【正文】 9. 城區(qū)一小套，城外一大套的新生活方式的擁護 者。 小戶型能走多遠？ 1. 現(xiàn)今，南京小戶型雖然市場反映熱烈，但在商品房供應量中依然之占很小的比例，作為南京房產(chǎn)市場的新生事物，其仍將會有一個強勁的發(fā)展空間和勢頭； 2. 尤其是南京房產(chǎn)市場對小戶型的需求量，相對于南京高昂的房價來說，是相當大的，城市的發(fā)展，人才的引進，這都在預示小戶型的發(fā)展?jié)摿Γ? 3. 小戶型對于房產(chǎn)市場來說是由于功能、結構的不完善，是一過渡產(chǎn)品，但再小也是自己的房子，這對于新生代的青年來說，是離開父母獨立生活的最佳方式； 4. 市場經(jīng)濟的發(fā)展誕生了大批的小老板，經(jīng)驗豐富的員工也都不原再替別人打工，他們都需要擁 有自己的辦公場所，精致、氣派、價格低廉的小戶型正是他們所需； 目前南京小戶型據(jù)聞已經(jīng)到了第六代，雖然在社區(qū)配套、生活設施、物業(yè)管理上較為完善了，但小戶型還是局限于其小面積，受到采光、通風等結構上的致命缺陷影響，因此，希望南京小戶型的發(fā)展是健康而穩(wěn)定的，不是一擁而上。 小戶型的擔憂 1. 房型不合理，居住功能差：現(xiàn)在市場上的小戶型公寓中大多是賓館標房式的一室戶房型，無獨立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅館暫住的功能，實際上降低了作為居住物業(yè)的使用價值，即使是酒店式公寓，其是供人居 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 住生活的 “公寓”，而非“酒店”。戶型上來說，基本上只有一面能采光，自然通風采光效果極差，儲存空間嚴重不足，嚴格來說是社會資源的浪費。 2. 得房率低（挑高 米以上除外），走道過長：小戶型的得房率遠遠低于常規(guī)住宅，往往不超過 80%，過低的得房率，實際上縮小了使用面積，其不實惠、不合算是不言而喻的；一梯十幾戶，如同魚骨狀的平面布局，狹長的過道，給人的感覺便是壓抑，同時人聲嘈雜的噪音干擾也會使人煩躁，這也將削弱物業(yè)產(chǎn)品未來市場的競爭力，及保值增值的功能。 3. 識別性差，存在安全隱患：由于小戶型公寓設計的陳舊，一個層面十幾戶，魚 骨狀的平面布局必然導致各家各戶識別性差的弊端，除了門牌號碼，幾乎沒有可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方向感，一旦發(fā)生火警，也難以迅速疏散，外人闖入也難以覺察。 4. 一梯十幾戶，上下不便：現(xiàn)行的小戶型公寓，大多是一梯十幾戶的集中式電梯設置，每天每部電梯要承載一百多戶的上下運量，擁擠狀況、久等狀況是可想而知的，常年累月居住于此，顯然不便，一旦遇有急事或急癥病人，更只能干著急，甚至會因電梯供不應求而產(chǎn)生鄰里糾紛。 5. 面積不當，總價失控：小戶型面積一般都在 4050 平米，單價的跳高，令小戶型的總價并不低 廉，其未來的預期租金也隨之高漲，與租賃市場的實際需求結構相矛盾，導致出現(xiàn)難以出租和變現(xiàn)，引發(fā)一系列的市場問題。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 課題二：如何聚集人氣，形成商業(yè)氛圍 為能更好地去化項目商業(yè)裙樓，就必須在業(yè)態(tài)選擇上進行考慮，選擇適宜聚集人氣的經(jīng)營性項目為項目具體業(yè)態(tài)，通過高回報率來吸引商鋪的銷售。 特色定位：公園式購物，購物公園 兩大主題：娛樂 amp。休閑 價格定位：價格中檔為主，中高檔定位 公園式購物，購物公園 作為本案與周邊其它商業(yè)區(qū)的區(qū)別，我們提出“公園式購物，購物公園”的商業(yè)定位。即充分強調本案商業(yè)的休閑性與景觀性， 本案作為新興商業(yè)內街，在這里購物如同逛公園，“邊玩、邊吃、邊購物”就是我們的特色，“購不購物都值得來玩”就是我們的宣傳經(jīng)營目標。 