【正文】 預(yù)測(cè)，秋季并不會(huì)結(jié)束觀望期。從央行建議取消期房預(yù)售到建設(shè)部和北京市建委暫不取消期房預(yù)售可以看出政策面已經(jīng)基本調(diào)控到位。萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶也有相似判斷，高檔樓盤的購(gòu)買者普遍是二次、三次臵業(yè)者，他們較中低樓盤的購(gòu)買者更容易產(chǎn)生觀望情緒。 樓市是否已經(jīng)真的走出觀望期了呢？城建泰福恒房地產(chǎn)公司副總劉新虎認(rèn)為，九月份應(yīng)該是樓市重新啟動(dòng)的時(shí)候了。據(jù)該位負(fù)責(zé)人介紹， CBD東都商務(wù)樓開盤只推出了 20200平米，目前銷售率已過(guò) 50％。九月既是樓市的傳統(tǒng)旺季，也是經(jīng)過(guò)數(shù)月徘徊之后選擇何去何從的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。 五六月份政策頻出，確實(shí)使北京樓市一度陷入濃重的觀望情緒中。 房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊 （ 05 年 9月 ） 一 .本月焦點(diǎn) .................................................................................. 3 本本 月月 焦焦 點(diǎn)點(diǎn) 新新 聞聞 ：： ?? 金金 九九 銀銀 十十 ?? ， 銷銷 售售 ?? 神神 話話 ?? 的的 回回 歸歸 ？？ ............................................. 3 市市 場(chǎng)場(chǎng) 反反 應(yīng)應(yīng) ................................................................................................ 3 金九銀十是否走出觀望期 樓市走入關(guān)鍵時(shí)期 ....................................................... 3 潘石屹：用銷售數(shù)字見證房地產(chǎn)走出觀望期 ........................................................ 4 房?jī)r(jià)下降沒(méi)出現(xiàn) 易憲容不認(rèn)為樓市走出觀望 ....................................................... 5 易憲容：房地產(chǎn)已經(jīng)走出觀望期本身就是假命題 .................................................... 5 陳淮：部分人退出讓需求真實(shí)顯現(xiàn) 談何 ? 觀望 ? ................................................... 7 ? 金九 ? 失落 樓市 ? 銀十 ? 是否走出觀望期？ ..................................................... 8 北京秋展成交均價(jià) 5956 元 /m2 購(gòu)房 小高潮 10 月來(lái)到 .......................................... 11 二、每月經(jīng)濟(jì)評(píng)論 ......................................................................... 13 中國(guó)經(jīng)濟(jì)新憂 ..................................................................................... 13 MALL 與空間夢(mèng)想以及公共價(jià)值 .................................................................. 15 謝國(guó)忠：熱錢流入速度放慢 人民幣面臨反向壓力 ................................................. 16 趙曉：跳不過(guò)的重化工業(yè) ......................................................................... 17 三、北京經(jīng)濟(jì)論壇：重整中國(guó)經(jīng)濟(jì)區(qū) ................................................... 19 四大經(jīng)濟(jì)區(qū)：多了成渝 少了珠三角 ............................................................... 19 京津冀逐步打破區(qū)域壁壘 ......................................................................... 20 四、每月市場(chǎng)觀點(diǎn) ......................................................................... 22 中國(guó)住房持有率推斷有誤 地產(chǎn)信貸何言松綁 ..................................................... 22 商業(yè)地產(chǎn)中國(guó) MALL 切莫走火入魔 ............................................................... 23 下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)：未來(lái)北京房?jī)r(jià)八大判斷 ......................................................... 29 2020 北京小戶型銷售調(diào)查及走勢(shì)分析 ............................................................ 