【正文】 線： 57537111 57646526 價格范圍： 2700元 /平方米（均價） 得房率： 85% 物管收費： /㎡ 銷售率： 60% 主力面積：二房（ 84㎡）、三房（ 10 124㎡） 交房時間： 06年 10月 項目點評：該項目自稱? 120200㎡大型國際生態(tài)社區(qū)?，整體規(guī)劃及環(huán)境特色不突出。 ? 區(qū)域 房價受銷售策略以及開發(fā)成本的影響 將會繼續(xù) 上漲 雖然市場對房價的反應(yīng)越來越敏感，但昆山 部分地區(qū) 房價卻仍然處于漲勢。 (2)銷售狀況 20202020年昆 山房價走勢圖0246810121416182020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 市場中各樓盤 基本上都處于停滯狀態(tài)，售樓處形同虛設(shè)，市場處于膠著期，有效需求的觀望態(tài)度預(yù)計還會持續(xù)一段比較長的時間。房產(chǎn)新政的繼續(xù)出臺，短期內(nèi)可能引發(fā)市場的觀望氣氛，但不會從根本上改變這個上升周期。 昆山市房地產(chǎn)調(diào)研簡報 時 間： 2020 年 6 月 9 日 人 員： Leoyoung 前 言 ……………………………………………………………………………………………………… 4 第一部分 宏觀〃政策 －－ 昆山宏觀政策概述 一、 2020 年宏觀政策…………………………………………………………………………………… 5 二、宏觀政策的影響………………………………………………… ………………………………… 6 （一）、從宏觀經(jīng)濟面看 ………………………………………………………………………………… …… 6 （二）、從供求關(guān)系面看 ……………………………………………………………………………………… 7 （三）、 從需求層面看 …………………………………………………………………………… 〃 ………… 8 三、政策分析……………………………………………………………………………… 〃 …………… 8 四、小 結(jié)……………………………………………………………………………… 〃 …………… 9 第二部分 中觀〃樓市 －－昆山房地產(chǎn)市場分析 一、總體情況……………………………………………………………………………… 〃 …………… 10 市場現(xiàn)狀 ……………………………………………………………………… …… ……………… 10 市場及產(chǎn)品特征 …………………………………………………………………………………… 10 價 格 ……………………………………………… …… ……………………………………… 11 供求關(guān)系 ……………………………………………… …… ……………………………………… 12 客戶來源 ……………………………………………… …… ……………………………………… 14 二、二手房市場簡述……………………………………………… …… ……………… ………………… 14 三、樓市發(fā)展趨勢……………………………………………… …… …………………………………… 15 四、市場小結(jié)……………………………………………………………… … …………………………… 16 第三部分 微觀〃個案 －－樓市個案對比分析 一、競爭項目分析 …………………………………………………………………………………………… 18 二、個案價格分析 …………………………………………………………………………………………… 33 三、結(jié)論綜述 ………………………………………………………………………………… ……………… 34 此篇報告主要側(cè)重于解讀 2020 年新政下昆山樓市的變化現(xiàn)象，以及對樓市價格、銷售情況及二手房市場現(xiàn)狀做出理性判斷，更為本案面對撲朔迷離的樓市做出相應(yīng)的應(yīng)對措施。 （二）從供求關(guān)系和心理預(yù)期看，昆山樓市即將從賣方市場轉(zhuǎn)型為買方市場 據(jù)有關(guān)部門調(diào)查了解，在今年 15 月份昆山樓市的購房者中，上海人及?新昆山人?占購房比例高達(dá) 70%。 供求關(guān)系 2020 年第一季度，昆山房地產(chǎn)新開工面積 萬平方米，施工面積 萬平方米，房屋竣工面積 萬平方米，空臵面積 萬平方米。這其中的原因既有房價本身的運行規(guī)律，也與地價、建材價格等綜合成本的上升有關(guān)。 