【正文】 占地面積 :62021 平方米 總建筑面積 :155000 平方米 開(kāi)發(fā)周期 :3 年左右 開(kāi)工時(shí)間 :202161 總戶數(shù) :約 1100 戶 停車位 :近 600 余個(gè) 預(yù)售許可證： 杭售許字 (2021)第 0067 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0097 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0021號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0037 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0085 號(hào) 售樓處地址： 黃龍路 6 號(hào)（黃龍?bào)w育中心對(duì)面） 售樓電話： 057187995880,87995890 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20210918 價(jià)格策略： 時(shí)間 均價(jià) 最低價(jià) 價(jià)格描述 20210723 7000 元 /平方米 6400 元 /平方米 元 /平方米 20210416 7000 元 /平方米 6400 元 /平方米 元 /平方米 一房一價(jià) 20210410 7350 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 云筑 13 樓的價(jià)格 90 或者 109平方米 20211231 7000 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 20211128 7000 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 20211028 元 /平方米 6380 元 /平方米 元 /平方米 20211009 6950 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 20210904 6950 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 20210710 6900 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 20210515 6850 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 20210208 6600 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 20210124 6600 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 20211128 6600 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 20210919 6500 元 /平方米 5888 元 /平方米 元 /平方米 交通狀況： 33 403 到水映苑， 30 84 K900 到振華路路口 周邊配套： 小區(qū)內(nèi)部配套 :下沉式休閑健身中心 ,中小學(xué) :有 ,幼兒園 :有 ,綜合商場(chǎng) :世紀(jì)聯(lián)華、沃爾瑪?shù)?,郵局 :有 ,銀行 :有 ,醫(yī)院 :有 ,其他 :18 公頃生態(tài)公園、浙大紫金港校區(qū)等 。 2021年共出讓土地 97宗，總出讓面積約 448萬(wàn)平方米，與去年相比出讓量環(huán)比上升 %，其中住宅用地 49塊，總出讓面積 273萬(wàn)平方米，商業(yè)金融用地 47塊，總出讓面積 133萬(wàn)平方米，工業(yè)用地 14塊，總出讓面積 41萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì) 2021年供應(yīng)量將比較可觀。 一 、 2021年 三墩 土地市 場(chǎng)分析 20212021年區(qū)域市場(chǎng)土地成交情況 三墩區(qū)塊歷年土地供應(yīng)體量不大， 2021年 —— 2021年出讓面積呈逐步下滑狀。分析認(rèn)為一方面是由于旁邊的高教區(qū)塊、蔣村區(qū)塊的區(qū)域熱度共同影響需求預(yù)期提升，另一方面是自身各方面資源成熟度提升而使得供應(yīng)市場(chǎng)看好該區(qū)域。 三墩在 2021年至少還將有 6塊土地推出，且面積都比較 大。而三墩拆遷 1000余戶的農(nóng)居點(diǎn)，將有高達(dá) 1000多畝的商品房用地陸續(xù)推出。 從早期間 2021年三墩樓面地價(jià)均價(jià)為 717元 /㎡， 2021年三墩漲至 /㎡，上升了 %。但是， 2021年第一宗土地被杭州佳苑地產(chǎn)所得，樓面地價(jià) /㎡，創(chuàng)區(qū)塊內(nèi)歷年樓面地價(jià)最高價(jià)，同比增長(zhǎng) %。 樓面地價(jià)使得房?jī)r(jià)低線抬高，這也成為了區(qū)域銷售價(jià)格提升的一大促進(jìn)因素。 