【正文】 萬平方米）施工面積 竣工面積 GDP情況 近幾年蕭山 GDP 在逐年增長，顯示了整體經(jīng)濟的飛速發(fā)展，經(jīng)濟上來了，居民收入增加，帶來了消費的增長，使人們的需求達到了另一個高度，追求高檔次、高消費將會是近期的目標點。 2021 年是政策年，而政策的不斷出臺對房地產(chǎn)市場的近期發(fā)展具有相當(dāng)大的不利因素，如何切入市場，掌握好市場的需求，做到銷售利好，這也是一個難點。蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民的消費支出向家用汽車、住房、保健、教育方面發(fā)展，表明蕭山區(qū)居民生活質(zhì)量更進一步提高。湘湖啟動區(qū)塊拆遷安置房 2021 年開建，總用地面積 萬平方米，總建筑面積為 萬平方米，總戶數(shù)達 2411 套安置房建設(shè)項目，分四期建設(shè)。 ，加快拆遷安置 十五期間，區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施資金投入累計 將 達 60 多億元，高強度、超前性的建設(shè)有力地促進了蕭山中心城市功能的不斷完善，城市檔次不斷提高。 同時，積極推進住房制度改革， 1998 開始出臺了一系列住房分配貨幣化政策，完成了公有住房的改革，提高了公積金的繳交額度，公積金的覆蓋面拓展到一些私有企業(yè)，加強住房公積金的歸集使用，開通自動語音查詢系統(tǒng)，至 2021年底，累計歸集公積金 ，歸集余額 ，支取公積金 元，發(fā)放公積金貸款 。 為促進房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展，在房地產(chǎn)管理方面，重點是規(guī)范開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的銷售行為，嚴把商品房建設(shè)質(zhì)量，規(guī)范和指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)管理。 世貿(mào)、開元 近年來，蕭山的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。具有以下特點：一是經(jīng)濟總量大，財政實力雄厚。 消費支出狀況圖表579765737142768088671041911858140232021400060008000100001202114000160002021年 2021年 2021年 2021年農(nóng)民消費支出 城鎮(zhèn)居民消費支出 2021年浙江最發(fā)達 100名鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）測評結(jié)果公布蕭山 13個鎮(zhèn)入圍 。上半年居民人均交通和通信支出人均為 3476 元，同比增長 倍，其中，購家用汽車支出人均為 2612 元，同比增長 倍，通信支出人均為 460元，同比增長 %。 c、醫(yī)療保健消費支出增長。捐贈收入為 401元，同比增長 %，提取住房公積金人均為 158元，同比增長 100%。銀行存款增加，利息收入大幅度提高，居民住房條件改善，出租房面積增加，上半年居民人均財產(chǎn)性收入為 662 元，同比增長%，其中，居民人均利息收入為 218元，增長 ，出租房屋收入 326元，增長 。工薪收入占可支配收入的 %，工薪收入仍然是居民收入的主要來源。 上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12179 元，比去年同期增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 2021年食品飲料煙酒類、服裝鞋帽類以及日用品類商品零售額同比分別增長 %， %， %；家用電器、通訊器材及汽車類銷售分別增長%， %和 %。全年實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %，超年度計劃 點。上半年限額以上第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增長 37%，增幅比去年全年上升 個百分點；占限額以上投資比重為 %。 