【正文】 降低改善型需求認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，乃至切割房屋限購之板塊等（如上海內(nèi)環(huán)不限購），均為 2020 年樓市帶來寒冬的曙光。 易居觀點： 由于中央政府要求地方政府制定政策調(diào)控房價，沈陽市于 2020 年 3月發(fā)布可限購令，從全國其他城市的限購令相比較，沈陽的限購令屬于?溫柔一族?，甚至有部分人士在限購令出臺后認(rèn)為這就是一部?促購令?，理由是二環(huán)內(nèi)的限購將導(dǎo)致購房需求集 中釋放到二環(huán)外的項目，促進(jìn)項目銷售量及價格的增長，從實際情況來看，也驗證了這些人的預(yù)言，自限購令發(fā)布以來，沈陽市二環(huán)外在售樓盤銷售價格與去化率均得到大幅上漲，雖然二環(huán)內(nèi)項目受到一定程度的不利影響，去化速度有所減緩，不過價格始終保持小幅上揚的狀態(tài)。這是自 2020 年 5 月 1日之后的又一次調(diào)整。具體劃分情況是：沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)（以上各區(qū)包括去年行政區(qū)劃 調(diào)整后新劃入的范圍）、鐵西區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）、渾南新區(qū)為一級區(qū)域；東陵區(qū)、于洪區(qū)、蘇家屯區(qū)、沈北新區(qū)和棋盤山國際風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)為二級區(qū)域。 沈陽市的 普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 ，單套建筑面積在 144 平方米以下，實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格 倍以下。以房屋總價 100萬元計算，新舊標(biāo)準(zhǔn)前后的契稅之差，最大可達(dá)到 3 萬元。 其中與房地產(chǎn)最為密切的兩條成為爭議焦點，簡要來講，一為婚前的房子歸首付方自己所有；另一條則是婚后父母為子女 購房 歸自身子女個人所有，不屬共同財產(chǎn)。 這就導(dǎo)致了更多女性因為婚姻安全感的缺失， 而選擇自行臵業(yè)。?土地掛牌出讓時，都會根據(jù)使用性質(zhì)做相應(yīng)的設(shè)臵，最近掛牌出讓的居住用地，出讓年限的確為 70年。對方表示，國家根據(jù)土地用途設(shè)定了土地使用權(quán)出讓的最高年限，其中住宅是 70 年，而工業(yè)、商業(yè)、綜合分別為 50 年、 40 年、 50 年，并不意味著所有土地在出讓時均 要按最上限。 易居觀點： 從 50年變成 70 年， 沈陽終于跟其他城市同步了，又是一個好消息，但是之前拿地的豈不是吃了虧，非也， 土地使用權(quán)出讓年限不同，土地出讓金也會不同 ，今年沈陽土地出讓價格普漲，除土地隨市場變化升值外，出讓年限的提高也脫不了干系。事實證明，中國住房產(chǎn)權(quán) 70年是經(jīng)過深思熟慮多方論證的 !?同理，現(xiàn)在的國情注定了沒有哪個建筑可以堅持到 50 年仍舊不拆，所以沈陽市之前將用地出讓年限制定在 50 年也是有道理的。?條例?規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請法院強制執(zhí)行。?條例?規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似 房地產(chǎn) 的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格 評估 機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。昨日，市公積金管理中心負(fù)責(zé)人稱，全國多地已開始執(zhí)行第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的 倍的規(guī)定。下一階段，有關(guān)部門將針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況，完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結(jié)兩個城市的房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實施。沈陽地鐵二號線工程是繼沈陽地鐵一號線之后，東北地區(qū)的第二條地和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在回應(yīng)這一問題時表示，保障性住房的公平性問題，是有關(guān)部門在政策實施中非常重視的一個問題。?意見?提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。相比之下，二三線城市的限購令由于執(zhí)行較晚且尺度不一，政策效果上有很大差異。二號線北起三臺子站，南至全運路站，全長 公里，共有車站 19座。 易居觀點： 地鐵二號線的開通在改善沈陽城市交通條件和提升城市競爭力的作用不言而喻，同時也提高了沿線周邊房地產(chǎn)項目的價值。建筑面積在 100 平方米至 150平方米之間的商品住宅，二環(huán)內(nèi)每套要配建 ，二環(huán)外每套要配建 1 個停車位。停車設(shè)施的布局要滿足建筑、消防、人防、交通等相關(guān)技術(shù)要求。 Top3 沈撫鐵共用 024 加速同城化發(fā)展 關(guān)注程度： 8 影響程度： 8 內(nèi)容： 2020 年 8 月 28日零時，共用? 024? 開通儀式采用獨特的多米諾骨牌式剪彩方式舉行，隨著省長陳政高宣布?沈撫鐵升位并網(wǎng)共用‘ 024’ 正式開通?，從這一刻起，沈陽、撫順、鐵嶺三市真正實現(xiàn)了通信一體化，共用? 024? 區(qū)號。 Top4 2020 年沈陽將回歸?有軌時代? 