房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題(參考版)
2025-03-29 00:26本頁面
【正文】 從三種土地使用權(quán)取得的方式來看，劃撥這種形式是比較適合的。土地使用權(quán)劃撥的特征：沒有明確的期限；無須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利內(nèi)容。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。分別從各個可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟性和可行性用分級評價的方式進行比較，即將安全性、經(jīng)濟性和可行性各指標按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級，選擇出安全性、經(jīng)濟性和可行性3項指標均令人滿意的方案。確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構(gòu)成；融資風(fēng)險分析及風(fēng)險管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。例如：加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發(fā)項目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果要加快進度，縮短工期，則需要增加成本，同時也可能會影響質(zhì)量。 開發(fā)項目建設(shè)三大目標之間的對立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的對立關(guān)系。請論述物業(yè)管理市場的構(gòu)成，并談?wù)勎覈飿I(yè)管理市場存在的主要問題及解決對策？答：物業(yè)管理市場的構(gòu)成主要包括三個方面：市場客體：物業(yè)管理服務(wù)，無形的市場主體：需求主體、供給主體市場環(huán)境：各種交換賴以進行的社會制度我國物業(yè)管理市場存在的主要問題：物業(yè)管理公司的行為不規(guī)范，管理不到位；業(yè)主委員會成立難；業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成服務(wù)關(guān)系扭曲等 我國物業(yè)管理市場解決對策：完善物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理市場；加快物業(yè)管理市場化進程，建立優(yōu)勝劣汰的機制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系；實行扶優(yōu)扶強政策，引導(dǎo)物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對策 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的三大目標是什么，它們之間是什么關(guān)系，你是如何理解的？答：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的三大目標分別是：項目建設(shè)投資（成本）、進度（或工期）、質(zhì)量。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。答：房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。10．租金收繳率租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。9．建筑容積率建筑容積率：指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。4．土地征用土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。四、 名詞解釋名詞解釋答案1．房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟實體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對房地產(chǎn)項目進行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化10．常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；
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