【正文】 表 2： 2020 年沈陽市政動(dòng)態(tài)列表 時(shí)間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 2020 年 7 月 20日 沈陽日?qǐng)?bào) 沈陽渾南新城今年將新建 24座橋 為服務(wù)全運(yùn)會(huì)， 沈陽渾南新城將新建 24 座橋 。省十一屆人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn)通過 ?沈陽市再生資源回收利用管理?xiàng)l例?作出此項(xiàng)規(guī)定。項(xiàng)目建成后， 沈陽市將成為全國(guó)現(xiàn)代有軌電車線路里程最長(zhǎng)的城市，項(xiàng)目一期工程將在全運(yùn)會(huì)前全部投入正式運(yùn)營(yíng)。這是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的一件大事，是貫徹落實(shí)國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革的一項(xiàng)重大舉措，標(biāo)志著沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化、同城化發(fā)展取得了重大進(jìn)展，必將對(duì)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用和深遠(yuǎn)的影響。建筑面積超過 150 平方米的商品住宅，二環(huán)內(nèi)每套要配建 1 個(gè)停車位，二環(huán)外每套要配建 個(gè)停車位。二號(hào)線沿金廊走行，途經(jīng)沈陽天地、樂天世界、恒隆廣場(chǎng)、裕景中心、嘉里中心、華潤(rùn)萬象城、世茂五里河、奧體中心等金廊重點(diǎn)項(xiàng)目。?意見?明確規(guī)定， ? 對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過 ‘ 村改居 ’ 等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非 法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)臵宅基地、農(nóng)民住宅或 ‘ 小產(chǎn)權(quán)房 ’ 等違法用地，不得登記發(fā)證。在專題詢問中，多位委員都提到保障性住房政策實(shí)施過程中的公平性問題。?這條規(guī)定沈陽市早在 2020 年甚至更早的時(shí)間就已經(jīng)開始執(zhí)行，而并非按照沈陽市的?辦法?中只對(duì)拆遷樓房住宅實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r制定了一套具體計(jì)算公式的方案進(jìn)行實(shí)施，不過執(zhí)行效果并不理想，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷地塊給出的評(píng)估價(jià)格受到多方面 的操控，有失公允，行政強(qiáng)制拆遷的事情屢見不鮮，歸根結(jié)底，我們希望看到的不是?征收?取代?拆遷?這種僅僅停留在字眼上的改變，而是實(shí)實(shí)在在的變化。而沈陽市?辦法?規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣（市）政府責(zé)成有關(guān)部2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 門實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，或者由城市房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)法院強(qiáng)拆。 有人調(diào)侃說：?薩達(dá)姆生于 1937，死于 2020，終年 69 歲。未來是否所有居住用地都把土地出讓年限設(shè)計(jì)為 70 年，尚無定論，但應(yīng)該是一個(gè)趨勢(shì)。 易居觀點(diǎn) ： 新婚姻法自發(fā)布之日起就是爭(zhēng)議不斷，贊成派與反對(duì)派的口水戰(zhàn)搞得硝煙彌漫。 易居觀點(diǎn)： 2020 年伊始沈陽市政府就發(fā)布了這樣一條好消息，這是順應(yīng)環(huán)境變化的一次改變，是結(jié)合了實(shí)際需求的一次改變，是利國(guó)利民的一次改變，是為房?jī)r(jià)上漲打好了提前量的一次改變。按國(guó)家和省有關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意，沈陽市房產(chǎn)局結(jié)合全市實(shí)際情況，新調(diào)整了全市普通住房成交均價(jià)級(jí)別區(qū)域及具體標(biāo)準(zhǔn)。 2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 第二章、產(chǎn)業(yè)政策 1． 城市政策 TOP 5 Top1 沈陽市發(fā)布?限購(gòu)令? 關(guān)注程度： 10 影響程度： 9 內(nèi)容： 按照國(guó)務(wù)院辦公廳?關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 工作有關(guān)問題的通知? (國(guó)辦發(fā)“ 2020” 1 號(hào) )和?沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知?