關(guān)注程度： 影響程度： 7 內(nèi)容： 2020 年 11月 ，沈陽市渾南新區(qū)人民政府與中國北車股份有限公司簽署現(xiàn)代有軌電車項目合作框架協(xié)議。據(jù)了解，項目一期規(guī)劃總長約為 65 公里，規(guī)劃為五條線路。 將于 2020年舉行的第十二屆全運會，是遼寧省承辦 的第一個規(guī)模最大、層次最高的全國性綜合體育盛會。 Top5 廢品收購站將從三環(huán)內(nèi)消失 關(guān)注程度： 7 影響程度： 7 內(nèi)容 ： 在沈陽的三環(huán)繞城公路內(nèi)，將不允許設(shè)立有外場地的再生資源回收站 (點 )，居民區(qū)內(nèi)以設(shè)臵流動再生資源回收站 (點 )為主。 ? 沈陽市三環(huán)繞城公路以外可以設(shè)立有外場地的再生資源回收站 (點 )。 易居觀點 ： 再生資源回收站 雖然是城市必不可少的一部分，不過在美麗繁華的城市里這些破爛不堪、散發(fā)異味的回收站產(chǎn)生出視覺與環(huán)境上的雙重污染，顯得與城市的發(fā)展格格不入，所以作為一名沈陽市民，對這項政策還是支持的，城市的環(huán)境越來越好，居住在這里的市民心情才會越來越好，城市的吸引力也隨之提升。 沈陽沈撫新城是沈撫城際連接帶的重要節(jié)點，也是沈撫同城化戰(zhàn)略的。今年年底，24 座橋?qū)⒃诎姿?、沈撫運河主河段與通航段上整體亮相，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計， 24 座橋涵建成通車后，將 與 全運南路、沈中大街、桃仙大街等服務(wù)于全運村的主干道路聯(lián)接成網(wǎng)，有效縮短全運村到市內(nèi)的車程 。居民區(qū)內(nèi)以設(shè)臵流動再生資源回收站(點 )為主。目前沈陽市有流動收購人員 5000余人，廢舊物資收購站 (點 )1200 多個。作為全運村、全運會運行中心所在地的渾南新城，倡導(dǎo)?科技、環(huán)保、智慧?的發(fā)展理念，致力于打造世界現(xiàn)代城市典范，是沈陽未來的行政中心、科技中心和文化中心。渾南新區(qū)表示，在短短的一年零幾個月的有限時間內(nèi)，項目從方案設(shè)計、施工建設(shè)、試運營到最終實現(xiàn)全面運營， 是一項光榮而艱巨的任務(wù)?，F(xiàn)代有軌電車項目，目前已經(jīng)完成了項目建議書和可研報告。 易居觀點 ： ?024? 共享，象征著這三座城市之間的通信壁壘從此被徹底打破，同時也寓意著沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的體制創(chuàng)新、 機制一體化的進(jìn)程，也將由此開始加速推進(jìn)，此舉將極大地改善沈撫鐵三市軟硬環(huán)境，使各市之間的經(jīng)濟(jì)、信息交流更加暢通、便捷，促進(jìn)信息、資金、人力等要素資源集聚，提升沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的整體形象和實力。直到今天，沈陽市政府終于意識到問題的嚴(yán)重性和緊迫性，為了解決車位爭端，出臺該政策也算是亡羊補牢吧，希望為時未晚。原建筑配建車位不足的，應(yīng)在改建、擴(kuò)建的同時，按車位差額數(shù)的 20%補建。 Top2 ?全市建筑物機動車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?出臺 關(guān)注程度： 影響程度： 9 內(nèi)容： 2020 年 11 月，沈陽市規(guī)劃和國土資源局發(fā)布新規(guī)，根據(jù)全市建筑物機動車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，今后建設(shè)的新樓盤中， 3 套 80 平方米以下的小戶型，至少要擁有一個停車位。 二號線的建成通車，標(biāo)志著沈陽市地下軌道交通?十字型?骨架已經(jīng)形成，將進(jìn)一步提升城市運行效率，拉動區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為推動沈陽老工業(yè)基地全面振興作出貢獻(xiàn)。在已實行限購令的二三線城市中，有 29 個城市執(zhí)行局部限購，各地‘限外’措施松緊程度也不一致，這就給了未來調(diào)控可能出現(xiàn)變化埋下伏筆。對于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任 ? 。 2020 年 11 月 9 日，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確指出，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。住房2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場年報 2． 市政動態(tài) TOP 5 Top1 沈陽地鐵二號線正式建成通車 關(guān)注程度： 10 影響程度： 10 內(nèi)容： 備受關(guān)注的沈陽地 鐵二號線于 12 月 30 日正式建成通車。 2020 年 10 月27 日 新京報 中國財政部：將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實施 中國財政部部長助理王保安 27 日表示，中國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實 施，使它進(jìn)一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場運行過程中的調(diào)控作用。 表 1： 2020 年 全國 房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 2020 年 3 月 16日 新華網(wǎng) 商品房銷售實行 ? 一房一價 ? 政策 3 月 16 日，國家發(fā)改委發(fā)布了?商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定?