容積率變化 2021年 — 2021年供應(yīng)的居住用地平均容積率在 ，從 2021年開(kāi)始有所增長(zhǎng)。 二 、 2021年 三墩 土地市 場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 和未來(lái) ，僅有深國(guó)投與億科項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)，商業(yè)與寫(xiě)字樓用地的補(bǔ)充主要依靠近幾年推出的村級(jí)留用地項(xiàng)目。 2021年三墩區(qū)域的土地供應(yīng)主要以住宅為主。未來(lái) 12年市場(chǎng)還將受存量未開(kāi)發(fā)土地的影響。消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)其的關(guān)注度將日益提升。預(yù)計(jì)在 35年內(nèi)購(gòu)房的比例為 %， 5年以后購(gòu)房的比例為 %?？梢钥闯?，在最近 3年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的人數(shù)占被調(diào)查者總數(shù)的 %，因此，對(duì)住宅的需要量在近幾年應(yīng)不會(huì)減少。個(gè)人或家庭收入越高，已婚且年級(jí)較大的消費(fèi)者預(yù)計(jì)購(gòu)房時(shí)間越短；而收入較低、未婚或年紀(jì)尚小的消費(fèi)者越傾向于多年以后購(gòu)房。雖然該題為多項(xiàng)選擇，但僅選此一項(xiàng)而沒(méi)選其他選項(xiàng)的比例達(dá)到 %，這充分說(shuō)明，在調(diào)查的人群中，多數(shù)人確實(shí)存在住房消費(fèi)的需要。選擇為積累家庭財(cái)富而購(gòu)房的比例為 %，其中有部分人購(gòu)房既是為了改善居住條件又有出于積累家庭財(cái)富的考慮。另有 %的人購(gòu)房為父母， %的人有其他目的。 從圖 .2 中可以看出，此次調(diào)查消費(fèi)者的購(gòu)房目標(biāo)基本為單項(xiàng)，購(gòu)房目的比較單一。前年的調(diào) 查結(jié)果中，雖然所選改善條件的比例很高，達(dá)到了 %(可以看出絕大部分居民購(gòu)房是為了改善條件，解決人最基本的生理需求 )，但除了這個(gè)購(gòu)房目的比例較高外，其他目的的比例也高于今年的調(diào)查結(jié)果，購(gòu)房目的的多重性顯而易見(jiàn)。這一特征與 2021年本中心調(diào)查結(jié)果相符。 在住 宅的戶型上看，消費(fèi)者更傾向于三室結(jié)構(gòu)的住房，其中選三室兩廳的比例為 %，選三室一廳的占 %，兩者所占比例超過(guò)了一半。對(duì)四室以上以及一室等戶型的需求比例較低。其中，對(duì)衛(wèi)生間需求在兩個(gè)及以上的比例為 %。對(duì)奢侈性住宅的需求仍處于較低比例，對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，支付能力是影響住房選擇的重要原因。而對(duì)多層住宅的需求比例下降，從 2021年的 %下降到今年的 %。消費(fèi)者對(duì)于排屋、別墅等豪華型住宅的偏好比例降低，分別由前年的 %和 %下降到今年的 %和 %。雖然城西仍是熱點(diǎn)區(qū)域，有 %的人選擇該項(xiàng)，總體上看，消費(fèi)者對(duì)杭州主城區(qū)住宅的需求比例減少，而對(duì)于下沙、余杭、蕭山等近郊和遠(yuǎn)郊以及近兩年來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好的濱江區(qū)域的住宅需求比例上升。對(duì)濱江區(qū)位的需 求比例已經(jīng)脫離低迷狀態(tài)，而對(duì)蕭山和余杭兩區(qū)域的需求雖有所上升，但仍舊保持低比例狀態(tài)。隨著杭州市交通設(shè)施、環(huán)境狀況、生活配套等條件的不斷完善，未來(lái)對(duì)近郊和遠(yuǎn)郊的住宅需求仍會(huì)不斷增加，對(duì)市中心住宅的需求受環(huán)境和價(jià)位的影響將逐漸減少。杭州近兩年價(jià)格的上漲也促使居民能接受的心理價(jià)位的提高，雖然消費(fèi)者收入提高的速度遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)上漲的速度。預(yù)計(jì)價(jià)格在 4500元 /平方米的比例僅為%，而兩年前該比例為 %；預(yù)計(jì)購(gòu)房?jī)r(jià)格在 45005500元 /平方米檔的比例也比 2021年減少，從前年的 28%下降到今年的 %； 55007000元 /平方米是本次調(diào)查消費(fèi)者最能接受的價(jià)格區(qū)間，預(yù)計(jì)在此價(jià)格范圍內(nèi)的比例達(dá)到 %，而兩年前最可能接受的價(jià)格區(qū)間是35004500元 /平方米，該比例高達(dá) %?？梢钥闯?，杭州房?jī)r(jià)現(xiàn)狀歷練了消費(fèi)者的心理接受度。預(yù)計(jì)購(gòu)房區(qū)域在市區(qū)內(nèi)的居民，則能接受的價(jià)格偏高；預(yù)計(jì)購(gòu)房區(qū)域在郊區(qū)，則接受的購(gòu)價(jià)偏低。