H、藍(lán)岸晶舍 地 址：花園路與張家港河交界 建筑類別：別墅 開發(fā)商：保昆房地產(chǎn)有限公司 售樓熱線： 57500938 價格范圍： 5500元 /平方米（均價） 歷史價格： 5400元 /平方米 容積率： 綠 化 率： 銷售率：一期 45%（ 100套） 主力面積： 185213㎡ 物管費用： /㎡ 項目點評：該項目位于昆山西部生態(tài)園林城區(qū)，建筑形態(tài)為國際流行的簡約風(fēng)格的 Townhouse。 O、 萬方水岸 投資興建：江蘇萬方臵業(yè)有限公司 工地位臵：昆山市蕭林路、漢浦路交叉口 企劃銷售：上海新吉陽 環(huán)境設(shè)計：北京林業(yè)大學(xué) 產(chǎn)品類型：多層平面住宅（一期） 面積范圍： 78 平米 2 房 2 廳 1 衛(wèi) — 145 平米 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 基地面積 /建筑面積： 23000 平米 /36000 平米 平均單價： 2500 元 /平米 物業(yè)管理：世邦魏理仕 公建配套：迎賓大道、廣場、運動跑道、藝術(shù)水岸、老年活動中心、活力健身區(qū) 個案價格分析 案 名 前進錄 克拉水城 紐約之星 誠泰商務(wù)廣場 山水森鄰 羅馬假日 歷史價格 5500 6500 7400 4000 最新價格 5500 7000 5300 7000 4100 3250 元 銷 售 率 45% 40% 25% 88% 備 注 裝修標(biāo)準(zhǔn) 7 月開盤 前期預(yù)訂 ※ 前進錄：該案在銷售價格上沒有漲幅動向，為支撐現(xiàn)時價格，開發(fā)商可能會在《裝修標(biāo)準(zhǔn)》中做手腳進而變相降價。 結(jié)論綜述 ? 昆山地處上海與蘇州之間具有明顯的?盆地?優(yōu)勢，根據(jù)城市間?價格連橫?原理，昆山房價仍有持續(xù)上揚的空間。價格沒有明顯波動。 C、克拉水城 地 址：新上海威尼斯度假村旁（昆山市正儀鎮(zhèn)民權(quán)路 18號） 建筑類別：酒店式公寓、聯(lián)體別墅 開發(fā)商：昆山海之舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓熱線： 57899286 57572979 價格范圍： 7000元 /平方米（均價） 歷史價格： 6500/平方米（均價） 得房率： 78% 物管收費： 2元 /㎡ 總戶數(shù)： 88戶 銷售率： 40% 綠 化率： 40% 交房時間： 2020年 12月 項目點評：毗鄰主干道馬鞍山路， 312國道，滬寧高速，與陽澄湖為鄰，周邊有高爾夫球場，森林公園，昆山大學(xué)城，體育中心，昆山國際會議中心，總體大環(huán)境較好。目前昆山市場的購買 主力是到昆山工作的 ? 新昆山人 ?及 上海人，其消費量要占到總量的七成。尤其是上海人在昆山購房有加快增長的趨勢。如今政策調(diào)控與多空博弈下的樓市在悄悄變化，觀望還會持續(xù)多久？樓市何去何從、房價是漲是跌，縈繞在人們心頭，揮之不去。 2020 年 4 月 2425 日 國務(wù)院副總理曾培炎提出運用信貸、稅收等經(jīng)濟杠桿，遏制投機性炒房，控制投資性購房，對普通住房給予政策優(yōu)惠，同時強調(diào)對平價房的支持。昆山樓市一手房堅挺，二手房下降，供應(yīng)量較大的中檔住宅有降價的可能性 ? 別墅、經(jīng)濟適用房及市中心房源，可能在新政后出現(xiàn)一定的漲幅 第二部分 中觀〃樓市 －－昆山房地產(chǎn)市場分析 一、總體情況 市場現(xiàn)狀 在 6 月 1 日房產(chǎn)新政正式實施的情況下，如上海、杭州等長三角地區(qū)一線城市的房價小幅下調(diào)，銷售率全面受挫的情況下，昆山市場普遍已經(jīng)進入了?膠著期?：有需求的客戶處于 持幣觀望狀態(tài)，等待降價；開發(fā)商也處于觀望狀態(tài)，普遍認(rèn)定昆山房產(chǎn)市場不存在泡沫和虛高，不愿意做第一個降價售房的樓盤項目，大都維持 5 月樓市價格。其次，部分炒房人考慮到交稅問題，暫時將房屋改租出去，以靜制動。 E、誠泰國際商務(wù)廣場 地 址：人民路 77號 建筑類別：寫字樓 開發(fā)商：江蘇誠泰投資擔(dān)保有限公司 售樓熱線： 57098088 57098099 價格范圍： 7000元 /平方米（均 價） 歷史價格： 7400元 /平方米（均價） 物管收費： 2元 /平方米 總戶數(shù)： 44戶 銷售率： 20% 主力面積： 8090㎡ 交房時間： 2020年 10月 項目點評：該案現(xiàn)階段價格為 7000元，與歷史價差 400元。 