【正文】 降低改善型需求認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，乃至切割房屋限購之板塊等（如上海內(nèi)環(huán)不限購），均為 2020 年樓市帶來寒冬的曙光。 易居觀點(diǎn)： 由于中央政府要求地方政府制定政策調(diào)控房價(jià)，沈陽市于 2020 年 3月發(fā)布可限購令，從全國其他城市的限購令相比較，沈陽的限購令屬于?溫柔一族?，甚至有部分人士在限購令出臺(tái)后認(rèn)為這就是一部?促購令?，理由是二環(huán)內(nèi)的限購將導(dǎo)致購房需求集 中釋放到二環(huán)外的項(xiàng)目，促進(jìn)項(xiàng)目銷售量及價(jià)格的增長，從實(shí)際情況來看，也驗(yàn)證了這些人的預(yù)言，自限購令發(fā)布以來，沈陽市二環(huán)外在售樓盤銷售價(jià)格與去化率均得到大幅上漲，雖然二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目受到一定程度的不利影響，去化速度有所減緩，不過價(jià)格始終保持小幅上揚(yáng)的狀態(tài)。這是自 2020 年 5 月 1日之后的又一次調(diào)整。具體劃分情況是：沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)（以上各區(qū)包括去年行政區(qū)劃 調(diào)整后新劃入的范圍）、鐵西區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）、渾南新區(qū)為一級(jí)區(qū)域；東陵區(qū)、于洪區(qū)、蘇家屯區(qū)、沈北新區(qū)和棋盤山國際風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)為二級(jí)區(qū)域。 沈陽市的 普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 ，單套建筑面積在 144 平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格 倍以下。以房屋總價(jià) 100萬元計(jì)算，新舊標(biāo)準(zhǔn)前后的契稅之差，最大可達(dá)到 3 萬元。 其中與房地產(chǎn)最為密切的兩條成為爭議焦點(diǎn)，簡要來講，一為婚前的房子歸首付方自己所有；另一條則是婚后父母為子女 購房 歸自身子女個(gè)人所有，不屬共同財(cái)產(chǎn)。 這就導(dǎo)致了更多女性因?yàn)榛橐霭踩械娜笔В?而選擇自行臵業(yè)。?土地掛牌出讓時(shí)，都會(huì)根據(jù)使用性質(zhì)做相應(yīng)的設(shè)臵，最近掛牌出讓的居住用地，出讓年限的確為 70年。對(duì)方表示，國家根據(jù)土地用途設(shè)定了土地使用權(quán)出讓的最高年限，其中住宅是 70 年，而工業(yè)、商業(yè)、綜合分別為 50 年、 40 年、 50 年，并不意味著所有土地在出讓時(shí)均 要按最上限。 易居觀點(diǎn)： 從 50年變成 70 年， 沈陽終于跟其他城市同步了，又是一個(gè)好消息，但是之前拿地的豈不是吃了虧，非也， 土地使用權(quán)出讓年限不同，土地出讓金也會(huì)不同 ，今年沈陽土地出讓價(jià)格普漲，除土地隨市場變化升值外，出讓年限的提高也脫不了干系。事實(shí)證明，中國住房產(chǎn)權(quán) 70年是經(jīng)過深思熟慮多方論證的 !?同理，現(xiàn)在的國情注定了沒有哪個(gè)建筑可以堅(jiān)持到 50 年仍舊不拆，所以沈陽市之前將用地出讓年限制定在 50 年也是有道理的。?條例?規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。?條例?規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似 房地產(chǎn) 的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格 評(píng)估 機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。昨日，市公積金管理中心負(fù)責(zé)人稱，全國多地已開始執(zhí)行第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的 倍的規(guī)定。下一階段，有關(guān)部門將針對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際情況，完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結(jié)兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施。沈陽地鐵二號(hào)線工程是繼沈陽地鐵一號(hào)線之后，東北地區(qū)的第二條地和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在回應(yīng)這一問題時(shí)表示，保障性住房的公平性問題，是有關(guān)部門在政策實(shí)施中非常重視的一個(gè)問題。?意見?