【正文】 ，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭更加激烈。二、中心城區(qū)市場分析中心城區(qū)是房地產(chǎn)市場發(fā)展與競爭的聚焦中心強(qiáng)化中心城區(qū)的城市中心地位是東莞市城市發(fā)展規(guī)劃中的核心內(nèi)容，商品房的現(xiàn)存供應(yīng)和潛在供應(yīng)都在急劇增加，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他鎮(zhèn)區(qū)。中心城四區(qū)特征各異〖南城——中心城區(qū)，富貴生活〗東莞市的新城市中心所在地，“四縱十橫”貫穿其中，東莞大道的開通，給南城的發(fā)展注入了一支強(qiáng)心劑。圍繞東莞大道和CBD中心區(qū)集中有大量的樓盤開發(fā)。預(yù)計(jì)今后兩年的潛在供應(yīng)量將超過200萬㎡，開發(fā)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市區(qū)的其它區(qū)域，市場競爭將異常激烈?！驾赋恰f城改造，成熟生活〗該區(qū)域土地供應(yīng)少，開發(fā)主要以舊城改造為主，享受周邊成熟的生活配套，代表樓盤有城市星座、香港街、花街18，但項(xiàng)目的品質(zhì)較低，價(jià)格難于有較大的突破，均維持在3000元/平方米左右?！既f江——大盤模式，未來生活〗傳統(tǒng)上以工業(yè)為主，擁有的樓盤項(xiàng)目不多，新的城市規(guī)劃萬江作為莞城后花園和物流新區(qū)的定位更加明確，華南MALL的開業(yè)，理想076盛世華南、陽光海岸的紛紛上馬，房地產(chǎn)市場日漸升溫?！紪|城——風(fēng)水寶地，高尚生活〗作為傳統(tǒng)的商業(yè)和高尚居住中心開發(fā)建設(shè)逐步飽和，依托優(yōu)越的自然環(huán)境資源，開發(fā)一大批高檔住宅項(xiàng)目，形成東城中心地帶的東城大道和東縱大道商圈，商業(yè)項(xiàng)目在東城房地產(chǎn)中的比重較大，東城作為城市建設(shè)重要地位已經(jīng)被南城取代，但在較長的一段時(shí)間內(nèi)，東城作為人們習(xí)慣性認(rèn)同的高尚生活中心地位還將繼續(xù)維持。風(fēng)水寶地高尚生活中心城區(qū)富貴生活大盤模式未來生活舊城改造成熟生活“外來”與“本土”的主要競爭地近幾年來，東莞市房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，由宏遠(yuǎn)、光大、中信、新世紀(jì)等經(jīng)過長期開發(fā)實(shí)踐，雄駐本土的強(qiáng)勢地位日漸凸現(xiàn)，相互之間在東莞本土已形成“家族勢力范圍”，而自2003年以來，來自深圳的萬科、金地、富通等國內(nèi)知名品牌開發(fā)商進(jìn)軍東莞，隨之又有金眾集團(tuán)、城投、中熙、深業(yè)等開發(fā)商進(jìn)入東莞，東莞市也被視為“泛深圳的奶酪”。而中心城區(qū)則是外來品牌與本土發(fā)商展開較量的集中地，品牌開發(fā)引領(lǐng)東莞樓市的局面已然形成。深業(yè)中熙城投城區(qū)與市郊同步發(fā)展中心四區(qū)的核心地位已日漸突顯，大量的樓盤開發(fā)集中于此，但同時(shí)城郊結(jié)合部也逐漸成為開發(fā)熱點(diǎn)。萬科城市高夫爾的熱賣，中信森林湖的啟動(dòng)，金眾葛蘭溪谷、陽光海岸的動(dòng)工等等，形成城區(qū)與市郊同步發(fā)展的格局。三、東莞別墅市場分析178。，共1914套，178。，共1490套，％，主要是由于政府嚴(yán)格控制別墅用地的審批所導(dǎo)致的，2004年2月國家出臺(tái)政策，停止別墅用地的供應(yīng)，預(yù)計(jì)別墅供應(yīng)量將逐年減少，日益稀缺。178。