【正文】 業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2381318232 0 0 5 年( 億元) 2 0 0 6 年( 億元) 增長比例( % )從寧德產(chǎn)業(yè)比重來看，寧德主要以第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的旅游服務(wù)業(yè)為主要支柱型產(chǎn)業(yè)。 其中，職工平均工資收入 16284 元，增長 %； 020204000600080001000012020140001600018000城鄉(xiāng)居民年收入(單位:元)農(nóng)民人均純收入(元) 604 2965 3087 3246 3517 3808 4117城鎮(zhèn)居民可支配收入(元) 1311 6352 7408 8014 8985 9782 10741職工平均工資(元) 1708 10503 12083 12973 13962 14891 162841990年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 ※小結(jié) 近年來寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ,步入了城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的通道 ,為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) . 目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè) 及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強(qiáng)城市的競爭力。 位于城區(qū)東部的 三都島 則規(guī)劃發(fā)展旅游業(yè)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。 “一核” —— 指位于東蘭片區(qū)的全市行政、商務(wù)、文化核心 。 （１） 寧德城市用地發(fā)展方向 “東擴(kuò)面海、北展南移”。集中布置兩大工業(yè)區(qū)、一個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分別為城市北部位于 井上片區(qū)的閩東工業(yè)園區(qū) 、南部的 鐵基灣工業(yè)區(qū)以及位于金塔片區(qū)的東僑高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 居住片區(qū)規(guī)劃布局： 規(guī)劃形成蕉城居住片區(qū)、金涵居住片區(qū)、東蘭居住片區(qū)、金塔居住片區(qū)、鐵基灣居住片區(qū)五大居住片區(qū)。 根據(jù)寧德居住用地規(guī)劃，及寧德目前發(fā)展的狀況，東蘭、金塔及 鐵基灣這三大片區(qū)在 未來兩至三年中，將 是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，其前景看好。 寧德市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生新的變化，住宅投資成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體。 三、房地產(chǎn)市場分析 （一）商品房市場分析 商品房供求分析 0 06 年寧德房地產(chǎn)的供求狀況顯示，兩年間房地產(chǎn)銷售面積都都超過預(yù)售面積 10 幾萬平方米，說明寧德商品房開發(fā)市場供不應(yīng)求。 寧德2 0 0 5 2 0 0 6 年完成投資及 三工 面積增長對比圖3 9 4 .8 24 5 6 .5 21 1 0 .3 41 7 0 .8 43 6 .2 65 3 .6 8205621420501001502002503003504004505002020年 2020年202020202040206020802100212021402160施工面積( 萬平米) 新開工面積( 萬平米) 竣工面積( 萬平米) 完成投資( 萬元) （二） 寧德住宅市場分析 寧德住宅分布 從分布圖中我們可以發(fā)現(xiàn) ,寧德房地產(chǎn)近兩年的開發(fā)主集中在市中心的舊城改造 ,東僑及金塔片區(qū) ,而城南板塊則是沿著寧川南路進(jìn)行駁地式開發(fā) . 價格走勢 自 2020 年開始，寧德商品住宅開始飛速上漲，尤其是在 2020 年。 從整個供應(yīng)情況來看， 140 ㎡以上產(chǎn)品供應(yīng)較少，復(fù)式占比例的 5% 寧德在售項目戶型比例圖( 單位: % )6%38%14%20%6%16%一房 二房 三房四房 四房以上 復(fù)式目前寧德商品住宅的供應(yīng)戶型主要以三房為主，占總比例的 38%。占比例的 51%。 ※小結(jié) 目前寧德市場上主要以 120140 三房的產(chǎn)品為主 . 目前 4050 萬是寧德房地產(chǎn)市場的主力總價 ,也是目前寧德市場上消費 者可以承受的總價范圍。 50 ㎡的戶型由于供應(yīng)量大且區(qū)域較為集中，所以銷售去化速度相對較慢。 