收入越高，對(duì)高房?jī)r(jià)接受可能性越大。本部分主要分 析了購(gòu)房者在購(gòu)房目的、購(gòu)房行為時(shí)間、購(gòu)房面積、戶型與區(qū)位以及購(gòu)房?jī)r(jià)格等方面的偏好。將本次調(diào)查的結(jié)果與兩年前的結(jié)果相比較，我們發(fā)現(xiàn)兩個(gè)變化：其一是僅從投資角度購(gòu)房的比例減少，這是杭州房市正常發(fā)展的一個(gè)積極因素；其二是購(gòu)房目的專一化。 從購(gòu)房的區(qū)域偏好來(lái)看，相對(duì)于蕭山、余杭、濱江，購(gòu)房者更偏愛(ài)老城區(qū)，但與兩年前的調(diào)查相比，選擇老城區(qū)和新區(qū)的比例差距呈現(xiàn) 逐漸縮小的趨勢(shì)。盡管如此，隨著杭州交通、配套的進(jìn)一步完 善，選擇近、遠(yuǎn)郊區(qū)域也不失為明智之舉。面積與戶型也是住房需求的兩個(gè)重要參考指標(biāo)。 二 購(gòu)房決策影響因素分析 為了了解消費(fèi)者購(gòu)房決策的影響因素以及該影響因素的重要性程度，我們分別設(shè)置了購(gòu)房過(guò)程中擔(dān)心的因素以及購(gòu)房時(shí)看重的因素兩個(gè)問(wèn)題。 在購(gòu)房過(guò)程中擔(dān)心的因素問(wèn)題上， 15這五個(gè)數(shù)字分別代表了擔(dān)心的不同程度，其中 1代表最不擔(dān)心， 3代表一般， 5代表最擔(dān)心。調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量、企業(yè)宣傳失真和配套不兌現(xiàn)是消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中最擔(dān)心的三大因素。對(duì)配套不兌現(xiàn)的擔(dān)心其 次，均值為 ，有近一半的人選擇了 5。在表述的幾個(gè)選項(xiàng)中，購(gòu)房者相對(duì)最不擔(dān)心的因素是交付時(shí)間及時(shí)與否，均值為 。在面積誤差和辦證時(shí)間上，選擇 4或 5 的比例之和分別為 %和 %，可以說(shuō)有超過(guò)一半的人對(duì)于這兩個(gè)問(wèn)題擔(dān)心程度較高。 對(duì)于購(gòu)房過(guò)程中消費(fèi)者擔(dān)心的因素，本次調(diào)查的結(jié)果與前年的調(diào)查大體相同，僅 在面積誤差和辦證不及時(shí)這兩個(gè)選項(xiàng)的位置上存在不同。當(dāng)然，對(duì)于質(zhì)量、宣傳和配套方面的問(wèn)題，消費(fèi)者的擔(dān)心度并未降低。那么哪些特征是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)看重的呢？為了解該問(wèn)題，我們?cè)谡{(diào)查中提供以下九個(gè)因素：住宅價(jià)格、建筑和戶型設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商的品牌和信譽(yù)、居住區(qū)社會(huì)環(huán)境、地理位置和交 通情況、小區(qū)自然環(huán)境、治安和社會(huì)環(huán)境。 與上一問(wèn)題類似，對(duì)于購(gòu)房時(shí)對(duì)某因素的看重程度我們也用 15這五個(gè)數(shù)字代表看重的不同程度，其中 1代表最不看重， 3代表一般， 5代表最看重。 在第一等級(jí)中，房?jī)r(jià)雖然長(zhǎng)期以來(lái)都是房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的重中之重，但本次調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的看重程度已讓位于房屋質(zhì)量因素，屈居第二位。房?jī)r(jià)和小區(qū)的治安狀況等社會(huì)環(huán)境的重要程度基本相等，兩者的均值均為 ，但在所選重要程度分值的比例分布上略有不同。此外，在第一等級(jí)中，選擇看重程度最高分值 5 的比例均超過(guò)了 50%，說(shuō)明有超過(guò)一半的人對(duì)這三個(gè)因素非常重視。地理位置、交通狀況因素的均值為 ，對(duì)此選項(xiàng)的選擇看重的比例為 %。 第三等級(jí)中的三個(gè)因素均值都沒(méi)有超過(guò) 4，分別為物業(yè)管理 、開(kāi)發(fā)商品牌和信譽(yù) 、小區(qū)自然環(huán)境 。 對(duì)該問(wèn)題的調(diào)查結(jié)果與 2021的相比，我們發(fā)現(xiàn)存在以下變化。在兩年前的調(diào)查中，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的重視程度遠(yuǎn)非其他因素所能及，但今年的調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的重視程度已不及對(duì)住宅質(zhì)量的重視程度。消費(fèi)者對(duì)于這兩項(xiàng)的重視程度大幅度下降。