區(qū)域性休閑中心，把握區(qū)域客源娛樂性 本案應立足區(qū)域內的客源進行經(jīng)營，通過選擇娛樂性的商業(yè)項目，彌補了周邊市民密集區(qū)域的商業(yè)空白，又非常能夠快速聚集人氣。玄武區(qū)的 191鼓樓區(qū)的水木秦淮等都是我們借鑒的榜樣。 特色休閑性商業(yè)模式，輻射全市客源 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 南京人對于休閑的需求很高，尤其是夜間在外休閑的人群很多，形成了很多的夜市，食街，酒吧、茶館特色一條街。尤其本案具有休閑定位的基礎。從外圍環(huán) 境來看，莫愁湖地區(qū)的治理，漢中門市民廣場的擴建使該地具備了休閑人流聚集的要素 —— 廣場；項目周邊新型高檔樓盤較多，如萬科金色家園、新城逸鏡、蔚藍之都等，提供了相當?shù)南M客群；另外，鳳凰街形成了以上海公館菜等規(guī)模餐飲的美食一條街，都會與本案形成互動關系。本案對面的香港名品街更是在商業(yè)業(yè)態(tài)上定位為旅游休閑類。從內在來看，本案整體規(guī)劃，可以比現(xiàn)有的起點更高，避免它們出現(xiàn)的問題，在硬件上比它們做的更好。因此，在商業(yè)定位上突出休閑性，形成休閑購物的模式有可為，而且可以為。 商業(yè)業(yè)態(tài)模擬 項目內廊商業(yè)街店鋪的招商必須有統(tǒng) 一的管理和安排，否則雜亂無章，無法形成規(guī)模和特色。因此，我們建議分層和區(qū)域進行主題式業(yè)態(tài)分布，形成某一主題的集約化、規(guī)?；?，讓消費者達到充分選擇的目的。 紅粉麗人館： 針對女性消費者，從服裝、皮具、鞋帽、化妝品、到藝術攝影、美容美法、瘦身等全部集中在一起。 繽紛生活館： 家居用品、禮品、通訊器材、音像制品、鐘表眼鏡等與家居生活有關系的集中在一起。 休閑開心館： 集中酒吧、茶館、電子游戲、量販式 KTV、健身房等等與文化娛樂有關系的商業(yè)形態(tài)。 青春節(jié)奏館： 集中品牌休閑服裝、運動服裝、運動器材、男式服裝、鞋帽等等，彌補 紅粉館中的業(yè)態(tài)單一，擴大消費層。 美食大本營：建議采用小型精致餐飲。這樣的設置更具有可及性和休閑性，消費者可以品嘗美食之余同時欣賞漢中門廣場和秦淮美景?？觳偷辏阂M肯德雞、麥當勞類型的中型連鎖快餐店一家。 休閑夜市：本案每日 6 點之后形成休閑夜市的經(jīng)營格局，充分整合南京夜文化特色攤點、美食廣場、露天酒吧、茶館、文化娛樂 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 的設施，形成一個市民休閑散步的去處。這樣一方面吸引了周邊的市民前來休閑與市民廣場等休閑性設施形成呼應；一方面可以讓本案的多種商業(yè)形成有效互動，延長其商業(yè)的經(jīng)營時間，尤其是娛樂性商業(yè)項目如 KTV、 電子游戲等都與休閑夜市客源共享。 如上業(yè)態(tài)模擬體現(xiàn)了循序漸進的商業(yè)發(fā)展思路： 娛樂店快速聚集人氣，吸引經(jīng)營客商 特色業(yè)態(tài)形成差異，跳出區(qū)域商業(yè)競爭 娛樂 amp。休閑性定位緊扣周邊客源 日間、夜市良好互動鞏固休閑定位 輻射范圍不斷增強，形成全市性特色商業(yè) 通過這樣定位和操作的商業(yè)方可使項目商業(yè)裙樓能夠快速進行招商和銷售去化。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 客戶定位 酒店式公寓的市場需求主要有以下幾類： 內外常駐 南京 機構的商務人員、管理人員、技術人員 ： 國內及海外常駐南京的機構，規(guī)模較大、派駐人員較多的，一般有專門辦公和居住場所， 二者分離。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強，活動空間更自由，故一般不會選擇酒店 。