L、 郁金香花苑 投資興建：昆山新鴻房產(chǎn)開發(fā)有限公司 工地位臵：花園路 1555 號 企劃銷售：上海燁隆房產(chǎn) 綠化率： 50% 面積大小： 279330 平米（別墅）、 151200 平米（公寓） 銷售進度：現(xiàn)主要銷售三期產(chǎn)品，同時原來準(zhǔn)備開發(fā)的四期現(xiàn)在不開發(fā) 建設(shè)進度：今年三期三月底交房、公寓樓八月交房 公建配套： 1500 平米豪華會所、 VIP 設(shè)施、棋牌室、茶室、理療室、乒乓球、健身房、桌球室、親子樂園、游泳池、桑拿浴室、客戶層： 70%為臺商，少數(shù)為日韓商人及本地購買者。 ? 未來出臺政策有可能再次加息，鞏固規(guī)范房地產(chǎn)市場地產(chǎn)現(xiàn)狀。 個案特點：小區(qū)規(guī)劃一般，沒有很大特色。現(xiàn)推出的是一期 816號樓共九幢，位于項目的東南角。一些開發(fā)商判斷市 場后得出的結(jié)論還不 太 明朗，刻意將推向市場的時間向后做了移動。屆時?住在昆山，工作在上海?的局面形成，上海人到昆山臵業(yè)的將大大促進昆山房產(chǎn) 市場的發(fā)展。再從中國的經(jīng)濟周期看，江、浙、滬的經(jīng)濟面和昆山自身的發(fā)展來看，本輪經(jīng)濟周期的調(diào)整 2 0 0 5 昆山房地產(chǎn)市場客戶分析8%22%70%新昆山人、上海人 本地居民 其他點在 2020 年左右，昆山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能脫離于宏觀經(jīng)濟周期之外。相比上海樓市的瘋狂漲勢，昆山樓市的步伐邁得還算較為穩(wěn)健。 （三） 從需求層面看，由于受二次加息及其他房地產(chǎn)宏觀政策加強的信號影響，購房者的消費心理在悄然發(fā) 生變化，本地消費者 的購房計劃更趨謹(jǐn)慎，外地購房上升較快。 2020 年 6 月最新昆山市各類物業(yè)價格（均價）統(tǒng)計 各 類 物 業(yè) 市場均價 (元 /平方 ) 獨立別墅 5000— 6000 聯(lián)體別墅 3600 多 層 3300— 4000 酒店式公寓 4600 小區(qū)內(nèi)部商鋪 4000元 以上 2 0 0 5 年第二季度住戶成交量分析單位( 萬平方米)1013月 4月 5月2 0 0 5 第一季度昆山房地產(chǎn)開發(fā)情況單位：萬平方米020040060080010001200施工面積房屋竣工面積空置面積現(xiàn)房銷售面積 期房銷售面積 昆山樓市近期陷入膠著。 四、市場小結(jié) ? 未來幾年昆山房地產(chǎn)市場將會有所降溫，階段性波動在所難免，穩(wěn)定與波動將會交替出現(xiàn)； ? 未來兩年內(nèi)昆山房價總體走勢將呈現(xiàn)平穩(wěn)、緩慢、震蕩上揚的基本趨勢； ? 未來三年內(nèi)，商品房的積壓量會不斷增加； ? 昆山樓市逐漸從期房向現(xiàn)房轉(zhuǎn)型； ? 新昆山人、上海人將成為昆山樓市的主力購買群體； ? 現(xiàn)階段昆山一手房房價將持續(xù)穩(wěn)定，二手房市場受政策影響壓力劇增。通過?師法自然，以人為尊?的設(shè)計理念，形成風(fēng)格獨特，引領(lǐng)時尚，充分滿足現(xiàn)代人個性紛呈，追求多元之需要，屬區(qū)域代表作品。 ※ 誠泰國際商務(wù)廣場：由于該項目緊依長江 (酒店公寓 )、樓層較低、體量較小、集體炒房等諸多劣勢因素，導(dǎo)致該案在短短的 3 個月內(nèi)價格滑落 400 元，銷售速度急劇下降，目前該項目沒有進行大肆宣傳，主要是對樓體裝修進行趕工。 ※ 山水森鄰：該項目自去年正式銷售以來，一直銷售良好，現(xiàn)階段該項目已進入現(xiàn)房銷售，價格有小幅上揚，較為平 穩(wěn)。該項目共有 2 棟小高層， 1 棟高層，戶型設(shè)計簡明合理，但部分三房面積過于偏大至 190 ㎡左右，整體品質(zhì)感較強， 產(chǎn)品包裝推廣較為成功。 一、競爭項目分析 A、 前進錄 地 址： 前進西路 8號 建筑類別：酒店公寓 開發(fā)商：星海營造 售樓熱線： 57572222 價格范圍： 5500元