(沈政辦發(fā)“ 2020” 11 號(hào) )的規(guī)定，在我市二環(huán)區(qū)域內(nèi)實(shí)施住房限購(gòu)政策。 與其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是以剛性需求為主，本次限購(gòu)政策主要針對(duì)投資投機(jī)性群體，對(duì)沈陽整體房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小，短期內(nèi)可能會(huì)致使沈陽二環(huán)內(nèi)以及二環(huán)外成交量的波動(dòng)，長(zhǎng)期看對(duì)沈陽整體市場(chǎng)影響不是十分明顯。高 CPI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有兩方面的作用趨勢(shì)，在刺激投資性需求的同 時(shí)，對(duì)自住性需求亦產(chǎn)生抑制作用。 圖 114：歷年固定資產(chǎn)走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局 社會(huì)零售總額 2020 年 19 月份，沈陽市全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)零售總額 1761 億 美 元，同比 上升 %。尤其是調(diào)控之年的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)綜合體布局的時(shí)間和空間得到了更多的關(guān)注。 2020 年為?十二五?的開局之年，沈陽的國(guó)家中心城市的建設(shè)目標(biāo)越來越清晰，四環(huán)、五環(huán)全面開工、地鐵一號(hào)、二號(hào)線正式構(gòu)筑起地鐵網(wǎng)絡(luò)化時(shí)代。 2020 年伴隨著?限?、?控??利好?，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏。從地塊的用途屬性來看， 2020 年共推出為工業(yè)用地539 塊，商住混合用地 279 塊、商業(yè)用地 168 塊、純居住用地 35 塊以及其他用地 11 塊。從 09 年開始，管理部門逐年的在改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大幅度的增加了工業(yè)用地的供應(yīng)量。 從數(shù)據(jù)的基本面上看， 2020 年沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房統(tǒng)計(jì)顯示，全年沈城商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量為 萬平方米，同比上升 %，成交量為 萬平方米，同比微降%，成交價(jià)格為 6984 元 /平方米，同比上升 16%。金廊大面積拆遷改造 ，城市市政建設(shè)邁入新階段。 展望 2020 年的沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)， 充滿了不確定性，主要源于政策方面。 圖 115：歷年社會(huì)零售總額走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局 2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 GDP 與房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 是 ? 十二五 ? 的開局之年，面對(duì)仍然錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，沈陽 緊緊圍繞 ? 五大任務(wù) ? 和 ? 三大目標(biāo) ? ，抓項(xiàng)目促調(diào)整、抓環(huán)境促提升、抓民生促和諧，在去年經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)保持了又好又快的發(fā)展勢(shì)頭 。 高 CPI 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格一定程度上還有促進(jìn)作用。 圖 118： 2020 年 各月 沈陽地區(qū)各月商品房成交均價(jià)走勢(shì)比較 數(shù)據(jù)來源： CRIC 2020 沈陽房?jī)r(jià)整體看漲，二環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)因受到限購(gòu)令的 影響 ，漲幅速度有所減緩，但二環(huán)內(nèi)的樓盤因地理位臵的優(yōu)勢(shì)和所處區(qū)域房?jī)r(jià)的影響， 也沒有出現(xiàn)大幅 下降的情況 ， 而二環(huán)外不在此次限購(gòu)令的調(diào)控范圍之內(nèi)，這給區(qū)域內(nèi)的 樓盤帶來了契機(jī)，客戶會(huì)紛紛涌向二環(huán)外，二環(huán)外區(qū)域的房?jī)r(jià) 有 所 提升， 使二環(huán) 外的房?jī)r(jià)趨于均衡。按照?沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知? (沈政辦發(fā)“ 2020” 11 號(hào) )的要求，結(jié)合實(shí)際情況，從 2020 年 3 月 8 日開始實(shí)行限購(gòu)措施。全市按行政區(qū)域?qū)⒃瓉韯澐值娜齻€(gè)級(jí)別區(qū)域（不含三縣一市，由其分別自行測(cè)算確定?？