【正文】 昆山市房地產(chǎn)調(diào)研簡報 時 間： 2020 年 6 月 9 日 人 員： Leoyoung 前 言 ……………………………………………………………………………………………………… 4 第一部分 宏觀〃政策 －－ 昆山宏觀政策概述 一、 2020 年宏觀政策…………………………………………………………………………………… 5 二、宏觀政策的影響………………………………………………… ………………………………… 6 （一）、從宏觀經(jīng)濟(jì)面看 ………………………………………………………………………………… …… 6 （二）、從供求關(guān)系面看 ……………………………………………………………………………………… 7 （三）、 從需求層面看 …………………………………………………………………………… 〃 ………… 8 三、政策分析……………………………………………………………………………… 〃 …………… 8 四、小 結(jié)……………………………………………………………………………… 〃 …………… 9 第二部分 中觀〃樓市 －－昆山房地產(chǎn)市場分析 一、總體情況……………………………………………………………………………… 〃 …………… 10 市場現(xiàn)狀 ……………………………………………………………………… …… ……………… 10 市場及產(chǎn)品特征 …………………………………………………………………………………… 10 價 格 ……………………………………………… …… ……………………………………… 11 供求關(guān)系 ……………………………………………… …… ……………………………………… 12 客戶來源 ……………………………………………… …… ……………………………………… 14 二、二手房市場簡述……………………………………………… …… ……………… ………………… 14 三、樓市發(fā)展趨勢……………………………………………… …… …………………………………… 15 四、市場小結(jié)……………………………………………………………… … …………………………… 16 第三部分 微觀〃個案 －－樓市個案對比分析 一、競爭項目分析 …………………………………………………………………………………………… 18 二、個案價格分析 …………………………………………………………………………………………… 33 三、結(jié)論綜述 ………………………………………………………………………………… ……………… 34 此篇報告主要側(cè)重于解讀 2020 年新政下昆山樓市的變化現(xiàn)象，以及對樓市價格、銷售情況及二手房市場現(xiàn)狀做出理性判斷，更為本案面對撲朔迷離的樓市做出相應(yīng)的應(yīng)對措施。 前 言 近年來，昆山房價每年保持約 20%的漲幅，自 2020 年下半年以來昆山房價漲幅卻開始逐漸減緩。相比上海樓市的瘋狂漲勢，昆山樓市的步伐邁得還算較為穩(wěn)健。通過此次調(diào)查，我們認(rèn)為，此輪宏觀調(diào)控對消費(fèi)者造成的心理打擊非常大，市場呈現(xiàn)出非常濃厚的觀望情結(jié)，且還有繼續(xù)出臺相關(guān)措施的可能。房價下一步的走勢格外惹人注目，消費(fèi)者與開發(fā) 商的心理博弈還會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。 然而，房價從來不是完全由市場來自主決定的，房地產(chǎn)業(yè)向來是一個受政策影響極大的行業(yè)。如今政策調(diào)控與多空博弈下的樓市在悄悄變化，觀望還會持續(xù)多久？樓市何去何從、房價是漲是跌，縈繞在人們心頭，揮之不去。 但可以肯定的是，以目前形勢房地產(chǎn)很有可能在實現(xiàn)?軟著陸?后繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。 第一部分 宏觀〃政策 －－ 昆山宏觀政策概述 一、 2020 年宏觀政策 2020 年 3 月 放貸利率調(diào)整，取消原先利率優(yōu)惠使房貸利率回歸原始位臵通過利率杠桿，對投資及投機(jī)行為適當(dāng)控制 ； 2020 年 4 月 15 日 國土資源部下發(fā)《 2020 年全國土地利用計劃》，加大調(diào)控力度，保障穩(wěn)定房地產(chǎn)市場建設(shè)用地，提高居住用地的供應(yīng)比重，通過調(diào)整土地市場來抑制房價。 2020 年 4 月 2425 日 國務(wù)院副總理曾培炎提出運(yùn)用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，對普通住房給予政策優(yōu)惠，同時強(qiáng)調(diào)對平價房的支持。 2020 年 4 月 30 日 七部委聯(lián)合發(fā)表聲明，提出強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理， 防范金融風(fēng)險； 明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。 