【正文】 時(shí)間段，根 據(jù)實(shí)際需要，營造事件； ? 利用多方面的炒作，使 “ 海南高爾夫生活社圈 ” 文化盡快成為有影響力的、可持續(xù)發(fā)展的、較為成熟的體系。 營銷策略 A、總體思路 ? 建立聯(lián)系，鞏固與會(huì)員、業(yè)主的關(guān)系，充分挖掘此部分的客戶潛力。精裝房平均價(jià)格分別為（ 3種裝修標(biāo)準(zhǔn)）： 1000元 /㎡、 1500元 /㎡、 2021元 /㎡ ● 項(xiàng)目價(jià)格的階段性調(diào)整（以別墅為例） 階段 變化幅度 價(jià)格（毛坯房） 入市價(jià)格 14000/元 /㎡ 主體工程動(dòng)工 500 14500 元 /㎡ 主體封閉 500 15000 元 /㎡ 外立面完工 500 15500 元 /㎡ 竣工 500 16000 元 /㎡ 二、項(xiàng)目營銷 早期銷售分析 “美麗亞社區(qū)”地產(chǎn)項(xiàng)目銷售有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ● 產(chǎn)品外銷以香港、臺灣以及東南亞華僑客戶為主； ● 地產(chǎn)銷售聯(lián)合高爾夫球會(huì)，力求半數(shù)以上的客戶為會(huì)員購買； ● 客戶成分主要是在廣東、海南省市以及港澳周邊的成功人士；同時(shí)，建立島外分銷代理渠道進(jìn)行銷售，地域選擇山西、東北、上海、浙江 和北京。 一期價(jià)格定位在 7500元 /㎡ : ● 項(xiàng)目入市時(shí)毛坯房平均價(jià)格為： 6900元 /㎡ ● 項(xiàng)目入市時(shí)跟據(jù)業(yè)主需求提供裝修，裝修費(fèi)用另計(jì)。 盲目將物質(zhì)休閑做大、做高端、做國際時(shí)尚，卻忽略了 業(yè)主 的 實(shí)際 精神休閑需求。桫欏、茉莉花、雞蛋花、月季花，這些中式的植物，與西式的建筑親切融合。 ● 運(yùn)用參與性園林的設(shè)計(jì) 思想，變被動(dòng)休閑為主動(dòng)休閑，其游步道、小品、植物、水體、建筑均須強(qiáng)化 “以人為本 ”的思想，圍繞 業(yè)主 的生活習(xí)性、職業(yè)、年齡等進(jìn)行設(shè)計(jì)，讓生活與景觀呼應(yīng)，營造景觀生活和游憩生活氛圍。促使市場成功人士的熱情追捧。目前宏觀房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷調(diào)控，未來具有不確定性，觀望情緒濃重 今年環(huán)城高速通道的建成，將大大縮短樓盤到市內(nèi)的車程，良好 的交通將提升樓盤品質(zhì)并吸引更多高端客戶； 項(xiàng)目地塊周邊沒有形成規(guī)?；拈_發(fā)氣候，推廣難度大 三、 Opportaniry 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 與海景別墅相比具有性價(jià)比優(yōu)勢 二、 Weakners 項(xiàng)目弱勢分析 占有資源優(yōu)勢，地處全國最早的高爾夫球會(huì)“臺達(dá)高爾夫俱樂部” 就目前?？谑蟹康禺a(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢和別墅項(xiàng)目的實(shí)際情況來看， 2021至 2021年海口市別墅類高端樓盤價(jià)格漲幅在 2021年基礎(chǔ)上上漲 10— 15﹪左右。 聯(lián)排別墅總價(jià)分布表3, 60%2, 40%180180250 聯(lián)排別墅總價(jià)主要分布在 180萬元以下的范圍，占總數(shù)的 60%。浪琴灣 位置地理： ?？谑形骱０稙I海大道 用地面積： 173 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容 積率 綠化率 50﹪ 銷售價(jià)格：別墅 2— 4 萬 /㎡ 銷售情況： 07 年底剛開始認(rèn)購，目前沒有統(tǒng)計(jì)銷售情況 西城秀舍 位置地理： 秀英區(qū)秀英大道與向榮路交互處 用地面積： 25 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 35﹪ 銷售價(jià)格： 雙拼別墅起價(jià) 3488 元 /㎡ ， 一層商鋪 8400 元 /㎡ 銷售情況： 07 年初開始認(rèn)購，目前銷售 60﹪ 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 芒果樹 位置地理： ?？谑心虾４蟮? 用地面積： 26 畝， 42 套別墅 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 ﹪ 銷售價(jià)格： 雙拼的別墅 119 萬元 /套起 ，獨(dú)立別墅 185 萬元 /套起 銷售情況：半年售罄 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 四、?？谑?