【正文】 ? 兩期計劃在 2020 年全部開發(fā)完成。獨立別墅分為精致的小型院落別墅和相對面積較大的山體獨立別墅，而且山體獨立別墅的差異化較大，每棟都根據(jù)具體的地形和景觀量身打造。 家 庭 智能控制具有家庭設備遠程控制功能， 家電狀態(tài)反饋，可以了解家電的開關狀態(tài)等；信息服務 系統(tǒng)帶有大容量的短信息收發(fā)功能，可及時接收小區(qū)公告及進行設備設備報修和商品配送請求。在水邊不過是觀海弄潮，卻讓我們感知世界無常；而在 山中能體驗居所的敦厚氣韻，不由得讓我們安然靜定、淳樸堅毅 ” —— 余秋雨《行者無疆》 仁者樂山 無論美國的比華利山還是香港半山，仿佛知富階層已將悠悠山居作為最大的生活 愿望 。若是獨立的地上車庫，則也可開窗戶，一方面增加采光，消除室內尾氣，日后還可改造成多功能室內，如做傭人房、客房等。 室內空間設計建議 由于本案 地形地貌 的限制，不會有大量的復制產(chǎn)品，每棟別墅都需根據(jù)自身獨特的外部資源精心設計，以體現(xiàn)真正的個性居所。 室外空間可以看作是主體建筑的向外延伸，如同室外的房間，讓我們舒適地用餐、讀書、運動、日光浴、烹飪或社交，在陽光和風中得到放松和休憩。 3. 道路規(guī)劃要點 1） 依地勢山脊線合理設計行車路線，盡量避免開山劈路，減少人工挖填方量，保護原生環(huán)境。它汲取了東南亞地區(qū)適合東方人居住的別墅的眾多優(yōu)點，除了保留別墅大落地窗、挑 高廳堂外，在外觀上采用國際流行的現(xiàn)代元素：簡約的直線條。 坡屋頂不僅可以有效解決屋面隔熱差，防水性能差，容易發(fā)生滲漏等問題，還可以改善住宅性能和建筑外觀 的視覺效果。 交通空間在別墅中占有較大的比例，必須將其從滿足水平垂直交通的功能中解放出來，賦予其空間組織序列的意義，使走廊樓梯室內空間景觀的一部分，形成一條流動的景觀軸線。不同植物的搭配，又使得坡地的景觀隨著時間的變化而不斷呈現(xiàn)出不同景象，四時常新。別墅配套在布局規(guī)劃設施中更注重人與自然、人與環(huán)境的關系，通過高爾夫球場、籃球場、中心綠地、網(wǎng)球場、超級市場、中西餐廳、酒吧、舞廳 ?? 配套設施的精心規(guī)劃設計，使小區(qū)內的人文環(huán)境與區(qū)外自然環(huán)境達 到了一種互相滲透、內外延伸、有機結合的效果。一級管理資質其中土地費用約估為 30 萬 /畝。湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運 城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應研究（別 墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機構 2020 年福建 ? 五期，地形比四期較為寬闊平整，別墅類型可塑性較高，可根據(jù)市場銷售情況對別墅類型做適當調整。 新型建筑材料系統(tǒng)： 先進的給排水系統(tǒng)，如隔音、衛(wèi)生的懸掛式側排水系統(tǒng)，先進的隔聲如墻體、門窗隔音系統(tǒng)。 