【文章內(nèi)容簡介】 元 /㎡之間，客戶群體定位較為準(zhǔn)確： 目前以首次置業(yè)需求為主，如 IT界從業(yè)者、高學(xué)歷的精英管理者等新生代的居住群體。 濱江房產(chǎn)以金色海岸這一高端樓盤的旺銷，使其在杭州市場樹立起良好口碑，在購房消費(fèi)者心中有姣好的品牌認(rèn)同度。 供求情況 上市 銷售 面積（㎡） 總套數(shù) 總面積（㎡） 總套數(shù) 總面積（㎡） 套數(shù)比例 90以下 40 40 % 90~110 28 28 % 110~130 88 82 % 130~150 6 4 % 150~170 4 3 % 合計 166 157 % （以上數(shù)據(jù)來源于透明售房網(wǎng) 截止到 615） 從表中可以看出，項目主力面積集中在 90~130㎡，占總套數(shù)的 94%。 項目主力戶型為 110~130㎡的 3R，目前去化率為 93%，銷售情況較好。 90~110㎡的兩室的去化率為 100%。 可以得出，目前市場房客對于 90平方左右的兩室、 110~130平方三室較為認(rèn)可。其戶型特點普遍為精致、實用性較高。 對于 130㎡以上，只占到總套數(shù)比的 6%，說明項目所處的區(qū)塊主要需求面積對大面積的戶型來說市場認(rèn)可 度較低。 產(chǎn)品規(guī)劃及推廣理念： “自由主義的浪漫”和“功能主義的理性” 推廣賣點： l潛力板塊 —— 正在迅速崛起的都市次中心，新浙大生活圈 l地段 —— 處于兩大商業(yè)服務(wù)中心的核心位置 l雙河景觀 基本信息 樓盤名稱 蘭韻天城 價格 6400 發(fā)展商 新南北房產(chǎn) 樓盤位置 古墩路與董家路交界處 售樓地址 古墩路樓盤現(xiàn)場 售樓電話 88968353,88968363 物業(yè)類型 高層，小高層 交付時間 07年 6月 建筑設(shè)計 杭州市城建設(shè)計研究院有限公司 景觀設(shè)計 美國 XWHO設(shè)計公司 產(chǎn)品分析 占地面積 47277㎡ 總建面積 12萬 總戶數(shù) 630 容積率 綠化率 30% 車位 391 配套情況 中小學(xué) :綠城育華親親分校 三墩小學(xué) 三墩中學(xué) 杭師院附中三墩分校 幼兒園 :親親家園幼兒園 , 綜合商場 :家友聯(lián)華超市 解百超市 三江超市 , 銀行 :建行 工行 農(nóng)行 合作銀行 供求情況 上市 銷售 面積（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 面積配比 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù)比（ % ） 90以下 73 % 73 % 90110 30 % 30 % 110130 134 % 128 % 130150 172 % 152 % 150170 137 % 90 % 170以上 68 % 24 % 總計 614 % 497 % （以上數(shù)據(jù)來源于透明售房網(wǎng) 截止到 615） 該樓盤 110㎡以下的房源，已全部銷售完畢，由于面積大總價臺高的原因是導(dǎo)致 130㎡以上的房源跟三墩這一片區(qū)的購房消費(fèi)者的需求部分脫鉤，透明售房網(wǎng)顯示其成交均價在 6000—— 6800元 /㎡之間，項目整體銷售已經(jīng)超過八成。 基本信息 樓盤名稱 頤景園 價格 6200 發(fā)展商 三盛房產(chǎn) 樓盤位置 東至通濟(jì)路，南至董家 路 售樓地址 文二西 路489號 售樓電話 88988665,88972722 物業(yè)類型 高層小高層排屋 交付時間 08年 6月 建筑設(shè)計 上海唯景建筑設(shè)計事務(wù)所 景觀設(shè)計 蘇州園林設(shè)計院 產(chǎn)品分析 占地面積 67986㎡ 總建面積 12萬 總戶數(shù) 956 容積 率 綠化率 33% 車位 727 配套情況 中小學(xué) :三墩中心小學(xué)、蔣村中心小學(xué)、杭州西溪實驗學(xué)校、三墩中學(xué) 綜合商場 :銀泰、沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華祥符購物中心、華潤萬家大賣場 銀行 :四大國有銀行及商業(yè)銀行 醫(yī)院 :浙大醫(yī)療中心、第九醫(yī)院 產(chǎn)品供應(yīng)分析 : 在三墩區(qū)域，該項目在產(chǎn)品類型上采用“多元”開發(fā)，除排屋外，在普通住宅中， 10樓開發(fā)為 40— 90多㎡的青年公寓，產(chǎn)品構(gòu)成上，形成了更大的市場需求覆蓋，增加了產(chǎn)品與需求市場的對接層面，同時反映出，三墩產(chǎn)品呈現(xiàn)細(xì)化發(fā)展特點，該項目的市場定位“差異化”，其一，在區(qū)域市場競爭中，謀求更主動，更具市場優(yōu)勢的市場站位 。