【正文】 2008年15月份包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2008年5月1號(hào)目 錄第一部分 包頭市城市概況 3 9第二部分 包頭市房地產(chǎn)15月份市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 1011第三部分 包頭市新建商品房15月份市場(chǎng)交易情況 1213第四部分 青昆兩區(qū)15月份度客戶分析 1419第五部分 市場(chǎng)分析總結(jié) 2021第六部分 個(gè)案樓盤概況 2223第七部分 代表性樓盤分析 2353第八部分 總結(jié) 54第一部分 包頭市城市概況■包頭市城市概況歷史沿革包頭地名的由來，一說是蒙語(yǔ)包克圖的音譯，意思是有鹿的地方；另一說，過去曾是西部地區(qū)最大的皮毛集散地，有水旱碼頭之稱，也被稱作泊頭，隨著時(shí)間的推移，逐漸演變?yōu)榘^。包頭的歷史可以追溯到6000年前的新石器時(shí)代，是歐亞大陸草原文明和黃河流域農(nóng)業(yè)文明的交匯地段，歷史文化遺存十分豐富，有趙長(zhǎng)城、秦長(zhǎng)城、麻池古城遺址，南北朝時(shí)期還有兩位皇帝定都于此。地理位置及氣候包頭位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西部，地處渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)與黃河上游資源富集區(qū)交匯處，北部與蒙古國(guó)接壤，南臨黃河，東西接沃野千里的土默川平原和河套平原，陰山山脈橫貫中部。包頭的地理座標(biāo)是東經(jīng)１０９度５０分至１１１度２５分、北緯４１度２０分至４２度４０分，面積為２７６９１平方公里。 包頭境內(nèi)有陰山山脈的大青山、烏拉山（以昆都侖河為界），山峰平均海拔２０００米，最高峰海拔２３２４米。包頭市由中部山岳地帶、山北高原草地和山南平原三部分組成，呈中間高，南北低，西高東低的地勢(shì)。黃河流經(jīng)包頭市境內(nèi)２１４公里，公路、鐵路兩橋并行飛架黃河南北。 包頭屬半干旱中溫帶大陸性季風(fēng)氣候。這里景色宜人，氣溫適度。據(jù)《包頭市2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，℃，年最低氣溫－℃，℃， ，／秒，／秒，年日照時(shí)數(shù)２８０６小時(shí)，年平均相對(duì)濕度５２％，全年沙塵天氣１２次。夏秋之時(shí)，是包頭絕佳季節(jié)，清風(fēng)送爽，花香色艷，瓜果豐盛，蔬菜充足，是理想的避暑勝地。冬春二季，冰封雪飄，銀裝素裹，別具北國(guó)特色。行政區(qū)劃及土地面積包頭市轄９個(gè)旗、縣、區(qū)，其中：３個(gè)市區(qū)（昆都侖區(qū)、青山區(qū)、東河區(qū)）２個(gè)礦區(qū)（白云鄂博礦區(qū)、石拐區(qū)），４個(gè)農(nóng)牧業(yè)旗縣區(qū)（土默特右旗、達(dá)爾罕茂明安聯(lián)合旗、固陽(yáng)縣、九原區(qū)）?？偯娣e２７７６８平方公里人口數(shù)量2007年末包頭市戶籍總?cè)丝?63萬人，目前主要城區(qū)人口123萬人。包頭宏觀經(jīng)濟(jì)狀況綜合經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速提質(zhì)。初步測(cè)算，包頭市GDP總量800億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)24%，為近9年來增速最快的一年，其中一產(chǎn)業(yè)增加值32億元，增長(zhǎng)3%；二產(chǎn)業(yè)增加值444億元，增長(zhǎng)29%；三產(chǎn)業(yè)增加值324億元，增長(zhǎng)20%。按常住人口計(jì)算，人均GDP為32000元。在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量明顯提高，%，創(chuàng)歷史新高。結(jié)論：包頭人均GDP指數(shù)已經(jīng)逼近4000美元大關(guān)，初步達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人均收入及支出2006年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到15211元，人均消費(fèi)性支出11625元，%。隨著收入水平的不斷提高，城鎮(zhèn)居民生活水平和消費(fèi)觀念發(fā)生了重大變化，生活消費(fèi)支出全面增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨合理，消費(fèi)檔次明顯提升，具有現(xiàn)代家庭生活標(biāo)志的許多耐用消費(fèi)品，如移動(dòng)電話、空調(diào)、電腦、小轎車等開始進(jìn)入尋常百姓家庭。結(jié)論：包頭城鎮(zhèn)居民中等收入者人均收入約為2萬元，則以雙職工家庭為例，年收入約為4萬元，則可承受的住房消費(fèi)約為18萬元～25萬元。工業(yè)結(jié)構(gòu)包頭市以加快工業(yè)改組改造和結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主攻方向，并運(yùn)用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造傳統(tǒng)工業(yè)，加快以電子信息為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大力發(fā)展稀土、綠色產(chǎn)業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑了新型的工業(yè)結(jié)構(gòu)體系。自主增長(zhǎng)機(jī)制的初步形成，經(jīng)濟(jì)效益明顯改善，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)今年一季度，。經(jīng)濟(jì)適用住房處于合理的比例范圍，%。在建房地產(chǎn)項(xiàng)目保持良好發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度不斷提高，%，住宅產(chǎn)業(yè)集中度更是突破40%，達(dá)到41%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運(yùn)作能力顯著增強(qiáng)。有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，%，%，1000萬元以下的開發(fā)企業(yè)僅1家。