寧德在售樓盤各總價段戶型銷售對比圖01002003004005006007000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%供應(yīng)量（套） 615 258 161 135 113 260 617 255 334 586平均銷售率（%） 58% 89% 86% 90% 94% 99% 96% 84% 76% 71%15萬 以下1520萬 2025萬 2530萬 3035萬 3540萬 4045萬 4550萬 5060萬60萬 以上 板塊分析 ※市場板塊劃分 以現(xiàn)有住房分布狀況，分為三個板塊： ◎ 市中心板塊：主要以原有的蕉城區(qū)為主，包括閩東西路以北，鶴峰路及暑前路以南為界為市中心板塊。 （ 2） 從待推項目數(shù)量來看，未來 市中心可開發(fā)地數(shù)量已基本沒有，而東僑板塊的東蘭、金塔及城南板塊的寧川南路、 鐵基灣片區(qū)仍有大量的儲備土地，將是寧德未來開發(fā)的熱點。 （ 2） 城南板塊除了缺少 8090 ㎡這個面積段的產(chǎn)品之外，各面積段的分布比較均勻，相比之下 130140㎡是該板塊的主力面積，比東僑板塊的主力面積大 10 ㎡。 項目周邊路網(wǎng)已基本建設(shè)完成，目前 12 條公交線路經(jīng)過，交通可達(dá)性良好。 生活配套：周邊生活配套基本齊全，多家大型酒店。 周邊生活配套設(shè)施齊全 W： 項目距離目前城市中心較遠(yuǎn)。 鐵基灣工業(yè)園的發(fā)展將帶動項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市 場發(fā)展。 個案分析 ※名陽帝景 （ 1）項目區(qū)位 項目位于寧川南路西側(cè)，周邊多為市政單位宿舍。 （ 2）購買目的中投資與自住并重。湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020 年福建 （ 4）客戶群中有 50%為內(nèi)部客戶。 戶型配比( 單位: % )60%10%30%112 131138 復(fù)式 ※戶型產(chǎn)品 此為該項目一期主力戶型 面積： 131135 ㎡ 戶型： 房 2 廳 2 衛(wèi) 1 陽臺 +入戶花園 戶型特點： 三房朝南 動靜分區(qū) 帶獨立餐廳 配備觀景電梯 帶入戶花園 ※銷售價格 ※去化分析 開盤當(dāng)天基本去化完畢，目前去化率為 97%，剩余戶型為頂層復(fù)式。 目前寧德市場上投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，寧德房產(chǎn)存在著一定程度泡沫，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 車流量大，環(huán)境噪雜。 道路路網(wǎng)規(guī)劃齊全，交通便捷。 市政配套：項目周邊的蕉城南路上聚集如國稅局、交警大隊等多家市政單位。 戶型 寧德各板塊戶型對比圖( 單位: 套)5050150250350450550650750850市中心 358 48 16 8 0東僑 136 277 823 411 179城南 70 79 167 64 0一房 二房 三房 四房 四房以上 (1) 市中心的主力戶型主要落在一房 ,其三房及四房成為市中心的稀缺產(chǎn)品 (2) 東僑的主力戶型主要落在三房和四房之間 ,其三房比重較大 ,且在面積上多為標(biāo)準(zhǔn)三房 . (3) 城南的主力戶型主要為三房 ,相 與其他戶型相比 ,其四房的供應(yīng)量較少 ,為該板塊的稀缺產(chǎn)品 . 近期銷售項目資料 所在板塊 項目名稱 開盤時間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價 主力面積 主力總價 東僑 東海富豪世家 2020628 2 棟 9F,1 棟 7F 多層 24 2300 112115 小高： 150 2400 116117 東湖豪門 2020121 1 棟 11F 小高： 55 2500 9497 202061 1 棟 11F、 1 棟18F 小高： 60 3200 121 高層： 122 3550 142148 東嘉花園 0676 4 棟 7F 多層 211 2700 114119 金龍紐約街 1 棟 12F、 1 棟18F 小高： 96 124127 金域蘭灣 20200917 5 棟 9F 小高： 240 2800 121122 202041 2 棟 棟18F 小高： 126 3500 124128 高層： 120 3600 134137 202073 1 棟 棟18F 高層： 257 3800 49 建發(fā)綠莊 202036 2 棟 6F， 1 棟9F， 2 棟 11F 多層： 45 2100 242246 小高： 84 2400 162168 琴海豪庭 072 2 棟 6F， 1 棟9F 小高： 95 2800 112117 多層： 72 2700 124127 怡和嘉園 202012 1 棟 7F 多層： 72 2900 122 20202 2 棟 7F 多層： 84 3100 7274 20204 1 棟 13F 高層： 104 3200 130 41 所在板塊 項目名稱 開盤時間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價 主力面積 主力總價 市中心 嘉興大廈 07121 1 棟 11F 小高： 78 3231 122127 金甸名苑 061227 2 棟 9F 小高： 304 3000 3236 0751 2 棟 9F 小高： 208 3200 3139 所