本研究報告的主要內(nèi)容包含了宏觀經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)市場狀況以及商品房居住物業(yè)的分析，對區(qū)域同類物業(yè)進行調(diào)研分析，為項目的市場定位、開發(fā)決策提供依據(jù)，并且提供一個初步分析建議，以供參考。 明華置業(yè)現(xiàn)有員工 80多人，員工隊伍年青精干，學(xué)歷均在大中專以上。香江大廈調(diào)研分析報告 項目的基本情況 蕭山區(qū)經(jīng)過最近幾年的經(jīng)濟快速發(fā)展，各行業(yè)的利潤增長點不斷提高，居民收入不斷增加，進入了小康水平。收入和消費支出的不斷增長，給市民的生活帶來了翻天覆地的變化，城市的日新月異，整體規(guī)劃的推陳出新，這些變化也給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了很大的機遇。 明華 堅持真誠服務(wù)社會的信念，追求不斷超越。 區(qū)域的宏觀經(jīng)濟以及所在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況、商品住宅物業(yè)市場的快速增長帶來了諸多變化，同類競爭物業(yè)、周邊生活配套都為本項目的開發(fā)銷售有著 直接的影響，如何進行項目定位將引導(dǎo)著各個階段的開發(fā)、銷售及后期招商。但所占比重比去年全年下降 ，在去年同期基數(shù)較低的情況下，仍有租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、衛(wèi)生社會保障和社會福利業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、公共管理和社會組織等四個行業(yè)出現(xiàn)不同程度的負增長。其中批零貿(mào)易業(yè) ，增長 %；餐飲業(yè) ，增長 %。家用電器類和汽車類零售額分別占批零貿(mào)易業(yè)零售總額比重為 %和 %。從收入構(gòu)成情況看，工薪收入增長緩慢，經(jīng)營收入、財產(chǎn)收入和轉(zhuǎn)移性收入增長較快。 b、經(jīng)營收入快速增長。 d、轉(zhuǎn)移性收入增加。 收入狀況圖表7283 7960853494981328215076163911888420214000600080001000012021140001600018000202102021年 2021年 2021年 2021年農(nóng)民收入 城鎮(zhèn)居民收入 城鎮(zhèn)居民收入增加，生活質(zhì)量進一步提高。城鎮(zhèn)居民生活水平提高，對身體保養(yǎng)比較重視，上半年醫(yī)療保健支出人均為 541元，同比增長 %。 e、娛樂文教服務(wù)支出下降。 2021年 6月 30日，浙江省統(tǒng)計局，國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊正式公布最發(fā)達 100個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）名單，蕭山區(qū)寧圍等 13 個鎮(zhèn)入選，其中寧圍鎮(zhèn)全省第一，益農(nóng)鎮(zhèn)首次入圍。二是經(jīng)濟發(fā)展水平高，增長速度快，人民生活水平高。全區(qū)具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司共有131家，其中省屬和市屬 20 家，區(qū)屬 111家（其中一級 1家，二級 7家），物業(yè)管理企業(yè) 41 家（其中二級資質(zhì) 2 家）；已建成崇化、潘水、回瀾、育才、北干、銀河、高橋、知稼苑、泰和花園、匯宇花園、潘水南苑、綠都 加州陽光、順發(fā) 現(xiàn)在，房地產(chǎn)登記交易已實現(xiàn)一體化，并開通語音咨詢系統(tǒng)，房產(chǎn)檔案實現(xiàn)了數(shù)字化管理。 完善住房保障體系 采取多種形式完善住房保障體系，大力推進經(jīng)濟適用房、廉租住房建設(shè) 項目 ，解決低收入家庭的住房困難；推出限價商品房建設(shè)，政府實行限價拍賣土地，制訂供應(yīng)對象，并與人事部門出臺的 “人才居住證 ”掛鉤。為配合大規(guī)模市政建設(shè)，目前，蕭山已建成和在建的有廣德小區(qū)、廣仁小區(qū)和湘湖啟動區(qū)塊拆遷安置房 3個大型拆遷安置小區(qū)。 