，共899套，同比增長40％，平均每套總價(jià)增長55％，銷售均價(jià)為5332元，％。%%%%2005商品房整體銷售均價(jià)上漲7．26％，％，別墅銷售均價(jià)的增長幅度遠(yuǎn)高于非別墅銷售均價(jià)的增長，充分說明市場對(duì)別墅產(chǎn)品的需求非常旺盛，根據(jù)供求關(guān)系的理論，需求過旺、價(jià)格上漲過快將導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)量在短期內(nèi)增加。根據(jù)中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)，2006年將有超過80萬m178。的別墅產(chǎn)品投放到市場中，供應(yīng)量比2005年增加約30萬m178。 從東莞別墅市場的總體情況來看，別墅市場的需求仍然旺盛，隨著國家土地政策的調(diào)整，別墅產(chǎn)品的價(jià)值還有進(jìn)一步拉升的空間，但別墅供應(yīng)量短期內(nèi)的大幅增加，激化了未來一段時(shí)間內(nèi)的市場競爭。四、東莞別墅區(qū)域特征分析東莞別墅區(qū)域分布蓮花山片區(qū)橫崗水庫片區(qū)水濂湖（南城）片區(qū)東部片區(qū)松山湖片區(qū)本項(xiàng)目旗峰山片區(qū)東江沿線片區(qū)從分布特征來看，東莞別墅項(xiàng)目大多擁有良好自然景觀，有山水湖泊景觀的區(qū)域別墅項(xiàng)目較為集中。但較為特殊的是東部片區(qū)，受東部各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況影響，該區(qū)域的別墅項(xiàng)目分布比較零散，但普遍都會(huì)選擇山水景觀資源較為豐富的地段。各區(qū)域別墅項(xiàng)目特征分析. 旗峰山片區(qū)項(xiàng)目名稱規(guī)模（㎡）發(fā)展商愉景花園占地27萬，總建27萬愉景集團(tuán)東莞市慶豐房地產(chǎn)旗峰天下占地18萬，總建21萬星河傳說商住區(qū)有限公司新世紀(jì)豪園，總建14萬新世紀(jì)豪園商住開發(fā)有限公司峰景高爾夫————新世界花園占地47萬，總建47萬東莞新世界商住建造有限公司黃旗山片區(qū)作為東莞傳統(tǒng)的豪宅片區(qū)，擁有稀缺的自然資源和良好的人文環(huán)境。片區(qū)的別墅開發(fā)從90年代開始，目前已建有多個(gè)高檔別墅物業(yè)，周邊配套盡顯尊貴，高爾夫、網(wǎng)球場等高尚休閑生活配套應(yīng)有盡有，是東莞市典型的山景豪宅片區(qū)，吸引了東莞大量富有人士在此置業(yè)。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品組合主力面積區(qū)間產(chǎn)品特點(diǎn)描述愉景花園獨(dú)立、洋房200520㎡獨(dú)立別墅旗峰天下聯(lián)排、洋房聯(lián)排220240㎡中式建筑、下沉式花園新世紀(jì)豪園獨(dú)立、洋房369384m178?！寰案郀柗颡?dú)立別墅400600高爾夫球景新世界花園獨(dú)立、聯(lián)排、洋房250400——該區(qū)域內(nèi)的主力產(chǎn)品以獨(dú)立別墅為主，由于大部分樓盤都開發(fā)時(shí)間都較早，而且銷售率都比較高，因此目前區(qū)域內(nèi)獨(dú)立在售別墅的存量很小。優(yōu)越的地理位置、成熟配套和便利交通使黃旗山片區(qū)成為整個(gè)東莞別墅入住率最高的區(qū)域。旗峰天下是目前片區(qū)內(nèi)剛推出的別墅項(xiàng)目，現(xiàn)正處認(rèn)籌階段，產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，輔助部分多層洋房。