其二，三墩的區(qū)域需求市場認(rèn)同提高，近年客群結(jié)構(gòu)呈多樣性需求特點，目前三墩區(qū)域樓盤的產(chǎn)品各具特色的推廣理念而言， 戶型分析 : 頤景園戶型較多，面積跨度較大，從 40平方到 200余方均有，且每個戶型層面 的戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計也有細(xì)分，在與客群對戶型的需求上對接口徑較多，單從戶型設(shè)計上看，產(chǎn)品市場覆蓋度相對寬泛。 單位戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 套數(shù)（套） 總面積 戶型比重 90㎡以下 一室一廳一衛(wèi)及一室一廳（躍） 66 4382 % 90— 110㎡ 兩室一廳及兩室一廳二衛(wèi)（躍） 97 % 110— 130㎡ 兩室二廳一衛(wèi)及兩室二廳一衛(wèi) +功能室 三房兩廳二衛(wèi)及三房兩廳 306 % 130— 150㎡ 三房二廳二衛(wèi)及三房三廳一衛(wèi) 三房三廳一衛(wèi) +一功能 室（躍） 185 % 150— 170㎡ 三房三廳一衛(wèi)（躍）、三房三廳 一衛(wèi) +二功能室（躍） 46 % 四房二廳二衛(wèi) 170㎡以上 五房二廳二衛(wèi)及六房二廳三衛(wèi) 38 % 總計 738 100% 其中 110— 130㎡的兩房和部分三房比重最高達(dá) %，其次為 130— 150㎡的三房戶型，為 %，兩戶型比重達(dá) %，從主體供應(yīng)特點上與杭州及三墩戶型主體供應(yīng)現(xiàn)狀相仿。 另外 150— 170㎡及以上面積戶型約占 11%，在對大戶型、高端客群的供應(yīng)對接上體現(xiàn)同類產(chǎn)品市場常規(guī)的供應(yīng)比重。 在戶型上，頤景園走常規(guī)路線之時，也有亮點的突破，從戶型空間把握上，除中大戶型躍層外，特別是小戶型設(shè)計有著出新特點， 90㎡以下及 90—— 110余㎡的中小戶型約占 22%比重，其中在 60— 110㎡的戶型上也有躍層的設(shè)計，功能空間上體現(xiàn)出了“小中見大”的產(chǎn)品效果。 價格分析 : 自 2021年 9月推出的首批推出的荷風(fēng)苑 15 號樓 42 套小高層公寓，均價為 6180元 /㎡（起價 5580元 /平方），開盤至今該項目銷售均價為 6700元 /㎡，從開盤至今近兩年的時間里，該項目的價格保持持穩(wěn)的走勢，公寓價格未有高起的市場表現(xiàn)，從透明售房網(wǎng)的實際成交統(tǒng)計均價來看，以往各幢單套實際成交價格 5600— 6600元 /㎡，從中也反映出該項目實際的價格走勢軌跡。其一，三墩市場的成熟，決定著個盤影射出的區(qū)域基本價格的形成。其二，頤景園的價格 市場表現(xiàn)，對于該區(qū)域市場受眾的同類產(chǎn)品市場開發(fā)與定位的行走取向也有一定意義的指示性。 銷售情況分析 : 據(jù)該項目納入透明網(wǎng)銷售房源統(tǒng)計 ,至目前 ,網(wǎng)上 738套房源中 ,已售 554套 ,總體銷售率達(dá)%，近兩年的銷售周期完成了 3/4的產(chǎn)品去化。 各面積戶型去化比例： 從各面積段的房源銷售情況看 ，銷售率超過 80%的面積段房源依次為， 90— 110㎡的房源，銷售率為 %。110— 130㎡的房源，銷售率為 %。90㎡以下的房源銷售率為 %。從單位面積銷售總量上看， 110— 130㎡的房源居首位，達(dá) 262套 。130— 150㎡的房源居其次，120套。從中反映出中小戶型是該項目客群接受的主體戶型特點。 而相對于 150㎡以上的大戶型而言，占項目總套數(shù) 11%的比例房源中， 150— 170㎡的 46套房源去化一半，而 170㎡的 38套房源，僅有 5套去化，明顯供大于求，與目前其他同類項目相似，也面對進(jìn)入圍 盤階段如何有效去化大戶型的產(chǎn)品市場問題。 從房源區(qū)位看，中小戶型去化快，中間套戶型去化慢，東邊套好于西邊套，其中景觀、采光等因素也是影響該項目房源不同去化表現(xiàn)的因素所在。 銷售策略分析 : 05年 8月開盤，該項目以“高品質(zhì)、低價格”產(chǎn)品形象入市，市場推廣站位相對理性，在區(qū)域市場競爭中，保持相對主動的價格切入點，以相對持穩(wěn)的價格，“不變應(yīng)變”，保持價格穩(wěn)定的前提下，促動產(chǎn)品去化。 