規(guī)模較小、派駐人員較少的，往往將居住空間與辦公室空間合為一體，所需的戶型面積較小，酒店式公寓亦可滿足他們的要求。 經(jīng)常往來 南京 的國內及海外商務人員 ： 由于業(yè)務上的關系，國內及海外都有不少商務人員經(jīng)常往返南京，這類人會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。 投資者 ： 南京 目前 有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇 戶型面積小，總價低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購買的物業(yè)。 南京的小企業(yè)和 SOHO 族 ： 南京的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公、休息及接待客戶。 目前 家庭辦公已成現(xiàn)實，南京已有 相當 人 員 在家辦公，這部分人即 SOHO 族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合 SOHO族。 居家自住者 ： 帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其單價、總價和物業(yè)管理費都相當高，只有少數(shù)人會作為純粹居家之用。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 主要目標客戶分類 ? 自買自住（重點） 追求工作居住皆便利的高階工作者，希望在工作之余仍有高水準的居住品質；工作不忘休閑養(yǎng)生的這些高收入、高享受的一族 ,對于會所和餐廳 ,俱樂部 ,交誼廳等公共空間的重視程度 ,也不容忽視；多為單身時尚新貴。 ? 他買自?。ù沃攸c） 外企、跨國公司駐寧高 管，由于身居高位 ,由公司補貼購屋的可能性極大 ； 由于其國籍背景 ,通常具有不同的生活習慣和較高的硬件 要求；單身一人在南京占多數(shù)?？蛷d等公共空間的重視程度 , 也不容忽視；多為單身時尚新貴； ? 投資客（重點）： 多為職業(yè)投資客，他們或是私營業(yè)主，或是國家公務員、企業(yè)高管等，手里有部分閑錢；他們選擇購買本項目主要是看好地段升值潛力和周邊高尚住宅的租賃市場； ? 自買他住 （次重點） 外地企業(yè)作為在寧商務活動窗口 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 主要客戶消費 特征 他們購買的絕不是最終居所 /他們對于生活有著自己獨特的理解方式 /他們普遍受過高等教育或者擁有非常豐富的社會經(jīng)驗 / 他們崇尚及時行樂、對金錢的敏感程度不高他們關注朋友，更關注自己 /他們認為喜歡大于一切，不喜歡的東西白送都不要 他們只是暫時找一個專注享樂的房子 /照顧無序而又懶惰的自己 /最重要的是能夠讓自己 生活在一個相同的屬于自己的社交圈 里 /一定是要在便捷的地段，便于輕松享受都市生活 /反正不是終身居所，不必太大，以免顯得空蕩蕩 房子一定要夠炫，要與 眾不同，好讓自己一見鐘情 /物業(yè)要安全，最好是擁有很多類似酒店 的服務，能夠照顧到自己 /生活的圈子都是一群熱衷享樂 的單身人士 /如果物業(yè)本身便有很多類似咖啡、健身、高檔西餐廳的配套設施那就更好了。 核心 DNA 炫耀自我、享受生活、拉風使節(jié) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 建筑提示 建筑外觀 我們認為，建筑風格的選用，應與本身樓盤目標客戶的定位有直接的聯(lián)系，一般來說，文化、知識水準較高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩；普通文化水準的人較容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風格和色彩。