，明令商品房銷售要明碼標(biāo)價，實行一套一標(biāo)價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費用。而沈陽市的?辦法?，只對拆遷樓房住宅實行貨幣補償?shù)那闆r制定了一套具體計算公式。同時，?條例?還取消了?行政 裁決?和?行政強制拆遷?等規(guī)定，并將以?征收?取代?拆遷?等稱謂。這兩部與全市千家萬戶聯(lián)系密切的政府規(guī)章為何被廢止？市政府法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，按照國務(wù)院今年出臺的?國有 土地上房屋征收與補償條例?（下稱?條例?），?辦法?有一些方面與?條例 ?存在不一致的地方，而?規(guī)定?的整體內(nèi)容與?條例?相抵觸，所以要廢止?？ㄔ粕?1942 年，死于 2020 年，終年 69 歲。 該人士進(jìn)一步解釋，土地使用年限可根據(jù)地區(qū)政策、產(chǎn)業(yè)特點和土地實際情況等因素確定。 ?一位沈陽市規(guī)劃和國土資源局人士說。不過婚姻法對心理層面的影響還是要大于實際影響，事實證明新婚姻法對實際購買房屋的行為則影響要小于市場預(yù)期，市場對婚房的剛性需求并不會因此發(fā)生根本性改變，市場并沒有因為新婚姻法而形成一股小戶型的購買狂潮。其實我們不難看出，新 婚姻法 一定程度上 保護(hù)了男同胞的利益，杜絕某些打著結(jié)婚旗號行騙的行為。解釋指出，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方?？陀^的講，房價經(jīng)過 3 年的連續(xù)大幅增長，尤其是 2020 年的瘋長， 2020年制定的普通住房價格界定已跟不上時代的腳步，越來越多的購房者抱怨自己的房子?被豪宅?，為購房者增添了更多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。全市各級別區(qū)域內(nèi)的精裝修商品住房，在本次測算的普通住房成交均價標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，每平方米繼續(xù)向上浮動500 元。全市按行政區(qū)域?qū)⒃瓉韯澐值娜齻€級別區(qū)域（不含三縣一市，由其分別自行測算確定。 Top2 沈陽市普通住房價格界定新標(biāo)準(zhǔn)出臺 2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場年報 關(guān)注程度： 影響程度： 9 內(nèi)容： 2020 年 1 月 26 日，沈陽市普通住房價格界定新標(biāo)準(zhǔn)出臺。按照?沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知? (沈政辦發(fā)“ 2020” 11 號 )的要求，結(jié)合實際情況，從 2020 年 3 月 8 日開始實行限購措施。限購控制人們買房，加息則影響人們的預(yù)期，加劇觀望，將使開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步繃緊。 圖 118： 2020 年 各月 沈陽地區(qū)各月商品房成交均價走勢比較 數(shù)據(jù)來源： CRIC 2020 沈陽房價整體看漲，二環(huán)內(nèi)的房價因受到限購令的 影響 ，漲幅速度有所減緩，但二環(huán)內(nèi)的樓盤因地理位臵的優(yōu)勢和所處區(qū)域房價的影響， 也沒有出現(xiàn)大幅 下降的情況 ， 而二環(huán)外不在此次限購令的調(diào)控范圍之內(nèi)，這給區(qū)域內(nèi)的 樓盤帶來了契機，客戶會紛紛涌向二環(huán)外，二環(huán)外區(qū)域的房價 有 所 提升， 使二環(huán) 外的房價趨于均衡。 房地產(chǎn) 調(diào)控與房價 2020 年，開發(fā)商面臨著嚴(yán)峻考驗，樓市拐點 在 2020 年 10月份降臨，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 10 月，全國 70 個大中城市房價環(huán)比漲幅首次下跌。 高 CPI 對房地產(chǎn)價格一定程度上還有促進(jìn)作用。在房價明顯下降或達(dá)到中央的預(yù)期之前，調(diào)控不會貿(mào)然放松。 圖 115：歷年社會零售總額走勢圖 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局 2020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場年報 二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 GDP 與房地產(chǎn)市場 2020 是 ? 十二五 ? 的開局之年，面對仍然錯綜復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，沈陽 緊緊圍繞 ? 五大任務(wù) ? 和 ? 三大目標(biāo) ? ，抓項目促調(diào)整、抓環(huán)境促提升、抓民生促和諧，在去年經(jīng)濟(jì)快速增長的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)保持了又好又快的發(fā)展勢頭 。 圖 111： GDP 數(shù)據(jù)來源：沈陽市 統(tǒng)計局 工業(yè)增加值 2020 年 19 月份，沈陽市全市實現(xiàn)工業(yè)增加值 2215 億元，同比增長 %， 其中 92020 年 沈陽市 房地產(chǎn) 市場年報 月份投資額為 272 億元， 同比增長 %。 展望 2020 年的沈陽房地產(chǎn)市場， 充滿了不確定性，主要源于政策方面。綜合來看， 發(fā)展預(yù)期和 充足的需求，是沈陽 市場 良好 發(fā)展的 支撐 。金廊大面積拆遷改造 ，城市市政建設(shè)邁入新階段。新行政區(qū)域劃分帶來的 2020 年末房價快速升溫只在 2020 年度 持續(xù)了一個季度，隨著國