房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)習(xí)報(bào)告(已修改)
2025-02-02 17:18 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告學(xué)生姓名：王 婷學(xué) 籍 號(hào)：1009451104班 級(jí)：1041專 業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理指導(dǎo)教師：崔琦 姜勇日 期：2013年01月06日目 錄第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 1 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析 1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力 1 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大 2 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 2 通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道 3 城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無(wú)減 3 房地產(chǎn)中觀環(huán)境 4 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研（二道區(qū)） 5第二部分 微觀環(huán)境 7 位置優(yōu)勢(shì) 7 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 7 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 7 商品房總體情況 8 商品住宅市場(chǎng) 9 整體商品住宅市場(chǎng)情況 9 二道區(qū)商品住宅市場(chǎng)情況 10第四部分 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 11 土地供應(yīng)狀況 12 長(zhǎng)春市土地供應(yīng)狀況 12 二道區(qū)土地供應(yīng)狀況 12第五部分 市場(chǎng)調(diào)研 12 區(qū)域范圍 12 區(qū)域背景 13 調(diào)查目的 13 調(diào)查方法 14 時(shí)間安排 14第六部分 消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷 15 設(shè)計(jì)問(wèn)卷 15 分析問(wèn)卷 18第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。知名房地產(chǎn)企業(yè)2011年半年報(bào)均顯示：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。%%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動(dòng)等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在容量。根據(jù)2011年發(fā)布的全國(guó)第六次人口普查結(jié)果，十年間增加7390萬(wàn)人；%，；。 中國(guó)大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動(dòng)，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開(kāi)始加速增長(zhǎng)，當(dāng)城市化率達(dá)到 50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時(shí)都將保持這種高增長(zhǎng)率。2010 年中國(guó)城市化率達(dá)到 %，預(yù)計(jì)2050 年前后將達(dá)到 70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù) 3040年的繁榮。 通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國(guó)出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。美國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國(guó)際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。%，創(chuàng)三年來(lái)新高。當(dāng)前我國(guó)通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道。 城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無(wú)減，占全國(guó)財(cái)政收入的35%。與此同時(shí)，其中超過(guò)三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來(lái)還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開(kāi)發(fā)區(qū)，由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來(lái)源，對(duì)土地財(cái)政更加依賴。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長(zhǎng)。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問(wèn)題，諸如——地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見(jiàn)大等等?；谝陨蠈?duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和政府房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想的認(rèn)識(shí)，我們對(duì)2011年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。樂(lè)觀是對(duì)行業(yè)的發(fā)展前景所產(chǎn)生的，謹(jǐn)慎是我們要理性的對(duì)待當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，迎接挑戰(zhàn)，把握機(jī)遇。 房地產(chǎn)中觀環(huán)境長(zhǎng)春市是吉林省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，中國(guó)最大的汽車工業(yè)城市，中國(guó)建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，幅員面積20604平方公里，現(xiàn)轄6個(gè)城區(qū)和3個(gè)市和農(nóng)安縣，總?cè)丝?51萬(wàn)。1800年正式設(shè)治，1932年被確定為偽滿洲國(guó)的國(guó)都，1948年解放，1994年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為副省級(jí)城市。2011年長(zhǎng)春全市GDP實(shí)現(xiàn)4040億元，%；全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)800億元，增長(zhǎng)42%，地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)283億元，%；規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)7000億元，增長(zhǎng)23%；固定資產(chǎn)投資按新口徑累計(jì)完成2450億元，同比增長(zhǎng)30%；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到20
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