【正文】 （ 2020 年 8 月 3日 第一財(cái)經(jīng)日報(bào)） ? 一線房企“血戰(zhàn)”二三線城市 剛剛過去的 7 月份，國內(nèi)一線城市的樓盤成交量出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象，專家表示八九月份一線城市成交量環(huán)比回落的現(xiàn)象將會逐步明顯，房價(jià)漲速也會隨之有所減慢。只是從今年開始，在中心城市的開發(fā)變得資源緊缺的情況之下，現(xiàn)在進(jìn)軍二三線城市就成為了一種風(fēng)靡全國的開發(fā)浪潮。 2020 年杭州月度市場 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。南京 1 至 6 月商品住宅成交量達(dá)到 40225套，而 2020年全年南京住宅的成交套數(shù)為 萬多套；同時(shí)，1 至 6 月南京二手房成交超過了 萬套，已與去年一整年的成交量持平。記者采訪獲悉，南京市不同板塊的商品房價(jià)格也連創(chuàng)新高。 7 月份南京市僅有 22 個(gè)樓盤表示將推出新房源，相比 3 至 5月每月上市樓盤三四十家的數(shù)量，開盤項(xiàng)目明顯減少，短期供應(yīng)的“青黃不接”又助推房價(jià)上揚(yáng)。 商品住宅銷售量價(jià)齊升的同時(shí)，一些開發(fā)商開始捂盤惜售、延緩上市，期待獲取更大的2020 年杭州月度市場 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。 隨著銷售速度的飆升，房價(jià)似乎又重回“快車道”。 一些業(yè)內(nèi)人士反映，如果“搶房潮”持續(xù)下去，原本就處 于高位的房價(jià)不斷上漲，將加速形成樓市泡沫，且這一輪泡沫的規(guī)?？赡艹^ 2020 年。恰好，二三線城市的未來發(fā)展似乎比中心城市具備更多的潛力。雖然，萬科一直在強(qiáng)調(diào)，并不熱衷于拿地王，但萬科在二線城市的拿地行動卻已被行業(yè)內(nèi)稱為“二線地王 行動”。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 22 他進(jìn)一步指出，隨著開發(fā)商成交意愿的不斷提高，土地市場的向上態(tài)勢將會 明顯。該幅用地早在 7 月 14 日發(fā)布的第 5 號預(yù)公告中便已顯露“身影”。根據(jù)國土部的統(tǒng)計(jì)，全國地價(jià)占房價(jià)平均比重為 %；其中十大典型城市地價(jià)平均比重為 24%。 “新地王”很可能重蹈覆轍 土地成本的普遍偏高，導(dǎo)致 2020 年多數(shù)地王目前仍處于閑臵狀態(tài)。與此同時(shí)，上海、廣州等城市也出臺了擴(kuò)大土地供應(yīng)的計(jì)劃。國土資源部消息顯示，今年以來，全國共有 81 個(gè)城市申報(bào)了用地計(jì)劃。 而對房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)起決定性影響的新開工面積也在逐漸改善。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 19 方式；若將其臵換成長期貸款，則新增貸款減少的影響取決于未來國家宏觀調(diào)控政策以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀 況。 萬億票據(jù)融資中，主要有三種流向：一、企業(yè)將票據(jù)貼現(xiàn)再存回銀行，以此套取利差。上半年金融機(jī)構(gòu)人民幣新增票據(jù)融資為 萬億元，其中一季度新增票據(jù)融資高達(dá) 。 （ 2020 年 8 月 14 日 中國證券報(bào)） 點(diǎn)評 ： 成交量下滑的主要原因并非購買力的消失，而是供應(yīng)量的難以釋放。供應(yīng)不足導(dǎo)致了成交量的下滑，也支撐了價(jià)格的高位盤升。 （ 2020 年 8 月 9 日 重慶晚報(bào) ） ? 杭州暫停公積金差額貸款 業(yè)內(nèi)稱影響不大 杭州市公積金中心于 8 月 5 日開始，暫停執(zhí)行差額貸款政策，不過之前系統(tǒng)已經(jīng)受理的貸款，按原有政策執(zhí)行，而浙江省直公積金中心，也已經(jīng)從 11日開始，通知銀行不得受理。文章稱高房價(jià)已成制約消費(fèi)啟動的最大阻力；一 旦房價(jià)大幅下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。 ? 房價(jià)泡沫 再度沖高 六部委高調(diào)釋放 從緊 信號 ” 在 近一個(gè)月內(nèi)，央行、銀監(jiān)會、國土資源部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局、國家稅務(wù)總局等六部委先后對房地產(chǎn)市場發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號。據(jù)前述工信部官員介紹，第二批資金的申報(bào)工作將于 9 月 20 日結(jié)束，資金于 10 月底前后下發(fā)。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后，開發(fā)商將公攤面積開發(fā)成本分?jǐn)偟教變?nèi)面積上，其實(shí)質(zhì)與按建筑面積計(jì)價(jià)并無本質(zhì)區(qū)別，因套內(nèi)面積與公攤面積開發(fā)成本不同產(chǎn)生的定價(jià)不同仍然無法體現(xiàn)出來。