【正文】 不利擔心均未對?？诜康禺a(chǎn)的需求構(gòu)成明顯的沖擊。 ● 低收入家庭的住房保障工作穩(wěn)步推進。一是加大廉租住房建設力度。廉租住房建設面積約 15萬平方米，為近 2021戶（總計人數(shù) 4000余人）解決了住房困難問題。二是加快了危房和 舊城區(qū)改造步伐。 營銷方面：海南特色 ● 廣告費用和營銷成本低是?？诟鞔髽潜P公開的秘密。從海南各大主流媒體的反饋信息，?？诟鳂潜P變得越來越精明，都不打廣告了！ ● 公關(guān)活動逐慚走俏。特別是與藝術(shù)捆綁在一起的公關(guān)活動在?？谝恍┲麡? 盤屢試不爽，代表樓盤是比華利山莊、西海豪園、綠色佳園。 ● 島外開拓的力度逐步減弱。隨著?？谥鹊奶岣撸皫啄瓯容^熱門的島外營銷渠道開拓逐慚因樓盤的熱銷而變得淡漠。 海口市房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)示意圖 二、 08— 09 年?？诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測： ?？谑猩唐贩渴袌鰞r格將保持平 穩(wěn)增長。在房地產(chǎn)投資預測方面，從長遠來看，央行加息步伐不會停止，房貸壓力會逐步加大，將對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生抑制效應。但?？谑?由于新一輪房地產(chǎn)開發(fā)起步晚、整體購買力不強等因素， 房地產(chǎn)成長空間大，近年來，不少國內(nèi)外實力雄厚的大型企業(yè)集團來瓊尋求商機，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資和市場價格在未來數(shù)年內(nèi)將保持持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 ?？谑小澳壳安o泡沫成分”（海南省省委書記語），受到國家宏觀政策影響不大，房價也將在 08 年中保持上漲的大趨勢。 海口市由于自然條件和知名度等與三亞比有一定差距，但隨著輕軌等建成，?？谂c三亞的時間 距離將逐漸縮短，?？谧鳛槭鞘械呐涮?、交通、文化等優(yōu)勢將 越來越明顯地體現(xiàn)出來，海口與三亞的房價差將逐步縮小，?？诜績r將更接近三亞。 從海南的自然環(huán)境稀缺性、整體的城市營銷力度和中國未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析，海南仍然將迎來新一輪的投資置業(yè)高潮，海南房地產(chǎn)企業(yè)仍然需要作好準備迎接挑戰(zhàn)和機遇。 ?？谶M入郊區(qū)大盤時代，大樓盤大有追趕島外發(fā)達地區(qū)之勢。曾經(jīng)的郊區(qū)西海岸隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，將成為新的海口城市中心，昔日的冷門地帶南渡區(qū)、東海岸、盈濱半島在島外知名發(fā)展商的帶動，進入了一線的開發(fā)視野。 大盤興起，?？跇潜P 開發(fā)水準逐步拉近與房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的距離。 2021年以前，海口樓盤無論品質(zhì)多高，只要位置好，即熱銷， 2021年至 2021年，?？跇潜P開始注重品質(zhì)，品質(zhì)好開始吸引眾多眼球， 2021年，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象愈演愈烈，再加上品牌企業(yè)的進入，企業(yè)的口碑將成為企業(yè)致勝的法寶。 三、海口市高端房產(chǎn)市場調(diào)查（附樓盤資料圖片） 寶安 江南城 位置地理：?？诤５閸u和平大道 66 號 用地面積： 600 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 40﹪ 銷售價格：獨棟別墅 30 套均價 15000元 /㎡ 銷售情況： 2 期銷售罄， 3 小高層 100套 開盤一個月即將售罄，獨棟別墅預計08 年 6 月開盤 客戶組成：外地客戶占 60﹪ 海南大公館 地理位置：?？谑泻５槲逦髀? 用地面積： 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 ﹪ 銷售價格： 四期價格， 600 萬 /幢起，最高價 1380 萬 /幢 銷售情況：總價高，總體銷售進度較慢 客戶組成：外地客戶占 90﹪ 泰達比華利山莊 位置地理：海口市西海岸濱海西路 189 號 用地面積： 730 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 70﹪ 銷售價格：別墅 萬 — /㎡ 銷售情況： 1 期已經(jīng)售罄， 2 期別墅 08 年10 月開盤 客戶組成：外地客戶占 75﹪ 龍墅灣 位置地理：海口市西海岸長怡路 1 號 用地面積： 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 50﹪ 銷售價格：別墅均價 7 千 — 1 萬 /㎡ 銷售情況：預計 08 年 5 開盤 西海豪園 位置地理： ?？