綜觀近幾年蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民收支狀況。 近幾年的經(jīng)濟不斷發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但相應(yīng)的也帶來了房產(chǎn)的泡沫，價格虛高、體量增加、設(shè)計不合理都有所突現(xiàn)，于是國家政策進行了大力的調(diào)控，在諸多方面給予房地產(chǎn)行業(yè)進行限制，從而導(dǎo)致了投資、開發(fā)和銷售的緩速下降。但隨著蕭山總體經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及需求概念的變化、需求的發(fā)生，市場空間還有待發(fā)掘。 3364101002003004005006002021年 2021年 2021年 2021年（億元）歷年蕭山區(qū)國內(nèi)G D P 統(tǒng)計 2021 年全年完成房地產(chǎn)投資 億元，增長 %；商品房施工面積，竣工面積 ，分別增長 %和 %，其中住宅施工面積 萬平方米，竣工面積 萬 平方米，分別增長 %和 %；全年預(yù)售、銷售商品房 ，其中住宅 萬平方米。 2021 年上半年，蕭山區(qū)房地產(chǎn)投資增速在上年度回落的基礎(chǔ)上進一步下降，商品房銷售形勢不容樂觀，土地購置及開發(fā)面積也繼續(xù)下滑。 ，新開工面積減少 從土地供應(yīng)方面看，土地購置面積及土地成交價款呈現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢，分別下降 %和 %，延續(xù)了 2021 年年底以來下降勢頭，并且幅度進一步加大。 ，未來開發(fā)出現(xiàn)速降趨勢 經(jīng)過幾輪國家宏觀調(diào)控的實施，蕭山的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起落過程。發(fā)展小康、舒適住宅及相關(guān)配套設(shè)施，創(chuàng)造“可居”、“可創(chuàng)業(yè)”的“住在錢塘”的居住社區(qū)文化。 從今年上半年的商品住宅市場發(fā)展狀況來看，政府的調(diào)控決心顯而易見，在兩年時間內(nèi)政策頻出，也增加了房產(chǎn)市場在政策面前的不穩(wěn)定性。而從 2021年開始，蕭山的房產(chǎn)，特別是住宅的購買人群漸漸擴大到杭州，甚至 是全浙江范圍，究其原因，主要有兩點：第一，蕭山的住宅開發(fā)量增長較快，本地 消費者很難全部消化完成；第二，蕭山的住宅開發(fā)概念從原城區(qū)擴大到包括錢江世紀城、湘湖、聞堰等區(qū)域，這些區(qū)域無論從區(qū)位、產(chǎn)品類型等方面均考慮到了適合杭州主城區(qū)及外地消費者的需要，如以錢江世紀城為代表的市心北路沿線，與杭州主城區(qū)僅一江之隔，而湘湖、聞堰區(qū)域依托于湖景、江景等稀缺性資源大力發(fā)展休閑房產(chǎn)、景觀房產(chǎn)，目標消費者的面大大擴展。 地鐵還改變了市民的出行觀念， 而出行觀念的變革將大大改變杭州市民固有的置業(yè)觀念，蕭山地鐵沿線的樓盤將會更多進入杭州購房市民的視野。 慶春路越江隧道工程全長 5352米，其中隧道 4829米，道路等級為城市主干道，雙向四車道，設(shè)計時速為 60公里，按照這個設(shè)計時速，從錢江新城核心區(qū)域穿越隧道進入蕭山區(qū)最快只需 5 分鐘左右，這樣的距離和車程無論是心理上還是空間上將迅速縮短蕭山和杭州主城區(qū)的障礙，為蕭山的發(fā)展提供了絕佳的契機。而在未來隨著房地產(chǎn)不斷發(fā)展，居民購買力增強，住宅供應(yīng)面積的上升，后續(xù)的人均住房面積還將增加。戈雅公寓和西子 目前一手房成交開始縮量，開發(fā)商、買房人都在觀望 “國六條 ”對不同區(qū)域的具體細化措施。但隨著供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，從現(xiàn)在的供不應(yīng)求慢慢地轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣笃胶?，直至成為供大于求? 以往 房價上漲的主要原因 主要 是金融扶持 、 居民購買力強 、 蕭山開放程度高 、外來人員多；接受杭州輻射，拉動房產(chǎn)上升 。 