【正文】 ，一年四季如春；隨著?？诔蔀樯鷳B(tài)園林城市，海南的環(huán)境綠化更上了一個臺階，其綠化、環(huán)境、空氣質量指數均居全國之首。 根據我國達到發(fā)達國家水平的中長遠規(guī)劃的要求，隨著加快城鎮(zhèn)化建設步伐，我國未來每年將有 3000萬農村戶口轉為城鎮(zhèn)居民，按每戶 4口人計算，每年約需求 700萬套商品住宅，按其最低消費水平每戶 10萬元指標計算的話，每年投入商品房住宅業(yè)建設資金 7000億元，越占國民生產總值的 10%，因此，可以預計在未來的 10至 20年內，我 國的商品房市場潛力巨大，各大、中城市的房地產將得到穩(wěn)步發(fā)展。在人民生活水平不斷提高的同時，人們對住房的要求也發(fā)生了根本性變化，地理位置優(yōu)越、環(huán)境條件好、房屋平面布局合理、配套設施其全、物業(yè)管理完善的新型環(huán)保綠色住宅已成為人們心目中的理想家園。 在旅游產業(yè)發(fā)展方面，海口溫泉海岸、火山奇觀、海上森林 (紅樹林 )、會議會展及高爾夫專項旅游等眾多資源，其中，由張藝謀等知名導演創(chuàng)作和執(zhí)導的以大海為背景的大型海上實景演出也已經進入實質創(chuàng)作階段，這是海口市政府打造 “ 陽光?？凇蕵分?、品位之城 ” 的一系列重要舉措之一，節(jié)目將于 2021年上演，屆時國內外游客將在美麗的?？诟惺軣釒Шu風情的完美演繹。在城市建設中堅持突出綠色環(huán)境、熱帶風光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設 “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。 舊城改造，小康社會等因素促成海口本地居民購買能量的釋放。 大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。一是住房供應呈現新的結構性矛盾。截至 11月，海口市 90平方米以下商品住房月末累計有 ，如果繼續(xù)執(zhí)行這項標準，將進一步加劇?？谏唐纷》康慕Y構性矛盾，造成 90平方米以下商品住房的積壓。 2021年以來，?？诒镜鼐用褓彿啃枨笸?，市場占有份額逐年提高 ，各大發(fā)展商開始重視大中戶型的配置，大中戶型的旺銷將一定程度減輕?？谛粜推嗟慕Y構失衡壓力。 2021年是中國的奧運年，也是?？诘姆康禺a年，西海岸有城市海岸、紫園、藍城 1號、長信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭 海景花園、菩提樹、西海豪園、瓊珠海岸、萬科浪琴灣、陽光西海岸、蔚藍海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個樓盤 300萬平米的項目群雄分爭；城區(qū)有金碧文華、海灣國際、安德利、?？跒车龋粸I江版塊有蘭水灣，海藍椰風等，?？跇潜P進入了前所未有的競爭年代。 用地面積：約 130畝。 地理位置：位于海榆東線臺達高爾夫球會東側，距美蘭機場 5公里，距?？谑袇^(qū)15公里，距?？诃h(huán)城高速通道 3公里。 三、公司背景資料 廈門海南投資促進會 注冊資金： 1000萬元 注冊地：廈門 董事長：陳芳 總經理：成明 永明確海南投資促進會 注冊資金： 800萬元 注冊地：漳州 開發(fā)資質： 3級 董事長：成明 總經理：成明 業(yè)績：永明確縣中山路商業(yè)一條街舊城改造，面積 100000平方 米，已完成 永明確縣金源花苑，面積 22021平方米，已完成 海南投資促進會 注冊資金： 1000萬元 注冊地：?？? 開發(fā)資質： 3級 董事長：成明 總經理：成明 業(yè)績：?？谒{云銀座，面積： 42021平方米，在建，今年十月交房 海口藍云晶城，面積： 55000平方米，前期準備工作 其中藍云銀座項目獲?？谑?2021年人居環(huán)境十佳樓盤獎 廈門國聯置業(yè)有限公司 注冊資金： 1000萬元 注冊地：廈門 開發(fā)資質： 3級 法定代表人：成明 總經理：成明 業(yè)績：廈門國明大廈，面積： 50000平方 米，已完成 該項目榮獲國家建設部魯班獎 四、可行性研究工作依據和范圍 研究工作依據 ① 建筑用地規(guī)劃指標。 ③ 國家與地方頒布的有關法律、法規(guī)條例。 研究范圍 市場需求、建設方案。 工程方案。 投資估算和資金籌措。 第二章 市場需求分析 一、海口市房地產市現狀 ： 價格走勢 ● 2021年 10月起至 2021年 8月，海南房地產內、外銷市場均呈上升 態(tài)勢。 ?？跒场⒑５閸u、世貿區(qū)等相繼宣告房源稀缺。 ● 3000元 /平方米以下價格逐慚淡出百姓視野， 5000元 /平方米的價格門檻全面跨越。西海豪園的千萬別墅、萬科浪琴灣號稱 5萬元 /平方米的別墅備受追捧。 2021年 111月，?？谑蟹康禺a開發(fā)完成投資 ，同比增長 %，商品房投資 ，同比增長 %。新開工面積 ，同比下降 %。 ● 房地產市場需求持續(xù)旺盛，市場交易活躍。商品住宅銷售面積，與上年同期相比增長 %，超額完成了海口市政府規(guī)定的銷售指標。?？谑卸址?成交面積 ，成交金額 ，分別比去年同期增長 %和 %。截至今年 9月，海口市商品住房規(guī)劃批建面積 萬平方米，面積在 90/70平方米以下的商品住房規(guī)劃批建面積 ，占商品住房批建面積的 %，基本達到了國家規(guī)定的 90/70標準。隨著海甸市政配套設施的逐漸完善，海甸島發(fā)展逐漸向北擴展，眾多樓盤如雨 后春筍層出不窮。海甸島區(qū)域逐漸成為?？诘禺a集中地之一，也成為眾多本地和外地客戶在?？谥脴I(yè)的首選地之一。江南城、榮域、海語印象、世紀海岸、鴻天閣。而價格也是年年攀升。而較良好的地段也成為許 多想擁有海景而不想離市區(qū)太遠的置業(yè)者的首選。日月城 ● 西海岸區(qū)域： 西海岸將成未來?？谛潞诵膮^(qū)。新區(qū)重點規(guī)劃建設行政服務中心、總部經濟基地、金沙灣熱帶濱海國際旅游度假區(qū)、現代物流倉儲產業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產業(yè)基地和旅游文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)等功能區(qū)。如較熟悉的長信海岸水城，而眾多別墅項目也分布于此，新建的項目如浪琴灣。但由于離市中心有近 20分鐘路程，且周邊較缺乏商業(yè)配套設施，人氣也較弱，使得本地客戶望而卻步。 2021年將是西海岸長秀片 區(qū)快速發(fā)展的一年，眾多高端項目聚集在西海岸片區(qū)集中開發(fā)，勢必提升西海岸的配套完善程度，居住和投資價值突升。 代表樓盤：泰達浪琴灣。充分利用新埠島的海洋、綠色植物、現有漁村、填海規(guī)劃等自然優(yōu)勢，將旅游產業(yè)和住宅產業(yè)相結合，打造全新旅游地產形象。 政策方面：波瀾不驚 ● 央行新政形勢下，?？谑猩唐贩渴袌鰞r格將保持平穩(wěn)增長。在深廣地區(qū)房價下跌的情況下，海口市商品房市場在低價位運行，無下降空間。 ● 購房送戶口等政策的取消所產生的負面影響，都在?？诜康禺a的大好形勢下輕松過關。 ● 低收入家庭的住房保障工作穩(wěn)步推進。廉租住房建設面積約 15萬平方米，為近 2021戶（總計人數 4000余人）解決了住房困難問題。 營銷方面：海南特色 ● 廣告費用和營銷成本低是海口各大樓盤公開的秘密。特別是與藝術捆綁在一起的公關活動在海口一些知名樓 盤屢試不爽，代表樓盤是比華利山莊、西海豪園、綠色佳園。隨著?？谥鹊奶岣?，前幾年比較熱門的島外營銷渠道開拓逐慚因樓盤的熱銷而變得淡漠。在房地產投資預測方面，從長遠來看，央行加息步伐不會停止，房貸壓力會逐步加大，將對房地產市場需求產生抑制效應。 ?？谑小澳壳安o泡沫成分”（海南省省委書記語），受到國家宏觀政策影響不大，房價也將在 08 年中保持上漲的大趨勢。 從海南的自然環(huán)境稀缺性、整體的城市營銷力度和中國未來經濟發(fā)展趨勢分析，海南仍然將迎來新一輪的投資置業(yè)高潮，海南房地產企業(yè)仍然需要作好準備迎接挑戰(zhàn)和機遇。曾經的郊區(qū)西海岸隨著城市規(guī)劃的調整，將成為新的?？诔鞘兄行模羧盏睦溟T地帶南渡區(qū)、東海岸、盈濱半島在島外知名發(fā)展商的帶動，進入了一線的開發(fā)視野。 2021年以前，?？跇潜P無論品質多高，只要位置好，即熱銷， 2021年至 2021年，?？跇潜P開始注重品質，品質好開始吸引眾多眼球， 2021年，產品同質化現象愈演愈烈，再加上品牌企業(yè)的進入，企業(yè)的口碑將成為企業(yè)致勝的法寶。 江南城 位置地理：海口海甸島和平大道 66 號 用地面積： 600 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 40﹪ 銷售價格：獨棟別墅 30 套均價 15000元 /㎡ 銷售情況： 2 期銷售罄， 3 小高層 100套 開盤一個月即將售罄，獨棟別墅預計08 年 6 月開盤 客戶組成：外地客戶占 60﹪ 海南大公館 地理位置：?？