別墅市場分析 濱海別墅價(jià)格 序號 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià)（萬元） 1 比華利山莊 獨(dú)立 300500 1000013000 300650 聯(lián)排 290 74007700 215224 疊加 180280 78008800 140247 2 西海岸高爾夫 獨(dú)立 560800 1000020210 5601600 聯(lián)排 109262 60009000 65236 3 陽光西海岸 獨(dú)立 440480（未建） 860012800 379615 疊加 236248 45006600 106164 4 美視高爾夫 獨(dú)立 330454 1000012021 330545 5 浪琴灣 獨(dú)立 217－ 272 20210 434544 聯(lián)排 190－ 226 7500 143170 疊加 190－ 226 9000 171204 6 西海豪園 獨(dú)立 330550 1000015000 330750 7 海藍(lán) 椰風(fēng) 獨(dú)立 349387 10000 349387 雙拼 284288 8000 228231 聯(lián)排 159244 7000 112171 8 海悅天倫 獨(dú)立 227392 5800 132228 9 大公館 獨(dú)立 650， 300400 1000012021 300480， 650 疊加 223269 5500 123148 10 江南城 疊加 180260 4800 86125 內(nèi)陸別墅產(chǎn)品 序號 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià) （萬元） 1 東海藝墅 獨(dú)立 576 4500 260 聯(lián)排 408 3400 140 雙拼 476 3800 180 疊加 330 3000 99 2 綠色佳園 疊加 198— 230 3600 7183 3 萬花坊 雙拼 320350 4800 154168 4 陽光巴洛克 獨(dú)立 352 5500 194 雙拼 385 5300 204 疊加 25 307 2800 7 86 價(jià)格分析 獨(dú)立別墅單價(jià)分布圖3, 30%5, 50%2, 20%100001000015000150000 獨(dú)立 別墅單價(jià)主要分布在 1000015000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 50%，說明和高檔公寓比?？讵?dú)立別墅價(jià)格較高。 2021年以前，?？跇潜P無論品質(zhì)多高，只要位置好，即熱銷， 2021年至 2021年，?？跇潜P開始注重品質(zhì)，品質(zhì)好開始吸引眾多眼球， 2021年，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象愈演愈烈，再加上品牌企業(yè)的進(jìn)入，企業(yè)的口碑將成為企業(yè)致勝的法寶。 從海南的自然環(huán)境稀缺性、整體的城市營銷力度和中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析，海南仍然將迎來新一輪的投資置業(yè)高潮，海南房地產(chǎn)企業(yè)仍然需要作好準(zhǔn)備迎接挑戰(zhàn)和機(jī)遇。在房地產(chǎn)投資預(yù)測方面，從長遠(yuǎn)來看，央行加息步伐不會(huì)停止，房貸壓力會(huì)逐步加大，將對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生抑制效應(yīng)。特別是與藝術(shù)捆綁在一起的公關(guān)活動(dòng)在?？谝恍┲麡? 盤屢試不爽，代表樓盤是比華利山莊、西海豪園、綠色佳園。廉租住房建設(shè)面積約 15萬平方米，為近 2021戶（總計(jì)人數(shù) 4000余人）解決了住房困難問題。 ● 購房送戶口等政策的取消所產(chǎn)生的負(fù)面影響，都在?？诜康禺a(chǎn)的大好形勢下輕松過關(guān)。 政策方面：波瀾不驚 ● 央行新政形勢下，海口市商品房市場價(jià)格將保持平穩(wěn)增長。浪琴灣。 2021年將是西海岸長秀片 區(qū)快速發(fā)展的一年，眾多高端項(xiàng)目聚集在西海岸片區(qū)集中開發(fā)，勢必提升西海岸的配套完善程度，居住和投資價(jià)值突升。如較熟悉的長信海岸水城，而眾多別墅項(xiàng)目也分布于此，新建的項(xiàng)目如浪琴灣。日月城 ● 西海岸區(qū)域： 西海岸將成未來海口新核心區(qū)。而價(jià)格也是年年攀升。海甸島區(qū)域逐漸成為?？诘禺a(chǎn)集中地之一，也成為眾多本地和外地客戶在?？谥脴I(yè)的首選地之一。截至今年 9月，海口市商品住房規(guī)劃批建面積 萬平方米，面積在 90/70平方米以下的商品住房規(guī)劃批建面積 ，占商品住房批建面積的 %，基本達(dá)到了國家規(guī)定的 90/70標(biāo)準(zhǔn)。商品住宅銷售面積，與上年同期相比增長 %，超額完成了?？谑姓?guī)定的銷售指標(biāo)。新開工面積 ，同比下降 %。西海豪園的千萬別墅、萬科浪琴灣號稱 5萬元 /平方米的別墅備受追捧。 海口灣、海甸島、世貿(mào)區(qū)等相繼宣告房源稀缺。 投資估算和資金籌措。 研究范圍 市場需求、建設(shè)方案。 三、公司背景資料 廈門海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊資金： 1000萬元 注冊地：廈門 董事長：陳芳 總經(jīng)理：成明 永明確海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊資金： 800萬元 注冊地：漳州 開發(fā)資質(zhì)： 3級 董事長：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：永明確縣中山路商業(yè)一條街舊城改造，面積 100000平方 米，已完成 永明確縣金源花苑，面積 22021平方米，已完成 海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊資金： 1000萬元 注冊地：海口 開發(fā)資質(zhì)： 3級 董事長：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：?？