2020 年 6 月 1 日 七部委 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》 正式實施， 對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收 5%營業(yè)稅；個人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 二、宏觀政策的影響 從三次‘國八條’的出臺內(nèi)容來看，我們可以將新政的精神總結(jié)為：?旨在通過供應(yīng)和需求的雙 向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保證住房價格平衡和市場的穩(wěn)定發(fā)展?……那么，房地產(chǎn)新政將會對昆山樓市造成什么樣的影響呢？ （一）、從宏觀經(jīng)濟(jì)面看，昆山樓市仍處于上升周期內(nèi) 就房地產(chǎn)自身而言，昆山樓市尚未構(gòu)成一個完整的自身周期；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，房地產(chǎn)周期是以宏觀經(jīng)濟(jì)周期為核心和依據(jù)，與 GDP 的周期有密切的關(guān)聯(lián)。再從中國的經(jīng)濟(jì)周期看，江、浙、滬的經(jīng)濟(jì)面和昆山自身的發(fā)展來看，本輪經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整 2 0 0 5 昆山房地產(chǎn)市場客戶分析8%22%70%新昆山人、上海人 本地居民 其他點(diǎn)在 2020 年左右，昆山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能脫離于宏觀經(jīng)濟(jì)周期之外。房價仍將 保持平衡上升的勢頭，當(dāng)然不排除期間小范圍小幅度的回落。房產(chǎn)新政的繼續(xù)出臺，短期內(nèi)可能引發(fā)市場的觀望氣氛，但不會從根本上改變這個上升周期。 （二）從供求關(guān)系和心理預(yù)期看，昆山樓市即將從賣方市場轉(zhuǎn)型為買方市場 據(jù)有關(guān)部門調(diào)查了解，在今年 15 月份昆山樓市的購房者中，上海人及?新昆山人?占購房比例高達(dá) 70%。房產(chǎn)新政的出臺，無疑在購房者與開發(fā)商的較量中增添了砝碼，市場博弈的主動權(quán)正在慢慢轉(zhuǎn)向買方市場。 （三） 從需求層面看，由于受二次加息及其他房地產(chǎn)宏觀政策加強(qiáng)的信號影響，購房者的消費(fèi)心理在悄然發(fā) 生變化，本地消費(fèi)者 的購房計劃更趨謹(jǐn)慎，外地購房上升較快。 從需求層面上看，本地客戶的觀望心態(tài)日漸濃厚，原因除了新的政策不斷出臺對市場信心的影響外，對房價的承受力抗性加大以及經(jīng)過前幾年消化后本地人大多已經(jīng)購房也是重要原因。本地客戶現(xiàn)在對住宅的需求主要是改善性需求。但外地客戶對昆山的關(guān)注明顯加大，尤其是昆山房價的比較優(yōu)勢和昆山優(yōu)良的人居環(huán)境，吸引了越來越多的養(yǎng)老等第二居所的需求以及 少許 投資客戶。尤其是上海人在昆山購房有加快增長的趨勢。 三、政策分析 ?就市論市?，我們認(rèn)為：?政策?的目的主要在于健全市場，擠壓 房地產(chǎn)泡沫，因此，對于本身價格適中、結(jié)構(gòu)合理、供需兩旺的昆山市場反有促進(jìn)作用，主要表現(xiàn)在以下三個方面： 由于昆山房地產(chǎn)市場的起步較晚，目前正處于?成型?階段，在一系列政策、措施的控制和監(jiān)督下，將會使得市場的各個環(huán)節(jié)都能健康有序的發(fā)展； ?政策?對上海、杭州等周邊城市所產(chǎn)生的影響，能夠在一定適度上增加昆山市場的客源，增大買方市場，有利于促進(jìn)市場的進(jìn)一步發(fā)展； ?政策?的影響，加強(qiáng)了城市之間的交流，包括從業(yè)人員、客戶之間的交流，能夠為昆山房地產(chǎn)市場帶來相對先進(jìn)的 理念。 四、小 結(jié) ? 2020 系列政策接連出臺，促使市場觀望氣氛較為濃厚 ? 未來政府還將會持續(xù)出臺相關(guān)政策來進(jìn)行規(guī)范市場 ? 市場各種物業(yè)漲跌互現(xiàn)。昆山樓市一手房堅挺，二手房下降，供應(yīng)量較大的中檔住宅有降價的可能性 ? 別墅、經(jīng)濟(jì)適用房及市中心房源，可能在新政后出現(xiàn)一定的漲幅 第二部分 中觀〃樓市 －－昆山房地產(chǎn)市場分析 一、總體情況 市場現(xiàn)狀 在 6 月 1 日房產(chǎn)新政正式實施的情況下，如上海、杭州等長三角地區(qū)一線城市的房價小幅下調(diào)，銷售率全面受挫的情況下，昆山市場普遍已經(jīng)進(jìn)入了?膠著期?