【正文】 明華香江大廈調(diào)研分析報(bào)告 項(xiàng)目的基本情況 蕭山區(qū)經(jīng)過最近幾年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各行業(yè)的利潤增長點(diǎn)不斷提高，居民收入不斷增加，進(jìn)入了小康水平。收入和消費(fèi)支出的不斷增長，給市民的生活帶來了翻天覆地的變化，城市的日新月異，整體規(guī)劃的推陳出新，這些變化也給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了很大的機(jī)遇。綜觀蕭山近年房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，增長速度之快另人詫異，不管是開發(fā)總量還是價(jià)格的增長都很明顯，這也給本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)帶來了機(jī)遇。 “ 以人為 本，超越無限 ” 是杭州明華置業(yè)公司致力發(fā)展房地產(chǎn)的理念 。 明華置業(yè)現(xiàn)有員工 80多人，員工隊(duì)伍年青精干，學(xué)歷均在大中專以上。 明華 堅(jiān)持真誠服務(wù)社會的信念，追求不斷超越。自 1996年開始， 明華 公司成功推出明華花園、明輝花園、明匯花園 、豪景城 等精品盤，受到一致好評。 ； 、創(chuàng)業(yè)提供資金來源； ； ； ，并且具有延伸性和可持 續(xù)發(fā)展。 本研究報(bào)告的主要內(nèi)容包含了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)市場狀況以及商品房居住物業(yè)的分析，對區(qū)域同類物業(yè)進(jìn)行調(diào)研分析，為項(xiàng)目的市場定位、開發(fā)決策提供依據(jù)，并且提供一個初步分析建議，以供參考。 區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)以及所在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、商品住宅物業(yè)市場的快速增長帶來了諸多變化，同類競爭物業(yè)、周邊生活配套都為本項(xiàng)目的開發(fā)銷售有著 直接的影響，如何進(jìn)行項(xiàng)目定位將引導(dǎo)著各個階段的開發(fā)、銷售及后期招商。 明華置業(yè)提供項(xiàng)目的一些數(shù) 據(jù)資料； 蕭山區(qū)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)信息提供； 區(qū)房地產(chǎn)管理處部分?jǐn)?shù)據(jù)提供； 區(qū)域調(diào)查問答等信息統(tǒng)計(jì)。 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)分析 2021年上半年第三產(chǎn)業(yè)投入增幅雖高，但力度不大。上半年限額以上第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增長 37%，增幅比去年全年上升 個百分點(diǎn)；占限額以上投資比重為 %。但所占比重比去年全年下降 ，在去年同期基數(shù)較低的情況下，仍有租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、衛(wèi)生社會保障和社會福利業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、公共管理和社會組織等四個行業(yè)出現(xiàn)不同程度的負(fù)增長。 上半年，蕭山區(qū) 11個億 元以上市場商品總成交額達(dá) ，同比增長 %，增幅同比提高 ，其中商業(yè)城、浙江紡織采購博覽城和浙江新世紀(jì)汽車城等三家市場再唱主角，總成交額達(dá) ，占 11個市場總成交額的 %，增幅高于億元市場平均增幅 5個百分點(diǎn)。 消費(fèi)市場日益繁榮，天潤發(fā)超市、樂購公司、世紀(jì)聯(lián)華、五星電器、國美電器等知名商家落戶蕭山，全區(qū)已有連鎖商場超市 52家，連鎖分店 94家，加盟店 20 家，共有營業(yè)面積 24 余萬平方米。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，增長 %，超年度計(jì)劃 點(diǎn)。其中批零貿(mào)易業(yè) ，增長 %；餐飲業(yè) ，增長 %?？傤~中非國有經(jīng)濟(jì) 元，增長 %；非國有經(jīng)濟(jì)比重達(dá)到 %，提高 。 2021 年上半年蕭山全區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，相比上年同期 %，同比提高 。 