它將逐漸扼殺正在形成中的中產(chǎn)階級，使中國社會從梯形結(jié)構(gòu)加速向啞鈴型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。 2020 年杭州月度市場 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。但近期畸高的房價(jià)無疑引起政府的擔(dān)憂，下半年政府將主要通過加大有效供給、限制投資來平抑房價(jià)，保證一定水平成交量的持續(xù)。 （ 2020 年 8 月 26 日 中國證券報(bào)） 點(diǎn)評 ： 發(fā)改委主任張平向人大常委作了關(guān)于轉(zhuǎn)變發(fā)展方 式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的報(bào)告，從報(bào)告中可以看出高層對未來宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要政策，并可窺見政府對下半年房地產(chǎn)的總體態(tài)度。進(jìn)一步完善強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策體系，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新，完善服務(wù)業(yè)發(fā)展政策，積極鼓勵優(yōu)勢企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，繼續(xù)加強(qiáng)對中小企業(yè)融資擔(dān)保、自主創(chuàng)新、人才培養(yǎng)、市場開拓等方面的服務(wù)和支持。積極改革資源性產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制，穩(wěn)妥推進(jìn)水價(jià)、成品油價(jià)格和電力價(jià)格改革。及早謀劃和培育節(jié)能環(huán)保、信息、新能源、新材料、新醫(yī)藥等一批發(fā)展?jié)摿Υ蟆幼饔脧?qiáng)的新興產(chǎn)業(yè)，盡快形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 鞏固當(dāng)前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢頭的八大措施包括： 一是繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需特別是消費(fèi)需求。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 11 此次征求意見稿較之前有很多修訂，其中最引人關(guān)注的是關(guān)于資本充足率問題的修訂。 此外，《指引》明確，商業(yè)銀行市場風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)量應(yīng)當(dāng)覆蓋交易賬戶利率風(fēng)險(xiǎn)和股票風(fēng)險(xiǎn)；交易賬戶和銀行賬戶的匯率風(fēng)險(xiǎn)和商品風(fēng)險(xiǎn)，以及相關(guān)期權(quán)性風(fēng)險(xiǎn)。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 6 ? 住宅市場 圖 2 ： 2020年 1 月至 2020 年 8 月杭州市住宅供求走勢圖 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2020 年 1 月至 2020 年 8 月杭州住宅供銷走勢圖02000004000006000008000001000000120000008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.080500010000150002000025000供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià) 表 2：杭州市 8 月商品住宅各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2020 年 7 月 2020 年 8 月 同比增長（ %） 環(huán)比增長（ %） 供求比 1： 1： 供 應(yīng) 量（ 萬 m2） 成交量（ 萬 m2） 成交價(jià)格（元 / m2） 14656 15139 成交 總額 （ 億 元） 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2020 年杭州月度市場 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 3 本月導(dǎo)讀： 發(fā)改委表示下半年將采取八措施鞏固經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢頭 詳情請見 P11 房價(jià)泡沫再度沖高 六部委高調(diào)釋放 從緊 信號” 詳情請見 P15 近六成土地閑臵 2020 年眾多地王至今難解套 詳情請見 P20 2020 年杭州月度市場 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。 8 月，全市商品房成交了 3845 套 ， 較上月下降 %，成交量再次 走跌 ； 從戶型上看成交和供應(yīng)的主流 戶口型 仍然 集中在 8090 平方米的 2 房戶型上 ，同時(shí) ， 本月 改善型需求發(fā)力， 130160 平方米 舒適 3 房戶型本月成 交量 有所增加 ； 從價(jià)格上來看 總價(jià)百萬左右的中小戶 是熱銷產(chǎn)品 ， 地段好，區(qū)位優(yōu)，產(chǎn)品性價(jià)比高的小戶型房源仍是市場成交主力 。