：有需求的客戶處于 持幣觀望狀態(tài)，等待降價；開發(fā)商也處于觀望狀態(tài)，普遍認(rèn)定昆山房產(chǎn)市場不存在泡沫和虛高，不愿意做第一個降價售房的樓盤項目，大都維持 5 月樓市價格。此形勢的發(fā)展勢必讓昆山樓市提早進(jìn)入 ?冷卻期?，為市場復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。 市場及產(chǎn)品特征 （ 1） 從以往昆山普通住宅需求調(diào)查中可見，昆山樓市基本上處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)；而高檔住宅、別墅等方面是否健康，現(xiàn)正處于接受新政策和需求市場的檢驗； （ 2） 上市樓盤放量持續(xù)增大； （ 3） 有效需求受政策影響，普遍處于持幣觀望；預(yù)計此?膠著期?將會持續(xù)兩個月時間； （ 4） 大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為昆山房價基價低，一般起步在 3000 元 /平方米左右，新政主要是抑制房價虛高、過高和漲速過快，打擊投機(jī)炒房，而昆山的房產(chǎn)住宅需求大都是有效居住需求，不存在大批量的投機(jī)炒房； （ 5） 現(xiàn)在無論是在售盤還是預(yù)售盤，成交量大幅度的下降，銷售難度加大，且來電、來人多以詢問居多，售樓處人流量很少，形同虛設(shè)。 （ 6） 等待市場復(fù)蘇后，上海將成為昆山真正的購房主力軍，同時隨著 2020 年上海至昆山輕軌的建設(shè)完成，昆山和上海的聯(lián)系將更加密切，屆時昆山將很好地融入上海交通圈和經(jīng)濟(jì)帶，整體發(fā)展?jié)摿薮?。屆時?住在昆山，工作在上海?的局面形成，上海人到昆山臵業(yè)的將大大促進(jìn)昆山房產(chǎn) 市場的發(fā)展。 價 格 (1) 價格走勢 根據(jù)市調(diào)分析可見，昆山房價總體走勢從 2 月份至今基本上沒什么變化，除了本案項目后的誠泰國際商務(wù)廣場因自身原因房價下降了 400 元 /平方米之外，其余市場上的樓盤房價依舊堅挺。 (2)銷售狀況 20202020年昆 山房價走勢圖0246810121416182020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 市場中各樓盤 基本上都處于停滯狀態(tài)，售樓處形同虛設(shè)，市場處于膠著期，有效需求的觀望態(tài)度預(yù)計還會持續(xù)一段比較長的時間。 供求關(guān)系 2020 年第一季度，昆山房地產(chǎn)新開工面積 萬平方米，施工面積 萬平方米，房屋竣工面積 萬平方米，空臵面積 萬平方米。實現(xiàn)現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，期房銷售面積 萬平方。 2020 年 6 月最新昆山市各類物業(yè)價格（均價）統(tǒng)計 各 類 物 業(yè) 市場均價 (元 /平方 ) 獨(dú)立別墅 5000— 6000 聯(lián)體別墅 3600 多 層 3300— 4000 酒店式公寓 4600 小區(qū)內(nèi)部商鋪 4000元 以上 2 0 0 5 年第二季度住戶成交量分析單位( 萬平方米)1013月 4月 5月2 0 0 5 第一季度昆山房地產(chǎn)開發(fā)情況單位：萬平方米020040060080010001200施工面積房屋竣工面積空置面積現(xiàn)房銷售面積 期房銷售面積 昆山樓市近期陷入膠著。除受到系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響之外，昆山目前的房貸政策也在收緊 ， 尤其是對外地人的貸款審查更加嚴(yán)格 。從而導(dǎo)致年后樓市的成交量逐漸 下滑。 客戶來源 主要客戶群體：上海人、外來投資者、來昆創(chuàng)業(yè)者、本地居民 2 0 0 5 昆山房地產(chǎn)市場客戶分析8%22%70%新昆山人、上海人 本地居民 其他 昆山房地產(chǎn) 自 1998 年開始火爆，如今當(dāng)?shù)厝说?住房 需求已到了一個平緩期，需要外來消費(fèi)群體 的注入 。目前昆山市場的購買 主力是到昆山工作的 ? 新昆山人 ?及 上海人，其消費(fèi)量要占到總量的七成。 前往 昆山 購 房的上海人主要 購買 高檔住宅 、別墅 及 鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅，主要以自住為主。 二、二手房市場簡述 近期的昆山二手房市場觀望氣氛較為濃裂，大部分手中有房源銷售的炒房者都將手中的房子在 6 月 1 日前過戶有，前往昆山房產(chǎn)交易中心近期辦理手續(xù)的人 比? ?政策出臺之前明顯增多。其次，部分炒房人考慮到交稅問題，暫時將房屋改租出去，以靜制動。 三、樓市發(fā)展趨勢 ? 今年的房地產(chǎn)在仍然保持快速發(fā)展勢頭的前提下，房地產(chǎn)的差別化競爭將是制約具體項目市場成敗的關(guān)鍵 。 ? 受土地