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，從在建項(xiàng)目總投資角度分析，%，%，1000萬元以下在建項(xiàng)目個(gè)數(shù)僅3個(gè)，在建項(xiàng)目資本運(yùn)作規(guī)模不斷擴(kuò)大；從在建項(xiàng)目規(guī)模角度分析，%，而不足1萬平方米在建項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，住房開發(fā)建設(shè)中，%，%，不足1萬平方米項(xiàng)目?jī)H6個(gè)。房地產(chǎn)投資2007年1至11月份，包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的運(yùn)行發(fā)展態(tài)勢(shì)。，較去年全年（）增長(zhǎng)167萬平方米，%；，%；，%。其中，%；，%；，%。，%，%，%。，%，%。其中，市四區(qū)及高新區(qū)房地產(chǎn)投資分別為（昆區(qū)），（青山區(qū)），（東河區(qū)），（九原區(qū)），（高新區(qū)）。今年一季度，全市各類房屋登記辦證4729套、%、%、%，%、35%、%。其中新建商品房登記辦證2628套、%、%、%，%、42%、%；存量房登記辦證2101套、%、%、%，%、%、%。房地產(chǎn)抵押登記共辦理2935件，， %、%、%，%、%、%。通過數(shù)據(jù)反映，我市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與投資繼續(xù)保持較高幅度的增長(zhǎng)，其中，住宅開發(fā)建設(shè)增長(zhǎng)較高，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)建設(shè)有所下降?！霭^市未來規(guī)劃1. 市域城鎮(zhèn)體系進(jìn)一步強(qiáng)化市四區(qū)作為主城的核心地位，重點(diǎn)發(fā)展旗、縣政府所在地城鎮(zhèn)和若干建制鎮(zhèn)。%發(fā)展到2010年67%。在市域內(nèi)逐步形成以主城鎮(zhèn)為一級(jí)城鎮(zhèn)，以薩拉齊鎮(zhèn)、金山鎮(zhèn)、百靈廟鎮(zhèn)、白云礦區(qū)、石拐礦區(qū)為二級(jí)城鎮(zhèn)，以110國(guó)道沿線為發(fā)展主軸，以呼白、包白、薩托為發(fā)展次軸，職能分工明確的市域城鎮(zhèn)體系。. 城市發(fā)展目標(biāo)到規(guī)劃期末，城市綜合實(shí)力達(dá)到全國(guó)較大城市平均水平，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，城市經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)功能完善，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套，生態(tài)環(huán)境顯著改善的現(xiàn)代化城市。3. 城市性質(zhì)和規(guī)模規(guī)劃將城市性質(zhì)調(diào)整為“包頭市是以冶金、稀土、機(jī)械為主的綜合性工業(yè)城市，是內(nèi)蒙古中西部的經(jīng)濟(jì)中心”。確定2010年城市人口規(guī)模124萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模131平方千米，人均城市建設(shè)用地105平方米。4. 總體布局規(guī)劃確定包頭市城市建設(shè)用地拓展方向?yàn)樾率袇^(qū)向南拓展，東河和九原區(qū)向西北拓展，逐步形成一市二城的布局結(jié)構(gòu)。其基本形態(tài)是青山區(qū)和昆區(qū)為一個(gè)城區(qū)組團(tuán)，東河區(qū)和九原區(qū)為一個(gè)城區(qū)組團(tuán)，兩組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立的帶狀組團(tuán)城市。工業(yè)區(qū)分散在城區(qū)邊緣，生活區(qū)集中布置，工業(yè)區(qū)與生活區(qū)之間設(shè)大面積防護(hù)林帶。第二部分 包頭市房地產(chǎn)15月份市場(chǎng)動(dòng)態(tài)一季度，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足，消費(fèi)需求繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，商品住房?jī)r(jià)格同2007年四季度價(jià)格水平基本持平，略有上漲，但漲幅不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出健康平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足，產(chǎn)業(yè)集中度不斷提高，規(guī)?；?jīng)營(yíng)成為主流。一季度，。經(jīng)濟(jì)適用住房處于合理的比例范圍，%。在建房地產(chǎn)項(xiàng)目保持良好發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度不斷提高，%，住宅產(chǎn)業(yè)集中度更是突破40%，達(dá)到41%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運(yùn)作能力顯著增強(qiáng)。有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，%，%，1000萬元以下的開發(fā)企業(yè)僅1家。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，從在建項(xiàng)目總投資角度分析，%，%，1000萬元以下在建項(xiàng)目個(gè)數(shù)僅3個(gè)，在建項(xiàng)目資本運(yùn)作規(guī)模不斷擴(kuò)大；從在建項(xiàng)目規(guī)模角度分析，%，而不足1萬平方米在建項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，住房開發(fā)建設(shè)中，%，%，不足1萬平方米項(xiàng)目?jī)H6個(gè)。從包頭市目前的項(xiàng)目來看，住宅項(xiàng)目開發(fā)體量較大，且銷售的較好，商業(yè)項(xiàng)目體量有限，銷售的不太理想，公寓寫字樓項(xiàng)目呈逐年上升趨勢(shì)。從幾個(gè)區(qū)域來看：昆區(qū)的房?jī)r(jià)較高，項(xiàng)目定位較高，除個(gè)別樓盤外銷售的都較好。青山區(qū)住宅項(xiàng)目較多，受人們消費(fèi)理念的影響（賣在昆區(qū)，住在青山），青山區(qū)的住宅銷售的都比較好（除個(gè)別戶型面積較大的樓盤）。近幾年，九原區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸升溫，幾乎所有的住宅項(xiàng)目銷售的都比較理想，原因有以下幾點(diǎn)：①、九原區(qū)的房?jī)r(jià)較低，是很多中底收入者的首選。②、九原區(qū)拆遷規(guī)模較大，拆