【正文】 22 2. 項目整體定位 ............................................................................................... 24 3. 項目客戶定位 ............................................................................................... 24 4. 項目產(chǎn)品定位 ............................................................................................... 24 五、 項目分期售價和銷售進(jìn)度 ................................................................................. 26 1. 靜態(tài)價格確定 ............................................................................................... 26 2. 價格漲幅預(yù)測 ............................................................................................... 28 3. 銷售進(jìn)度 ...................................................................................................... 30 一、 整體市場供需及價格走勢分析 1. 歷 年供需分析 供應(yīng) 需求 供求比 05 年 1 季度 2848 5408 05 年 2 季度 3979 2246 05 年 3 季度 7754 4196 05 年 4 季度 9139 6755 05 年全年 23720 18605 06 年 1 季度 5138 3356 06 年 2 季度 8071 8597 06 年 3 季度 6405 4772 06 年 4 季度 8387 7121 06 年全年 28001 23846 07 年 1 季度 2476 4732 07 年 2 季度 10308 13658 07 年 17 月 12784 18390 杭州市場整體供需情況（市六區(qū) 2021 年以來）28483979775491395138807164058387247610308540822464196675533568597477271214732136581. 771. 851. 351. 530. 941. 341. 180. 520. 750. 5302021400060008000100001202114000160002 0 0 5 Q1 2 0 0 5 Q2 2 0 0 5 Q3 2 0 0 5 Q4 2 0 0 6 Q1 2 0 0 6 Q2 2 0 0 6 Q3 2 0 0 6 Q4 2 0 0 7 Q1 2 0 0 7 Q20 .00 .20 .40 .60 .81 .01 .21 .41 .61 .82 .0供應(yīng)（套） 成交（套） 供求比 2021年 3季度以來，整體市場的供求比呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢，進(jìn)入 2021年，由于需求的持續(xù)釋放，整體市場供應(yīng)不足的狀況一直維持，杭城樓市進(jìn)入新一輪的供應(yīng)短缺周期。 杭州三墩中天地塊市場初判報告 一、 整體市場供需及價格走勢分析 ............................................................................ 1 1. 歷年供需分析 ................................................................................................. 1 2. 歷年均價走勢 ................................................................................................. 2 3. 歷年土地供應(yīng)情況 .......................................................................................... 3 4. 最近一年以來的量價走勢 ............................................................................... 3 二、 項目板塊及細(xì)分市場分析 ................................................................................... 4 1. 板塊歷年供需分析 .......................................................................................... 4 2. 板塊未來供需分析 .......................................................................................... 5 3. 未來三年板塊需求預(yù)測 ................................................................................... 5 4. 片區(qū)市場歷年價格走勢 ................................................................................... 6 5. 板塊 供應(yīng)需求特征和典型樓盤分析 ................................................................. 7 區(qū)域內(nèi)典型項目掃描 .......................................................................................................................................11 2. 