【正文】 廣西大都投資有限公司][2012年][北海房地產(chǎn)市場調(diào)研][前期調(diào)研總結報告]北海營銷部李仁杰一、北海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機遇 5（一）中國東盟區(qū)域合作 5（二）國內(nèi)區(qū)域合作 5（三）便利的交通： 6（四）高速擴張的城市發(fā)展規(guī)劃： 7（五）對沿海區(qū)域的重點開發(fā)規(guī)劃 8（六）GDP的迅猛增長： 8（七）全社會對固定資產(chǎn)的大力投資： 9二、北海市房地產(chǎn)市場銷售情況分析 9（一）2010年之前的北海房地產(chǎn)發(fā)展歷程回顧 9 9 10（二）北海近三年房地產(chǎn)成交情況統(tǒng)計 11（三）北海市場成交量走勢 11（四）北海市場成交均價走勢 12（五）北海商品房余量（截至2012年12月北海房產(chǎn)局） 13（六）北海市場銷量排行情況（2012年1至10月份） 14三、北海市房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析 16（一）北海住宅市場區(qū)域劃分 16（二）北海部分區(qū)域樓市形態(tài)分布 17 17 18 19四、北海住宅市場特征 21（一）以購買力進行區(qū)分 21（二）以住宅類型進行區(qū)分 22五、北?？蛻羧后w分析 22（一）客戶特征區(qū)分（信息采自同行及客戶調(diào)查了解） 22 23 23 24 25 25 26 27（二）以外地客戶居多的購房群體 28（三）客戶需求心理 29 29 30（四）客戶來源地及客戶種類劃分 31： 31： 31： 33六、北海中介分銷情況介紹 34七、項目競爭對手 35（一）項目競爭對手基本情況 35（二）項目競爭對手主力戶型 36 36 37 39八．北海恒大御景半島項目專項分析 40（一）項目基本情況梳理 40（二）恒大商鋪銷售情況分析 46（三）恒大一期住宅銷售情況分析 49（四）恒大一期剩余貨量情況分析 52（五）恒大付款方式分析 55（六）恒大客戶來源地分析 57（七）恒大客戶來源渠道分析（以10月份為例） 58（八）恒大一期住宅已售戶型分析 59（九）恒大中介帶客成交情況分析 66（十）恒大相關銷售政策解讀及分析 69九．對我項目的幾點建議 70（一）建筑及園林風格 70（二）產(chǎn)品種類 70（三）戶型選擇 70（四）客源地選擇 74（五）營銷手段選擇 74（六）中介分銷的選擇 74（七）銀行融資渠道選擇 74（八）開發(fā)周期的選擇 75一、北海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機遇（一）中國東盟區(qū)域合作：中國—東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟合作帶來的歷史性機遇。由于泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)包括了大部分東盟國家和中國多個沿海省區(qū)，經(jīng)濟互補性強，雖然直接層面的地區(qū)發(fā)展水平還不高，但周邊有發(fā)達的珠三角、臺灣地區(qū)、新加坡，輻射能力較強，而且21世紀是海洋經(jīng)濟的世紀，所以在“一軸兩翼”格局中，泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)作為中國－東盟海上次區(qū)域合作，合作空間廣闊、發(fā)展?jié)摿薮?，是東亞乃至亞太地區(qū)層面的一個區(qū)域合作。（二）國內(nèi)區(qū)域合作：大西南經(jīng)濟圈、泛珠江三角洲合作區(qū)域的深化給北海的發(fā)展帶來又一大機遇。一個富庶的大珠三角將推動一個富庶的泛珠三角區(qū)域，北海擁有的豐富旅游資源與良好的自然條件將會吸引更多的投資，承接東部產(chǎn)業(yè)轉移，加快經(jīng)濟發(fā)展，輻射和帶動西南地區(qū)經(jīng)濟、推動西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入實施。（三）便利的交通：西部地區(qū)唯一擁有鐵路、高速公路、空港和海港的城市。航空：航空作為廣西三大機場之一的北海福成機場，開通了到北京、上海、昆明、成都、廣州、深圳、香港等20多個城市的多條國內(nèi)、國際航線，近百個航班。鐵路：北海已開通的列車有到成都的K140次列車。通過南防線聯(lián)通黎欽線、湘桂線、南昆線等，通往全國各地到2012年，南寧至廣州、廣西沿海鐵路、柳南客運專線等廣西首批高速鐵路項目將建。成。按照規(guī)劃，2012年，南廣鐵路、廣西沿海鐵路(南寧至欽州北、欽州北至北海、欽州北至防城)、柳州至南寧客運專線、合浦至湛江鐵路將建成通車。這些高速鐵路項目的時速都在每小時200公里至250公里。由于高速鐵路，南寧到沿海的距離更短，到沿海三市半個小時就可以到達，而北部灣三地市也將聯(lián)成一體。 