谑袨I海大道 235 號 用地面積： 147 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 52﹪ 銷售價格：別墅均價 萬 /㎡ 銷售情況：小高層售罄，別墅銷售過 70﹪ 客戶組成：外地客戶占 85﹪ 萬科浪琴灣 位置地理： ?？谑形骱０稙I海大道 用地面積： 173 畝 規(guī)劃指標：容 積率 綠化率 50﹪ 銷售價格：別墅 2— 4 萬 /㎡ 銷售情況： 07 年底剛開始認購，目前沒有統(tǒng)計銷售情況 西城秀舍 位置地理： 秀英區(qū)秀英大道與向榮路交互處 用地面積： 25 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 35﹪ 銷售價格： 雙拼別墅起價 3488 元 /㎡ ， 一層商鋪 8400 元 /㎡ 銷售情況： 07 年初開始認購，目前銷售 60﹪ 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 芒果樹 位置地理： ?？谑心虾４蟮? 用地面積： 26 畝， 42 套別墅 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 ﹪ 銷售價格： 雙拼的別墅 119 萬元 /套起 ，獨立別墅 185 萬元 /套起 銷售情況：半年售罄 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 四、海口市 別墅市場分析 濱海別墅價格 序號 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價（元 /M2） 總價（萬元） 1 比華利山莊 獨立 300500 1000013000 300650 聯(lián)排 290 74007700 215224 疊加 180280 78008800 140247 2 西海岸高爾夫 獨立 560800 1000020210 5601600 聯(lián)排 109262 60009000 65236 3 陽光西海岸 獨立 440480（未建） 860012800 379615 疊加 236248 45006600 106164 4 美視高爾夫 獨立 330454 1000012021 330545 5 浪琴灣 獨立 217－ 272 20210 434544 聯(lián)排 190－ 226 7500 143170 疊加 190－ 226 9000 171204 6 西海豪園 獨立 330550 1000015000 330750 7 海藍 椰風 獨立 349387 10000 349387 雙拼 284288 8000 228231 聯(lián)排 159244 7000 112171 8 海悅天倫 獨立 227392 5800 132228 9 大公館 獨立 650， 300400 1000012021 300480， 650 疊加 223269 5500 123148 10 江南城 疊加 180260 4800 86125 內(nèi)陸別墅產(chǎn)品 序號 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價（元 /M2） 總價 （萬元） 1 東海藝墅 獨立 576 4500 260 聯(lián)排 408 3400 140 雙拼 476 3800 180 疊加 330 3000 99 2 綠色佳園 疊加 198— 230 3600 7183 3 萬花坊 雙拼 320350 4800 154168 4 陽光巴洛克 獨立 352 5500 194 雙拼 385 5300 204 疊加 25 307 2800 7 86 價格分析 獨立別墅單價分布圖3, 30%5, 50%2, 20%100001000015000150000 獨立 別墅單價主要分布在 1000015000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 50%，說明和高檔公寓比?？讵毩e墅價格較高。 聯(lián)排別墅單價分布圖1, 20%3, 60%1, 20%7000700080008000 聯(lián)排別墅單價主要分布在 70008000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 60%，說明和高檔公寓比海口聯(lián)排別墅價格較為適中。 