采石 場遺留斷壁部分的處理 關于采石場遺留斷壁部分，可采用一種快速經(jīng)濟型恢復方法：第一步是生態(tài)恢復，利用速生常綠針葉樹種做背景，沿遠離斷壁方 向依次種植常綠闊葉喬木、落葉闊葉喬木、觀賞小喬木、常綠灌木，花灌木，裸露地表密被常綠地被，崖根種植常綠耐干旱瘠薄藤本；向外于開闊場地部分以人工水池為雨水收集池，再以人造溪流引導雨季過多集水流向低地；第二步是建筑阻擋，在前面生態(tài)恢復解決了安全隱患后，可在此處的南部以低層建筑（疊加別墅）的形式進行視線阻擋，由于先前在靠近石壁一定范圍內的植被恢復，使得建筑內部的人們不會直接看到北面 較差的景觀，而是透過窗看到綠色的背景林，這種將生態(tài)恢復的可持續(xù)安全性與適時適地利用建筑作視線阻擋相結合的處理手法，起到快速經(jīng)濟恢復不良景觀的效果。由上而下流動的，由下而上涌出的，盡顯園林精致及趣味。 如 右圖陽光室是設計采用半開放式，大玻璃小窗的運用使主人在休閑時可倚窗遠眺。 L 型庭院可以創(chuàng)造出更多的美景，她的兩臂包括兩 個相連的、局部分開的空間，具備了兩個小長方形或兩個小正方形庭院的所有優(yōu)點。這種建筑風格既考慮了注重私密及功能的心理，又保證了在居住中接觸大自然的效果。 3） 考慮主干道與入戶支道的銜接，力求做到便捷及舒適，適當設計臺階及坡道，要求踏步的高度、級數(shù)在人體舒適度的范圍內。 庭院顯示了主人的個性 ，把藝術相當?shù)纳罨? 要素一：構筑 室內空間夾層 ，增大可塑面積。目前很多別墅對車庫入口的設計忽略了，其實車庫入口的設計同樣顯示了業(yè)主的身份，可結合景觀，做一些精致有情趣的細部處理，與本案的精致定位更相符合。 南京市郊原生 山 林居所 作為 老山 的一脈分支，保留了多種原生植物。 液晶顯示可視免提對講系統(tǒng) ： 系統(tǒng)自帶彩色液晶顯示可視免提對講系統(tǒng)，系統(tǒng)在各單元入口安裝防盜門和對講裝置，以實現(xiàn)訪客與住戶可視對講，并有訪客留影留言的先進功能，單元門控制采用遙控、鑰匙、密碼、感應 卡開鎖方式，充分保障用戶的安全、方便，有效地防止非法人員進入住宅內。以精致的小型院落別墅打開市場，配合部分山體獨立別墅和雙拼，創(chuàng)造南京 市少有的精致性、個性化的高檔坡地別墅。 2）現(xiàn)金流量表 項目在 2020 年 79 月份達到最高負債為 8744 萬元，在 2020 年底累計利潤率為 2261 萬元。 1） 兩年開發(fā)周期安排原則，（見開發(fā)周期進度表）： ? 2020 年 3 月份左右開工，等一期部分示范性建筑外墻裝飾基本完工，景 觀示范帶可以使用后推出一期，即大致在 10 月份。 五、 產(chǎn)品形態(tài)及比例 由于本案特殊的巖石坡地形態(tài)，地面起伏不平，高差較大，如果在此地建筑聯(lián)排或疊加類別墅，會造成成本較高，但售價卻較低的局面，方案經(jīng)濟性太差。 運動休閑設施 本案有南京最大最高檔的休閑配套 —— 1800 畝的高爾夫球場環(huán)繞四周，這是一般別墅物業(yè)沒有的，另外其他 運動設施也是項目的必備條件，建議運動設施不僅包括傳統(tǒng)項目，還需現(xiàn)代時尚項目如：室內 攀巖、登山、網(wǎng)球、射擊、射箭、山坡滾球、熱氣球、山地自行車等，但要注意戶外休閑設施與周邊景觀的銜接和處理。 珍珠泉風景旅游區(qū) —— 在綠樹叢中步行五分鐘，就可到達珍珠泉風景旅游區(qū)。 車庫設計 根據(jù)具體地形條件，可設計成架空車庫、半地下車庫、地上車庫，坡地車庫等，結合坡地景觀 設計細節(jié)提示： 為了避免汽車尾氣進入室內，建議車庫入戶設計小玄關，做為過渡空間，同時也是主人外 出、歸來時整理衣冠的第二玄關，同時還可兼具儲藏功能，若增設洗手池，則方便主人使用，注重細節(jié)設計更顯人性化。