【正文】 （ 2020 年 8 月 3日 第一財經(jīng)日報） ? 一線房企“血戰(zhàn)”二三線城市 剛剛過去的 7 月份，國內(nèi)一線城市的樓盤成交量出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象，專家表示八九月份一線城市成交量環(huán)比回落的現(xiàn)象將會逐步明顯，房價漲速也會隨之有所減慢。只是從今年開始，在中心城市的開發(fā)變得資源緊缺的情況之下，現(xiàn)在進軍二三線城市就成為了一種風靡全國的開發(fā)浪潮。 2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。南京 1 至 6 月商品住宅成交量達到 40225套，而 2020年全年南京住宅的成交套數(shù)為 萬多套；同時，1 至 6 月南京二手房成交超過了 萬套，已與去年一整年的成交量持平。記者采訪獲悉，南京市不同板塊的商品房價格也連創(chuàng)新高。 7 月份南京市僅有 22 個樓盤表示將推出新房源，相比 3 至 5月每月上市樓盤三四十家的數(shù)量，開盤項目明顯減少，短期供應的“青黃不接”又助推房價上揚。 商品住宅銷售量價齊升的同時，一些開發(fā)商開始捂盤惜售、延緩上市，期待獲取更大的2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。 隨著銷售速度的飆升，房價似乎又重回“快車道”。 一些業(yè)內(nèi)人士反映，如果“搶房潮”持續(xù)下去，原本就處 于高位的房價不斷上漲，將加速形成樓市泡沫，且這一輪泡沫的規(guī)?？赡艹^ 2020 年。恰好，二三線城市的未來發(fā)展似乎比中心城市具備更多的潛力。雖然，萬科一直在強調(diào)，并不熱衷于拿地王，但萬科在二線城市的拿地行動卻已被行業(yè)內(nèi)稱為“二線地王 行動”。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 22 他進一步指出，隨著開發(fā)商成交意愿的不斷提高，土地市場的向上態(tài)勢將會 明顯。該幅用地早在 7 月 14 日發(fā)布的第 5 號預公告中便已顯露“身影”。根據(jù)國土部的統(tǒng)計，全國地價占房價平均比重為 %；其中十大典型城市地價平均比重為 24%。 “新地王”很可能重蹈覆轍 土地成本的普遍偏高，導致 2020 年多數(shù)地王目前仍處于閑臵狀態(tài)。與此同時，上海、廣州等城市也出臺了擴大土地供應的計劃。國土資源部消息顯示，今年以來，全國共有 81 個城市申報了用地計劃。 而對房地產(chǎn)市場未來供應起決定性影響的新開工面積也在逐漸改善。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 19 方式；若將其臵換成長期貸款，則新增貸款減少的影響取決于未來國家宏觀調(diào)控政策以及經(jīng)濟運行狀 況。 萬億票據(jù)融資中，主要有三種流向：一、企業(yè)將票據(jù)貼現(xiàn)再存回銀行，以此套取利差。上半年金融機構(gòu)人民幣新增票據(jù)融資為 萬億元，其中一季度新增票據(jù)融資高達 。 （ 2020 年 8 月 14 日 中國證券報） 點評 ： 成交量下滑的主要原因并非購買力的消失，而是供應量的難以釋放。供應不足導致了成交量的下滑，也支撐了價格的高位盤升。 （ 2020 年 8 月 9 日 重慶晚報 ） ? 杭州暫停公積金差額貸款 業(yè)內(nèi)稱影響不大 杭州市公積金中心于 8 月 5 日開始，暫停執(zhí)行差額貸款政策，不過之前系統(tǒng)已經(jīng)受理的貸款，按原有政策執(zhí)行，而浙江省直公積金中心，也已經(jīng)從 11日開始，通知銀行不得受理。文章稱高房價已成制約消費啟動的最大阻力；一 旦房價大幅下降，地產(chǎn)金融危機不可避免。 ? 房價泡沫 再度沖高 六部委高調(diào)釋放 從緊 信號 ” 在 近一個月內(nèi)，央行、銀監(jiān)會、國土資源部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局、國家稅務總局等六部委先后對房地產(chǎn)市場發(fā)出加強監(jiān)管的信號。據(jù)前述工信部官員介紹，第二批資金的申報工作將于 9 月 20 日結(jié)束，資金于 10 月底前后下發(fā)。按套內(nèi)面積計價后，開發(fā)商將公攤面積開發(fā)成本分攤到套內(nèi)面積上，其實質(zhì)與按建筑面積計價并無本質(zhì)區(qū)別，因套內(nèi)面積與公攤面積開發(fā)成本不同產(chǎn)生的定價不同仍然無法體現(xiàn)出來。