陀^的講，房?jī)r(jià)經(jīng)過 3 年的連續(xù)大幅增長(zhǎng)，尤其是 2020 年的瘋長(zhǎng)， 2020年制定的普通住房?jī)r(jià)格界定已跟不上時(shí)代的腳步，越來越多的購(gòu)房者抱怨自己的房子?被豪宅?，為購(gòu)房者增添了更多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。其實(shí)我們不難看出，新 婚姻法 一定程度上 保護(hù)了男同胞的利益，杜絕某些打著結(jié)婚旗號(hào)行騙的行為。 ?一位沈陽市規(guī)劃和國(guó)土資源局人士說?？ㄔ粕?1942 年，死于 2020 年，終年 69 歲。同時(shí)，?條例?還取消了?行政 裁決?和?行政強(qiáng)制拆遷?等規(guī)定，并將以?征收?取代?拆遷?等稱謂。 表 1： 2020 年 全國(guó) 房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時(shí)間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 2020 年 3 月 16日 新華網(wǎng) 商品房銷售實(shí)行 ? 一房一價(jià) ? 政策 3 月 16 日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了?商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定?，明令商品房銷售要明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。住房2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 2． 市政動(dòng)態(tài) TOP 5 Top1 沈陽地鐵二號(hào)線正式建成通車 關(guān)注程度： 10 影響程度： 10 內(nèi)容： 備受關(guān)注的沈陽地 鐵二號(hào)線于 12 月 30 日正式建成通車。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任 ? 。 二號(hào)線的建成通車，標(biāo)志著沈陽市地下軌道交通?十字型?骨架已經(jīng)形成，將進(jìn)一步提升城市運(yùn)行效率，拉動(dòng)區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為推動(dòng)沈陽老工業(yè)基地全面振興作出貢獻(xiàn)。原建筑配建車位不足的，應(yīng)在改建、擴(kuò)建的同時(shí)，按車位差額數(shù)的 20%補(bǔ)建。 易居觀點(diǎn) ： ?024? 共享，象征著這三座城市之間的通信壁壘從此被徹底打破，同時(shí)也寓意著沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的體制創(chuàng)新、 機(jī)制一體化的進(jìn)程，也將由此開始加速推進(jìn)，此舉將極大地改善沈撫鐵三市軟硬環(huán)境，使各市之間的經(jīng)濟(jì)、信息交流更加暢通、便捷，促進(jìn)信息、資金、人力等要素資源集聚，提升沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的整體形象和實(shí)力。渾南新區(qū)表示，在短短的一年零幾個(gè)月的有限時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目從方案設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、試運(yùn)營(yíng)到最終實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營(yíng)， 是一項(xiàng)光榮而艱巨的任務(wù)。目前沈陽市有流動(dòng)收購(gòu)人員 5000余人，廢舊物資收購(gòu)站 (點(diǎn) )1200 多個(gè)。今年年底，24 座橋?qū)⒃诎姿?、沈撫運(yùn)河主河段與通航段上整體亮相，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)， 24 座橋涵建成通車后，將 與 全運(yùn)南路、沈中大街、桃仙大街等服務(wù)于全運(yùn)村的主干道路聯(lián)接成網(wǎng)，有效縮短全運(yùn)村到市內(nèi)的車程 。 易居觀點(diǎn) ： 再生資源回收站 雖然是城市必不可少的一部分，不過在美麗繁華的城市里這些破爛不堪、散發(fā)異味的回收站產(chǎn)生出視覺與環(huán)境上的雙重污染，顯得與城市的發(fā)展格格不入，所以作為一名沈陽市民，對(duì)這項(xiàng)政策還是支持的，城市的環(huán)境越來越好，居住在這里的市民心情才會(huì)越來越好，城市的吸引力也隨之提升。 Top5 廢品收購(gòu)站將從三環(huán)內(nèi)消失 關(guān)注程度： 7 影響程度： 7 內(nèi)容 ： 在沈陽的三環(huán)繞城公路內(nèi)，將不允許設(shè)立有外場(chǎng)地的再生資源回收站 (點(diǎn) )，居民區(qū)內(nèi)以設(shè)臵流動(dòng)再生資源回收站 (點(diǎn) )為主。據(jù)了解，項(xiàng)目一期規(guī)劃總長(zhǎng)約為 65 公里，規(guī)劃為五條線路。 Top3 沈撫鐵共用 024 加速同城化發(fā)展 關(guān)注程度： 8 影響程度： 8 內(nèi)容： 2020 年 8 月 28日零時(shí)，共用? 024? 