【正文】 房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 第六節(jié) 市場分析應用舉例 .... . 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 一、房地產(chǎn)市場的特征 信息不充分的市場 區(qū)域性強 產(chǎn)品的異質(zhì)性 壟斷性 是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反應不靈敏 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 二、房地產(chǎn)市場的效率 市場效率是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 二、房地產(chǎn)市場的效率 房地產(chǎn)市場低效率的原因 （ 1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。 （ 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。 （ 3）房地產(chǎn)交易過程較為復雜。 （ 4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。 （ 5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 市場的低效率與投資機會 正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商謀取利潤提供了機會。 在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。 由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 三、房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為： （ 1）居住物業(yè)市場 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 （ 2）商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 三、房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為： （ 3）工業(yè)物業(yè)市場 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。 （ 4）特殊物業(yè)市場 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 三、房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為： （ 5）土地市場 在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 三、房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為： （ 1）房地產(chǎn)自用市場 自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。 （ 2）房地產(chǎn)投資市場 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 三、房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)權(quán)屬交易內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為： （ 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 （ 2）產(chǎn)權(quán)市場 產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行買賣的市場。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場供求分析 一、房地產(chǎn)市場分析的必要性 房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風險、選擇投資機會的過程。 市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析（特別是開發(fā)投資決策，經(jīng)驗少、開發(fā)期間市場變化大、不確定因素多等） 二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析（經(jīng)營策略和控制） 三是房地產(chǎn)價格策略的制定需要市場分析（定價時） 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場供求分析 二、房地產(chǎn)市場分析的限度 （一）市場分析的限制因素 費用的限制 時間的限制 技能的限制 偏好的限制（分析人員的主觀偏好） 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場供求分析 二、房地產(chǎn)市場分析的限度 （二）市場分析的程度 進行市場分析的目的是對投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預測更準確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時或持有期內(nèi)獲得最大利潤。 如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的經(jīng)濟合理程度問題。 市場分析的成本、效益示意圖 收益 市場研究的深度 M 成 本 總成本 總利潤 成本 利潤 凈利潤 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場供求分析 三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 （一）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容 投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種 外部 境況和條件的總和。 （ 1）政治環(huán)境；（ 2）法律環(huán)境；（ 3）經(jīng)濟環(huán)境；（ 4）社會文化環(huán)境；（ 5）自然地理環(huán)境；（ 6）規(guī)劃環(huán)境；（ 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場供求分析 三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 （二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法 投資環(huán)境分析方法主要有：相似度法、多因素和關(guān)鍵因素評估法、綜合分析法等。 綜合分析法的基本步驟：由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分；計算投資環(huán)境的綜合評分；由敏感性分析判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化時對投資分析帶來的影響。其主要目的是對以上的各環(huán)境影響因素進行權(quán)重分析，通過打分量化各因素的影響程度，最后加總確定項目投資環(huán)境的優(yōu)劣。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場供求分析 三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 （二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法 在綜合分析法中測算權(quán)重常用的方法有層次分析法、因素成對比較法、特爾菲法。其中層次分析法、特爾菲法最常用。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場供求分析 （二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法 層次分析法 層次分析法簡稱 AHP法?；驹恚喊阉芯康膹碗s問題看做是一個大系統(tǒng)，通過對系統(tǒng)的多個因素的分析，劃分出各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟危弦粚哟蔚脑貙ο噜彽南乱粚哟蔚娜炕虿糠衷仄鹬渥饔?，從而形成一個自上而下的逐層支配的關(guān)系。然后請專家對每一個層次的因素進行客觀判斷