【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點(diǎn)？一般來說，國家機(jī)關(guān)、軍事用地和 公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權(quán)，簡單談?wù)劺碛桑? 答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得主要有 3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和劃。 選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般采用比較分析法。融資成本預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費(fèi)用，也可以減少成本。 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關(guān)系。例如：如果項(xiàng)目建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多成本。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大 目標(biāo)之間的關(guān)系既有對(duì)立的一面，也有統(tǒng)一的一面。 目前，中國的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當(dāng)長的一段時(shí)期來發(fā)展，但是證券化的趨勢(shì)是肯定的。募集式即向社會(huì)公開發(fā)行的，可以在證券市場上流通。 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。 五、 論述題 論述題 答案 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進(jìn)行籌資？并簡要談?wù)勚袊姆康禺a(chǎn)證券化趨勢(shì)。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為 8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證 。 5．物業(yè)管理 物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益 6．房地產(chǎn)經(jīng)營 房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。 3．城市土地出讓 城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價(jià)）。 2．土地開發(fā) 土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為 平整土地。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。 物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。 我國《招標(biāo)投標(biāo)法》則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。 6．房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些？ 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購買力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū) 位優(yōu)異的地段。 招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。 4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？ 土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。 2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？ 房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。 拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對(duì)土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。 A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ ABC ） A早期介入 B接管驗(yàn)收 C樓宇入伙 D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營 18．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（ ABCD ） A 國有土地使用證 B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D 建設(shè)工程施工許可證 E 國有土地規(guī)劃許可證 32．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ ABCDEF ） A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi) E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅 33．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（ ABCD ） A 平淡 B 蕭條 C復(fù)蘇 D興旺 E波谷 34．一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)有（ DE ） A直線型組織結(jié)構(gòu) B職能型組織結(jié)構(gòu) C直線職能型 D矩陣型 E事業(yè)部制 35．按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（ DE ） A 單項(xiàng)開發(fā) B 小區(qū)開發(fā) C成片集中開發(fā) D土地開發(fā) E房屋建設(shè) 36． 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括（ ABCDE ） A 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì) B 市民收入水平 C貧富差異程度 D利率 E貸款條件 三、簡答 題 1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？ 征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 25．收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（ B ） A 租金收繳計(jì)劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率 26．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為 5000萬元，存貨平均余額為 500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（ C ） A 11 B 10 Ｃ 36 Ｄ 37 二、 多選題 1．從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ ABCDE ） A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同 C 兩者對(duì)主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對(duì)象不同 E 隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化 2．影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括（ ABCDE ） A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境 E自然環(huán)境 3．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較 分析法，即對(duì)各個(gè)方案的（ ABD ）各指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。既體現(xiàn)了國家對(duì)土地使用的計(jì)劃指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場機(jī)制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。其中二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ B ）。 、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 、乙級(jí)寫字樓市場、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場 、黑色 市場、灰色市場 、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等 20．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［ 2021］ 195號(hào)），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的（ C ） A 20％ B25％ Ｃ 30％ Ｄ 35％ 21．在開工前對(duì)工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用（ C ）的合同形式。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（ C ）是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。其中二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動(dòng)資金在（ B ）以上。其中一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ C ）。 A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標(biāo)出讓 11．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為 ( C )。 A．土地使用權(quán)的出 讓 Ｄ .土地使用權(quán)贈(zèng)與 6．對(duì)預(yù)測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（ B ） A 額定需求預(yù)測法 B 有效需求預(yù)測法 C線性回歸需求預(yù)測法 D假定需求預(yù)測法 7．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為 3315萬元，存貨平均余額為 411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（