【正文】 為了減少風(fēng)險(xiǎn)，取得最佳的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益，項(xiàng)目組織應(yīng)作如下準(zhǔn)備： （ 1） 總體規(guī)劃思路領(lǐng)先，合理 布局，區(qū)域風(fēng)格突出，協(xié)調(diào)統(tǒng)一； （ 2） 爭(zhēng)取降低建設(shè)工程費(fèi)用。 ● 政策風(fēng)險(xiǎn)。 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 2021年底前完成設(shè)計(jì)及園林初步建設(shè)， 2021年底一期 30棟交付使用， 2021年 6月底二期 40棟交付使用， 2021年 12月底三期 50 棟交付使用。 第二階段 營造市場(chǎng)階段（ ） 通過第一階段對(duì)觀瀾湖地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)推廣，迅速在占領(lǐng)市場(chǎng)宣傳主導(dǎo)地位。 銷售策略 ? 此階段工作重點(diǎn)放在對(duì)已購買客戶的服務(wù)上 ,如銀行按揭手續(xù)的辦理 ,看房客戶的跟蹤、催交款通知、入伙通知、工作差漏的補(bǔ)救等 ,完善服務(wù)及配套設(shè)施。 ? “高爾夫 +溫泉 =健康”概念 ? 通過對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展品牌效應(yīng)的傳播，對(duì)新客源的開發(fā)進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的直銷。 ● 在西派建筑園林風(fēng)格基礎(chǔ)上融入 現(xiàn)代東方主義園林 的特征 ● 園林設(shè)計(jì)中需要關(guān)注的三個(gè)問題： “美麗亞社區(qū)”別墅 園林極大地影響社區(qū)整體品質(zhì)，也是休閑思想和風(fēng)格的主要載體，但是，忽略居民休閑生活的多 樣性，隔離園林與住宅在休閑生活中的呼應(yīng)關(guān)系，只能形成 “重園林、輕建筑 ”的二元開發(fā)形態(tài)。 地產(chǎn)與球會(huì)相互促進(jìn)，共同發(fā)展； ?？谑袆e墅價(jià)格調(diào)查表 別墅名稱 地址 起價(jià) 最高價(jià) 備注 江南城 三期御城 和平大道 66 號(hào) 未開盤， 300— 1500萬 /套 獨(dú)棟 200— 450 ㎡ 比華利 山莊 西海岸濱海西路 189號(hào) 萬 /㎡ 萬 /㎡ 獨(dú)棟 290— 460 ㎡ 西海豪園 濱海大道 235 號(hào) 萬 /㎡ 萬 /㎡ 獨(dú)棟 279— 524 ㎡ 浪琴灣 西海岸濱海大道以北 2 萬 /㎡ 4 萬 /㎡ 獨(dú)棟 217－ 272 ㎡ ；聯(lián)排 173－ 226 ㎡ 芒果樹 國興大道 雙拼 119 萬元 /套起，獨(dú) 棟 185萬元 /套起 獨(dú)棟 270 ㎡ ， 聯(lián)排 219 ㎡ 西城秀舍 秀英大道與向榮路交互處 3488 萬 /㎡ 6588 萬 /㎡ 獨(dú)棟 240280 ㎡ 海南 大公館 海甸五西路 600 萬 /棟 1380 萬 /棟 獨(dú)棟 253— ㎡ 龍 墅灣 西海岸長怡路 1 號(hào) 6000 元 /㎡ 15000 元 /㎡ 聯(lián)排 140400㎡ 第三章 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、 Strength 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 曾經(jīng)的郊區(qū)西海岸隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，將成為新的?？诔鞘兄行?，昔日的冷門地帶南渡區(qū)、東海岸、盈濱半島在島外知名發(fā)展商的帶動(dòng)，進(jìn)入了一線的開發(fā)視野。 ● 低收入家庭的住房保障工作穩(wěn)步推進(jìn)。但由于離市中心有近 20分鐘路程，且周邊較缺乏商業(yè)配套設(shè)施，人氣也較弱，使得本地客戶望而卻步。隨著海甸市政配套設(shè)施的逐漸完善，海甸島發(fā)展逐漸向北擴(kuò)展，眾多樓盤如雨 后春筍層出不窮。 ● 3000元 /平方米以下價(jià)格逐慚淡出百姓視野， 5000元 /平方米的價(jià)格門檻全面跨越。 地理位置：位于海榆東線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè)，距美蘭機(jī)場(chǎng) 5公里，距?？谑袇^(qū)15公里，距海口環(huán)城高速通道 3公里。在城市建設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴(yán)寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，?？诟侨藗兝硐氲倪x擇地。二是住房供給存在市場(chǎng)和保障 “ 一條腿長一條腿短 ” 的矛盾。 組織和實(shí)施進(jìn)度。 111月，?？谑猩唐贩康怯涗N售面積為 ，與上年同期相比增長 %。 代表樓盤：紫荊花園、海岸一號(hào)、金外灘、美源該研究注重以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)生活，賦予新埠島新的生命，形成適合休閑度假、生態(tài)健康的島居新市鎮(zhèn)生活，將新埠島打造成為適于人居的新市鎮(zhèn)代表。 ?？谑蟹康禺a(chǎn)區(qū)域開發(fā)示意圖 二、 08— 09 年?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)： ?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)價(jià)格將保持平 穩(wěn)增長。 