2021年食品飲料煙酒類、服裝鞋帽類以及日用品類商品零售額同比分別增長 %， %， %；家用電器、通訊器材及汽車類銷售分別增長%， %和 %。家用電器類和汽車類零售額分別占批零貿(mào)易業(yè)零售總額比重為 %和 %。 2021 年上半年蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12179 元，同比增長%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，生活質(zhì)量繼續(xù)提高。 上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12179 元，比去年同期增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。從收入構(gòu)成情況看，工薪收入增長緩慢，經(jīng)營收入、財(cái)產(chǎn)收入和轉(zhuǎn)移性收入增長較快。 a、工薪收入增長緩慢。上半年職工工薪收入按居民人均計(jì)算為 9538元，同比增長 %。工薪收入占可支配收入的 %，工薪收入仍然是居民收入的主要來源。 b、經(jīng)營收入快速增長。隨著擴(kuò)大就業(yè)和再就業(yè)工作的深化，居民就業(yè)渠道進(jìn)一步拓寬，個體經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，上半年經(jīng)營性凈收入居民人均為 1415元，同比增長 %。 c、財(cái)產(chǎn)性收入猛增。銀行存款增加，利息收入大幅度提高，居民住房條件改善，出租房面積增加，上半年居民人均財(cái)產(chǎn)性收入為 662 元，同比增長%，其中，居民人均利息收入為 218元，增長 ，出租房屋收入 326元，增長 。 d、轉(zhuǎn)移性收入增加。上半 年轉(zhuǎn)移性收入居民人均為 1960 元，同比增長30%。從去年起，國家對離退人員增加離退休金，上半年離退休金人均為 1328元，同比增長 %。捐贈收入為 401元，同比增長 %，提取住房公積金人均為 158元，同比增長 100%。 收入狀況圖表7283 7960853494981328215076163911888420214000600080001000012021140001600018000202102021年 2021年 2021年 2021年農(nóng)民收入 城鎮(zhèn)居民收入 城鎮(zhèn)居民收入增加，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)向醫(yī)療保健、交通和通信、教育、購房方面發(fā)展。據(jù)調(diào)查，上半年蕭山城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為 9409元，同比增長 %。 c、醫(yī)療保健消費(fèi)支出增長。城鎮(zhèn)居民生活水平提高，對身體保養(yǎng)比較重視，上半年醫(yī)療保健支出人均為 541元，同比增長 %。 d、交通和通信支出大幅增長。居民收入水平提高，家庭交通和通信工具條件不斷改善。上半年居民人均交通和通信支出人均為 3476 元，同比增長 倍，其中，購家用汽車支出人均為 2612 元，同比增長 倍，通信支出人均為 460元，同比增長 %。 e、娛樂文教服務(wù)支出下降。上半年居民人均娛樂文教服務(wù)支出為 982元，同比下降 5%。但是居民家庭對子女教育很重視，支出也比較大，上半年人均為561元，同比增長 %。 消費(fèi)支出狀況圖表579765737142768088671041911858140232021400060008000100001202114000160002021年 2021年 2021年 2021年農(nóng)民消費(fèi)支出 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出 2021年浙江最發(fā)達(dá) 100名鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）測評結(jié)果公布蕭山 13個鎮(zhèn)入圍 。 2021年 6月 30日，浙江省統(tǒng)計(jì)局，國家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)正式公布最發(fā)達(dá) 100個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）名單，蕭山區(qū)寧圍等 13 個鎮(zhèn)入選，其中寧圍鎮(zhèn)全省第一，益農(nóng)鎮(zhèn)首次入圍。 入圍的 13鎮(zhèn)依次是：寧圍鎮(zhèn)（第 1位）、衙前鎮(zhèn)（第 3位）、聞堰鎮(zhèn)（第 7位）、新街鎮(zhèn)（第 11位）、瓜瀝鎮(zhèn)（第 16位）、臨浦鎮(zhèn)（第 19位）、黨山鎮(zhèn)（第26位）、南陽鎮(zhèn)（第 40位）、靖江鎮(zhèn)（第 50位）、坎山鎮(zhèn)（第 52位）、義蓬鎮(zhèn)（第 75位）、義橋鎮(zhèn)（第 89位）、益農(nóng)鎮(zhèn)（第 99位）。 