鑒于本案的客戶定位是一批收入較高的白領階層及事業(yè)成功人士。這批人不論是知識面還是見識閱歷，都較深、較廣 。因此，本案的建筑風格不宜“繁文縟節(jié)”。 建筑風格的界定 —— 具有個性化、簡潔化的建筑風格最能吸引這批消費群體。因此，我們建議本案的建筑風格應選用，沒有過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構圖明確美觀，強調建筑外觀明快，簡潔的“現(xiàn)代主義”建筑風格，以求適應目標消費群的文化心理。讓客戶在建筑風格上感覺到歸屬感、自豪感和榮譽感。我們的樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強的生命力和號召力。 色彩、立面造型處理 —— 現(xiàn)代生活追求簡潔的居家風格與平和的居家氣氛。本案的建筑風格要與審美時尚相一致，在立面、色彩的 設計中力求以簡約的手法體現(xiàn)出建筑本身所具有的美感。在外墻色彩處理上，要拋棄歐陸風格的粉紅，咖啡紅的浮躁，采用清凈、平和的淺米色，少了一份城市的喧囂，多了一份居家的寧靜。同時現(xiàn)代的建筑風格與古老的漢中門遙相呼應，形成一古一新的反差美。在內部設置內廊式商業(yè)街（如長發(fā)銀座、德基廣場），提升購物“逛”的樂趣，同時避免進深過長和內鋪去化速度較慢的因素。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 商業(yè)環(huán)境的營造 營造多形式的商業(yè)空間 多重運用模糊型的商業(yè)空間，平面型和立體型等空間構筑形式。多種的商業(yè)空間形式會給顧客帶來不同的感覺，不斷賦予新的刺激，豐 富了空間環(huán)境也延長了顧客的疲勞時間。 用光與色塑造濃郁的商業(yè)氣 商業(yè)氣氛的營造主要通過光色環(huán)境以及聽覺環(huán)境兩種手法進行營造。人 80%的信息是通過眼睛獲得的，而傳統(tǒng)功能性照明在今天的商業(yè)建筑中已遠遠不能滿足要求，光和色已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)建筑設計中重要的輔助手段。因此，建議本案設計在商業(yè)環(huán)境的塑造中，著重突出光與色在建筑中的應用，以強烈的色彩和和諧的燈光創(chuàng)造濃郁的商業(yè)氣氛。 配套附屬設施 90 年代后的現(xiàn)代化商業(yè)的商業(yè)與傳統(tǒng)的商業(yè)很大的一個不同就體現(xiàn)在配套設施上。從我們對南京現(xiàn)有商業(yè)街的研究來看，配 套設施都存在著各種各樣的問題。因此，配套設施的超前設計是本案硬件超越其他商業(yè)街的一大要件。 休息桌椅：免費供顧客休息桌椅的嚴重不足是南京市現(xiàn)有商業(yè)共同的問題。建議本案不僅在道路兩邊設計休閑長椅，在商場內部的交通空間旁也設計長椅。 兒童游樂室、托管室：設置一些簡單的娛樂玩具，并代管兒童 紳士休息室：陪人逛街是男士的一大心病，設置休息室供其抽煙休息 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 自動寄存間：投幣存物 此外，殘疾人專用廁所和坡道、各種明確的識別標記、租借服務、 ATM 自動柜員機、公用電話等配套設施，都體現(xiàn)了對顧客人性化的關懷，為顧客創(chuàng)造 出方便舒適的購物環(huán)境，最大限度的方便顧客就是方便自己。 停車場的設計 停車場不足的問題，是目前所調研項目所共有的問題，建議對于停車問題的設計一定要高標準、為今后的長遠發(fā)展著想。南京私家轎車以每年 40%的速度增長。因此，必須有超前的考慮。加上南京有大量的公車私用現(xiàn)象，停車位的考慮還應有較大的余量。同時，市中心區(qū)域缺少停車位，而這一矛盾隨著汽車的進入家庭將更加激化。而且本案周邊的大餐