它將逐漸扼殺正在形成中的中產(chǎn)階級，使中國社會從梯形結(jié)構(gòu)加速向啞鈴型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。 2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。但近期畸高的房價無疑引起政府的擔憂，下半年政府將主要通過加大有效供給、限制投資來平抑房價，保證一定水平成交量的持續(xù)。 （ 2020 年 8 月 26 日 中國證券報） 點評 ： 發(fā)改委主任張平向人大常委作了關(guān)于轉(zhuǎn)變發(fā)展方 式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的報告，從報告中可以看出高層對未來宏觀經(jīng)濟發(fā)展的主要政策，并可窺見政府對下半年房地產(chǎn)的總體態(tài)度。進一步完善強農(nóng)惠農(nóng)政策體系，加強農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新，完善服務業(yè)發(fā)展政策，積極鼓勵優(yōu)勢企業(yè)強強聯(lián)合，繼續(xù)加強對中小企業(yè)融資擔保、自主創(chuàng)新、人才培養(yǎng)、市場開拓等方面的服務和支持。積極改革資源性產(chǎn)品價格形成機制，穩(wěn)妥推進水價、成品油價格和電力價格改革。及早謀劃和培育節(jié)能環(huán)保、信息、新能源、新材料、新醫(yī)藥等一批發(fā)展?jié)摿Υ?、帶動作用強的新興產(chǎn)業(yè)，盡快形成新的經(jīng)濟增長點。 鞏固當前經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭的八大措施包括： 一是繼續(xù)擴大內(nèi)需特別是消費需求。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 11 此次征求意見稿較之前有很多修訂，其中最引人關(guān)注的是關(guān)于資本充足率問題的修訂。 此外，《指引》明確，商業(yè)銀行市場風險資本計量應當覆蓋交易賬戶利率風險和股票風險；交易賬戶和銀行賬戶的匯率風險和商品風險，以及相關(guān)期權(quán)性風險。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 6 ? 住宅市場 圖 2 ： 2020年 1 月至 2020 年 8 月杭州市住宅供求走勢圖 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2020 年 1 月至 2020 年 8 月杭州住宅供銷走勢圖02000004000006000008000001000000120000008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.080500010000150002000025000供應面積 成交面積 成交均價 表 2：杭州市 8 月商品住宅各類指標變化表 指標 2020 年 7 月 2020 年 8 月 同比增長（ %） 環(huán)比增長（ %） 供求比 1： 1： 供 應 量（ 萬 m2） 成交量（ 萬 m2） 成交價格（元 / m2） 14656 15139 成交 總額 （ 億 元） 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 3 本月導讀： 發(fā)改委表示下半年將采取八措施鞏固經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭 詳情請見 P11 房價泡沫再度沖高 六部委高調(diào)釋放 從緊 信號” 詳情請見 P15 近六成土地閑臵 2020 年眾多地王至今難解套 詳情請見 P20 2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。 8 月，全市商品房成交了 3845 套 ， 較上月下降 %，成交量再次 走跌 ； 從戶型上看成交和供應的主流 戶口型 仍然 集中在 8090 平方米的 2 房戶型上 ，同時 ， 本月 改善型需求發(fā)力， 130160 平方米 舒適 3 房戶型本月成 交量 有所增加 ； 從價格上來看 總價百萬左右的中小戶 是熱銷產(chǎn)品 ， 地段好，區(qū)位優(yōu)，產(chǎn)品性價比高的小戶型房源仍是市場成交主力 。