最發(fā)達(dá) 100名鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合實(shí)力全省領(lǐng)先。具有以下特點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)總量大，財(cái)政實(shí)力雄厚。二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，增長速度快，人民生活水平高。三是文化、教育、衛(wèi)生和社會福利設(shè)施建設(shè)均衡，協(xié)調(diào)發(fā)展。四是小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模。 近年來，蕭山的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。全區(qū)具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司共有131家，其中省屬和市屬 20 家，區(qū)屬 111家（其中一級 1家，二級 7家），物業(yè)管理企業(yè) 41 家（其中二級資質(zhì) 2 家）；已建成崇化、潘水、回瀾、育才、北干、銀河、高橋、知稼苑、泰和花園、匯宇花園、潘水南苑、綠都 四季花城、眾安 國泰 花園 、綠都 世貿(mào)、開元 加州陽光、順發(fā) 美之園等 10萬平方米以上的小區(qū)。城鎮(zhèn)居民的人均住房面積已由 2021年的 2021年的 。 為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展，在房地產(chǎn)管理方面，重點(diǎn)是規(guī)范開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的銷售行為，嚴(yán)把商品房建設(shè)質(zhì)量，規(guī)范和指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)管理?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)登記交易已實(shí)現(xiàn)一體化，并開通語音咨詢系統(tǒng)，房產(chǎn)檔案實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化管理。 推出規(guī)范房產(chǎn)市場的兩大舉措，實(shí)行商品房預(yù)售、銷售網(wǎng)上備案制度，實(shí)現(xiàn)透明公開銷售；建立開發(fā) 商誠信體系，對不規(guī)范經(jīng)營的房地產(chǎn)商進(jìn)行處罰并公示。 2021 年成立了物業(yè)管理協(xié)會，完善物業(yè)管理規(guī)章制度，出臺了《杭州市蕭 山區(qū)物業(yè)維修基金管理暫行辦法》、《蕭山區(qū)住宅小區(qū)機(jī)動車輛管理辦法》，加強(qiáng)小區(qū)公建配套設(shè)施和物業(yè)管理用房的管理。 同時，積極推進(jìn)住房制度改革， 1998 開始出臺了一系列住房分配貨幣化政策，完成了公有住房的改革，提高了公積金的繳交額度，公積金的覆蓋面拓展到一些私有企業(yè)，加強(qiáng)住房公積金的歸集使用，開通自動語音查詢系統(tǒng)，至 2021年底，累計(jì)歸集公積金 ，歸集余額 ，支取公積金 元，發(fā)放公積金貸款 。 完善住房保障體系 采取多種形式完善住房保障體系，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房建設(shè) 項(xiàng)目 ，解決低收入家庭的住房困難；推出限價(jià)商品房建設(shè)，政府實(shí)行限價(jià)拍賣土地，制訂供應(yīng)對象，并與人事部門出臺的 “人才居住證 ”掛鉤。 2021年前，蕭山 區(qū) 政府和房管部門在新區(qū)開發(fā)北干一苑和北干二苑，建設(shè)解困房 1824 套，建筑面積23 萬平方米，解困力度在全省名列前茅，大大改善了居民居住條件。同時，出臺了《杭州市蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民最低收入家庭住房保障試行辦法》，對區(qū)內(nèi)最低收入家庭實(shí)行租金配租 補(bǔ)貼；為更好地吸引外來人才，服務(wù)蕭山發(fā)展， 蕭山 區(qū)還計(jì)劃在原蕭山軋鋼廠地塊（占地約 14 畝），興建首個人才公寓，建造住宅面積為。 ，加快拆遷安置 十五期間，區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施資金投入累計(jì) 將 達(dá) 60 多億元，高強(qiáng)度、超前性的建設(shè)有力地促進(jìn)了蕭山中心城市功能的不斷完善，城市檔次不斷提高。