開通儀式采用獨(dú)特的多米諾骨牌式剪彩方式舉行，隨著省長(zhǎng)陳政高宣布?沈撫鐵升位并網(wǎng)共用‘ 024’ 正式開通?，從這一刻起，沈陽、撫順、鐵嶺三市真正實(shí)現(xiàn)了通信一體化，共用? 024? 區(qū)號(hào)。建筑面積在 100 平方米至 150平方米之間的商品住宅，二環(huán)內(nèi)每套要配建 ，二環(huán)外每套要配建 1 個(gè)停車位。二號(hào)線北起三臺(tái)子站，南至全運(yùn)路站，全長(zhǎng) 公里，共有車站 19座。?意見?提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。下一階段，有關(guān)部門將針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結(jié)兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格 評(píng)估 機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。?條例?規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。 易居觀點(diǎn)： 從 50年變成 70 年， 沈陽終于跟其他城市同步了，又是一個(gè)好消息，但是之前拿地的豈不是吃了虧，非也， 土地使用權(quán)出讓年限不同，土地出讓金也會(huì)不同 ，今年沈陽土地出讓價(jià)格普漲，除土地隨市場(chǎng)變化升值外，出讓年限的提高也脫不了干系。?土地掛牌出讓時(shí)，都會(huì)根據(jù)使用性質(zhì)做相應(yīng)的設(shè)臵，最近掛牌出讓的居住用地，出讓年限的確為 70年。 其中與房地產(chǎn)最為密切的兩條成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)，簡(jiǎn)要來講，一為婚前的房子歸首付方自己所有；另一條則是婚后父母為子女 購(gòu)房 歸自身子女個(gè)人所有，不屬共同財(cái)產(chǎn)。 沈陽市的 普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 ，單套建筑面積在 144 平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格 倍以下。這是自 2020 年 5 月 1日之后的又一次調(diào)整。 圖 119： 2020 年各月 沈陽 市商品房銷售面積增速與同期利率走勢(shì)比較 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行， CRIC 從貨幣、金融環(huán)境來看， 2020～ 2020 年加息 5 次，存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 13 次，兩者均已升至近十年來最高點(diǎn)，為配合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)，后續(xù)下調(diào)的空間相對(duì)廣闊，有利緩解市場(chǎng)資金緊繃之狀 態(tài)， 而緊掐著房產(chǎn)商脖子的?限購(gòu)令?，也必然在經(jīng)濟(jì)適用房陸續(xù)入市、熱錢開始撤退、歐債與美債問題階段性解決，乃至個(gè)人住房信息系統(tǒng)初步建成等因素交互作用下，循序漸進(jìn)的緩步微調(diào)乃至取消；可行做法非常多，包括降低首購(gòu)者利率及首付、降低改善型需求認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，乃至切割房屋限購(gòu)之板塊等（如上海內(nèi)環(huán)不限購(gòu)），均為 2020 年樓市帶來寒冬的曙光。在北京， 2020 年一手住宅的成交量、成交均價(jià)漲幅均為 5 年來2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 最低點(diǎn)，二手房成交量也降至 3 年來的最低點(diǎn)。一般而言，在經(jīng)濟(jì)狀況向好，人民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，傳導(dǎo)效應(yīng)為主要作用方向，其結(jié)果為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲亦帶動(dòng) CPI 的上漲。 圖 113：歷年進(jìn)出口走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局 2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 固定資產(chǎn)投資 2020 年 19 月份，沈陽市全市固定資產(chǎn)投資 3786 億元，同比 上升 %。 沈陽這幾年供需量一直居于全國(guó)前茅，越來越多受到了品牌大企業(yè)的關(guān)注，豪宅、高端、品質(zhì)、景觀都有了極大的提升。 8月沈撫鐵共用區(qū)號(hào) 024 加速同城化發(fā)展，標(biāo)志著以沈撫鐵同 城化更向前邁向了實(shí)質(zhì)性的一步。 12月地鐵二號(hào)線試運(yùn)行，沈陽開始地鐵網(wǎng)絡(luò)化。 詳情請(qǐng)見 P16 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，總體供應(yīng)量有所下降 2020 年沈陽市共出讓土地 1032 宗