其中，社會(huì)環(huán)境已從 2021 年的第五位上升到今年的第二位；地理位置及交通的位次也進(jìn)了一位。 本部分我們分別分析了消費(fèi)者購(gòu)房 信息 來(lái)源情況和決策制定過(guò)程中最擔(dān)憂和最看重的因素，并將結(jié)果與 2021年的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行了對(duì)比分析。但當(dāng)消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌和聲譽(yù)的看重程度卻很低。本次調(diào)查顯示，房屋本身的質(zhì)量、住宅價(jià)格和住宅 本身所處的社會(huì)環(huán)境成為消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最為看重的因素。房屋質(zhì)量、小區(qū)配套不兌現(xiàn)以及開(kāi)發(fā)商的宣傳失真等因素仍是消費(fèi)者購(gòu)房過(guò)程中最擔(dān)心的因素。 第 二 節(jié)、 三墩 住宅市場(chǎng) 消費(fèi)層定位 一 人群走向 調(diào)查顯示， 打算在三墩購(gòu)房的消費(fèi)者 81%的人預(yù)算在 80 萬(wàn)元以下；預(yù)算在 40 萬(wàn)元以下的為 3％。 [3] 經(jīng)分析，三墩購(gòu)房者有如下特點(diǎn)： 1 年 齡主要集中在 2035 歲之間，占總?cè)藬?shù)的 83%。 4 對(duì)通勤方式和時(shí)間不太敏感。從上文的數(shù)據(jù)得知，本次意向購(gòu)房者中目前住房租房的比例較高，同時(shí)由于部分自有房的意向購(gòu)房者為單位分房，非購(gòu)房的商品房，因此也屬于第一次購(gòu)房的性質(zhì)，由此可知，這兩組的數(shù)據(jù)相對(duì)較為吻合。 由此可知，目前提高首付的新政對(duì)意向購(gòu)房者的實(shí)際影響并不大，但提高首付和一年數(shù)次加息對(duì)意向購(gòu)房者的心態(tài)將會(huì)產(chǎn)生一定影響。 分析：在歷年的意向購(gòu)房者購(gòu)房目的分析中可以發(fā)現(xiàn)，在今年 10月兩次調(diào)研中，首次置業(yè)的需求均占據(jù)第一；二次置業(yè)的占比僅次于一次置業(yè)列第二，但兩者比例點(diǎn)差距有加大趨勢(shì)。這樣的變化可以說(shuō)明： 在近期的購(gòu)房需求中，一次置業(yè)已經(jīng)成為目前或者說(shuō)未來(lái)一年內(nèi)的購(gòu)房目的的主流，這與上文關(guān)于購(gòu)房技術(shù)的調(diào)研數(shù)據(jù)相吻合。雖然與上半年相比，本次調(diào)研中結(jié)婚購(gòu)房的比例有所下滑，但依然占據(jù)較大比例，位列第三。由于今年特別是 5月份之后，杭州房?jī)r(jià)上漲快速，漲幅較大，相對(duì)而言，投資獲利較為豐厚，因此投資的比例在本次調(diào)研中也有所上升，但絕對(duì)比例依然不大。 購(gòu)房選擇的物業(yè)類型：小高層最受歡迎，比例為 37% 分析：在意向購(gòu)房者選擇的物業(yè)類型中，普通小高層最受歡迎，兩次調(diào)研中都占據(jù)最高比例；其次為普通多層，而高層住宅也有相當(dāng)?shù)慕邮芰俊? 調(diào)查者購(gòu)房的信息來(lái)源： 房交會(huì)、報(bào)紙依然是主流，電視、宣傳資料、網(wǎng)絡(luò) 等渠道的影響力日漸提升 點(diǎn)擊查看大圖 分析：從歷次的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，房交會(huì)、報(bào)紙一直是意向購(gòu)房者購(gòu)房信息最重要的來(lái)源；而在今年 10 月份的兩次調(diào)研中，房交會(huì)的影響力兩次均超過(guò)報(bào)紙，成為最重要的信息渠道。但報(bào)紙緊隨其二，仍然是意向購(gòu)房者信息來(lái)源不可或缺的渠道之一。而電視作為一種常見(jiàn)的宣 傳方式、朋友介紹作為一種可信賴的信息傳遞方式、網(wǎng)絡(luò)以其方便、快捷的特點(diǎn)在信息傳遞中起到較大的作用，這三者一直保持較為平穩(wěn)的比例，對(duì)意向購(gòu)房者影響力也日漸提升。從 2021 年開(kāi)始，地段超過(guò)房?jī)r(jià)成為影響購(gòu)房的第一選擇；但在本次調(diào)研中，房?jī)r(jià)的影響比例再次超過(guò)地段，這是由于今年上半年，杭州房?jī)r(jià)大幅度上漲，對(duì)意向購(gòu)房者的購(gòu)房需求和購(gòu)買(mǎi)決策產(chǎn)生了較大的影響。這是源于目前杭州居住郊區(qū)化的趨勢(shì)已經(jīng)十分明朗，交通成為影響郊區(qū)居住的關(guān)鍵，而由此也成為意向購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)之一。濱江區(qū)是 2021 年杭州樓市銷售最興旺的區(qū)域之一，樓盤(pán)的熱銷給區(qū)域帶來(lái)更多的活力 ,加上濱江區(qū)可供樓盤(pán)眾多 ,相對(duì)選擇的余地也比較大 ,因此 ,選擇濱江的比