為配合大規(guī)模市政建設(shè)，目前，蕭山已建成和在建的有廣德小區(qū)、廣仁小區(qū)和湘湖啟動區(qū)塊拆遷安置房 3個大型拆遷安置小區(qū)。廣德小區(qū) 2021年開建， 2021年竣工，總用地面積 ,總建筑面積約 16萬平方米，共建造住宅 1462套，綠地率 35％，分二期建設(shè)；廣仁小區(qū)工程 2021 年開建，總用地面積 萬平方米，總建筑面積為 ，總戶數(shù)為 562戶，綠地率達(dá) 35%。目前主體已結(jié)頂。湘湖啟動區(qū)塊拆遷安置房 2021 年開建，總用地面積 萬平方米，總建筑面積為 萬平方米，總戶數(shù)達(dá) 2411 套安置房建設(shè)項(xiàng)目，分四期建設(shè)。 綜觀近幾年蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民收支狀況。城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)保持較快增長，收入增長源于蕭山區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)的全面發(fā)展。收入增長的同時，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一 步優(yōu)化。蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出向家用汽車、住房、保健、教育方面發(fā)展，表明蕭山區(qū)居民生活質(zhì)量更進(jìn)一步提高。 近幾年的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但相應(yīng)的也帶來了房產(chǎn)的泡沫，價(jià)格虛高、體量增加、設(shè)計(jì)不合理都有所突現(xiàn)，于是國家政策進(jìn)行了大力的調(diào)控，在諸多方面給予房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限制，從而導(dǎo)致了投資、開發(fā)和銷售的緩速下降。 房地產(chǎn)投資的形勢已經(jīng)開始不容樂觀，從相關(guān)部門了解到，從 2021 年開始蕭山房地產(chǎn)立項(xiàng)項(xiàng)目個數(shù)和計(jì)劃投資額均比去年同期下降 %和%。在 2021 年，房地產(chǎn)投資額占全社會投資額 的比重達(dá) 23%，今年要完成全年增長 10%的任務(wù)，就房地產(chǎn)而言就需要完成 ，但到目前為止，上半年僅完成 ，難度非常大。 2021 年是政策年，而政策的不斷出臺對房地產(chǎn)市場的近期發(fā)展具有相當(dāng)大的不利因素，如何切入市場，掌握好市場的需求，做到銷售利好，這也是一個難點(diǎn)。但隨著蕭山總體經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及需求概念的變化、需求的發(fā)生，市場空間還有待發(fā)掘。 近年房地產(chǎn)開發(fā)市場概況 （單位：億元） 房地產(chǎn)行業(yè)的投資于 2021年開始加大，在 4年時間 內(nèi)增長了 175%左右，高額的投入帶來了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，隨著 2021年和 2021年宏觀調(diào)空實(shí)施，在總體的投資方面已經(jīng)有所下降， 2021年相對 2021年來看，比例增長了%，而 2021 年上半年僅僅投入了 億元，下降趨勢明顯，預(yù)計(jì)整年期限內(nèi)的投資將會下降到 40— 50億元左右，離 。 2 0 .2 73 5 .6 25 1 .3 3 5 5 .7 31 9 .8 31101002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年上半年 商品房開發(fā)面積逐年增長，但隨著開發(fā)投資下降，未來商品房開發(fā)形式不容樂觀，隨著儲量房產(chǎn)的開發(fā)，在 2021 年商品房開發(fā)會有所下降，到了 2021年將會達(dá)到開發(fā)的新低。 01002003004005006007002021年 2021年 2021年 2021年商品房開發(fā)情況（萬平方米）施工面積 竣工面積 銷售面積 2550501001502002503003504004502021年 2021年 2021年 2021年住宅開發(fā)情況（萬平方米）施工面積 竣工面積 GDP情況 近幾年蕭山 GDP 在逐年增長，顯示了整體經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)上來了，居民收入增加，帶來了消費(fèi)的增長，使人們的需求達(dá)到了另一個高度，追