .1 108 .1 209 .0 109 .0 209 .0 309 .0 409 .0 509 .0 609 .0 709 .0 805000100001500020000成交面積 供應(yīng)面積成交均價(jià) 資 料 來 源： CRIC 中 國(guó) 房地 產(chǎn)決 策咨 詢 系 統(tǒng) 表 3：杭州市 8 月 辦 公各 類 指 標(biāo)變 化表 指 標(biāo) 2020 年 7 月 2020 年 8 月 同比增 長(zhǎng) （ %） 環(huán) 比增 長(zhǎng) （ %） 供求比 1: / / / 供 應(yīng) 量（ 萬 m2） 0 / / 成交量（ 萬 m2） 成交價(jià)格（元 / m2） 11847 14808 成交 總額 （ 億 元） 資 料 來 源： CRIC 中 國(guó) 房地 產(chǎn)決 策咨 詢 系 統(tǒng) 2020 年杭州月度市場(chǎng) 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號(hào)新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 4 易居視點(diǎn)： 承續(xù) 7 月 樓市 成交走勢(shì) ， 8 月 商品房市場(chǎng) 整 體 走勢(shì)仍 表現(xiàn)為 “價(jià)漲量降”， 在成交量萎縮的同時(shí)，房?jī)r(jià) 不斷 創(chuàng)出新高， 樓市成交量和房?jī)r(jià)兩極化分離 加大 ：房?jī)r(jià)一路上行，成交量一路下跌 趨勢(shì)明顯 。 8 月 后，杭州樓市 即將迎來商品房傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”， 成交量能 再度否反彈， 再創(chuàng) 成交 奇跡，我們拭目以待。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號(hào)新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 8 ? 商業(yè)市場(chǎng) 圖 4 ： 2020年 1 月至 2020 年 8 月杭州市 商業(yè) 供求走勢(shì)圖 2 0 0 8 .1 2 0 0 9 .8 月杭州商業(yè)銷售走勢(shì)02000040000600008000010000008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.080500010000150002000025000成交面積 供應(yīng)面積 成交均價(jià) 資料來源 ： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 4：杭州市 8 月 商業(yè) 各類指標(biāo)變化表 指 標(biāo) 2020 年 7 月 2020 年 8 月 同比增 長(zhǎng) （ %） 環(huán) 比增 長(zhǎng) （ %） 供求比 1： 1： 供 應(yīng) 量（ 萬 m2） 成交量（ 萬 m2） 成交價(jià)格（元 / m2） 15289 16906 成交 總額 （ 億 元） 資料來源： CRIC 中國(guó) 房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2020 年杭州月度市場(chǎng) 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。對(duì)未建立內(nèi)部資本充足評(píng)估程序或內(nèi)部資本充足評(píng)估程序不符合《指引》要求的商業(yè)銀行，銀監(jiān)會(huì)將實(shí)施資本充足率監(jiān)督檢查程序，獨(dú)立對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行評(píng)估，以確定對(duì)商業(yè)銀行的監(jiān)管資本要求。新的意見稿改“銀監(jiān)會(huì)可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)周期適度調(diào)整對(duì)銀行最低資本充足率要求”為確保資本充足率“下限不動(dòng)”，表明新形勢(shì)下信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起監(jiān)管層的足夠重視，為確保銀行業(yè)自身安全，銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行資本充足率提出 了更為明確的要求。 二是努力穩(wěn)定對(duì)外經(jīng)濟(jì)特別是外貿(mào)出口。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號(hào)新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 12 六是毫不放松地抓好節(jié)能減排。盡快出臺(tái)養(yǎng)老保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移接續(xù)辦法，繼續(xù)探索建立適度普惠型老年福利制度。