項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)輔助賣點(diǎn)愉景花園黃旗山、虎英公園高爾夫旗峰天下黃旗山、配套戶型創(chuàng)新新世紀(jì)豪園黃旗山配套峰景高爾夫黃旗山、高爾夫、虎英公園——新世界花園黃旗山、配套——黃旗山景是該片區(qū)內(nèi)樓盤的主打賣點(diǎn)，另外還有虎英公園，峰景高爾夫等，配套完善也是該區(qū)域內(nèi)高檔別墅與其它片區(qū)的一大優(yōu)勢。項(xiàng)目名稱渠道廣告主訴求愉景花園極少推廣絕版山水旗峰天下戶外、報(bào)廣黃旗山下的星座新世紀(jì)豪園電視人造一半，天造一半峰景高爾夫————新世界花園報(bào)廣、電視——從營銷策略及推廣上來看，該片區(qū)內(nèi)的樓盤憑借其優(yōu)越的地理位置，總體推廣都比較少，早期的樓盤主要依靠口碑推廣，如愉景花園，市場口碑對(duì)于項(xiàng)目價(jià)值有較大的提升，但樹立口碑的時(shí)間較長，造成樓盤消化速度較慢。相比之下，新推售的旗峰天下則有較多的推廣，主要以戶外廣告為主，輔助于報(bào)紙和電視廣告。項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)去貨速度銷售難點(diǎn)愉景花園13000平穩(wěn)發(fā)展商保留單位較多旗峰天下9500（認(rèn)籌價(jià)）認(rèn)籌中——新世紀(jì)豪園——已售罄——峰景高爾夫——已售罄——新世界花園——已售罄——該片區(qū)內(nèi)樓盤消化速度一般，這主要與發(fā)展商的開發(fā)理念有很大關(guān)系，項(xiàng)目對(duì)外推廣較少，但是片區(qū)被大多數(shù)客戶所認(rèn)可，已經(jīng)形成了傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，形象已深入人心，因此很大一部分購買豪宅均會(huì)考慮該片區(qū)。項(xiàng)目名稱年齡結(jié)構(gòu)職業(yè)來源區(qū)域愉景花園3555私企老板、港臺(tái)商?hào)|城、寮步旗峰天下3140本地人、私企老板、港臺(tái)商城區(qū)、周邊鎮(zhèn)新世紀(jì)豪園3055本地人、公務(wù)員東城、莞城、萬江峰景高爾夫——————新世界花園3555本地人、私企老板、境外人士東城該片區(qū)聚集了東莞大量的本地富人，主要是因?yàn)槠瑓^(qū)口碑已形成，加之其優(yōu)美的環(huán)境，吸引了城區(qū)各行業(yè)的高端人群在此購房?？蛻裟挲g主要集中在3545歲以上的人群，這部分客戶都有自己的事業(yè)。職業(yè)以私營企業(yè)主居多，還有一些高級(jí)公務(wù)員及港臺(tái)商人，個(gè)別樓盤還有很多境外人士?？蛻魜碓磪^(qū)域分布較廣，東莞各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的客戶均有，但主要集中在東城、莞城及寮步等周邊鎮(zhèn)區(qū)。 旗峰山片區(qū)作為東莞傳統(tǒng)的別墅區(qū)，是目前東莞城區(qū)最成熟的豪宅區(qū)，隨著該片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的日益稀缺，片區(qū)的物業(yè)的升值潛力日益明顯，體現(xiàn)出較大的升值空間。 受片區(qū)土地供應(yīng)的限制，該片區(qū)內(nèi)未來別墅供應(yīng)量較小，二手別墅交易將逐漸活躍，未來的新樓盤主要供應(yīng)是光大公司開發(fā)的天驕峰景（總建47萬平方米）樓盤，該樓盤產(chǎn)品主要以小高層和高層建筑為主。（南城）片區(qū)項(xiàng)目名稱規(guī)模發(fā)展商國際公館占地1200多畝東莞市世紀(jì)城地產(chǎn)有限公司御花苑占地1000畝深聯(lián)地產(chǎn)、東莞御花苑商品住宅建造有限公司東駿豪苑、總建48萬東莞篁城地產(chǎn)森林湖、中信地產(chǎn)、世紀(jì)城地產(chǎn)片區(qū)內(nèi)以大盤開發(fā)為主，占地超過1000畝的大盤達(dá)三個(gè)之多，開發(fā)周期長，未來存量大。