提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。相比之下，二三線城市的限購令由于執(zhí)行較晚且尺度不一，政策效果上有很大差異。二號(hào)線北起三臺(tái)子站，南至全運(yùn)路站，全長 公里，共有車站 19座。 易居觀點(diǎn)： 地鐵二號(hào)線的開通在改善沈陽城市交通條件和提升城市競爭力的作用不言而喻，同時(shí)也提高了沿線周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。建筑面積在 100 平方米至 150平方米之間的商品住宅，二環(huán)內(nèi)每套要配建 ，二環(huán)外每套要配建 1 個(gè)停車位。停車設(shè)施的布局要滿足建筑、消防、人防、交通等相關(guān)技術(shù)要求。 Top3 沈撫鐵共用 024 加速同城化發(fā)展 關(guān)注程度： 8 影響程度： 8 內(nèi)容： 2020 年 8 月 28日零時(shí)，共用? 024? 開通儀式采用獨(dú)特的多米諾骨牌式剪彩方式舉行，隨著省長陳政高宣布?沈撫鐵升位并網(wǎng)共用‘ 024’ 正式開通?，從這一刻起，沈陽、撫順、鐵嶺三市真正實(shí)現(xiàn)了通信一體化，共用? 024? 區(qū)號(hào)。 Top4 2020 年沈陽將回歸?有軌時(shí)代? 關(guān)注程度： 影響程度： 7 內(nèi)容： 2020 年 11月 ，沈陽市渾南新區(qū)人民政府與中國北車股份有限公司簽署現(xiàn)代有軌電車項(xiàng)目合作框架協(xié)議。據(jù)了解，項(xiàng)目一期規(guī)劃總長約為 65 公里，規(guī)劃為五條線路。 將于 2020年舉行的第十二屆全運(yùn)會(huì)，是遼寧省承辦 的第一個(gè)規(guī)模最大、層次最高的全國性綜合體育盛會(huì)。 Top5 廢品收購站將從三環(huán)內(nèi)消失 關(guān)注程度： 7 影響程度： 7 內(nèi)容 ： 在沈陽的三環(huán)繞城公路內(nèi)，將不允許設(shè)立有外場地的再生資源回收站 (點(diǎn) )，居民區(qū)內(nèi)以設(shè)臵流動(dòng)再生資源回收站 (點(diǎn) )為主。 ? 沈陽市三環(huán)繞城公路以外可以設(shè)立有外場地的再生資源回收站 (點(diǎn) )。 易居觀點(diǎn) ： 再生資源回收站 雖然是城市必不可少的一部分，不過在美麗繁華的城市里這些破爛不堪、散發(fā)異味的回收站產(chǎn)生出視覺與環(huán)境上的雙重污染，顯得與城市的發(fā)展格格不入，所以作為一名沈陽市民，對(duì)這項(xiàng)政策還是支持的，城市的環(huán)境越來越好，居住在這里的市民心情才會(huì)越來越好，城市的吸引力也隨之提升。 沈陽沈撫新城是沈撫城際連接帶的重要節(jié)點(diǎn)，也是沈撫同城化戰(zhàn)略的。今年年底，24 座橋?qū)⒃诎姿?、沈撫運(yùn)河主河段與通航段上整體亮相，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)， 24 座橋涵建成通車后，將 與 全運(yùn)南路、沈中大街、桃仙大街等服務(wù)于全運(yùn)村的主干道路聯(lián)接成網(wǎng)，有效縮短全運(yùn)村到市內(nèi)的車程 。居民區(qū)內(nèi)以設(shè)臵流動(dòng)再生資源回收站(點(diǎn) )為主。目前沈陽市有流動(dòng)收購人員 5000余人，廢舊物資收購站 (點(diǎn) )1200 多個(gè)。作為全運(yùn)村、全運(yùn)會(huì)運(yùn)行中心所在地的渾南新城，倡導(dǎo)?科技、環(huán)保、智慧?的發(fā)展理念，致力于打造世界現(xiàn)代城市典范，是沈陽未來的行政中心、科技中心和文化中心。渾南新區(qū)表示，在短短的一年零幾個(gè)月的有限時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目從方案設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、試運(yùn)營到最終實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營， 是一項(xiàng)光榮而艱巨的任務(wù)?，F(xiàn)代有軌電車項(xiàng)目，目前已經(jīng)完成了項(xiàng)目建議書和可研報(bào)告。 易居觀點(diǎn) ： ?024? 共享，象征著這三座城市之間的通信壁壘從此被徹底打破，同時(shí)也寓意著沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的體制創(chuàng)新、 機(jī)制一體化的進(jìn)程，也將由此開始加速推進(jìn)，此舉將極大地改善沈撫鐵三市軟硬環(huán)境，使各市之間的經(jīng)濟(jì)、信息交流更加暢通、便捷，促進(jìn)信息、資金、人力等要素資源集聚，提升沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的整體形象和實(shí)力。直到今天，沈陽市政府終于意識(shí)到問題的嚴(yán)重性和緊迫性，為了解決車位爭端，出臺(tái)該政策也算是亡羊補(bǔ)牢吧，希望為時(shí)未晚。