公路：北海市公路交通比較發(fā)達，桂林經(jīng)南寧至北海的高速公路已經(jīng)全線通車，北海至重慶的高速公路也已經(jīng)開通。北海至湛江、玉林的高等級公路也已經(jīng)差不多建成。北海計劃5年投入73．2億元，建設高速公路2條、一級公路5條、二級公路7條，使全市公路通車里程達到3000公里 水運：北海與世界上98個國家和地區(qū)的216多個港口有著密切的貿(mào)易往來；擁有萬噸級以上泊位4個，5千噸級以下的泊位16個。（四）高速擴張的城市發(fā)展規(guī)劃：“南進、東擴、北聯(lián)”的城市發(fā)展思路，將是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的重要因素。隨著市政府“南進、東擴、北聯(lián)”的城市發(fā)展思路，新區(qū)道路等基礎設施逐漸完善，對于北海市的房地產(chǎn)發(fā)展起到推波助瀾的作用；新行政中心的南移，將是目前影響北海市房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的最大的因素，北海市東面及城市南面新區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。（五）對沿海區(qū)域的重點開發(fā)規(guī)劃：沿海區(qū)域成為北海房地產(chǎn)重點發(fā)展對象，北部灣片區(qū)與銀灘度假區(qū)成為房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)片區(qū)的絕對價值爭奪地。（六）GDP的迅猛增長：北海GDP近年增長迅猛，房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段。宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于8% 進入高速發(fā)展期 北海市經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)定快速的發(fā)展態(tài)勢,近兩年均達到16%以上的高增長率。10年總量已達到397億元，%。 （七）全社會對固定資產(chǎn)的大力投資：基礎設施建設、舊城改造、房地產(chǎn)投資等方面投資力度加大，為城市空間快速持續(xù)的發(fā)展提供了堅實保障。二、北海市房地產(chǎn)市場銷售情況分析（一）2010年之前的北海房地產(chǎn)發(fā)展歷程回顧自05年以來，北海市房地產(chǎn)投資額總體呈快速增長趨勢，2010年后整個北海市房地產(chǎn)投資額達到了97億元，其中房地產(chǎn)投資總額大幅度提高，房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展階段。整個北海市投資同步增加，社會發(fā)展快速。（二）北海近三年房地產(chǎn)成交情況統(tǒng)計2010年至2012年全年成交情況統(tǒng)計2010年2011年2012年月份套數(shù)面積（萬㎡）套數(shù)面積（萬㎡）套數(shù)面積（萬㎡）1月191757910712月127352214713月1314145819794月128349013115月122388717436月829144116357月1032156315128月583166313309月604811180010月5121013166411月9691389192012月69412681916總計1223313084193522011年112月北海新建商品房成交套數(shù)共13084套，；2010年全年商品房交易12233套，在成交套數(shù)上較上年度增加了851套，%；，%。2012年112月北海新建商品房成交套數(shù)共19352套，；在成交套數(shù)上較上年度增加了6268套，套數(shù)環(huán)比增長48%；，環(huán)比增長24%。（三）北海市場成交量走勢年份預售商品房套數(shù)（套）總面積（萬㎡）平均面積（㎡）2010年189922011年161152012年11294從上表可以看出，北海市場預售商品房總量在逐年遞減，面積平均每年縮減14%，這說明新入市的產(chǎn)品在減少；同時我們也可以發(fā)現(xiàn)，在新增貨量萎縮的情況下，平均面積在逐年遞增，這也反映了目前北海市場開發(fā)過程中開發(fā)商選擇了更多較大較舒適的改善型戶型。年份商品房交易套數(shù)（套）總面積（萬㎡）平均面積（㎡）2010年122332011年130842012年17822從上表可以看出，北海市場商品房成交量呈上升態(tài)勢，同時我們也可以發(fā)現(xiàn)，客戶的成交面積在逐年遞減，這也反映了目前北海市場以外地投資客為主的消費群體對投資總價的控制和對小戶型產(chǎn)品的投資需求。從上表近三年每月成交走勢圖，我們可以很清楚的發(fā)現(xiàn)：216。 每年的三月份及十一月份是成交旺季，季節(jié)周期明顯；216。 同時，北海整體的成交量呈逐步增長態(tài)勢。216。 現(xiàn)階段成交量已回復到2010年初北海市場最火爆時候的水平。