【正文】 構(gòu)成上，形成了更大的市場需求覆蓋，增加了產(chǎn)品與需求市場的對(duì)接層面，同時(shí)反映出，三墩產(chǎn)品呈現(xiàn)細(xì)化發(fā)展特點(diǎn)，該項(xiàng)目的市場定位“差異化”，其一，在區(qū)域市場競爭中，謀求更主動(dòng)，更具市場優(yōu)勢(shì)的市場站位 。 單位戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 套數(shù)（套） 總面積 戶型比重 90㎡以下 一室一廳一衛(wèi)及一室一廳（躍） 66 4382 % 90— 110㎡ 兩室一廳及兩室一廳二衛(wèi)（躍） 97 % 110— 130㎡ 兩室二廳一衛(wèi)及兩室二廳一衛(wèi) +功能室 三房兩廳二衛(wèi)及三房兩廳 306 % 130— 150㎡ 三房二廳二衛(wèi)及三房三廳一衛(wèi) 三房三廳一衛(wèi) +一功能 室（躍） 185 % 150— 170㎡ 三房三廳一衛(wèi)（躍）、三房三廳 一衛(wèi) +二功能室（躍） 46 % 四房二廳二衛(wèi) 170㎡以上 五房二廳二衛(wèi)及六房二廳三衛(wèi) 38 % 總計(jì) 738 100% 其中 110— 130㎡的兩房和部分三房比重最高達(dá) %，其次為 130— 150㎡的三房戶型，為 %，兩戶型比重達(dá) %，從主體供應(yīng)特點(diǎn)上與杭州及三墩戶型主體供應(yīng)現(xiàn)狀相仿。 在戶型上，頤景園走常規(guī)路線之時(shí)，也有亮點(diǎn)的突破，從戶型空間把握上，除中大戶型躍層外，特別是小戶型設(shè)計(jì)有著出新特點(diǎn)， 90㎡以下及 90—— 110余㎡的中小戶型約占 22%比重，其中在 60— 110㎡的戶型上也有躍層的設(shè)計(jì)，功能空間上體現(xiàn)出了“小中見大”的產(chǎn)品效果。其一，三墩市場的成熟，決定著個(gè)盤影射出的區(qū)域基本價(jià)格的形成。 銷售情況分析 : 據(jù)該項(xiàng)目納入透明網(wǎng)銷售房源統(tǒng)計(jì) ,至目前 ,網(wǎng)上 738套房源中 ,已售 554套 ,總體銷售率達(dá)%，近兩年的銷售周期完成了 3/4的產(chǎn)品去化。110— 130㎡的房源，銷售率為 %。從單位面積銷售總量上看， 110— 130㎡的房源居首位，達(dá) 262套 。從中反映出中小戶型是該項(xiàng)目客群接受的主體戶型特點(diǎn)。 從房源區(qū)位看，中小戶型去化快，中間套戶型去化慢，東邊套好于西邊套，其中景觀、采光等因素也是影響該項(xiàng)目房源不同去化表現(xiàn)的因素所在。 行至目前，該項(xiàng)目的價(jià)格還是沒有高起的表現(xiàn)，來自市場競爭是一方面，從產(chǎn)品自身銷售周期而言，處在進(jìn)入產(chǎn)品的圍盤銷售階段，所剩房源不多，且 現(xiàn)有房源存在不同的市場客觀的抗性。打“人文”，打“景觀”，打“大戶人家”，試圖拔高產(chǎn)品檔次，為存量房源去化做努力。 從 2021年 9月份推出一期，大部分房源在幾個(gè)月內(nèi)售出。在 2021年該盤二期有著2021套房源推出，將面臨著萬家花城、橡樹園的同區(qū)競爭，面臨著不小的銷售壓力。 文鼎苑項(xiàng)目概況一覽表： 基本信息 樓盤名稱 文鼎苑 最新價(jià)格 8500元／平方 發(fā)展商 耀江房產(chǎn) 樓盤位置 古墩路與光明路交接 售樓地址 古墩路 565號(hào) 售樓電話 88363833,85120666 交付時(shí)間 一期 07年 12月，二期約 09年 產(chǎn)品分析 占地面積 500畝 總建面積 70萬 總戶數(shù) 3000 容積率 綠化率 39% 車位配比 1： 1 物業(yè)類型 高層 24層，小高層 911層 配套情況 小區(qū)內(nèi)部配套 :五星級(jí)酒店、大型超市、三條主題商街、會(huì)館 ,中小學(xué) :浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、學(xué)軍小學(xué)分校 ,幼兒園 :學(xué)軍小學(xué)幼兒園 ,綜合商場 :沃爾瑪 (規(guī)劃中 )、銀泰 ,醫(yī)院 :浙大醫(yī)療中心 注：該項(xiàng)目一期已基本售罄，二期推出的部分精裝修小戶型住宅雖然價(jià)格高達(dá) 11000元 /㎡，但也基本售罄。橡樹園 旅游總建筑面積約 10萬㎡，總套數(shù)在 1000套左右，規(guī)劃建設(shè)小高層公寓，主力戶型 60150㎡。 橡樹園項(xiàng)目概況一覽表： 基本信息 樓盤名稱 旅 游 目前市場可售量不多， 主力總價(jià)在 200300萬（郊區(qū)及遠(yuǎn)郊）和 500萬以上（西溪濕地周邊）， 未來可售主要集中在西溪山莊、大華西溪風(fēng)情和南岸花城三個(gè)項(xiàng)目，可售總套數(shù)在 500套左右。 