歷年均價走勢 市六區(qū)成交價格 漲幅 05 年 6167 +% 06 年 7759 +26% 07 年 16月 8425 +9% 杭州整體市場成交均價（市六區(qū)2021年以來）81897770922690788534744075747881862188257951876910441942197048432 8413909610172100239505101259848977599709857102631009296541062910539700075008000850090009500100001050011000051052053054055056057058059051005110512061062063064065066067068069061006110612071072073074075076077成交均價（元/平方米）從上面的圖表看到，杭州市六區(qū)價格在 06 年開始出現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢， 06 年價格相對 05年上漲了 26%，而 07年上半年成交均價相對 06年上漲了 9%. 3. 歷年土地供應(yīng)情況 杭州出讓地塊總 數(shù)（塊） 杭州出讓地塊總面積 （萬平方米） 三墩出讓地塊 總面積 比例 申花板塊出讓地 塊總面積 比例 00 年 26 336494 / / / / 01 年 27 653971 / / / / 02 年 14 500619 / / / / 03 年 34 2290179 103189 % 80165 % 04 年 26 1163482 141516 12% / / 05 年 7 313075 / / 77875 25% 06 年 24 1207843 / / 32300 % 07 年17 月 30 1968208 263828 % / / 從歷年土地供應(yīng)來看： 0304 年杭州土地集中放量，使 05 年之后杭州樓市從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)入供大于求的市場局面；07年杭州土地供應(yīng)量迅速增長，預(yù)計全年土地供應(yīng)量將創(chuàng)歷史新高； 三墩及申花區(qū)域的土地從 03 年才開始推出，而到 07 年兩個區(qū)域推出地塊的占地面積合計占當(dāng)年推出地塊總面積的 15%左右，該區(qū)域逐漸發(fā)展成為杭州 開發(fā)熱點區(qū)域。 而這些已公開項目中未來待推套數(shù)在 5250套 ，換算成面積約 60萬平方米左右 。 總的來看，未來三墩 申花區(qū)域的所有可供應(yīng)房源面積預(yù)計在 250萬平方米 左右。 ? 區(qū)域內(nèi)的婚房及改善性需求 杭州市區(qū)每年的結(jié)婚人數(shù)在 4萬對左右，由于西湖區(qū)的人口占杭州市區(qū)人口的 1/6左右，因此我們在這里取西湖區(qū)的結(jié)婚人數(shù)為市區(qū)結(jié)婚人數(shù)的 1/6，約 6600對左右，我們預(yù)計平均三對新人會產(chǎn)生一套購房需求，由此推測西湖區(qū)的未來 三年的 婚房需求預(yù)計在 6000套左右。 整體來看，三墩申花板塊未來的潛在供應(yīng)量較大，但同時由于是人口導(dǎo)入的核心區(qū)域，需求也將保持旺盛，因此我們得出結(jié)論： 未來三年內(nèi)板塊內(nèi)供需基本保持平衡，預(yù)計到 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 2021． ． ． ．年 ． 之后，板塊供應(yīng)將呈現(xiàn)短缺之勢。其次為 85— 100㎡二房 594套，占比 22%。 版塊價格分析 2021年三墩板塊樓盤價格分布從 5200元／㎡至 11000元／㎡，由于地段差別也導(dǎo)致各樓盤的售價差距較大。目前 西城年華 對外報價已達(dá)到 970010000元 /平米 從位置上分析，銷售價格主要分兩大塊， 留祥路以北 主要訴求舒適性花園小區(qū)等特點，居住區(qū)的形象更強(qiáng)，商業(yè)也以社區(qū)配套為主，價格目前在 8000元 /平米左右 。由于高校板塊的因素和周北配套的成熟，也使得剛性需求得到增長。主要由于鄰近高教板塊加之自身區(qū)域成熟，未來的就業(yè)人口及流動人口將急劇增加，小戶型供應(yīng)為將來的租賃市場做好前期鋪墊。文鼎苑 (2期 ) ...................................................... 19 親親家園項目概況一覽表： 從表中可以分析，主力戶型 90㎡以下的兩室去化率為 %。故在開盤僅不到一個月的情況下迅速去化。一期主力戶型 90135㎡。 據(jù)透明售房網(wǎng)顯示七成交均價在 7600—— 9300元 /㎡之間，客戶群體定位較為準(zhǔn)確： 目前以首次置業(yè)需求為主，如 IT界從業(yè)者、高學(xué)歷的精英管理者等新生代的居住群體。 90~110㎡的兩室的去化率為 100%。 產(chǎn)品規(guī)劃及推廣理念： “自由主義的浪漫”和“功能主義的理性” 推廣賣點： l潛力板塊 —— 正在迅速崛起的都市次中心，新浙大生活圈 l地段 —— 處于兩大商業(yè)服務(wù)中心的核心位置 l雙河景觀 基本信息 樓盤名稱 蘭韻天城 價格 6400 發(fā)展商 新南北房產(chǎn) 樓盤位置 古墩路與董家路交界處 售樓地址 古墩路樓盤現(xiàn)場 售樓電話 88968353,88968363 物業(yè)類型 高層，小高層 交付時間 07年 6月 建筑設(shè)計 杭州市城建設(shè)計研究院有限公司 景觀設(shè)計 美國 XWHO設(shè)計公司 產(chǎn)品分析 占地面積 47277㎡ 總建面積 12萬 總戶數(shù) 630 容積率 綠化率 30% 車位 391 配套情況 中小學(xué) :綠城育華親親分校 三墩小學(xué) 三墩中學(xué) 杭師院附中三墩分校 幼兒園 :親親家園幼兒園 , 綜合商場 :家友聯(lián)華超市 解百超市 三江超市 , 銀行 :建行 工行 農(nóng)行 合作銀行 供求情況 上市 銷售 面積（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 面積配比 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù)比（ % ） 90以下 73