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品組合主力面積區(qū)間（㎡）產(chǎn)品特點(diǎn)描述國際公館疊加、聯(lián)排、臺(tái)地、洋房193207臺(tái)地別墅空中別墅御花苑獨(dú)立、洋房360627——東駿豪苑獨(dú)立、疊加、聯(lián)排、洋房350500寬大闊綽森林湖獨(dú)立、聯(lián)排、洋房獨(dú)立360526聯(lián)排231307——該片區(qū)以國際公館的開發(fā)而崛起，自2003年國際公館推出以來，片區(qū)認(rèn)知度迅速提升，產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，另外集中了大量的高層洋房，獨(dú)立別墅較少，僅僅是作為大盤開發(fā)的一個(gè)補(bǔ)充。聯(lián)排別墅面積以250350平方米的居多，出現(xiàn)了較多創(chuàng)新產(chǎn)品，如臺(tái)地別墅、空中別墅等。項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)輔助賣點(diǎn)國際公館超大別墅社區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品御花苑水濂湖、山景地中海莊園式別墅住區(qū)東駿豪苑超大中庭水景園林現(xiàn)樓發(fā)售森林湖水濂湖、綠色世界——該片區(qū)屬東莞中心城區(qū)的邊緣地帶，其核心賣點(diǎn)體現(xiàn)在其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，距城市新中心較近。政府將該區(qū)域規(guī)劃為生態(tài)居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)擁有大量的自然景觀資源，水濂湖、水濂山及綠色世界等，居住條件非常優(yōu)越。項(xiàng)目名稱渠道廣告主訴求國際公館電視、報(bào)廣、戶外以國際視野造城御花苑報(bào)廣、戶外中心區(qū)世界級(jí)別墅東駿豪苑電視、報(bào)廣、戶外傳承經(jīng)典，演澤非凡森林湖報(bào)廣、戶外中央生活頭等艙片區(qū)內(nèi)的樓盤在營銷推廣上的力度均較大，推廣渠道從戶外廣告、報(bào)紙廣告到電視、公交候車亭廣告，將項(xiàng)目的定位、形象傳達(dá)給客戶，以上幾個(gè)項(xiàng)目在市場上的認(rèn)知度均較高，這與其大力的市場推廣是分不開的。項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)銷售速度銷售難點(diǎn)國際公館聯(lián)排8500,疊加7000較快價(jià)格較高御花苑獨(dú)立1200015000一般工程進(jìn)度的影響東駿豪苑獨(dú)立12000,疊加7000較快洋房體量大森林湖獨(dú)立15000,聯(lián)排9000認(rèn)籌中——該區(qū)域內(nèi)的樓盤的消化速度較周邊區(qū)域內(nèi)而言是比較快的，一方面因?yàn)槠浯罅Φ耐茝V，一方面產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)多，小區(qū)內(nèi)園林景觀營造較好，因此目前該區(qū)域內(nèi)的各種不同類型的產(chǎn)品的價(jià)格是最高的，但去化速度也是最快的。項(xiàng)目名稱年齡結(jié)構(gòu)職業(yè)來源區(qū)域國際公館3055私企老板、臺(tái)商南城、東城、厚街御花苑3555私企老板、臺(tái)商南城、厚街、道滘東駿豪苑3050本地人、私企老板南城、東城森林湖——————水濂湖片區(qū)是別墅開發(fā)新興的一個(gè)片區(qū)，也是目前開發(fā)勢頭最猛的一個(gè)區(qū)域。