加快實(shí)施重大科技專項(xiàng)，進(jìn)一步調(diào)整科技經(jīng)費(fèi)投入結(jié)構(gòu)，建設(shè)一批開放共享的科技基礎(chǔ)設(shè)施和條件平臺(tái)，繼續(xù)支持科技成果產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；瘧?yīng)用，推動(dòng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚和特色產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展。從報(bào)告可以看出，政府寄希望于消費(fèi)與投資共同發(fā)力以支撐基礎(chǔ)不穩(wěn)的宏觀經(jīng)濟(jì)，尤其是把啟動(dòng)內(nèi)需作為工作的重中之重，其中調(diào)整國(guó)民收入分配格局、保持農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展以及加大改善民生力度均屬此類。”這被視為中國(guó)真正撬動(dòng)消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)方式轉(zhuǎn)變的重要舉措。在再分配領(lǐng)域，居民收入比重下降的同時(shí)，政府、企業(yè)的收入比重則是上升的。 ? 北京商品房將按套內(nèi)面積計(jì)價(jià) 避免公攤爭(zhēng)議 從 北京 市住建委獲悉，《北 京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》已進(jìn)行修訂，今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，而經(jīng)適房和兩限房銷售則按建筑面積計(jì)價(jià)和結(jié)算房?jī)r(jià)款。 另外，不同城市計(jì)價(jià)方法的不同以及同一城市商品房與經(jīng)適房、限價(jià)房計(jì)價(jià)方法的不同將為統(tǒng) 計(jì)分析工作帶來混亂，并在很大程度上誤導(dǎo)公眾。 而對(duì)于第二批專項(xiàng)資金的總盤子，前述官員表示，與先前估計(jì)的 20 億元不同，第二批資金最終確定為 7 億元左右。” 2020 年杭州月度市場(chǎng) 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。而之前，銀監(jiān)會(huì)已收緊二套房貸政策；國(guó)土資源部開始嚴(yán)肅土地政策；國(guó)家發(fā)改委要加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)監(jiān)管。當(dāng)時(shí)《意見》規(guī)定，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件再貸款購(gòu)買第二套普通住房的，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自 住房的優(yōu)惠政策；符合住房公積金個(gè)人貸款條件的，經(jīng)認(rèn)定，給予相應(yīng)額度 (金額或差額 )的住房公積金貸款。 上海樓市價(jià)格居高不下的另一主要因素，則是近期包括星河灣、黃浦灣、御翠豪庭等豪宅在內(nèi)的高端物業(yè)集中上市成交。 17 月，上海單價(jià) 4 萬元 /平方米以上的高檔住宅共成交了 萬平方米，與 2020 年同期的 萬平方米相比，增幅達(dá)到了 45%?？紤]到一季度新增票據(jù)融資的天量增長(zhǎng)，三季度將成為新增票據(jù)融資到期高峰。三、流入股市、樓市。“縮量上漲”的樓市，在地產(chǎn)股破位大跌的印證下，似乎開始醞釀“拐點(diǎn)”之變。 更值得注意的是，前 7 個(gè)月累計(jì)的新開工面積比累計(jì)的銷售面積多出 億平方米，兩者 的差額接近 2020 年與 2020 年的平均水平，并呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大趨勢(shì)。其中，有七成以上的批準(zhǔn)用 地是用于城市交通和公共基礎(chǔ)設(shè)施及居住項(xiàng)目建設(shè)。 （ 2020 年 8 月 19 日 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)） ? 近六成土地閑臵 2020 年眾多地王至今難解套 通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自 2020 年到 2020年上半年獲取的 270 幅土地狀態(tài)的分析， 270 幅地塊中除去在售和售完?duì)顟B(tài)的土地，有 57%的土地尚未入市，形成實(shí)際供應(yīng)。 3幅平價(jià)甚至虧本開賣的地王地價(jià)占房?jī)r(jià)比接近 80%。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常受政策、經(jīng)濟(jì)等不可控因素的影響，房?jī)r(jià)漲幅往往難以達(dá)到預(yù)期水平，甚至出現(xiàn)下跌，從而導(dǎo)致早期購(gòu)入的土地由于成本過高而深套其中。 引發(fā)市場(chǎng)頗多關(guān)注的第 54 號(hào)公告，則向外“供應(yīng)了”三幅住宅用地、一幅商辦用地及一幅公建設(shè)施土地。