【正文】 南京別墅市場分析報告 2020 版 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 二 00 五年十月 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 1 頁 前 言 江南佳麗地，金陵帝王洲。南京 —— 這個六朝古都自古以來就不缺乏別墅這一物業(yè)。本文只追溯到民國時代。本文把別墅從民國時代到現(xiàn)在的發(fā)展史分為朦朧期、萌芽期、成長期、擴張期四個時期，這樣分的一個線索就是把別墅作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，敘述它的前身、萌芽、成長、壯大。 本文根據(jù)一些具體的資料分析總結了在各個階段別墅市場的一些主要表現(xiàn)和特點，詳細敘述了各個階段別墅市場的背景、板塊劃分、成因、客戶群體，各個時期別 墅的配套、格局等特點。還追根逐源分析了出現(xiàn)這些表現(xiàn)和特點的原因。 目 錄 第一部分 南京別墅市場發(fā)展回顧 一 南京別墅市場朦朧期 二 南京別墅市場萌芽期 三 南京別墅市場成長期 第二部分 南京別墅市場現(xiàn)狀分析 一 別墅市場現(xiàn)狀表現(xiàn) 二 別墅市場成因分析 三 別墅市場板塊分析 四 別墅市場模式分析 五 別墅市場價格趨勢 附 件 一 典型樓盤情況匯總 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 2 頁 第一部分 南京別墅市場歷史回顧 南京別墅市場朦朧期 這個時期具體是指解放后到八十年代末這段時期。為什么稱為“朦朧期”是因為這個時期的別墅 并不是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，主要就是國民黨時期的遺留產(chǎn)物。有別墅這類物業(yè)，但它又沒有形成一個市場，只是別墅市場的一個前身，所以就稱之為“朦朧期”。例如現(xiàn)在的 南京頤和路 公館區(qū)依然較為完好地保存著２２５幢民國 別墅建筑 ，街區(qū)的整體風貌、街巷空間尺度也基本保持著當年的格局。 這里的別墅是民國別墅建筑的一個樣本。這一時期別墅都是出于特定的目的和 滿足特定人群的需要而建造的高檔住宅。占地面積都很大，裝修用材等很奢侈，數(shù)量極少。 1． 1． 1 別墅的建造背景 這一時期的別墅的建造主要有三種背景：一種是官僚富商的府邸，這一部分的別墅比較 分散，因為它們都是自己出資修建的私家宅院，不是統(tǒng)一規(guī)劃的。比如北極閣的宋子文小別墅和閻錫山公館；一種是一些國民黨的高級官員的府邸，比如“小紅山公館”即現(xiàn)在的美齡宮、梅園附近的別墅；第三種就是一些外交使館，比如頤和路的外交使館等。 1． 1． 2 別墅的位置分布 在 1929 年 國民黨政府頒布的 《首都計劃》 中這樣對城市進行規(guī)劃：中山門外紫金山麓作為中央政治區(qū)，鼓樓以北的傅厚崗，鼓樓、五臺 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 3 頁 山一帶作為文化中心，城北設高級別墅區(qū)，頤和路設公館區(qū)。 南京這一時期的別墅大都和政府有著密切的聯(lián)系，別墅群一般都是在離政府部門比較近或 者到政府部門交通比較便利的地方。鼓樓區(qū)的中山路上有散落的官方別墅建筑群，現(xiàn)在的西康路、北京東路、頤和路、梅園等區(qū)域在當時都建有別墅區(qū)，城北有各自獨立又相互呼應的私家別墅區(qū)。 在風景秀麗的紫金山片區(qū)也存在少量的高檔別墅，例如“小紅山公館”現(xiàn)稱“美齡宮”，獨立北極閣山頭的宋子文小別墅等，這些別墅一般都是一些國民黨高級官員的休閑度假的地方。 南京頤和路、西康路一帶，樹高林密，環(huán)境清凈優(yōu)雅。行走其間，一幢幢掩映在高墻之內的西式洋樓映入眼簾，不 禁 使人回想到上世紀的民國時代 。 這里曾是 當時 南京的高級住宅區(qū)和使館區(qū)，舊官僚 和權貴曾在這里大興土木 。 當時，公館區(qū)建有花園洋房９２６５幢，宮殿式官邸２５幢 。 成片的官僚住宅形狀各異，各具情調，幾乎找不到一座式樣重復的建筑。仿美、仿法、仿西班牙式、仿日本式的建筑使這里成了各國住宅的 “展覽館 ”。國民黨高級官員如陳誠、閻錫山等以及后來的美國總統(tǒng)特使馬歇爾等都曾住在這里。 