原建筑配建車位不足的，應(yīng)在改建、擴(kuò)建的同時(shí)，按車位差額數(shù)的 20%補(bǔ)建。 Top2 ?全市建筑物機(jī)動(dòng)車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?出臺(tái) 關(guān)注程度： 影響程度： 9 內(nèi)容： 2020 年 11 月，沈陽市規(guī)劃和國土資源局發(fā)布新規(guī)，根據(jù)全市建筑物機(jī)動(dòng)車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，今后建設(shè)的新樓盤中， 3 套 80 平方米以下的小戶型，至少要擁有一個(gè)停車位。 二號(hào)線的建成通車，標(biāo)志著沈陽市地下軌道交通?十字型?骨架已經(jīng)形成，將進(jìn)一步提升城市運(yùn)行效率，拉動(dòng)區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為推動(dòng)沈陽老工業(yè)基地全面振興作出貢獻(xiàn)。在已實(shí)行限購令的二三線城市中，有 29 個(gè)城市執(zhí)行局部限購，各地‘限外’措施松緊程度也不一致，這就給了未來調(diào)控可能出現(xiàn)變化埋下伏筆。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任 ? 。 2020 年 11 月 9 日，國土資源部召開通氣會(huì)表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確指出，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。住房2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場年報(bào) 2． 市政動(dòng)態(tài) TOP 5 Top1 沈陽地鐵二號(hào)線正式建成通車 關(guān)注程度： 10 影響程度： 10 內(nèi)容： 備受關(guān)注的沈陽地 鐵二號(hào)線于 12 月 30 日正式建成通車。 2020 年 10 月27 日 新京報(bào) 中國財(cái)政部：將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施 中國財(cái)政部部長助理王保安 27 日表示，中國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí) 施，使它進(jìn)一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中的調(diào)控作用。 表 1： 2020 年 全國 房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時(shí)間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 2020 年 3 月 16日 新華網(wǎng) 商品房銷售實(shí)行 ? 一房一價(jià) ? 政策 3 月 16 日，國家發(fā)改委發(fā)布了?商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定?，明令商品房銷售要明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。而沈陽市的?辦法?，只對(duì)拆遷樓房住宅實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r制定了一套具體計(jì)算公式。同時(shí)，?條例?還取消了?行政 裁決?和?行政強(qiáng)制拆遷?等規(guī)定，并將以?征收?取代?拆遷?等稱謂。這兩部與全市千家萬戶聯(lián)系密切的政府規(guī)章為何被廢止？市政府法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，按照國務(wù)院今年出臺(tái)的?國有 土地上房屋征收與補(bǔ)償條例?（下稱?條例?），?辦法?有一些方面與?條例 ?存在不一致的地方，而?規(guī)定?的整體內(nèi)容與?條例?相抵觸，所以要廢止?？ㄔ粕?1942 年，死于 2020 年，終年 69 歲。 該人士進(jìn)一步解釋，土地使用年限可根據(jù)地區(qū)政策、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和土地實(shí)際情況等因素確定。 ?一位沈陽市規(guī)劃和國土資源局人士說。不過婚姻法對(duì)心理層面的影響還是要大于實(shí)際影響，事實(shí)證明新婚姻法對(duì)實(shí)際購買房屋的行為則影響要小于市場預(yù)期，市場對(duì)婚房的剛性需求并不會(huì)因此發(fā)生根本性改變，市場并沒有因?yàn)樾禄橐龇ǘ纬梢还尚粜偷馁徺I狂潮。其實(shí)我們不難看出，新 婚姻法 一定程度上 保護(hù)了男同胞的利益，杜絕某些打著結(jié)婚旗號(hào)行騙的行為。解釋指出，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方。