獨(dú)立別墅總價(jià)分布圖3, 30%5, 50%2, 20%300300500500 獨(dú)立別墅總價(jià)主要分布在 300500萬元的范圍，占總數(shù)的 50%。距離城市較遠(yuǎn)，配套不完善，生活便利度差 ● 園林內(nèi)的水景最好是活水，可以自己循環(huán)。精裝房平均價(jià)格分別為（ 3種裝修標(biāo)準(zhǔn)）： 1000元 /㎡、 1500元 /㎡、 2021元 /㎡ ● 項(xiàng)目價(jià)格的階段性調(diào)整（以別墅為例） 階段 變化幅度 價(jià)格（毛坯房） 入市價(jià)格 8900/元 /㎡ 主體工程動(dòng)工 300 9200 元 /㎡ 主體封閉 300 9500 元 /㎡ 外立面完工 300 9800 元 /㎡ 竣工 300 10100 元 /㎡ 三期價(jià)格定位在 15000元 /㎡ : ● 項(xiàng)目入市時(shí)毛坯房平均價(jià)格為： 8900元 /㎡ ● 項(xiàng)目入市時(shí)跟據(jù)業(yè)主需求提供裝修，裝修費(fèi)用另計(jì)。 ? 通過實(shí)際的銷售工作，定期定時(shí)將市場(chǎng)反饋的信息指導(dǎo)營銷方案的實(shí)施。 示范單位： 實(shí)景示范單位，將高爾夫球場(chǎng)實(shí)景與別墅合而為一，感染買家，刺激買家的購買欲望。 定期在每周末舉辦針對(duì)區(qū)域內(nèi)各高尚社區(qū)業(yè)主及住戶聯(lián)合臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂部舉辦的“美麗亞社區(qū) 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很低。 ● 融資風(fēng)險(xiǎn)。南平延平區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入可行研判》 54頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《北大縱橫開發(fā)區(qū)運(yùn)營模式研究報(bào)告》 95 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年天津綠色能源產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 101頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2021年 12月低碳技術(shù)與綠色建筑》 178頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 中原 2021年 8月 13日 — 8月 19 日新房市場(chǎng)周報(bào)》 1頁 研究報(bào)告 2。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的梯度市場(chǎng)特征，對(duì)于一些在全國市場(chǎng)范圍內(nèi)實(shí)行戰(zhàn)略拓展的企業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)房價(jià)結(jié)構(gòu)的變化將決定企業(yè)的資產(chǎn)配置和戰(zhàn)略布局。 29590=% ● 盈虧平平衡分析： 建設(shè)成本為 13050萬元 銷售費(fèi)用 1430萬元 管理和其他費(fèi)用 549萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900萬元 綜合成本 15929萬元 每平方均售價(jià)（含商業(yè)面積） =28590萬元 /38300平方米 =7465元 /平方米 每平方均售價(jià)（純住宅） =7500元 /平方米 盈虧平衡點(diǎn)： A、保本點(diǎn)最低銷售面積： 15929萬元 /7465元 /平方米 =21338平方米 即：當(dāng)銷售面積不小于 21338平方米，即達(dá)計(jì)劃可售面積 38300平方米之 %時(shí)，本開發(fā)建筑項(xiàng)目就不會(huì)虧損 B、保 本點(diǎn)最低銷售均價(jià)： 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米 即：在投資成本不變， 100%銷售的前提下，最低銷售均價(jià)為 4159元 /平方米時(shí)，該項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。 輿經(jīng)理人雜志聯(lián)合舉辦職業(yè)經(jīng)理人論壇，針對(duì)不同行業(yè)建立不同行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)組織。注重接待中心的功能特點(diǎn)，中心功能分為：接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū) 3 個(gè)主要功能區(qū)。 銷售策略 ? ? 以宣傳項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)人文社區(qū)，高尚人士居住的地方 ? ? 業(yè)務(wù)拓展部點(diǎn)對(duì)點(diǎn)介紹推介 推廣策略 ? 全方位營造“美麗亞社區(qū)”別墅入市的氣勢(shì)，“高爾夫 +溫泉，做海南最好 的別墅” ,全面提升置業(yè)顧問專業(yè)形象 效果預(yù)測(cè) ? ? 產(chǎn)品信息在市場(chǎng)上傳播 ? ? 引起目標(biāo)客戶的高度關(guān)注 ? ? 提高美麗亞社區(qū) “ 居豪 ” 認(rèn)知度 第二階段 營造市場(chǎng)階段（ ） 階段目的 ? 