1． 1． 3 別墅的格局形式 這一時期的別墅大都為歐式風格：客廳較大，便于會客，客廳有的還設有壁爐；房間較多；地板一般為木質地板；桌椅也是歐式的高背椅，此外 公館區(qū)有寬闊的瀝青道路，整齊的行道樹，完善的供水和 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 4 頁 排水系統(tǒng)。花園洋房每戶 平均占地４００平方米，室內水電衛(wèi)生冷暖設施齊全。室外庭院寬敞，花木茂盛。 濃厚的異國風情和貴族氣息得到了當時人們的認可。 1． 1． 4 別墅的發(fā)展演變 歷經(jīng)數(shù)十年風雨洗禮，南京民國名人們的公館如今依然在實際生活中發(fā)揮著作用 ：或 作為江蘇省、南京市機關用房 ，或作為國民黨官員后裔的私宅，或作為老干部 的住宅 ，或作為文物保護單位 。如 “李宗仁公館 ”現(xiàn)為一所幼兒園，孫科公館 現(xiàn)在為“ 東苑賓館 ” ， “小紅山官邸 ”如今被稱為美齡宮，是全國重點文物保護單位。 頤和路和西康路上的公館大多為國民黨官員后裔的私宅或老干部的住宅。 南京出臺了《 頤和路民國公館區(qū)風貌保護規(guī)劃》 ，來保護這些別墅建筑，因為它們不僅僅是建筑，更是一種風景、一段歷史。 1． 1． 5 此時期別墅一覽： 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 5 頁 1949 年以前為加拿大大使館，建筑為三層磚混結構，現(xiàn)建筑用途為住宅 ，位于頤和路。 1949 年以前為菲律賓公使館，建筑物為三層磚混結構，現(xiàn)由南京軍區(qū)管理使用 ，位于頤和路。 原建筑物用途為住宅，又稱閻錫山公館，建筑為兩層鋼筋混凝土結構，設計年月為 1936 年，竣工年月為 1936 年?，F(xiàn)為南京軍區(qū)老干 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 6 頁 部活動室 ，位于頤和路。 南京 “小紅山別墅 ”（又稱 “美齡宮 ”）。這是一座中國宮殿式大屋頂建筑， 位于紫金山麓。 南京大學內的原何應欽公館?，F(xiàn)在是南京大學的辦公用房。 南京北極閣 1 號原宋子文公館。當年 “西安事變 ”后張學良曾在這里被軟禁，現(xiàn)在是一家小型賓館。 南京頤和路 8 號汪精衛(wèi)公館舊址?，F(xiàn)在是一處老干部活動中心。 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 7 頁 南京別墅市場萌芽期 這個時期確切的說就是 1990 年 — 1999 年這段時間，房地產(chǎn)市場上開始出現(xiàn)別墅這類高檔住宅，但數(shù)量較少，而且顯得有那么一點“ 羞澀”，開發(fā)商也沒有大張旗鼓的宣傳它們，但有需求的人還是會慕名而去，所以銷售情況都很較好。 別墅建造的背景 長江三角洲一直是中國經(jīng)濟發(fā)展的領頭兵，南京作為長江三角洲的重要城市，南京的改革開放政策推行的比較早，所以到了九十年代南京的改革開放的力度已經(jīng)很大，跨國企業(yè)入住南京，港商、臺商來南京投資辦企業(yè)，私營企業(yè)也開始增多和壯大，人均收入大幅度增加，國外的管理人員入住甚至定居南京。這一時期有三分之一的別墅是為了滿足這部分外籍人士、臺外僑胞的居住要求；另外三分之一的別墅是為了一些國企和省政府的領導階層改善 居住環(huán)境；還有三分之一的別墅是為了先富起來的私企老板滿足個人的需求而建。 別墅的位置分布 這一時期的別墅主要分布在五大區(qū)域： 第一區(qū)域：以月牙湖為中心的月牙湖區(qū)域，主要代表樓盤有月牙湖花園，金陵御廷園。 這區(qū)域的特點是借著月牙湖這塊天然的優(yōu)美水景，大建親水別墅，這個片區(qū)的樓盤都是別墅和公寓混合在一起開發(fā)，但在風景最優(yōu)美的位置上都是獨立別墅，占盡地利之勢，是當時的高級別墅。像 1994 年 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 8 頁 開始開發(fā)的月牙湖花園就是別墅和公寓是混合在一起開發(fā)的，小區(qū)的主干道以西是會所、幼兒園和別墅區(qū)： 以東是公寓區(qū)，月牙湖里的別墅都是獨立別墅，規(guī)劃的錯落有秩，彼此之間不會遮擋視線，每一棟別墅都能一覽無余的欣賞月牙湖的美景。 