谒{(lán)云銀座，面積： 42021平方米，在建，今年十月交房 ?？谒{(lán)云晶城，面積： 55000平方米，前期準(zhǔn)備工作 其中藍(lán)云銀座項(xiàng)目獲?？谑?2021年人居環(huán)境十佳樓盤獎(jiǎng) 廈門國聯(lián)置業(yè)有限公司 注冊資金： 1000萬元 注冊地：廈門 開發(fā)資質(zhì)： 3級 法定代表人：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：廈門國明大廈，面積： 50000平方 米，已完成 該項(xiàng)目榮獲國家建設(shè)部魯班獎(jiǎng) 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 研究工作依據(jù) ① 建筑用地規(guī)劃指標(biāo)。 用地面積：約 130畝。 2021年以來，海口本地居民購房需求旺盛，市場占有份額逐年提高 ，各大發(fā)展商開始重視大中戶型的配置，大中戶型的旺銷將一定程度減輕海口小戶型偏多的結(jié)構(gòu)失衡壓力。一是住房供應(yīng)呈現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)性矛盾。 舊城改造，小康社會(huì)等因素促成?？诒镜鼐用褓徺I能量的釋放。 在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，?？跍厝０丁⒒鹕狡嬗^、海上森林 (紅樹林 )、會(huì)議會(huì)展及高爾夫?qū)ｍ?xiàng)旅游等眾多資源，其中，由張藝謀等知名導(dǎo)演創(chuàng)作和執(zhí)導(dǎo)的以大海為背景的大型海上實(shí)景演出也已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)創(chuàng)作階段，這是?？谑姓蛟?“ 陽光海口、娛樂之都、品位之城 ” 的一系列重要舉措之一，節(jié)目將于 2021年上演，屆時(shí)國內(nèi)外游客將在美麗的?？诟惺軣釒Шu風(fēng)情的完美演繹。 根據(jù)我國達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平的中長遠(yuǎn)規(guī)劃的要求，隨著加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，我國未來每年將有 3000萬農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，按每戶 4口人計(jì)算，每年約需求 700萬套商品住宅，按其最低消費(fèi)水平每戶 10萬元指標(biāo)計(jì)算的話，每年投入商品房住宅業(yè)建設(shè)資金 7000億元，越占國民生產(chǎn)總值的 10%，因此，可以預(yù)計(jì)在未來的 10至 20年內(nèi)，我 國的商品房市場潛力巨大，各大、中城市的房地產(chǎn)將得到穩(wěn)步發(fā)展。 隨著旅游黃金周的推出，幾年來旅游已成為現(xiàn)時(shí)期的消費(fèi)時(shí)尚，而到海南旅游更是熱點(diǎn)。海南月平均最低溫度為 176。 海南的商品房市場經(jīng)過多年的沉寂之后，近年來已被新的需求所打破。 在城市空間發(fā)展模式上?？谧裱?“ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則 。隨著?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展，?？诒就辆用窦靶乱泼褓徺I第二套房的愿望及需求越來越強(qiáng)烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤緊俏，并向郊區(qū)盤發(fā) 展的態(tài)勢，打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局。 2021年 6月 1日以來，應(yīng) “ 國六條 ” 的要求，?？趪?yán)格執(zhí)行 90/70標(biāo)準(zhǔn)。 競爭空間激烈，產(chǎn)品類型全面開花。 容積率 。 ② 原“海南華興榮房地產(chǎn)開發(fā)公司”的相關(guān)資料。 SWOT分析 營銷售策略和方案。 財(cái)務(wù)評價(jià)。 ● 2021年 111月?？谑猩唐贩亢蜕唐纷》科骄N售分別為 /平方米和 /平方米，分別比去年同期增長 %和 %。 供給 ● 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長，房屋竣工面積快速增長，房屋施工面積和新開工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)適用住房供給加大?？⒐っ娣e ，同比增長 %。其中，島內(nèi)購買商品住宅 ，占總銷售面積的 %；島外購買商品住宅 ，占銷售總面積的 %。 市場成型區(qū)域分析 ● 海甸島區(qū)域： 在四年前的海甸島區(qū)域，只有少數(shù)大盤，如江南城，但起價(jià)也只賣到 2600左右。 代表樓盤：寶安眾多樓盤均價(jià)在 4800以上，而?？诒姸嘀臉潜P都處在這一區(qū)域，如世貿(mào)雅苑、海岸壹號、紫荊花園、陽光經(jīng)典、美源等等，吸引