從客廳到露臺，再 從露臺到花園，空間實現(xiàn)了從半開放到開放的銜接過渡 。 庭院設計 在現(xiàn)實生活中，室外空間對于別墅住宅而言，就如同一件外衣，反映著住宅的品位，主人的個性和品位。 2. 產(chǎn)品分類及配比 整個別墅區(qū)由院落、獨立及少量雙拼組成。建筑立面總體感覺沉穩(wěn)中透露一股靈氣，時尚中又顯露出傳統(tǒng)的影子，體現(xiàn)了一種特別的“氣質”。露臺 可根據(jù)具體條件設計成 退臺式 、錯落式、走廊環(huán)繞式、外挑式等，立面造型豐富。 地下空間設計提示 特殊的地形條件使得本項目地下空間的利用不同于一般別墅，可根據(jù)具體條件設計成架空、半地下等形式，結合室外庭院做一些與室外過渡的下沉式庭院，設大天井，開高窗，增加室內采光和空氣流通，如左圖若能與地上銜接則更精巧。 Garden) 力求將林語別墅打造成集自然山體、旅游度假和高爾夫運動于一體的高尚別墅領地。 中心會所 配備完善的生活商業(yè)娛樂設施，是社區(qū)的購物休閑中心。有專業(yè)從業(yè)資格的管理團隊 聘請高度職業(yè)化、 專業(yè)化 的別墅管家提供 “酒店式生活服務 ”以及 “個性化的特約服務內容 ”， 組成了私家別墅業(yè)主尊享的人性化高品質服務內容。 3） 投資收益 項目總成本為： 45456 萬元 總收入為： 萬元 所得稅前利潤為： 萬元 利潤率為： % 由附表可得出，項目在此定價下利潤率是不錯的，隨著 前期產(chǎn)品形象的進一步塑造，相信后期價格會更上一個臺階，利潤率將比較可觀。由于不清楚土地費用的實際支付情況，我們只將前兩期的土地費用計算在內，此測算僅供參考。 ? 三期，由于小型院落別墅全部都集中在項目的南邊，考慮到不影響一期入住業(yè)主，所以需將小型院落別墅集中在前三期推出。空調系統(tǒng)末端采用電話遠程遙控控制系統(tǒng)，可實現(xiàn)遠程控制風盤的工作狀態(tài)及室內溫度；室內設置智能型空調程序控制器，業(yè) 主可按意愿設置自動運行時間段，做到戶內空調的智能程序化及自動化。 座北向南的龍頭地勢 位于 “ 老山國家森林公園 ” 綠色生態(tài) 區(qū) ，背靠綿延山 脈 ；南面， 占地 14 平方公里珍珠泉風景區(qū)， 煙波浩淼的 鏡山湖 ，襯著 湛藍的 天際線和黛青色的 山脈。 坡地上的臺地 —— 層次分明的立體景觀空間 2）水系 水，隨物賦形 ， 坡地豐富了水的形態(tài)和內容， 結合原有場地自然排水形成的沖積溝，可由 山頂 引出 特色小溪， 流經(jīng)花園的腹地，與別墅區(qū)南沿的泉溪在入口處匯合，后繼續(xù)前行。如 左圖中 陰影部分為二層坡頂，層高較高，可自行分割，該部分面積免費，可作為主人套房配套的起居室，音樂室、影音室等。院落綠化面積說的是純植被的覆蓋面積，功能面積是指露臺等Ｐａｒｔｙ的活動場所；庭院設計內的水景布置可以實現(xiàn)經(jīng)濟、品位、功能、親人的結合；庭院的設計強調空間效果、景觀感覺與功能的平衡；強調與建筑主體的呼應；強調色彩、造型的應用等。但鑒于坡地地形的特殊性，有些設計必須以實際地形為建筑基礎，必須合理規(guī)劃。建筑風格，建筑立面形態(tài)，庭院、露臺、屋頂、地下空間、車庫設計等各方面都自成特色。 庭院的設計還強調院落綠化與功能面積的協(xié)調。 或在二樓坡頂隔一閣樓層，功能使用靈活。而 坡地 則 形成了多個臺地花園，構成多樣的室外空間 ， 提高了庭院的綠化效率，增加了綠地的展開面積。山林中的生活，自然簡單，靜定安閑。