第二區(qū)域：以紫金山為中心的紫金山麓片區(qū)，代表樓盤有：帝豪花園，聽泉山莊。 紫金山的優(yōu)美自然環(huán)境是別墅的最上之選，環(huán)境幽靜，綠樹郁郁蔥蔥，這里歷來都是頂級人物的首選之地，像現(xiàn)在的旅游景點“美齡宮”就是當時宋美齡和將介石的行宮。紫金山麓片區(qū)的別墅都在山里，私密性強，風景優(yōu)美，環(huán)境安靜，當時這里的別墅是許多外國人的首選。在紫金山的盤山道上經(jīng)?？梢钥吹皆S多外國人領孩子悠閑的散步。 在這 里要提的是 1999 年開始開發(fā)的“帝豪花園”，它是這個時期的頂級別墅，位于紫金山西北山麓，交通便利，私密性好，別墅區(qū)里的樹木都是在開發(fā)時原來的樹保留下來的，所以沒有人工雕琢的痕跡，更貼近自然。 第三區(qū)域：江寧湯山鎮(zhèn)的湯山風景區(qū)，主要代表樓盤有龍泉山莊、碧水華庭。 湯山風景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，還有一個不可多得的自然資源 —— 溫泉。對人的健康很有益處 , 蔣介石有一個別墅公館在此地，這也是人們愿意在此購買別墅的一個原因。湯山到南京的交通又比較便利 ,由滬寧高速公路直達南京。 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 9 頁 第四區(qū)域：點綴在玄武湖邊上，圍繞玄武湖興建的別墅群， 代表樓盤有盛世華庭、金陵御花園。 此區(qū)域主要圍繞玄武湖的水景而建，同時還可以遠眺紫金山的壯闊雄姿。金陵御花園坐落在太平門街，北有玄武湖的水氣滋潤，東有紫金山的靈氣熏陶，明城墻入一條龍一樣蜿蜒穿過，周邊還有九華山公園、白馬湖公園等優(yōu)美的環(huán)境，這些都成就了它高級別墅的美譽。盛世華庭坐落在龍蟠路的玄武湖邊上， 位于南京國際展覽中心旁，是唯一＂商務使館區(qū)＂。左擁國際展覽中心，右抱太陽宮廣場，背靠情侶園、花卉大道與玄武湖畔親密依托。 玄武湖就像自 家的后花園，站在自家陽臺上就可以一覽玄武湖全景，同時龍蟠路交通便利，這里也算的上是當時的高級住宅區(qū)。但這兩個樓盤占地都不是太大，而且容積率較高。 第五區(qū)域：以百家湖為中心的百家湖片區(qū)，代表樓盤有百家湖花園、宏運國際別墅村。 主要景觀就是百家湖和將軍山的優(yōu)美環(huán)境，樓盤體量都比較大，所以容易設計有自己特色的樓盤。 板塊指標比較 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 10 頁 各片區(qū)別墅占地面積列表（單位：畝）323008063100050100150200250300350月牙湖紫金山湯山太平門百家湖 在這四個板快當中，紫金山別墅開發(fā)占地面積最大，月牙湖最小，說明紫金山還是人們心目中最理想的居住環(huán)境。湯山作為郊區(qū)別墅群占地面積也不小，說明人們開始接受環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的近郊別墅物 業(yè)。 各片區(qū)別墅建筑面積列表（單位：萬平米）515051015201月牙湖紫金山湯山玄武湖百家湖 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 11 頁 兩個圖表的對比可以明顯看出紫金山的容積率最低，居住環(huán)境最舒適。此外湯山和百家湖的容積率也比較低，但月牙湖和玄武湖周邊片區(qū)的容積率比較高，這主要原因就是樓盤所在的區(qū)域不同，郊區(qū)的樓盤占地面積就大，容積率小，而市區(qū)可開發(fā)的土地面積量少，所以容積率就高，略顯擁擠。 別墅的格局形式 此時期的別墅以獨立為主，是當時的高尚住宅。別墅的格局形式和檔次在當時都是最上流的，時隔十年重新來看這些當時的高級住宅還是有良莠之分的。帝豪花園就是當時最優(yōu)秀 的一個項目，無論從規(guī)劃設計還是選材上都是最上乘的。帝豪花園是全歐式建筑，共有 100幢別墅， 15 種款式，盡顯高貴氣派。 其他大多數(shù)別墅在外觀設計和周邊環(huán)境設都缺乏考慮。外觀單調；私家花園都比較小，一般是圍在別墅周邊種些花草，有的甚至沒有自己的私家花園，像月牙湖花園里的別墅都沒有私家花園；此時期的別墅應該說還是有自己獨特的風格的，因為畢竟這是當時數(shù)量不