目前經(jīng)濟適用房的開發(fā)銷售尚待開始，預(yù)計將在今后兩年內(nèi)推出 部分房源，這部分的房源對本項目的沖擊較小，對銷售影響不大。 高檔住宅的需求仍將是蕭山未來房產(chǎn)發(fā)展的支撐點，隨著政策加大經(jīng)濟適用房、廉租房和限價房的供應(yīng)，以及對開發(fā)面積的限定，大面積、高檔次房產(chǎn)供應(yīng)量將會大幅度減少，這對已開發(fā)的本項目來講，會有一定程度的利好，并且蕭山經(jīng)濟需求的主流仍會是向舒適型、高檔型的住宅貼近，項目的檔次定位問題將是重中之重，其中包括房產(chǎn)自身的品質(zhì)如車位配比、設(shè)施設(shè)備等。 項目附近同類開發(fā)物業(yè)市 場狀況 同類物業(yè)開發(fā)供應(yīng)量較大，商業(yè)主要的集中區(qū)域在新區(qū)和錢江世紀城，而住宅目前主要在老城區(qū)的金馬泰富廣場 65006800元 /平方米（少量） 金馬紳園 住宅已經(jīng)銷售完畢，靠西向有少量商鋪 綠都心意廣場 住宅銷售情況良好，銷售 80%左右，寫字樓體量較大 新白馬公寓 住宅銷售良好，一期基本售完，現(xiàn)推出部分好戶型，標 榜罕貴單位來促進銷售，剩余 3成左右 眾安 本項目位于老城區(qū)蕭紹路，緊依蕭山區(qū)中心江寺公園，與市心廣場為鄰，是蕭山商業(yè)最繁華的地段和區(qū)域，是蕭山通往周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通要道，是名副其實的商業(yè)中心。 b、配套優(yōu)勢 周邊生活配套十分齊全，另外有廣發(fā)銀行、中興銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等金融機構(gòu)，在區(qū)內(nèi)目前最好的酒店國際大酒店，市心南路的商業(yè)建設(shè)較早，已比較成熟，因此相對 的區(qū)段十分出色，人氣集中。 f、銷售優(yōu)勢 本項目住宅開發(fā)量少，相應(yīng)在銷售周期上能縮短，去化速度快，能有效的搶占市場份額。 c、項目自身規(guī)模所限制 項目的開發(fā)體量不大，在自身的景觀、配套上難以得到更好的提升，如設(shè)施、綠化、休憩場所等很難落實，亮點減少而導(dǎo)致部分客戶選擇其他景觀配套完善的項目。 c、在售房產(chǎn)推量少 老城區(qū)的土地招拍掛已經(jīng)有很長 一段時間未推出，新開發(fā)的樓盤僅有名仕園，總的銷售僅有部分房源，難以形成大規(guī)模的供應(yīng)。地鐵、隧道概念的引入，使區(qū)域的認可度進一步加強，選擇傾向性變的更明顯。而對本項目 形成競爭力的開發(fā)主要集中在蕭山老城區(qū)和新區(qū)，而錢江世紀城區(qū)域離本項目較遠，但還是對客源分流形成一定的威脅。 蕭山區(qū)是杭州市區(qū)周邊近郊區(qū)域配套最完善的一大成熟區(qū)域。泰富廣場以及金馬蕭山近幾年，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，人們購買力強，隨著蕭山樓市蓬勃發(fā)展，蕭山購房者的買房熱情也比較高。 金城路沿線一帶的樓盤較受蕭山購房者追捧，心意廣場開盤之后的銷售一直非常火爆，其購房人群大多為蕭山本地客戶，而新白馬公寓則在 6月 17日開盤，價格 6300 元 /平方米 起 ，據(jù)了解，也較受蕭山當(dāng)?shù)刭彿空叩南埠?，銷售形式良好 。 目前這一帶的配套也已成熟，蕭山劇院、人民檢察院等配套早已落成，另外還規(guī)劃有一條大型的商業(yè)步行街。 在功能上 將 與錢江新城互為補充，發(fā)展商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、科技信息、休閑娛樂等功能。 目前，該區(qū)域集中了 另 外 幾個在建或銷售的項目，如中興 本次房交會共吸引了 22家房產(chǎn)商攜近 30只樓盤參展，參展的樓盤匯聚了蕭山的主力樓盤： 有蕭山老城區(qū)的金馬 郁金香岸等。 此次房交會共實現(xiàn)成交額 ，達成意向客戶 5000份，客流量達到 6萬多人次。 從整體看，在各個競爭項目中主要將會集中在新區(qū)和錢江世紀城，雖對本項目的銷售有一定的影響，但在總體上來看，這部分的影響并不是很大。從成交價格來看，新區(qū)的價格已經(jīng)上漲到一定程度，在未來的時間內(nèi)可塑性不高，而老城區(qū)的項目