【正文】 例如：加快進(jìn)度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成 本。 9．建筑容積率 建筑容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 5．房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)方法有哪些？ 房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有：成本加成定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。 A 1000萬元 B1500萬元 Ｃ 2021萬元 Ｄ 2500萬元 23．土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中（ B ）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。其中一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ B ）。 7．開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)財(cái)務(wù)部門所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ，包括財(cái)務(wù)人員工資、辦公費(fèi)、銀行利息等。 D 對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法 E 關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。） 1．房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（ ） A變現(xiàn)性差 B 投資額巨大 C 投資回收周期長(zhǎng) D 需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) E 具有過人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。 答案： B 解析：貸款的擔(dān)保人不能取代借款人的信用狀況。 C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在 200％以上 D一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為 2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為 35％一 45％。 答案： A 解析：利息備付率對(duì)于一般 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于 2。 18．（ ）的建筑規(guī)模一般都在 3 萬㎡以上，服務(wù)人口在 30 萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上 。 答案： ABCD 解析：不包括 E 項(xiàng)。 答案：ＡＢ D 解析：不包括 C、 E 11．下列說法不正確的是（ ） A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加 B營(yíng)業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售 (出租 )收入 稅率 C城市建設(shè)維護(hù)稅額＝應(yīng)納稅銷售 (出租 )收入 稅率 D教育費(fèi)附加＝應(yīng)納稅銷售 (出租 )收入 稅率 E現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅 的稅率為 3％ 答案： CDE 解析：城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅稅額的 7％和 3％。 答案： 解析：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 Ｃ .3000萬元 Ｄ .4000萬元 2．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（ D ） A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓 3．《中華人民共和國(guó)城 鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（ D ）。既體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地使用的計(jì)劃指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。 6．房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些？ 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購(gòu)買力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費(fèi)用，也可以減少成本。 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關(guān)系。 7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為 8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證 。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū) 位優(yōu)異的地段。其中二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ B ）。） 1. 某酒店投資采用銀行貸款 ,年利率為 12%,估計(jì)一年建成 ,交付使用后 ,當(dāng)年可獲得凈收益 50萬元 ,以后逐年增加 15%,要求 10 年凈收益回收貸款的本利和 ,問該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬元 ?(設(shè)投資發(fā)生在年初 ,收益發(fā)生在年末 ) 答案 : 該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為 : P=A1/(is){1[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%15%){1[(1+15%)/(1+12%)]10}= 萬元 該酒店總投資 =50427/(1+12%)= 萬元 以樓面地價(jià) 1000 元 /平米購(gòu)入了一宗普通住宅 70 年的使用權(quán)，已知建筑容積率為,規(guī)劃建設(shè)用地面積為 40000 平米 ,建造成本為 1400 元 /平米 ,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本 \建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的 5%,貸款利率為 12%,開發(fā)建設(shè)周期為 3 年 ,(其中準(zhǔn)備期 6 個(gè)月 ,建設(shè)期為 24 個(gè)月 ,銷售期為 6 個(gè)月 ,)土地成本在項(xiàng)目開始時(shí)一次投入 ,建造成本 \專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入 ,如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格為 4700元 /平米 ,出售過程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的 %和 %,問開發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 管理實(shí)務(wù) 模擬試題 一、 單選題 1．我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為 5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。 答案： 解析：名聲不佳的承租人入住會(huì)影響其他承租人，應(yīng)對(duì)承租人進(jìn)行選擇。 B 控制混凝土質(zhì)量 C 對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。 5 分。 D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于 1． 2。 8．某筆筆資金按單利計(jì)息， n個(gè)周期末的本利和為（ ） A P （ 1+i ）n B P（ 1+i*n） C P*n*i D A（ 1+i）n 答案 ： B 解析 ： Fn= P（ 1+i*n） 9．某投資者以 1000 萬元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè) 5 年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目標(biāo)收益率為 10%,如果每年凈收益為 300萬元（凈收益發(fā)生在年末），則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 為（ ） A 101 萬元 B 137 萬元 C 256 萬元 D 500萬元 答案 ： B 解析 ： NPV=1000+300/10%*[11/(1+10%)5]=137 10．從房地產(chǎn)投資的角度說 ,風(fēng)險(xiǎn)是指 ( ) A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度 B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小 C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度 D房地產(chǎn)開發(fā)程度 答案： B 解析：從房地產(chǎn)投資的角度說 ,風(fēng)險(xiǎn)是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小 . 11．風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ,是 因?yàn)?( ) A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大 B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難 C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè) D商業(yè)人員無法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大 答案： A 解析：商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大 12．房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從（ ）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。 A市級(jí)購(gòu)物中心 B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) C居住區(qū)商場(chǎng) D鄰里服務(wù)性商店 答案： A 解析：市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在 3萬㎡以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在 30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在 5億元以上。 2．銀行對(duì)抵押 貸款抵押率的確定，主要考慮到（ ）因素。營(yíng)業(yè)稅稅率現(xiàn)為 5%。主要為借款的利息。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為（ B ） A 租金收繳計(jì)劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率 5．（ A ）是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行