整體而言，排屋這一產(chǎn)品類型在杭州屬于 差異化產(chǎn)品 ． ． ． ． ． ， 城區(qū)供應(yīng)更是稀少 ． ． ． ． ． ． ． ． ，因此可獲得較大的溢價(jià)空間。 由于廣義上的大城西區(qū)域（包括西溪濕地、閑林、留下、之江轉(zhuǎn)塘）是杭州主要的低密度住宅的供給區(qū)域，也是三墩板塊最有可能導(dǎo)入中高端客戶的區(qū)域，因此我們想通過分析該區(qū)域內(nèi)的聯(lián)排別墅市場，來對(duì)本項(xiàng)目低密度產(chǎn)品的打造提供參考和指引。 四、 項(xiàng)目定位 1. 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目凈用地面積 畝，地上建筑面積約 41萬平方米，是近期出讓的規(guī)模較大的城區(qū)地塊，適 合大盤操作，將成為未來三墩區(qū)域的標(biāo)志性大盤，有利于本項(xiàng)目推廣和價(jià)值的提升。 低密度物業(yè)差異化優(yōu)勢(shì) 本片區(qū)內(nèi)目前尚無大體量的低密度物業(yè)出現(xiàn)，未來隨著土地資源利用的集約化，片區(qū)低密度的物業(yè)出現(xiàn)的可能性也越來越少，這里與我們用低密度的物業(yè)類型實(shí)現(xiàn)差異化的競爭優(yōu)勢(shì)。隨著浙大紫金港校區(qū)的遷入及高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；周邊各商業(yè)中心、城市公共空間的建設(shè)改造，三墩片區(qū)的配套日漸完善，與“老城西”無縫連接。 劣勢(shì) 項(xiàng)目土地總價(jià)較高，一次性投入大。 項(xiàng)目北側(cè)杭宜鐵路雖然使用率極低，但會(huì)對(duì)客戶造成一定的心理影響，目前杭宜鐵路的拆除尚需時(shí)日。 杭州地鐵二號(hào)線建設(shè)雖然已納入規(guī)劃 ，但作為耗資巨大、建設(shè)周期長的市政系統(tǒng)工程，其開通運(yùn)營時(shí)間與本項(xiàng)目開發(fā)周期難以同步進(jìn)行。 機(jī)會(huì) 西溪濕地的擴(kuò)大及周邊環(huán)境的進(jìn)一步改善有利于鞏固“大城西”的高尚居區(qū)概念，進(jìn)而對(duì)三墩板塊融入整個(gè)大城西環(huán)境的起到積極作用。 隨著區(qū)域內(nèi)浙大紫金港校區(qū)的建設(shè)，其配套設(shè)施逐步完善，相關(guān)高新科技企業(yè)不斷落戶，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展和成熟，提升區(qū)域的文化底蘊(yùn)和附加值，打造杭州的 “海淀區(qū)”。浙江大學(xué)是國家教育部直屬的全國重點(diǎn)大學(xué)，中國大學(xué)綜合實(shí)力第三名。 隨著古墩路的改造完成，申花路大商業(yè)中心的建設(shè)，區(qū)域配套設(shè)施日益成熟，處于由量變轉(zhuǎn)化為質(zhì)變的階段。 威脅 區(qū)域內(nèi)尚無高檔樓盤面市 大城西 范圍雖有眾多品牌實(shí)力型企業(yè)開發(fā)的高檔物業(yè)，但項(xiàng)目周邊小區(qū)域內(nèi)尚無高檔樓盤面市，區(qū)域“富人區(qū)”的概念仍需市場培育。這需要在項(xiàng)目定位、整體規(guī)劃及后期宣傳中盡量減小和避免這方面的影響。 政策威脅 近幾年國家宏觀政策調(diào)整大 ，調(diào)控措施不斷，政策可預(yù)見性差，未來幾年的宏觀政策走向也將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響， 一旦樓市走入拐點(diǎn)，由于地價(jià)成本劣勢(shì)，本項(xiàng)目可調(diào)整的空間將會(huì)非常小。 3. 項(xiàng)目客戶定位 公寓客戶定位： 城西和高校經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)活躍的金融、經(jīng)貿(mào)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)以及中層管理人員 ： 約占 60%，首次置業(yè)或改善換房，對(duì)衣食住行的便利性要求非常高，喜愛運(yùn)動(dòng)，喜愛 社交聚會(huì)，由于正值事業(yè)發(fā)展初期，總價(jià)承受能力一般，但未來潛在收入增長非常快，因此愿意超前消費(fèi)、及時(shí)享樂； 三墩及周邊工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)的外來白領(lǐng)或管理人員 ： 約占 20%，首次置業(yè)為主，總價(jià)承受能力有限，對(duì)性價(jià)比要求高，希望用有限的預(yù)算得到更多的附加值，同時(shí)相離城市繁華更近一些，因此不會(huì)圖便宜去買更遠(yuǎn)的樓盤（閑林、余杭）； 浙江省內(nèi)客戶為“進(jìn)省會(huì)”購房 ： 約占 15% 瞄準(zhǔn)高校經(jīng)濟(jì)的小戶型投資客 ： 約占 5% 聯(lián)排別墅客戶定位： 以私營企業(yè)主為主，企業(yè)高管人員也占一定比例，原來就住在老城區(qū)或者城西的高檔公寓里，習(xí)慣了 城區(qū)的配套齊全和出行便利，不愿意放棄繁華而選擇更遠(yuǎn)但環(huán)境更好的別墅社區(qū)，寧愿用一個(gè)遠(yuǎn)郊獨(dú)棟別墅的總價(jià)來買一個(gè)城市聯(lián)排；或是本來就在三墩及其周邊有自己的實(shí)業(yè)；或是浙江省內(nèi)想在杭州置業(yè)的實(shí)力人士，看重三墩板塊未來的規(guī)劃前景，注重便利性更甚於自然景觀的有識(shí)之士。 