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 9 第一篇 市場背景篇 Market Background 2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。 （ 2020 年 8 月 4 日 上海證券報） 點評 ： 上半年商業(yè)銀行信貸新增規(guī)模達到驚人的 萬億，這一天量信貸不但加重了各方對流動性過剩增大未來通脹預期的恐慌，也加重了對銀行業(yè)自身風險控制的擔憂。另外，意見稿一改此前統(tǒng)一將“高于最低資本充足率 個百分點”設定為資本充足率的觸發(fā)比率的做法為根據(jù)單家銀行監(jiān)管資本要求設定其資本充足率的觸發(fā)比率，顯示了監(jiān)管的靈活性。落實已確定的穩(wěn)定外需的各項政策，引導企業(yè)加快調(diào)整出口結(jié)構(gòu)和開拓新興 市場。強化節(jié)能減排目標責任，落實獎懲措施。 受國務院委托，張平同日還向全國人大常委會作了國務院關(guān)于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)情況的報告。 把節(jié)能減排作為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式 的突破口和重要抓手。 但是，下半年消費和投資均存在較大不確定性。 實際上，這種提法已經(jīng)不止一次。今年上半年的儲蓄增加額中，政府、企業(yè)也是超過居民儲蓄的。按照新辦法，取得商品房預售許可證的新建商品房的預售，或完成初始登記的現(xiàn)房銷售應當按照套內(nèi)建筑面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車位、車庫的預售、現(xiàn)房銷售可以按照套內(nèi)建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者直接按套計價。在此方面的改革住建部應該出臺統(tǒng)一的政策，避免地方政策不同帶來的混亂。同時，在第二批基金下發(fā)的同時，發(fā)改委和工信部將再增加專項的旨在調(diào)整中小企業(yè)結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)升級的專項補貼資金，總額達到 30 億元。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 16 房價泡沫在去年消停了近一年后，今年出人預料的不斷沖高。 8 月 5 日，國家稅務總局稱近日將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點。居民購買第一套住房采用公積金貸款或商業(yè)貸款的，不論其貸款是否還清，只要第一、第二套房貸總額在公積金貸款最高額度內(nèi)，允許第二套普通住房享受公積金貸款。從號稱全球五 大夢幻豪宅之一的“星河灣”上海售樓處了解到，售價 萬元 /平方米的星河灣開盤當天就有 264 套房源被預訂，銷售金額超過 40億元。不僅成交絕對量 上升勢頭明顯，高檔住宅在全市成交中的份額也明顯上升。 央行調(diào)查統(tǒng)計司 7 月 28 日發(fā)布的一份報告認為，“票據(jù)融資臵換為中長期貸款的空間較大”將成信貸放緩的一大原因，指的正是票據(jù)融資年內(nèi)到期，有利于沖減新增貸款總規(guī)模。在票據(jù)融資到期時，主要有兩種處臵方式：一是企業(yè)用現(xiàn)金歸還銀行，二是經(jīng)協(xié)商臵換成中長期貸款。顯然，在供不應求的“故事”大幅推升房價后，下半年，樓市“價量齊升”的態(tài)勢將很難延續(xù)。 一線地產(chǎn)商開始在半年報中調(diào)高本年度的計劃開工面積。在今年申報用地的 81 個城市中，有 41 個城市新增建設用地比去年增加。 27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)， 30%處于規(guī)劃在建狀態(tài)，尚未形成實際銷售，造成住宅市場短期供應緊缺，形成“地荒”的假象。 根據(jù) 2020 年熱門地塊樓面地價和周邊房價的對比來看，北京今年上半年出讓的五塊地王地塊中，地價占周邊樓盤價格比重均已在 70%以上。 ? 上海土地市場再現(xiàn)量價齊升 土 地價格將持續(xù)高位 上海土地市場在短短三天內(nèi)接連發(fā)出了兩次土地公告。從地理位臵來看，此次出現(xiàn)的三幅住宅用地均具備吸引力。 這種情形之下，現(xiàn)在部分一線房企開始將重 心轉(zhuǎn)向二三線城市，紛紛在二三線城市囤地。 今年下半年，碧桂園在安徽、沈陽兩個城市將