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 9 第一篇 市場背景篇 Market Background 2020 年杭州月度市場 報(bào)告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。 （ 2020 年 8 月 4 日 上海證券報(bào)） 點(diǎn)評 ： 上半年商業(yè)銀行信貸新增規(guī)模達(dá)到驚人的 萬億，這一天量信貸不但加重了各方對流動性過剩增大未來通脹預(yù)期的恐慌，也加重了對銀行業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)控制的擔(dān)憂。另外，意見稿一改此前統(tǒng)一將“高于最低資本充足率 個(gè)百分點(diǎn)”設(shè)定為資本充足率的觸發(fā)比率的做法為根據(jù)單家銀行監(jiān)管資本要求設(shè)定其資本充足率的觸發(fā)比率，顯示了監(jiān)管的靈活性。落實(shí)已確定的穩(wěn)定外需的各項(xiàng)政策，引導(dǎo)企業(yè)加快調(diào)整出口結(jié)構(gòu)和開拓新興 市場。強(qiáng)化節(jié)能減排目標(biāo)責(zé)任，落實(shí)獎懲措施。 受國務(wù)院委托，張平同日還向全國人大常委會作了國務(wù)院關(guān)于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)情況的報(bào)告。 把節(jié)能減排作為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式 的突破口和重要抓手。 但是，下半年消費(fèi)和投資均存在較大不確定性。 實(shí)際上，這種提法已經(jīng)不止一次。今年上半年的儲蓄增加額中，政府、企業(yè)也是超過居民儲蓄的。按照新辦法，取得商品房預(yù)售許可證的新建商品房的預(yù)售，或完成初始登記的現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，但是獨(dú)棟別墅、整棟樓房和車位、車庫的預(yù)售、現(xiàn)房銷售可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以按照建筑面積計(jì)價(jià)或者直接按套計(jì)價(jià)。在此方面的改革住建部應(yīng)該出臺統(tǒng)一的政策，避免地方政策不同帶來的混亂。同時(shí)，在第二批基金下發(fā)的同時(shí)，發(fā)改委和工信部將再增加專項(xiàng)的旨在調(diào)整中小企業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的專項(xiàng)補(bǔ)貼資金，總額達(dá)到 30 億元。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 16 房價(jià)泡沫在去年消停了近一年后，今年出人預(yù)料的不斷沖高。 8 月 5 日，國家稅務(wù)總局稱近日將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)。居民購買第一套住房采用公積金貸款或商業(yè)貸款的，不論其貸款是否還清，只要第一、第二套房貸總額在公積金貸款最高額度內(nèi)，允許第二套普通住房享受公積金貸款。從號稱全球五 大夢幻豪宅之一的“星河灣”上海售樓處了解到，售價(jià) 萬元 /平方米的星河灣開盤當(dāng)天就有 264 套房源被預(yù)訂，銷售金額超過 40億元。不僅成交絕對量 上升勢頭明顯，高檔住宅在全市成交中的份額也明顯上升。 央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司 7 月 28 日發(fā)布的一份報(bào)告認(rèn)為，“票據(jù)融資臵換為中長期貸款的空間較大”將成信貸放緩的一大原因，指的正是票據(jù)融資年內(nèi)到期，有利于沖減新增貸款總規(guī)模。在票據(jù)融資到期時(shí)，主要有兩種處臵方式：一是企業(yè)用現(xiàn)金歸還銀行，二是經(jīng)協(xié)商臵換成中長期貸款。顯然，在供不應(yīng)求的“故事”大幅推升房價(jià)后，下半年，樓市“價(jià)量齊升”的態(tài)勢將很難延續(xù)。 一線地產(chǎn)商開始在半年報(bào)中調(diào)高本年度的計(jì)劃開工面積。在今年申報(bào)用地的 81 個(gè)城市中，有 41 個(gè)城市新增建設(shè)用地比去年增加。 27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)， 30%處于規(guī)劃在建狀態(tài)，尚未形成實(shí)際銷售，造成住宅市場短期供應(yīng)緊缺，形成“地荒”的假象。 根據(jù) 2020 年熱門地塊樓面地價(jià)和周邊房價(jià)的對比來看，北京今年上半年出讓的五塊地王地塊中，地價(jià)占周邊樓盤價(jià)格比重均已在 70%以上。 ? 上海土地市場再現(xiàn)量價(jià)齊升 土 地價(jià)格將持續(xù)高位 上海土地市場在短短三天內(nèi)接連發(fā)出了兩次土地公告。從地理位臵來看，此次出現(xiàn)的三幅住宅用地均具備吸引力。 這種情形之下，現(xiàn)在部分一線房企開始將重 心轉(zhuǎn)向二三線城市，紛紛在二三線城市囤地。 今年下半年，碧桂園在安徽、沈陽兩個(gè)城市將