彩色可視對(duì)講系統(tǒng) 感應(yīng)智能入戶門鎖 高級(jí)實(shí)木入戶門 新風(fēng)系統(tǒng) 豪華大堂 聯(lián)排類產(chǎn)品 外立面全部采用石材干掛 立面線條采用簡化的歐式線條 送地下室， 3米層高 送中央熱水 送中央吸塵 送中央新風(fēng) 送中央空調(diào) 外墻外保溫 同層排水 彩 色可視對(duì)講系統(tǒng) 感應(yīng)智能入戶門鎖 高級(jí)實(shí)木入戶門 窗戶全部采用雙層中空 lowe玻璃。（預(yù)計(jì) 2021年將維持 12%13%的增長） 杭州市場整體供需情況（市六區(qū) 2021 年以來）28483979775491395138807164058387247610308540822464196675533568597477271214732136581. 771. 851. 351. 530. 941. 341. 180. 520. 750. 5302021400060008000100001202114000160002 0 0 5 Q1 2 0 0 5 Q2 2 0 0 5 Q3 2 0 0 5 Q4 2 0 0 6 Q1 2 0 0 6 Q2 2 0 0 6 Q3 2 0 0 6 Q4 2 0 0 7 Q1 2 0 0 7 Q20 .00 .20 .40 .60 .81 .01 .21 .41 .61 .82 .0供應(yīng)（套） 成交（套） 供求比 杭城 06年、 07年以來供需比持續(xù)下降，為房價(jià)穩(wěn)定和上升提供了供需面的支撐。 由于三墩板塊未來三年供需基本平衡，且目前部分配套尚未實(shí)現(xiàn)，因此我們判斷 2021年以前板塊漲幅會(huì)與整體漲幅基本持平， 2021年以后，隨著供應(yīng)的短缺，配套的不斷完善 和成熟，大城西的高尚住區(qū)氛圍將逐漸形成，版塊漲幅將會(huì)加速，超過整體市場漲幅水平，別墅物業(yè)由于稀缺性，漲幅會(huì)再次基礎(chǔ)上進(jìn)一步加速，我們對(duì)未來五年內(nèi)的漲幅做如下估計(jì)： 靜態(tài)價(jià)格 2021年下半年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 公寓 9306 15% 16% 17% 18% 19% 19% 別墅 17524 15% 16% 18% 18% 20% 20% 3. 銷售進(jìn)度 聯(lián)排別墅銷售速 度：平均 20套 /月，完成全部銷售需要 22個(gè)月 花園公寓銷售速度：平均 75套 /月，完成全部銷售需要 48個(gè)月 若項(xiàng)目從 2021年 9月開始銷售，則銷售期為 2021年 9月 —— 2021年 9月 貨到付款 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！貨到付款?。?！ 內(nèi)容簡 介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2021 年以及 2021 年網(wǎng)站更新的資料 如對(duì)目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系1323556639 驗(yàn)證！ 內(nèi)容簡介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件 ! 完全矢量化CDR 格式 ,高質(zhì)量源文件 ,張張為經(jīng)典之作 ! 內(nèi)容豐富、針對(duì)性高 .是造 型與色彩都設(shè)計(jì)得新穎、震撼、大方 ! 是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計(jì)工作室、設(shè)計(jì)師不可多得的學(xué)習(xí)珍藏品 ! 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年城建威尼斯項(xiàng)目滕州市場調(diào)研報(bào)告》 89 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 7 月淮南房地產(chǎn)市場月報(bào)》 27 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 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