該片區(qū)以水濂湖為核心，周邊有大量的土地供應(yīng)，區(qū)域內(nèi)依托大量的水景、山景吸引了大量外來開發(fā)商的關(guān)注，而且地塊面積均有較大的規(guī)模，因此可以預(yù)測其未來發(fā)展趨勢將非常好，是東莞城區(qū)僅有生態(tài)居住片區(qū)，加之周邊鎮(zhèn)區(qū)強(qiáng)大的購買力，片區(qū)樓盤均有較強(qiáng)的幅射范圍。項(xiàng)目名稱規(guī)模（㎡）發(fā)展商海逸豪庭占地7000畝和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)成員公司 東莞冠亞崗湖商住區(qū)建造公司湖景一號(hào)占地36萬，總建32萬東莞市盈豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司加州陽光，總建19萬富盈地產(chǎn)觀山花園占地1000畝豐泰地產(chǎn)片區(qū)項(xiàng)目環(huán)湖而建，自李嘉誠的和記黃埔進(jìn)入開發(fā)海逸豪庭后，該片區(qū)知名度有一個(gè)非常大的提升，目前海逸豪庭的開發(fā)已經(jīng)開發(fā)到第3期，本項(xiàng)目對(duì)片區(qū)起到一個(gè)非常的帶動(dòng)作用；當(dāng)前在售的項(xiàng)目還有加州陽光，其它項(xiàng)目湖景一號(hào)、觀山花園目前并未入市。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品組合主力面積區(qū)間（m2）產(chǎn)品特點(diǎn)描述海逸豪庭別墅、洋房2001100——湖景一號(hào)別墅、洋房350900——加州陽光獨(dú)立別墅、洋房314632——觀山花園別墅、洋房————片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目以獨(dú)立別墅為主，有部分洋房，面積較大，大多在350平方米以上，最大的戶型超過1000平方米。項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)輔助賣點(diǎn)海逸豪庭高爾夫、橫崗湖畔會(huì)所、水遼健身中心湖景一號(hào)橫崗湖畔、荔枝園風(fēng)水加州陽光橫崗湖畔會(huì)所、環(huán)湖庭院觀山花園橫崗湖畔會(huì)所片區(qū)內(nèi)核心的賣點(diǎn)是橫崗水庫，環(huán)境優(yōu)美，距鬧區(qū)有保持了一定的距離，給到客戶以尊貴感。項(xiàng)目名稱渠道廣告主訴求海逸豪庭戶外、報(bào)廣、電視北美高爾夫生活湖景一號(hào)戶外粵商官邸加州陽光戶外、報(bào)廣、電視首席加州風(fēng)情別墅社區(qū)觀山花園————該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目推廣主要以戶外為主，報(bào)紙廣告為輔助，整體推廣力度不強(qiáng)。項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)去貨速度銷售難點(diǎn)海逸豪庭12000較快——湖景一號(hào)——————加州陽光9500緩慢工程及推廣觀山花園——————海逸豪庭銷售較快，但主要是依托開發(fā)商的品牌知名度，吸引較多的港臺(tái)人士購買，而加州陽光銷售非常緩慢，推廣不力，工程跟不上是其主要的原因。項(xiàng)目名稱年齡結(jié)構(gòu)職業(yè)來源區(qū)域海逸豪庭3058私企老板、港臺(tái)商厚街、虎門、道滘湖景一號(hào)——————加州陽光3555本地人、私企老板厚街、虎門、道滘觀山花園——————區(qū)域內(nèi)的客戶