32 茅于軾 :只有糾 正貧富差距 才能解決房產(chǎn)泡沫 ..................................................... 40 向左走還是向右走？－ 3 位經(jīng)濟(jì)學(xué)家談樓市走勢(shì) .................................................. 41 清華大學(xué)教授秦暉：關(guān)于窮人住房問(wèn)題的思考 .................................................... 43 海外地產(chǎn)基金提速進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng) 競(jìng)速拓疆中國(guó) ................................................... 44 國(guó)研中心：預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將繼續(xù)回落 ............................................... 45 發(fā)展腳步或?qū)⒓涌? 商務(wù)部建議國(guó)務(wù)院開放 REITs ................................................ 48 五、區(qū)域 \規(guī)劃 \政策 ...................................................................... 51 整容工程：大紅門服裝特色商業(yè)街開工改造 ...................................................... 51 有軌電車有望重現(xiàn)京城 目前沒(méi)有確切實(shí)施時(shí)間表 ................................................. 51 市建委官方網(wǎng)站昨日透露 3 奧運(yùn)工程上馬建設(shè) ................................................... 51 1 小時(shí)走通京城不是夢(mèng) 15 條城市快速路成保障 (圖 ) .............................................. 52 CBD 謀劃四大主題公園 第一個(gè)起名叫雕塑 (圖 ) ................................................... 53 北京銀行斥資 10 億支持前門地區(qū)危舊房改造項(xiàng)目 ................................................ 55 六、豪宅特別關(guān)注 ......................................................................... 56 物質(zhì)審美分子眼中的中國(guó)別墅 ..................................................................... 56 業(yè)內(nèi)精英談別墅 ................................................................................... 60 七、數(shù)據(jù)花園 .............................................................................. 65 居民購(gòu)房意愿處低位 央行調(diào)查顯示儲(chǔ)蓄意愿高漲 ................................................. 65 北京 9 月已批預(yù)售許可證 36 個(gè) 住宅占九成多 (表 )................................................ 65 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：前 8 月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng) % ................................................. 66 18 月商品期房均價(jià) 7283 元 /平 漲幅 ％ ................................................... 66 一 .本月焦點(diǎn) 本本 月月 焦焦 點(diǎn)點(diǎn) 新新 聞聞 ：： ?? 金金 九九 銀銀 十十 ?? ， 銷銷 售售 ?? 神神 話話 ?? 的的 回回 歸歸 ？？ ?金九銀十?是北京市場(chǎng)傳統(tǒng)的銷售旺季，在這個(gè)?觀望?成性的?年代?，這個(gè)傳統(tǒng)時(shí)期的帶來(lái)，具有重大的市場(chǎng)意義。年中， 潘石屹 開始主動(dòng)向媒體表白： ? 銷售量在萎縮，房子不好賣了。 就在前不久， 潘石屹公開表示： ? 北京樓市開始走出觀望期，成交量開始上升了。開盤均價(jià)也由每平方米 6748 元，上升到目前每平米均價(jià) 7100 元。因?yàn)榻?jīng)過(guò)數(shù)月的觀望人們發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)不跌反升。而中低樓盤的購(gòu)買者多是為了解決居住問(wèn)題的初次臵業(yè)者，因此在房?jī)r(jià)下跌無(wú)望的情況下，他們會(huì)首 先走出觀望期。而目前市場(chǎng)上的買房人的需求還是旺盛的，國(guó)外資金也并沒(méi)有因?yàn)楹暧^調(diào)控放慢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。在政策面配合的情況下，樓市 的拐點(diǎn)應(yīng)出現(xiàn)在今年底或明年初。 