【正文】 杭州三墩中天地塊市場初判報告 一、 整體市場供需及價格走勢分析 ............................................................................ 1 1. 歷年供需分析 ................................................................................................. 1 2. 歷年均價走勢 ................................................................................................. 2 3. 歷年土地供應(yīng)情況 .......................................................................................... 3 4. 最近一年以來的量價走勢 ............................................................................... 3 二、 項目板塊及細(xì)分市場分析 ................................................................................... 4 1. 板塊歷年供需分析 .......................................................................................... 4 2. 板塊未來供需分析 .......................................................................................... 5 3. 未來三年板塊需求預(yù)測 ................................................................................... 5 4. 片區(qū)市場歷年價格走勢 ................................................................................... 6 5. 板塊 供應(yīng)需求特征和典型樓盤分析 ................................................................. 7 區(qū)域內(nèi)典型項目掃描 .......................................................................................................................................11 幸福里 .....................................................................................................................................11 ................................................................................................................................................... 12 ................................................................................................................................................ 13 ................................................................................................................................................... 15 ....................................................................................................................................................... 15 文鼎苑 (2 期 ).................................................................................................................................. 19 橡樹園 ............................................................................................................................................ 19 ................................................................................................................................................... 19 三、 杭州排屋市場簡要分析 .................................................................................... 20 1. 整體排屋市場 ............................................................................................... 20 2. 大城西排屋市場典型項目 ............................................................................. 21 四、 項目定位 .......................................................................................................... 22 1. 項目 SWOT分析 ............................................................................................. 22 2. 項目整體定位 ............................................................................................... 24 3. 項目客戶定位 ............................................................................................... 24 4. 項目產(chǎn)品定位 ............................................................................................... 24 五、 項目分期售價和銷售進(jìn)度 ................................................................................. 26 1. 靜態(tài)價格確定 ............................................................................................... 26 2. 價格漲幅預(yù)測 ............................................................................................... 28 3. 銷售進(jìn)度 ...................................................................................................... 30 一、 整體市場供需及價格走勢分析 1. 歷 年供需分析 供應(yīng) 需求 供求比 05 年 1 季度 2848 5408 05 年 2 季度 3979 2246 05 年 3 季度 7754 4196 05 年 4 季度 9139 6755 05 年全年 23720 18605 06 年 1 季度 5138 3356 06 年 2 季度 8071 8597 06 年 3 季度 6405 4772 06 年 4 季度 8387 7121 06 年全年 28001 23846 07 年 1 季度 2476 4732 07 年 2 季度 10308 13658 07 年 17 月 12784 18390 杭州市場整體供需情況（市六區(qū) 2021 年以來）28483979775491395138807164058387247610308540822464196675533568597477271214732136581. 771. 851. 351. 530. 941. 341. 180. 520. 750. 5302021400060008000100001202114000160002 0 0 5 Q1 2 0 0 5 Q2 2 0 0 5 Q3 2 0 0 5 Q4 2 0 0 6 Q1 2 0 0 6 Q2 2 0 0 6 Q3 2 0 0 6 Q4 2 0 0 7 Q1 2 0 0 7 Q20 .00 .20 .40 .60 .81 .01 .21 .41 .61 .82 .0供應(yīng)（套） 成交（套） 供求比 2021年 3季度以來，整體市場的供求比呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢，進(jìn)入 2021年，由于需求的持續(xù)釋放，整體市場供應(yīng)不足的狀況一直維持，杭城樓市進(jìn)入新一輪的供應(yīng)短缺周期。 2. 歷年均價走勢 市六區(qū)成交價格 漲幅 05 年 6167 +% 06 年 7759 +26% 07 年 16月 8425 +9% 杭州整體市場成交均價（市六區(qū)2021年以來）81897770922690788534744075747881862188257951876910441942197048432 8413909610172100239505101259848977599709857102631009296541062910539700075008000850090009500100001050011000051052053054055056057058059051005110512061062063064065066067068069061006110612071072073074075076077成交均價（元/平方米）從上面的圖表看到，杭州市六區(qū)價格在 06 年開始出現(xiàn)穩(wěn)步上揚的態(tài)勢， 06 年價格相對 05年上漲了 26%，而 07年上半年成交均價相對 06年上漲了 9%. 3. 歷年土地供應(yīng)情況 杭州出讓地塊總 數(shù)（塊） 杭州出讓地塊總面積 （萬平方米） 三墩出讓地塊 總面積 比例 申花板塊出讓地 塊總面積 比例 00 年 26 336494 / / / / 01 年 27 653971 / / / / 02 年 14 500619 / / / / 03 年 34 2290179 103189 % 80165 % 04 年 26 1163482 141516 12% / / 05 年 7 313075 / / 77875 25% 06 年 24 1207843 / / 32300 % 07 年17 月 30 1968208 263828 % / / 從歷年土地供應(yīng)來看： 0304 年杭州土地集中放量，使 05 年之后杭州樓市從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)入供大于求的市場局面；07年杭州土地供應(yīng)量迅速增長，預(yù)計全年土地供應(yīng)量將創(chuàng)歷史新高；