客觀的講，房價(jià)經(jīng)過 3 年的連續(xù)大幅增長，尤其是 2020 年的瘋長， 2020年制定的普通住房價(jià)格界定已跟不上時(shí)代的腳步，越來越多的購房者抱怨自己的房子?被豪宅?，為購房者增添了更多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。全市各級(jí)別區(qū)域內(nèi)的精裝修商品住房，在本次測算的普通住房成交均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，每平方米繼續(xù)向上浮動(dòng)500 元。全市按行政區(qū)域?qū)⒃瓉韯澐值娜齻€(gè)級(jí)別區(qū)域（不含三縣一市，由其分別自行測算確定。 Top2 沈陽市普通住房價(jià)格界定新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái) 2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場年報(bào) 關(guān)注程度： 影響程度： 9 內(nèi)容： 2020 年 1 月 26 日，沈陽市普通住房價(jià)格界定新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)。按照?沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知? (沈政辦發(fā)“ 2020” 11 號(hào) )的要求，結(jié)合實(shí)際情況，從 2020 年 3 月 8 日開始實(shí)行限購措施。限購控制人們買房，加息則影響人們的預(yù)期，加劇觀望，將使開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步繃緊。 圖 118： 2020 年 各月 沈陽地區(qū)各月商品房成交均價(jià)走勢比較 數(shù)據(jù)來源： CRIC 2020 沈陽房價(jià)整體看漲，二環(huán)內(nèi)的房價(jià)因受到限購令的 影響 ，漲幅速度有所減緩，但二環(huán)內(nèi)的樓盤因地理位臵的優(yōu)勢和所處區(qū)域房價(jià)的影響， 也沒有出現(xiàn)大幅 下降的情況 ， 而二環(huán)外不在此次限購令的調(diào)控范圍之內(nèi)，這給區(qū)域內(nèi)的 樓盤帶來了契機(jī)，客戶會(huì)紛紛涌向二環(huán)外，二環(huán)外區(qū)域的房價(jià) 有 所 提升， 使二環(huán) 外的房價(jià)趨于均衡。 房地產(chǎn) 調(diào)控與房價(jià) 2020 年，開發(fā)商面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)，樓市拐點(diǎn) 在 2020 年 10月份降臨，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 10 月，全國 70 個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅首次下跌。 高 CPI 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格一定程度上還有促進(jìn)作用。在房價(jià)明顯下降或達(dá)到中央的預(yù)期之前，調(diào)控不會(huì)貿(mào)然放松。 圖 115：歷年社會(huì)零售總額走勢圖 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局 2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場年報(bào) 二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 GDP 與房地產(chǎn)市場 2020 是 ? 十二五 ? 的開局之年，面對(duì)仍然錯(cuò)綜復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，沈陽 緊緊圍繞 ? 五大任務(wù) ? 和 ? 三大目標(biāo) ? ，抓項(xiàng)目促調(diào)整、抓環(huán)境促提升、抓民生促和諧，在去年經(jīng)濟(jì)快速增長的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)保持了又好又快的發(fā)展勢頭 。 圖 111： GDP 數(shù)據(jù)來源：沈陽市 統(tǒng)計(jì)局 工業(yè)增加值 2020 年 19 月份，沈陽市全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 2215 億元，同比增長 %， 其中 92020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場年報(bào) 月份投資額為 272 億元， 同比增長 %。 展望 2020 年的沈陽房地產(chǎn)市場， 充滿了不確定性，主要源于政策方面。綜合來看， 發(fā)展預(yù)期和 充足的需求，是沈陽 市場 良好 發(fā)展的 支撐 。金廊大面積拆遷改造 ，城市市政建設(shè)邁入新階段。新行政區(qū)域劃分帶來的 2020 年末房價(jià)快速升溫只在 2020 年度 持續(xù)了一個(gè)季度，隨著國