行至目前，該項目的價格還是沒有高起的表現(xiàn)，來自市場競爭是一方面，從產(chǎn)品自身銷售周期而言，處在進(jìn)入產(chǎn)品的圍盤銷售階段，所剩房源不多，且 現(xiàn)有房源存在不同的市場客觀的抗性。 日期 項目名稱 報紙 版面 推廣主題 三墩頤景園 錢江晚報 1/6版 承吳越靈韻之文脈 品哲人暢然之雅居 都市快報 方通 千年等一回 純正江南園林雅居 都市快報 單通 大戶人家就要買大戶型 從近期該項目媒體推廣上，銷售策略也有所為尾盤去化采取的相應(yīng)推廣動作。打“人文”，打“景觀”，打“大戶人家”，試圖拔高產(chǎn)品檔次，為存量房源去化做努力。 另外，目前該項目在公開銷售價格上，可打 ，對于進(jìn)入尾盤的剩余房源而言，不排除價格還會有進(jìn)一步松動的可能。 文鼎苑 (2期 ) 作為新城西一個有著 70萬平米的大盤，文鼎苑一直受到市場強(qiáng)烈的關(guān)注。從 2021年 9月份推出一期，大部分房源在幾個月內(nèi)售出。而二期恰逢“ 70% 房源面積應(yīng)在 90平米以下”的政策影響而修改產(chǎn)品設(shè)計，導(dǎo)致在 2021年的大部分時間無房可賣。在 2021年該盤二期有著2021套房源推出，將面臨著萬家花城、橡樹園的同區(qū)競爭，面臨著不小的銷售壓力。而該盤 06年底推出的均價高達(dá) 11000元 /㎡的一期最后一幢精裝修小戶型，被解讀為對二期產(chǎn)品的市場試探，以“差異化”策略避 開正面競爭。 文鼎苑項目概況一覽表： 基本信息 樓盤名稱 文鼎苑 最新價格 8500元／平方 發(fā)展商 耀江房產(chǎn) 樓盤位置 古墩路與光明路交接 售樓地址 古墩路 565號 售樓電話 88363833,85120666 交付時間 一期 07年 12月，二期約 09年 產(chǎn)品分析 占地面積 500畝 總建面積 70萬 總戶數(shù) 3000 容積率 綠化率 39% 車位配比 1： 1 物業(yè)類型 高層 24層，小高層 911層 配套情況 小區(qū)內(nèi)部配套 :五星級酒店、大型超市、三條主題商街、會館 ,中小學(xué) :浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、學(xué)軍小學(xué)分校 ,幼兒園 :學(xué)軍小學(xué)幼兒園 ,綜合商場 :沃爾瑪 (規(guī)劃中 )、銀泰 ,醫(yī)院 :浙大醫(yī)療中心 注：該項目一期已基本售罄，二期推出的部分精裝修小戶型住宅雖然價格高達(dá) 11000元 /㎡，但也基本售罄。 橡樹園 旅游橡樹園 位于杭州城西，西臨豐潭路，東接規(guī)劃塘中路，南鄰規(guī)劃萍水路，規(guī)劃城西銀泰商業(yè)中心和歐尚超市的北面?？偨ㄖ娣e約 10萬㎡，總套數(shù)在 1000套左右，規(guī)劃建設(shè)小高層公寓，主力戶型 60150㎡。預(yù)計 2021年上半年開盤。 橡樹園項目概況一覽表： 基本信息 樓盤名稱 旅 游 橡樹園 樓盤位置 東至規(guī)劃塘 中路，南至規(guī)劃萍水路，西至豐潭路 發(fā)展商 旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 延安南路 119號 物業(yè)類型 小高層 售樓電話 87701000,87701001 產(chǎn)品分析 總建面積 10萬 總戶數(shù) 500 容積率 綠化率 30% 配套情況 沃爾瑪、銀泰、富強(qiáng)商業(yè)廣場等 基本信息 樓盤名稱 西城年華 價格 8380 發(fā)展 廣宇集團(tuán) 樓盤 豐潭路與古墩路之間 商 股份有限公司 位置 售樓地址 豐潭路與古墩路之間 售樓電話 88952078,88951578 物業(yè)類型 高層 交付時間 07年底 產(chǎn)品分析 占地面積 總建面積 26萬 總戶數(shù) 1500 容積率 綠化率 30 車位 858 配套情況 小區(qū)內(nèi)部配套 :西城商街、業(yè)主服務(wù)中心、網(wǎng)球場、架空層等 學(xué)校 :保叔塔實驗學(xué)校分校、幼兒園 商業(yè)：規(guī)劃中的銀泰百貨、富強(qiáng)商業(yè)廣場等 三、 杭州排屋市場簡要分析 1. 整體排屋市場 項目 產(chǎn)品類型 容積率 總建 目前報價 主力面積 主力總價 可售體量 (萬 M2) (元 / M2) (M2) (萬元 ) （套） 余杭 西溪山莊 排屋 133 未定 265－ 300 未定 210 大華西溪風(fēng)情 獨棟，排屋 50 四期預(yù)計 20210 280300 500萬以上 130 竹海水韻 排屋，多層 ,高層 110 9000 220260 215 5 華清山莊 別墅，排屋