谑泻５槲逦髀? 用地面積： 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 ﹪ 銷售價格： 四期價格， 600 萬 /幢起，最高價 1380 萬 /幢 銷售情況：總價高，總體銷售進度較慢 客戶組成：外地客戶占 90﹪ 泰達浪琴灣 位置地理： 海口市西海岸濱海大道 用地面積： 173 畝 規(guī)劃指標：容 積率 綠化率 50﹪ 銷售價格：別墅 2— 4 萬 /㎡ 銷售情況： 07 年底剛開始認購，目前沒有統(tǒng)計銷售情況 西城秀舍 位置地理： 秀英區(qū)秀英大道與向榮路交互處 用地面積： 25 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 35﹪ 銷售價格： 雙拼別墅起價 3488 元 /㎡ ， 一層商鋪 8400 元 /㎡ 銷售情況： 07 年初開始認購，目前銷售 60﹪ 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 芒果樹 位置地理： ?？谑心虾４蟮? 用地面積： 26 畝， 42 套別墅 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 ﹪ 銷售價格： 雙拼的別墅 119 萬元 /套起 ，獨立別墅 185 萬元 /套起 銷售情況：半年售罄 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 四、?？谑?別墅市場分析 濱海別墅價格 序號 名稱 產品 面積（平方米） 單價（元 /M2） 總價（萬元） 1 比華利山莊 獨立 300500 1000013000 300650 聯排 290 74007700 215224 疊加 180280 78008800 140247 2 西海岸高爾夫 獨立 560800 1000020210 5601600 聯排 109262 60009000 65236 3 陽光西海岸 獨立 440480（未建） 860012800 379615 疊加 236248 45006600 106164 4 美視高爾夫 獨立 330454 1000012021 330545 5 浪琴灣 獨立 217－ 272 20210 434544 聯排 190－ 226 7500 143170 疊加 190－ 226 9000 171204 6 西海豪園 獨立 330550 1000015000 330750 7 海藍 椰風 獨立 349387 10000 349387 雙拼 284288 8000 228231 聯排 159244 7000 112171 8 海悅天倫 獨立 227392 5800 132228 9 大公館 獨立 650， 300400 1000012021 300480， 650 疊加 223269 5500 123148 10 江南城 疊加 180260 4800 86125 內陸別墅產品 序號 名稱 產品 面積（平方米） 單價（元 /M2） 總價 （萬元） 1 東海藝墅 獨立 576 4500 260 聯排 408 3400 140 雙拼 476 3800 180 疊加 330 3000 99 2 綠色佳園 疊加 198— 230 3600 7183 3 萬花坊 雙拼 320350 4800 154168 4 陽光巴洛克 獨立 352 5500 194 雙拼 385 5300 204 疊加 25 307 2800 7 86 價格分析 獨立別墅單價分布圖3, 30%5, 50%2, 20%100001000015000150000 獨立 別墅單價主要分布在 1000015000 元 /平米的范圍，占總數的 50%，說明和高檔公寓比?？讵毩e墅價格較高。 疊加別墅單價分布圖3, 37%3, 38%2, 25%4000400060006000 疊加別墅單價主要分布在 40006000 元 /平米的范圍，占總數的 38%，說明和高檔公寓比?？诏B加別墅價格較有競爭力。 聯排別墅總價分布表3, 60%2, 40%180180250 聯排別墅總價主要分布在 180萬元以下的范圍，占總數的 60%。 五、海口市 2021 至 2021 年高端樓盤價格預測 根據市場調查， 2021年海口市西海岸片區(qū)海景別墅價格普遍在 12021—20210元之間，其他區(qū)域非海景別墅價格普遍在 6000— 10000元 之間。 就目前?？谑蟹康禺a市場整體發(fā)展趨勢和別墅項目的實際情況來看， 2021至 2021年?？谑袆e墅類高端樓盤價格漲幅在 2021年基礎上上漲 10— 15﹪左右。 ?？谑袆e墅價