了解目標(biāo)客戶情況、調(diào)整方案，促成部分有購買意向的客戶落定，喚起潛在客戶的購買欲望。精裝房平均價(jià)格分別為（ 3種裝修標(biāo)準(zhǔn)）： 1000元 /㎡、 1500元 /㎡、 2021元 /㎡ ● 商鋪銷售價(jià)格（毛坯房）： 4000元 /㎡。 2．項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ① 區(qū)位與地段 距機(jī)場(chǎng) 公里，?？谑袇^(qū)至美麗亞機(jī)場(chǎng)高速路中段右 側(cè)，毗鄰繞城公路南段，位于海南臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂部球場(chǎng)正對(duì)面，項(xiàng)目地距離鬧市區(qū) —— 國貿(mào)片區(qū) 20 分鐘車程（平均時(shí)速： 50 公里 /小時(shí)） ② 小區(qū)規(guī)劃、配套和園林景觀 ● 人車動(dòng)靜絕對(duì)分流，項(xiàng)目三期各設(shè)置 23 個(gè)出入口，適于園區(qū)封閉式的管理，在增加居住安全時(shí)并降低物業(yè)管理成本； ● 講求依地勢(shì)而建，力求再現(xiàn)自然的風(fēng)貌 ； 土地、水體、植物和建筑這四個(gè)基本元素是缺一不可的。項(xiàng)目所在地塊不臨海，不易讓外地投資者感興趣 聯(lián)排別墅單價(jià)分布圖1, 20%3, 60%1, 20%7000700080008000 聯(lián)排別墅單價(jià)主要分布在 70008000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 60%，說明和高檔公寓比海口聯(lián)排別墅價(jià)格較為適中。 ● 島外開拓的力度逐步減弱。 ● 新埠島區(qū)域 ： 一個(gè)生態(tài)島居新市鎮(zhèn)。眾多樓盤均價(jià)在 4800以上，而?？诒姸嘀臉潜P都處在這一區(qū)域，如世貿(mào)雅苑、海岸壹號(hào)、紫荊花園、陽光經(jīng)典、美源等等，吸引了眾多投資者到此?？⒐っ娣e ，同比增長 %。 SWOT分析 營銷售策略和方案。 2021年 6月 1日以來，應(yīng) “ 國六條 ” 的要求，海口嚴(yán)格執(zhí)行 90/70標(biāo)準(zhǔn)。海南月平均最低溫度為 176。 舊城改造，小康社會(huì)等因素促成?？诒镜鼐用褓徺I能量的釋放。 三、公司背景資料 廈門海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊(cè)資金： 1000萬元 注冊(cè)地：廈門 董事長：陳芳 總經(jīng)理：成明 永明確海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊(cè)資金： 800萬元 注冊(cè)地：漳州 開發(fā)資質(zhì)： 3級(jí) 董事長：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：永明確縣中山路商業(yè)一條街舊城改造，面積 100000平方 米，已完成 永明確縣金源花苑，面積 22021平方米，已完成 海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊(cè)資金： 1000萬元 注冊(cè)地：海口 開發(fā)資質(zhì)： 3級(jí) 董事長：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：?？谒{(lán)云銀座，面積： 42021平方米，在建，今年十月交房 ?？谒{(lán)云晶城，面積： 55000平方米，前期準(zhǔn)備工作 其中藍(lán)云銀座項(xiàng)目獲?？谑?2021年人居環(huán)境十佳樓盤獎(jiǎng) 廈門國聯(lián)置業(yè)有限公司 注冊(cè)資金： 1000萬元 注冊(cè)地：廈門 開發(fā)資質(zhì)： 3級(jí) 法定代表人：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：廈門國明大廈，面積： 50000平方 米，已完成 該項(xiàng)目榮獲國家建設(shè)部魯班獎(jiǎng) 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 研究工作依據(jù) ① 建筑用地規(guī)劃指標(biāo)。西海豪園的千萬別墅、萬科浪琴灣號(hào)稱 5萬元 /平方米的別墅備受追捧。海甸島區(qū)域逐漸成為海口地產(chǎn)集中地之一，也成為眾多本地和外地客戶在海口置業(yè)的首選地之一。 2021年將是西海岸長秀片 區(qū)快速發(fā)展的一年，眾多高端項(xiàng)目聚集在西海岸片區(qū)集中開發(fā)，勢(shì)必提升西海岸的配套完善程度，居住和投資價(jià)值突升。廉租住房建設(shè)面積約 15萬平方米，為近 2021戶（總計(jì)人數(shù) 4000余人）解決了住房困難問題。 2021年以前，?？跇潜P無論品質(zhì)多高，只要位置好，即熱銷， 2021年至 2021年，海口樓盤開始注重品質(zhì)，品質(zhì)好開始吸引眾多眼球， 2021年，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象愈演愈烈，再加上品牌企業(yè)的進(jìn)入，企業(yè)的口碑將成為企業(yè)致勝的法寶。占有資源優(yōu)勢(shì)，地處全國最早的高爾夫球會(huì)“臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂部” 目前宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷調(diào)控，未來具有不確定性，觀望情緒濃重 盲目將物質(zhì)休閑做大、做高端、做國際