疊加別墅單價分布圖3, 37%3, 38%2, 25%4000400060006000 疊加別墅單價主要分布在 40006000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 38%，說明和高檔公寓比海口疊加別墅價格較有競爭力。 獨立別墅總價分布圖3, 30%5, 50%2, 20%300300500500 獨立別墅總價主要分布在 300500萬元的范圍，占總數(shù)的 50%。 聯(lián)排別墅總價分布表3, 60%2, 40%180180250 聯(lián)排別墅總價主要分布在 180萬元以下的范圍，占總數(shù)的 60%。 疊加別墅總價分布圖3, 37%3, 38%2, 25%100100150150 疊加別墅總價主要分布在 100150萬元的范圍，占總數(shù)的 38%。 五、海口市 2021 至 2021 年高端樓盤價格預測 根據(jù)市場調(diào)查， 2021年?？谑形骱０镀瑓^(qū)海景別墅價格普遍在 12021—20210元之間，其他區(qū)域非海景別墅價格普遍在 6000— 10000元 之間。占地面積小、戶型緊湊的經(jīng)濟型別墅價格普遍在 6000— 8000元之間。 就目前?？谑蟹康禺a(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢和別墅項目的實際情況來看， 2021至 2021年?？谑袆e墅類高端樓盤價格漲幅在 2021年基礎上上漲 10— 15﹪左右。09年輕軌建成后由于?？谂c三亞的時間距離縮短，?？趧e墅市場將受到更多投資客戶青睞，將有較大幅度上漲。 ?？谑袆e墅價格調(diào)查表 別墅名稱 地址 起價 最高價 備注 江南城 三期御城 和平大道 66 號 未開盤， 300— 1500萬 /套 獨棟 200— 450 ㎡ 比華利 山莊 西海岸濱海西路 189號 萬 /㎡ 萬 /㎡ 獨棟 290— 460 ㎡ 西海豪園 濱海大道 235 號 萬 /㎡ 萬 /㎡ 獨棟 279— 524 ㎡ 浪琴灣 西海岸濱海大道以北 2 萬 /㎡ 4 萬 /㎡ 獨棟 217－ 272 ㎡ ；聯(lián)排 173－ 226 ㎡ 芒果樹 國興大道 雙拼 119 萬元 /套起，獨 棟 185萬元 /套起 獨棟 270 ㎡ ， 聯(lián)排 219 ㎡ 西城秀舍 秀英大道與向榮路交互處 3488 萬 /㎡ 6588 萬 /㎡ 獨棟 240280 ㎡ 海南 大公館 海甸五西路 600 萬 /棟 1380 萬 /棟 獨棟 253— ㎡ 龍 墅灣 西海岸長怡路 1 號 6000 元 /㎡ 15000 元 /㎡ 聯(lián)排 140400㎡ 第三章 項目 SWOT 分析 一、 Strength 項目優(yōu)勢分析 容積率低，純別墅項目檔次高 占有資源優(yōu)勢，地處全國最早的高爾夫球會“臺達高爾夫俱樂部” 交通便利，距離?？诿利悂啓C場 5公里，距環(huán)城快速通道 3公里 距離市主城區(qū)（以 70公里 /小時計算） 15分鐘車程 周邊開闊，規(guī)劃較容易 與海景別墅相比具有性價比優(yōu)勢 二、 Weakners 項目弱勢分析 項目所在地塊不臨海，不易讓外地投資者感興趣 周邊交通目前只有 海榆東線一條交通干道， ,公共交通系統(tǒng)不發(fā)達，給居住造成一定的麻煩； 距離城市較遠，配套不完善，生活便利度差 項目地塊周邊沒有形成規(guī)模化的開發(fā)氣候，推廣難度大 三、 Opportaniry 項目機會點分析 中國經(jīng)濟飛速發(fā)展， 海南房地產(chǎn)市場對外吸引力越來越大的大環(huán)境 隨著?？?文昌 瓊海 三亞的建設通車 ,海口與三亞的時間距離將大為縮短，部分文昌、瓊海、三亞房地產(chǎn)的客戶將被吸引到海口來投資居??； 珠三角、港臺以及東南亞地區(qū)人士對海南自然優(yōu)勢的認同； 今年環(huán)城高速通道的建成，將大大縮短樓盤到市內(nèi)的車程，良好 的交通將提升樓盤品質(zhì)并吸引更多高端客戶； 別墅用地停止審批 ,別墅推出量在未來兩年將有一定的減少； 地產(chǎn)與球會相互促進，共同發(fā)展； 海口市范圍目前尚無非海景高檔別墅的突出代表 四、 Treat 項目威脅點（問題點）分析 目前宏觀房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷調(diào)控，未來具有不確定性，觀望情緒濃重 海口市房地產(chǎn)市場別墅項目較多，競爭較激烈，客戶選擇范圍大 火山口大盤的開發(fā)啟動將會分散部分客戶 第四章 項目產(chǎn)品定位和營銷 一、項目產(chǎn)品定位 1．項目形象定位： 城南地標 —— ?？谀喜績?nèi)陸式標志性別墅地產(chǎn)（ 郊區(qū)居家 、度假兩用型的別墅 ） ① 地標性： 地標性形象定位是與項目的區(qū)位和周邊環(huán)境息息相關(guān)的，對比競爭對手，從建筑特色和建筑外立面形象方面打造地標性定位； ② 風格主題： 特色英美民居（【備選