（四）北海市場成交均價走勢北海市房地產(chǎn)經(jīng)過泡沫期，2000年的調(diào)整期之后，房價逐步攀升。由于宏觀經(jīng)濟的良好態(tài)勢，國家通過了《廣西北部灣經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》，使越來越多的投資者看好北海的未來發(fā)展；在北海優(yōu)越的地理位置，適宜的氣候，良好的居住環(huán)境也吸引了各地購房者；尤其北海的房價正在起步，相對偏低，有較大的上升空間。故其價格浮動存在如下特征：216。 北海市場房地產(chǎn)均價呈逐步上升態(tài)勢，216。 20032010年，北海市商品房價格由1227元/㎡逐漸攀升到4298元/㎡，保持著相對穩(wěn)定的增長趨勢 。216。 近兩年增速放緩，但隨著物價的上漲，房價的上漲將是必然趨勢。（五）北海商品房余量（截至2012年12月北海房產(chǎn)局）面積區(qū)間可售存量可售面積90㎡3349490㎡~144㎡10919144㎡2528合計：46941如上表，我們可以分析得出如下結論：216。 北海市商品房市場到2012年12月底，仍存在較嚴重存量房，按照2012年的去化庫存量60萬平米，仍須8年左右。216。 同時，上表亦表明90平米以下戶型存量巨大，%，后期競爭將持續(xù)激烈；216。 144平米以上戶型存量較小，總數(shù)約62萬，%，后續(xù)存在一定機會點。（六）北海市場銷量排行情況（2012年1至10月份）北海成交排名情況銷售排名項目名稱前10個月總銷量總成交面積每月成交套數(shù)成交均價1恒大御景半島5546373178002東峰廣場4814187243803九州家園4584102542004同和泊灣430398284329885銀灘桐洋國際大廈3463099260006金葵領?？?162905430007海語城2542243855008嘉順金城華府2522253458009金沙萬綠園二區(qū)24618703450010桐洋家園241212474200由以上表格我們可以看出：216。 在北海成交排名前十的項目中，低于5000元均價的項目占到總數(shù)的一半，其中同和泊灣和金癸領?？蓚€項目均為3000元低價銷售。216。 據(jù)消息靈通人士透露，北海112月份，各主力樓盤均采用了降價優(yōu)惠的政策進行放量銷售，其中森海豪庭曾一度出現(xiàn)3500元的超低價格。這也導致在最后兩個月的放量銷售過程中，再度拉低了北海整個市場的均價。216。 各主力樓盤不同程度的采用了降價策略吸引客戶，甚至直接選擇低價逃頂戰(zhàn)略堅持低價走貨。這一方面是來自于年底銀行催款的壓力，一方面是開發(fā)商對銷售戰(zhàn)略的變動。216。 月均銷售套數(shù)在20套以上的有15個樓盤銷售排名項目名稱月均銷售套數(shù)1恒大御景半島2東峰廣場3九州家園4同和泊灣435銀灘桐洋國際大廈6金葵領海郡7海語城8嘉順金城華府9金沙萬綠園二區(qū)10桐洋家園11金緣世家商住樓12中南錦繡花園2213東峰錦繡城14愛琴海景住宅小區(qū)15藍海銀灣216。 月均銷售額在千萬以上的有10個樓盤以成交套數(shù)進行排名情況項目名稱月均銷售金額1恒大御景半島57357900 5銀灘桐洋國際大廈18595200 2東峰廣場18339936 3九州家園17230500 8嘉順金城華府13069720 7海語城12340900 4同和泊灣11900606 16金領陽光花園11859008 26恒宇海岸華府11495440 25森海豪庭10023650 從上述表格可以明顯看出，成交套數(shù)、成交金額、成交面積等數(shù)項指標表明，銀灘片區(qū)海景樓盤僅恒大御景半島入選，森海豪庭在金額部分入選，側證北海房地產(chǎn)市場仍欠缺價格與總價的承受能力。三、北海市房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析（一）北海住宅市場區(qū)域劃分對北海市的樓盤而言，稀缺的海景資源就是其利潤的來源，一區(qū)和五區(qū)雖然同屬于可看海區(qū)域，但是由于方位不同，且距離中心區(qū)的距離不同，在價格的反應上也有所不同，五區(qū)價格比一區(qū)貴。三區(qū)是北海市傳統(tǒng)的中心城區(qū)，中心城區(qū)土地稀缺，土地供應量小，因此該區(qū)域的項目相對較少，主要以在售項目或者已經(jīng)進入尾盤銷售的項目為主。二區(qū)和四區(qū)代表了北海市目前城市發(fā)展的兩極—向東和向南發(fā)展。這兩個區(qū)域土地資源豐富，待開發(fā)土地眾多，雖然市政配套設施不齊備，但價格相對適中，品質(zhì)較高。縱觀這兩區(qū)，新增項目最多，且未來土地供應量也是集中在這兩個區(qū)域，所以這兩個區(qū)域的項目競爭最為激烈。區(qū)域 典型項目 區(qū)域特點 價格 第一區(qū)域 天隆三千海 由于較近海，以銷售海景物業(yè)為主，高層和小高層為主。面積60㎡～160㎡不等，戶型14房均有。 該區(qū)域一線海景項目別墅價格約在1200