8 月 31 號(hào)我和所有的銷售人員在一起慶祝，開了一個(gè)小型聯(lián)歡會(huì)，希望第二天進(jìn)入 9 月份時(shí)，一掃過(guò)去萎靡不振的精神面貌，大家士氣高昂地投入到工 作中去。因?yàn)樽叱鲇^望期所有的條件已經(jīng)具備。做高科技行業(yè)的朋友們情 緒都很振奮，主要是受到李彥宏和馬云他們兩個(gè)公司事件的影響。這一段時(shí)期銷售的房子三環(huán)內(nèi)的比較多，還是六環(huán)外的房子多，對(duì)房地產(chǎn)的平均價(jià)格影響都非常大，所以我在考察房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)并不關(guān)注平均價(jià)格，而更關(guān)注成交額。 主要是前幾年我們比較保守，沒(méi)有過(guò)多地拿土地，資金狀況還好。 我不認(rèn)為是 ? 冬眠期 ? ，我覺(jué)得大家說(shuō)的 ? 觀望期 ? 更確 切一些，政府在觀察，在觀望，看房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是能夠健康的發(fā)展，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大起大伏，會(huì)不會(huì)影響到別的行業(yè)：建材行業(yè)、能源行業(yè)等；房地產(chǎn)發(fā)展商也在觀望，有沒(méi)有新的政策出臺(tái)，出臺(tái)的新政策對(duì)市場(chǎng)會(huì)造成什么樣的影響；客戶也在觀望房?jī)r(jià)能不能跌，什么時(shí)候跌，跌多少。宏觀調(diào)控是讓房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模和發(fā)展速度放慢 一些，與國(guó)家的其他行業(yè)相平衡。 易憲 容這一駁斥依據(jù)的是央行 9 月 13日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。另一方面，他認(rèn)為不能簡(jiǎn)單地看待 8 月份以來(lái)成交量的上升。 ? 我們的房地產(chǎn)開發(fā)商希望把自己的理念、自己的意念、自己的想法告訴民眾，說(shuō)現(xiàn)在是一個(gè)房地產(chǎn)繁榮銷售時(shí)期，大家都來(lái)買房子吧。因?yàn)殡m然經(jīng)歷了一輪宏觀調(diào)控，各地的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)放緩，但是房?jī)r(jià)依然在漲。因此，民眾趕快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)搶購(gòu)房子吧，否則房子的價(jià)格可又要上漲了！暫且不論這些言論的內(nèi)容真實(shí)性如何，光從房地產(chǎn)開發(fā)商拼命地鼓吹 ? 房地產(chǎn)走出觀望期 ? 這一點(diǎn)來(lái)看，民眾就應(yīng)該知道房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是如何了。只要有市場(chǎng)存在，房地產(chǎn)開發(fā)商們與眾多的購(gòu)房者永遠(yuǎn)會(huì)處于一個(gè)觀望的過(guò)程中，他們要觀望市場(chǎng)供求關(guān)系變化，要觀望市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，要觀望政府對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)理解等等，并根據(jù)觀望的信息做出自己的決策。在早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)剛發(fā)展進(jìn)來(lái)時(shí)，民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不甚了解，不少購(gòu)房者往往會(huì)被一些華麗之語(yǔ)言所迷惑，蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而讓房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利輕易地得以實(shí)現(xiàn)。 同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，世界上連兩片相同的葉子就沒(méi)有，走過(guò)的歷史又如何能重演呢？所以，就算假定 ? 房地產(chǎn)走出觀望期 ? 這個(gè)命題成立，這也只是一些房地產(chǎn)開發(fā)商在以歷史的眼光看現(xiàn)實(shí)！當(dāng)時(shí)間、地點(diǎn)、購(gòu)買主體都發(fā)生了很大變化時(shí)，如果開發(fā)商們還局限于過(guò)去的思維模式，可不可以說(shuō)是有點(diǎn)冥頑不靈呢？ 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商既不檢討市場(chǎng)本身之弊病，也不去考慮如何供給更多價(jià)格合適的產(chǎn)品來(lái)滿足民眾的住房消費(fèi)需求，而只關(guān)心如何牟取盡可能多的暴利?？墒牵粌H民眾購(gòu)買力實(shí)在是有限，任何產(chǎn)業(yè)都有其周期性。所以，目前國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)開發(fā)商之所以會(huì)如此頻繁地采取種種方式來(lái)迷惑民眾，就是害怕歷史重演。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)房者擁有越來(lái)越多的房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的知識(shí)，他們中不少人已經(jīng)能夠利用這些知識(shí)對(duì)紛繁的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息進(jìn)行甄別、選擇及判斷，并理智進(jìn)行決策。因此，對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，像早